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chomiste
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 Posté - 02 août 2016 : 02:07:11
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Bonsoir,
Il est tard et je vais droit au but.
J'ai dû engager en septembre 2015 un référé expertise suite à un DDE provenant de la salle d'eau de l'appartement au-dessus du nôtre ayant abouti à l'effondrement du plancher, partie commune. L' appartement était donc ajouré et une réparation provisoire a été réalisée dans l'attente du rapport définitif de l'expert nommé.
Notre Syndic s'est légitimement attaché les services d'un Avocat.
Tant s'agissant de 2015 que de 2016, les frais du Conseil nous sont demandés, alors qu'il a été impossible, lors de la dernière assemblée de juin, d'obtenir:
1/ La convention d'honoraires règlementaires,
2/ Les factures signées par l'Avocat,
3/ La preuve de l'efficacité de son travail par copies des conclusions et des dires à expert.
Le syndic ne nous informa pas de son travail.
Lors de l'AG du 21 juin 2016, la gestionnaire nous a affirmé avec candeur que c'était le Directeur de l'agence qui disposait peut être de ces documents dont elle était démunie.
Ces factures doivent pourtant exister, comme la convention requise par le RNI de la Profession.
En conséquence et compte tenu de cette carence, l'unanimité des présents (c'est une petite copro) a rejeté les comptes 2015 et refusé le quitus.
Ma position reste ferme, je ne m'oppose pas à leur règlement, pour peu que les copropriétaires puissent les contrôler, factures et convention à l'appui.
La Loi offre aux syndicats et aux Avocats un chèque en blanc sur le compte des copropriétaires dans ce cas...
Mes questions
1/ S'agissant des honoraires de 2015 où les tant les comptes que le quitus ont été rejetés
Puis-je ne pas les régler sur le seul motif de la non approbation des comptes, dans l'attente des factures et de la convention d'honoraires?
2/ S'agissant des honoraires de 2016
La circonstance que le syndic ne fournisse ni facture ni convention est elle un obstacle règlementaire au paiement, que je n'ai pas effectué?
3/ L'AG a voté avant la constitution de l'Avocat un montant de 500 euros pour les (je cite) "CONTRATS ET MARCHES" au dela duquel la mise en concurrence est obligatoire. Il n'y a pas eu de mise en concurrence.
La condition d'urgence du référé expertise peut elle exonérer le syndic de cette obligation votée en AG?
Je précise que, lors de la dernière assemblée, notre syndic a voulu augmenter le budget prévisionnel compte tenu des honoraires, à ce jours non démontrés de l'Avocat et que nous avons refusé, en maintenant le budget au même niveau que l'année précédente.
Dois je payer les honoraires 2016 sans facture, sa,s convention? Je n'arrive pas à m'y résoudre, la confiance envers notre gestionnaire étant largement entamée, et c'est un euphémisme.
4/ L'analyse des conditions générales du contrat d'assurance copropriété mentionne:
DEFENSE RECOURS AMIABLE OU JUDICIARE
Montant maximum global par litige, dont honoraires d'Avocat en:
- Référé
- Assistance à mesure d'instruction
0.45 FOIS L'INDICE PAR PLAIDOIRIE OU INTERVENTION.
Le sinistre a été déclaré à l'assurance il y a moins de 2 ans quant aux opérations d'expertise communes, la copro n'est pas forclose.
Comment peut on exiger du syndic qu'il fasse intervenir l'assurance de la copropriété?
La difficulté est que nous n'avons aucune prise en tant que simple copropriétaire, le contrat est au nom du Syndicat...
D'avance merci de m'éclairer un peu.
Cordialement.
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 Posté - 02 août 2016 : 07:00:27
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Bonjour
Quelques réponses rapides avant que l'on entre dans les détails:
C'est logique de refuser ces dépenses, c'est de mauvaise gestion que de refuser globalement les comptes, refus qui bloque tout et oblige a une nouvelle AG.
Le quitus est unautre point qui est disjoint; Avec un sydnic pron il est conseillé de ne jamais voté le quitus, ce n'est pas une défiance envers le syndic mais de la simple bonne gestion. Quand on se défie d'unsydnc, sauf cas particulier, on s'en sépare.
Y'a t'il un conseil sydnical?
Quelqu'un a t'il deja mais en demeure le syndic de fournir au conseil syndical, voire a l'AG les factures en question, c ar en effet il est impossible a un sydnic de payer dans avoir ni facture ni devis (dans le premier cas on paye une dépense, dans la seconde un acompte)
Le renvoie de balle a chef d'agence est stupide. Il n'y a pas de différence entre le syndic te le chef d'agence, vis a vis du syndicat ce sont une seule et même entité.
Pour notre compréhension vous parlez d'un référé que vous avez lancé; Vous êtes contre le sydnicat dans cette procédure? |
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nefer
Modérateur
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 2
Posté - 02 août 2016 : 09:04:00
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si les comptes de 2015 ne sont pas approuvés, le syndic ne peut pas les répartir (solde débiteur ou créditeur)
concernant 2016, le syndic ne peut appeler les provisions que sur le budget voté
le président du CS a t il mis en demeure le syndic de lui fournir la copie des factures et des conclusions de l'avocat ?
a t il pris contact directement avec cet avocat? |
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chomiste
Contributeur actif
162 message(s)
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3
Posté - 02 août 2016 : 13:44:45
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Bonjour et merci,
Non, il n'y a pas de CS et c'est un tort (cf mon autre post), j'en suis conscient.
Aucune mise en demeure n'a été faite de produire les factures (ça me paraît tellement logique de les produire).
J'ai poliment, mais fermement insisté à l'AG pour les obtenir avec la convention d'honoraires; sans succès...
Il n'y en a pas besoin, le Directeur de l'agence les a peut être, je n'ai pas la main sur les procédures...
On s'égare et ça ne sert à rien de continuer dans ce cas de figure.
D'où refus d'approbation et nécessairement du quitus...C'est illogique de donner quitus ALORS que les comptes sont rejetés.
S'agissant du référé expertise que j'ai dû lancer, il est dirigé contre le propriétaire bailleur du dessus, son agence de gestion locative et le syndicat des copropriétaires, pas le syndic en tant qu'entité.
Je subis un DDE récurrent depuis plus de 5 ans sans que rien n'ait été fait ni par le propriétaire, ni par ma mutuelle ni par le syndicat qui à ce propos, voulait faire voter sans AG et par simple envoi de coupon les travaux nécessaires à sa suppression.
J'ai pu éviter cela grâce au référé expertise, l'expert a déjà rendu son pré rapport quant aux responsabilités et aux travaux à mettre en oeuvre.
A ce propos, cachez que j'ai dû saisir le service réclamations de ma mutuelle, puis le médiateur pour que les frais d'Avocat et surtout les honoraires de l'expert nommé soient pris en charge...
Et c'est au moment où j'allais transmettre le dossier au GEMA que j'obtiens l'accord de mon assurance pour le référé expertise...
Tout est difficile.
C'est pour cela que, concernant les honoraires d'Avocat supportés par le syndicat, je souhaite que le syndic oeuvre autant que moi (c'est son métier) pour exiger la participation de l'assurance de la copropriété; il ne le fait pas. Je le déplore.
Un avis?
Cordialement. |
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Posté - 02 août 2016 : 14:42:38
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chomiste : pas de CS !!!!! c'est une obligation, irresponsabilité de tous les copros. Le syndic n'a pas à vous remettre ces docs en tant que copro. en cours d'année.
MAIS il a obligation de vous les produire si vous vérifiez les comptes en tant que copro. lamda entre la date de réception de la convoc et la date de l'AG. Cette date figure dans la convoc. Avez vous profitez de ce que propose la loi ?
Rejeter les comptes en totalité est une bêtise. Le syndic ne pourra pas poursuivre les mauvais payeurs sur cette année ! On ne rejette que ces factures d'avocats? Une nouvelle erreur des copros.
Chomiste :[blue]
C'est illogique de donner quitus ALORS que les comptes sont rejetés.[/blue
Le quitus n'a rien à voir avec l'approbation des comptes du SDC !
Le quitus n'existe pas dans la loi de la copropriété. Le syndic le propose sous la pression de son assurance, car le juge prendra compte de ce adoption par l'AG en cas de soucis.
Donner quitus n'est pas non plus simplement l'approbation de la gestion, c'est SURTOUT un acte juridique IMPORTANT. L'AG vote une assurance tout risque supplémentaire sur ces actes de gestion; IL est asuré pour des fautes de gestion, pas besoin de quitus.
Le refuser c'est ce qu'il faut faire, mais pas pour les bonnes raisons; c'est un acte juridique"grave."
Comme aucun copro. ne veut être au CS, les comptes ne sont pas vérifiés et la gestion pas suivi !!! IL ne faut donc pas pleurer que le syndic fasse ce qu'il veut.
chomiste : pourquoi ne pas vous présenter au CS avec d'autres copros ? ce dossier dure depuis plus de 2 ans, et vous auriez en main TOUS les docs que vous souhaitez en tant que membre du CS.
Les copros sont responsables de cette situation. 
Le syndic peut engager un avocat sans mise en concurrence !!! 
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nefer
Modérateur
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Posté - 02 août 2016 : 14:56:49
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concernant les factures, puisque vous êtes copropriétaire vous ne pouvez effectuer le controle des comptes qu'avant l'AG et selon les modalités définies en GA |
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Comptes 2015 rejetés et refus de quitus 
