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utam
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 Posté - 17 juil. 2016 : 15:13:56
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bonjour,
je suis tombé sur un tableur excel sur la rentabilité d'un logement sur internet, j'ai rentré les renseignements
Prix du logement 50 000
Frais d'acquisition Notaire 5 000
Frais d'agence immobilière 0
Mobilier dans logement 0
Travaux dans l'appartement
Total 55 000
Charges annuelles de copropriété 2 712
Travaux annuels dans copropriété 0
Total 2 712
Taxes foncières 824
Assurance du bien 90
Impots du bien 850
Total 1 764
Loyer par mois 450
loyer à l'année 5 400
Rentabilité BRUT 10,8%
Rentabilité NET Avant Impots 9,4%
Rentabilité NET Après Impots 8,8%
Est-ce que ces résultats sont cohérent ?
Les taux de rentabilité me paraissent élevés ? Qu'en pensez-vous ?
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Édité par - nefer le 17 juil. 2016 17:16:46 |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 17 juil. 2016 : 19:29:03
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J'ignore si le tableur est bon mais je ne suis pas étonné du résultat. En effet, j'ignore dans quel endroit se situe le logement dont vous parlez mais, par chez moi (zone dite tendue), le logements qu'on peut louer à 450 € par mois coûtent bien plus de 50 000 € ou s'ils coûtent ce prix là , ils ont besoin d'au moins autant en rénovation.
Les charges annuelles de copropriété me paraissent très élevées, comprennent-elles le chauffage ? ou des travaux de gros entretien (auquel cas, la part travaux e fait pas partie des charges annuelles.
Les remarques ci-dessus me portent à penser, comme vous, que la rentabilité que vous avez calculée est élevée.
S'il s'agit réellement d'un logement à 50 000 € pouvant être réellement loué à 450 € par mois, c'est qu'il se situe dans un endroit où il n'y a quasi pas de client pour ce type de logement. Il faut alors nuancer votre résultat par un très fort taux de vacance locative. |
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utam
Nouveau Membre
6 message(s)
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 2
Posté - 17 juil. 2016 : 20:23:52
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J'ai récupéré ce fichier via ce site ***modération:suppression lien***
L'appartement se trouve dans un quartier populaire.
Le chauffage, l'eau chaude et froide sont comprises dans les charges.
J'avais fait une erreur le loyer est de 350 e hors charges. Les taux passe à 6.8%
Prix du logement 50 000
Frais d'acquisition Notaire 5 000
Frais d'agence immobilière 0
Mobilier dans logement 0
Travaux dans l'appartement
Total 55 000
Charges annuelles de copropriété 2 712
Travaux annuels dans copropriété 0
Total 2 712
Taxes foncières 824
Assurance du bien 90
Impots du bien 850
Total 1 764
Loyer par mois 350
loyer à l'année 4 200
Rentabilité BRUT 8,4%
Rentabilité NET Avant Impots 7,3%
Rentabilité NET Après Impots 6,8%
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Édité par - nefer le 18 juil. 2016 00:27:31 |
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 Posté - 18 juil. 2016 : 07:59:15
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Oubliez les logiciels et les tableurs, faites simple, parce que la, outre une erreur monumentale (450 au lieu de 350, oups, excusez du peu) il y a un problème fondamental.
Achat 55 000 (zero emprunt, je suppose, et 5 000 euros ca me semble un peu faible, êtes vous certain de votre chiffre?).
Revenu annuel 4 200 brut - 2 712 copro (valeur approximative) - 824 taxe foncière - 90 assurance (pas cher!) = 576 euros
Évidemment cela n'inclut pas de frais de gestion (courrier) ni de gérance, que vous faites en direct, pas d'assurance loyer impayé, vous assumez vos propres risques, et aucun travaux d'aucune sorte, ce qui n'est pas réaliste.
citation: Impots du bien 850 Qu'est-ce?
Il me semble qu'il faut compter au minimum 5% de vacance locative (Valeur TRES optimiste pour un studio, ce qui suppose une zone non pas tendue, mais très tendue, et pas de location a des étudiants, évidemment) , une vingtaine de courriers par ans soit 15 euros, et si c'est un bien ancien en moyenne par an 300 euros de frais d'entretien.
Je suppose évidemment que le logement tel qu'acheté est remis a neuf, pas de peinture à refaire, de robinet à entretenir, de volet flageolant, de porte qui frotte ni rien de travers.
Mon calcul, à mon avis plus réaliste que le votre, donne
Revenu annuel théorique 4 200 brut - 210 vacance locative - 2 712 copro (valeur approximative) - 824 taxe foncière - 90 assurance (pas cher!) - 15 frais de gérance - 0 assurance loyer impayé - 300 entretien et petites réparations = 50 euros
Pour ma part, je pars en courant.....
Petit ajout:
Revenu imposable = 4 200 - 210 - 2712 - 824 - 90 - 20 - 300 = 45 euros
A tous les coups, sur les 50 euros de revenu, 15 repartent en impôt sur le revenu, cads et crds.
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Édité par - ribouldingue le 18 juil. 2016 08:11:18 |
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utam
Nouveau Membre
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4
Posté - 18 juil. 2016 : 10:32:54
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850 e c'est les impôts sur la location du bien en micro foncier. Ca me parait élevé en effet !
D'après vos calculs, il est préférable de le vendre ?
Je sais pas comment je me suis débrouillé pour ces calculs. |
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Posté - 18 juil. 2016 : 11:07:25
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citation: 850 e c'est les impôts sur la location du bien en micro foncier. Ca me parait élevé en effet ! Au microfoncier dans ces conditions, c'est de la folie, il faut évidemment faire du foncier au réel. |
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utam
Nouveau Membre
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6
Posté - 18 juil. 2016 : 11:22:59
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Quelle est la différence entre le réel et le micro foncier ? |
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utam
Nouveau Membre
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Posté - 18 juil. 2016 : 11:30:02
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Ne vous embêtez pas à me répondre, j'ai trouvé la différence. |
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utam
Nouveau Membre
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8
Posté - 18 juil. 2016 : 13:04:30
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D'après vos calculs, au tant vendre ! |
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sgnu
Contributeur actif
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Posté - 22 juil. 2016 : 21:41:43
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Ou plutôt surtout ne pas acheter ... |
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Posté - 23 juil. 2016 : 06:25:31
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Je suppose que utam=nucocg et qu'il est deja propriétaire, mais qu'il n'exprime que rarement tous les éléments. En effet dans ce cas, il n'a pas intéret a conserver, mais ce n'est pas sur le prix de vente qu'il faut faire le calcul.
Avec les élemnts flous, la réponse ne peut être que vague |
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nefer
Modérateur
14697 message(s)
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11
Posté - 23 juil. 2016 : 09:35:01
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je suppose que utam=nucocg et qu'il est deja propriétaire, mais qu'il n'exprime que rarement tous les éléments. En effet dans ce cas, il n'a pas intéret a conserver, mais ce n'est pas sur le prix de vente qu'il faut faire le calcul.
Avec les élemnts flous, la réponse ne peut être que vague
***modération :vous avez raison: radiation en cours*** |
Édité par - nefer le 23 juil. 2016 09:35:31 |
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Sujet |
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calcul rentabilité locative 
