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trendy31
Contributeur actif
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 Posté - 02 juin 2016 : 17:04:33
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Bonjour à tous,
Je soumets à la communauté un cas un peu compliqué, ou du moins devenu un peu compliqué faute d'avoir été géré correctement au fil du temps.
Après la livraison de notre résidence en 1991, des infiltrations ont commencé à se produire au bout de quelques années entre les balcons des derniers étages (généralement non couverts) et ceux des étages intermédiaires. A la suite de quoi, il a été proposé de procéder à l'étanchéification des balcons des derniers étages. Cette opération a été votée en 2006 et réalisée l'année suivante par la société M...
Selon notre Règlement de Copropriété, les balcons et terrasses sont des parties communes à usage privatif, à l’exception des garde-corps qui sont purement privatifs. Un revêtement du sol (donc un carrelage) éventuellement mis en place par un propriétaire relève également du domaine privatif.
Afin de réaliser les travaux, les quelques propriétaires des derniers étages dont le balcon était déjà carrelé ont donc vu leur carrelage déposé aux frais de la copropriété, à charge pour eux de reposer du carrelage à leurs frais s'ils le souhaitaient. Dans ce contexte, M. X..., copropriétaire au 3e étage d'un des bâtiments, a vu le carrelage posé sur son balcon à la livraison de son appartement retiré. Quelques semaines après la pose de la couche d'étanchéité, M. X... a fait poser un nouveau carrelage par un artisan de ses amis. Ce travail effectué "gracieusement" n'a pas donné lieu à facturation.
Au bout de plusieurs mois, Mme Y..., copropriétaire habitant au 2e étage sous M. X..., s'est plaint que les infiltrations qui existaient au plafond de son balcon en provenance de l'étage supérieur avant les travaux recommençaient à se manifester. Ces infiltrations apparaissaient le long d'un joint de rupture perpendiculaire à la façade et séparant les deux dalles de béton formant le sol du balcon de M. X... Elles se sont limitées au balcon sans affecter l'intérieur de l'appartement de Mme Y...
Le syndic de l'époque, après avoir sollicité le point de vue des experts des divers assureurs (celui du syndicat, celui de la société M... et celui de Mme Y...), a été dans l'incapacité d'identifier clairement l'origine du problème, chacun se renvoyant la balle pour des raisons plus ou moins discutables :
- M. X... indiquant que l'entreprise M... avait réalisé la couche d'étanchéité sur son balcon en plusieurs fois au lieu d'un seul tenant
- la société M... pointant que la pose du carrelage était la source du problème car on ne pouvait pas vérifier si elle avait été faite dans les règles de l'art
Dans ce contexte, afin de ne pas mettre en cause l'entreprise M... et aussi de limiter les frais, le syndic a alors fait procéder par un autre prestataire à une réparation "de fortune" en déposant sur le balcon de M. X... une partie du carrelage le long du joint de rupture, en refaisant l'étanchéité sur cette zone et en reposant un carrelage identique que M. X... avait gardé en stock. En complément, une petite pissette supplémentaire a été rajoutée au nez du balcon dans le prolongement du joint de rupture. Cette réparation avait été validée par les experts. Le Conseil Syndical de l’époque a laissé faire cette réparation sans chercher à en comprendre les implications sur le plan technique ni juridique.
Comme il fallait s'y attendre, la réparation n'a pas donné le résultat escompté et l'anomalie a subsisté. En 2011, un changement de syndic a eu lieu. Le nouveau, après avoir réglé un certain nombre de problèmes en suspens, a déterré plusieurs cadavres qui dormaient dans les placards dont cette histoire d’étanchéité et essayé à nouveau de dérouler la pelote des responsabilités. Dans l'intervalle, Mme Y... a continué à envoyer à l'ancien puis au nouveau syndic force courriers en LRAR pour se plaindre d'un défaut de jouissance, sans toutefois jamais se résoudre à assigner le syndicat pour obtenir justice. Dans le même intervalle, la société M... a été mise en liquidation judiciaire.
En 2014 et 2015, faute d'avoir pu (ou voulu) établir clairement les responsabilités, le nouveau syndic a fait établir des devis par 2 entreprises spécialisées pour la démolition du carrelage, la reprise de la pente du sol et la réfection de l'étanchéité du balcon de M. X.... Dans leurs propositions, ces entreprises ont jugé indispensable la mise en place d'un échafaudage pour réaliser les travaux (coût ~ 3000 €), alors que M. X... a indiqué ultérieurement accepter de donner l'accès via son appartement.
Le Conseil Syndical n'ayant pas été tenu informé de la démarche a découvert ces devis juste avant l'Assemblée Générale de 2015 à laquelle ils ont été soumis sans avoir la possibilité de les faire renégocier. Le syndic a également proposé la répartition suivante des dépenses :
- l’échafaudage, la reprise de la pente et la réfection de l'étanchéité à la charge des copropriétaires selon les millimes bâtiment pour un coût compris entre 10 000 et 13 000 € selon le devis
- la dépose du carrelage à la charge du seul M. X... pour un montant compris en 2500 et 2700 €.
Le syndic a fondé cette répartition sur le plan juridique par le fait que M. X.... étant dans l'incapacité de produire une facture pour la pose de son carrelage, il devenait donc responsable des dommages que celui-ci occasionnait.
Soucieux de satisfaire Mme Y... qui n'a cessé de se plaindre depuis des années auprès de la plupart de ses voisins, la majorité des copropriétaires a souhaité que les travaux soient faits. Quelques personnes ont cependant trouvé la mise en place de l'échafaudage discutable et le coût total très élevé compte tenu de la surface du balcon à traiter (18 m2). Un compromis a été trouvé en adoptant une résolution prévoyant la réalisation des travaux après renégociation avec les entreprises sur ces 2 sujets pour un montant maximum de 10 000 €. Aucune remarque n'a été faite sur la répartition des dépenses décrite ci-dessus. M. X... lui-même a accepté ce projet de résolution.
A la suite de quoi le syndic a fait appeler les fonds sur la base des 10 000 € prévus, mais n'a rien renégocié avec les 2 entreprises, se contentant d'indiquer que l'échafaudage restait indispensable en raison de l'odeur de la résine à utiliser. De son côté, M. X... après s'être informé auprès de son entourage, a estimé qu'il ne lui incombait pas de payer seul l'enlèvement de son carrelage, étant donné que cette opération préliminaire était indissociable du décollage de l'étanchéité en place qu'il pense défectueuse et que ce décollage devait être pris en charge par le syndicat.
A ce jour, les travaux n'ont toujours pas été réalisés et la situation paraît complètement bloquée :
- M. X.... s'estime non responsable du problème et ne veut donc pas prendre en charge seul la dépose de son carrelage
- Mme Y... commence à se plaindre d’infiltrations dans son appartement (mais n'en apporte pas de preuve concrète)
- les copropriétaires qui ont réglé les appels de fonds se demandent pourquoi les travaux ne se font pas
Que peut-on faire pour sortir de ce guêpier ? En particulier, le syndic a-t-il le droit d'imposer à un copropriétaire le démontage d'un élément privatif (le carrelage) et de lui demander d'en assumer le coût sans réellement démontrer la responsabilité de celui-ci ? Peut-on revenir sur une telle décision prise en Assemblée et comment ? Et le refus des entreprises d'assurer les travaux sans échafaudage vous parait-il plausible ?
En outre, des problèmes similaires commencent à apparaître sur d'autres balcons aux étages inférieurs (donc non étanchés) : le dessous des balcons se dégrade (surtout pour ceux les plus exposés aux intempéries) alors que le dessus est carrelé. Certains copropriétaires se demandent donc s'ils devront à leur tour assumer un jour la dépose d'un carrelage parfois déjà installé quand ils ont acheté leur appartement. La situation exposée peut-elle créer un précédent ?
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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Posté - 02 juin 2016 : 21:22:36
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Votre cas est emblématique d'une plaie en copropriété : les travaux sans autorisation AG sur les parties communes.
Vos balcons et terrasses sont des parties communes à usage privatif. M. X. devait demander l'autorisation à l'AG d'intervenir sur la partie commune en la carrelant. Il aurait joint un devis d'une entreprise pour ce faire.
L'AG aurait pu dire OK mais que s'il fallait, dans l'avenir, déposer le carrelage pour réparer la partie commune, la dépose et la repose seraient à la charge du demandeur (M. X.) car évidemment, ce n'est pas à la collectivité de supporter les conséquences d'un choix de confort d'un copropriétaire.
M. X. a pris le risque de ne pas demander d'autorisation à l'AG et de ne pas faire appel à une entreprise, il doit assumer et
porter la responsabilité des conséquences.
Concernant l'échafaudage, tout syndic devrait savoir que pour travailler en hauteur sur un petit chantier, le travail à la corde
est hyper-compétitif (sous réserve que les cordes puisse être accrochées au toit).
Pour rattraper le coup qui est parti, une solution serait de re-soumettre le dossier à l'AG prochaine mais en changeant les conditions de répartition et en faisant appel à une société ayant des cordistes.
Cdlt. Louis92.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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 2
Posté - 02 juin 2016 : 23:08:48
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OK Louis92, M. aurait dû demander en AG (sauf s'il a été précisé lors de l'AG précédente en acceptant les travaux que M. refaisait le carrelage après l'étanchéité).
Mais l'étanchéité a dû être recouverte d'au moins 5cm de béton (donc même les angles ont été recouverts et donc protégés) donc comment accuser M. et son carreleur ???
Perso, je serai M. je fouillerai un peu plus !!! mais je ne paierai pas 2700€ |
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3
Posté - 03 juin 2016 : 05:38:17
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Il convient aussi de rappeler que les balcons n'ont pas vocation ni obligation à être étanches entre eux.
Il faut s'assurer bien sur que cette non étanchéité ne nuit pas à l'étanchéité en regard des habitations |
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trendy31
Contributeur actif
447 message(s)
Statut:
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4
Posté - 03 juin 2016 : 10:54:06
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Merci à tous pour vos retours.
Pour répondre à Louis92, il faut dire que notre ancien syndic n'était pas très à cheval sur la réglementation et n'a rien imposé de précis aux personnes qui auraient voulu poser du carrelage après l'étanchéification de leur balcon. Aucune autorisation de travaux n'a donc été demandée en AG. La seule "contrainte" pour les personnes concernées était de signaler qu'elles voulaient (re)carreler car dans ce cas, le type de finition pour la couche d'étanchéité devait être différent (moins lisse que pour un balcon ne devant pas recevoir de carrelage). M. X.... ayant déjà du carrelage avant les travaux et souhaitant en reposer, l'a donc signalé.
Par ailleurs, je ne sais pas si le travail à la corde est envisageable dans notre contexte. Par contre nous avons été plusieurs à nous poser des questions sur la nécessité d'échafauder compte tenu :
- de la surface à traiter
- du fait que M. X.... au vu des devis s'est déclaré prêt à donner l'accès via son logement moyennant les précautions d'usage
- de la nécessité qu'il y aura sans doute à passer à travers chez lui pour approvisionner le chantier en eau et électricité depuis les parties communes.
En outre, le recours à l'échafaudage nécessite de passer en partie privative puisque l'échafaudage serait installé au rez-de-chaussée sur une terrasse dont l'emprise dépasse largement celle des balcons des étages.
Pour répondre à Franck, il n'y a pas eu de couche de béton supplémentaire. Les travaux ont consisté à préparer le sol de béton des balcons à la ponceuse-meuleuse, découper et coller un revêtement présenté en rouleau et le recouvrir d'une couche de finition de type résine. Un relevé d’étanchéité à été fait en pourtour des balcons, ce relevé étant plus ou moins haut (par exemple en fonction de la présence de portes-fenêtres).
Enfin, je suis bien conscient comme dit Rambouillet que les balcons n'ont pas obligation à être étanches entre eux. C'est je suppose pour cette raison que Mme Y... a mis plusieurs années avant d'obtenir (pratiquement) gain de cause. Elle a signalé il y a quelques mois un début de fuite dans son appartement qu'elle attribue au problème d'étanchéité du balcon bien qu'aucune recherche de fuite n'ait été réalisée et campe maintenant sur cette position pour que les travaux soient enfin effectués en arguant que son assureur bloque la prise en charge de ce sinistre tant que les travaux extérieurs ne sont pas réalisés. A noter à ce sujet que le balcon de M. X.... (et celui également de Mme Y...) est traversé par une descente d'eau pluviale autour de laquelle un relevé a également dû être réalisé, mais qui pourrait être la source de cette infiltration intérieure.
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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Gemar59
Contributeur actif
France
212 message(s)
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Posté - 02 juil. 2016 : 16:19:37
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Ah les balcon externes qui procurent des nuisances aux voisins du dessous et dégradent les façades ,si vous saviez le nombre de conflits et de procés qu'ils generent un peu partout .!!!
Nous avons les memes problèmes .
Au fait ,ou en etes vous de ce m****r (pour rester (presque) politiquement correct) ?
Chez vous pas de stalactites qui pendouillent au bas d'une corniche en belle fausse pierre de taille (mais veritable pierre reconstituée bien poreuse) ?
Pas le moindre depot de calcites blanchâtres sur le sol ou la main courante du balcon inferieur qui a la longue ronge par endroit le carrelage du voisin du dessous 
Si vous n"avez rien de cela , vous pouvez encore dire que ce n"est (presque) rien ! |
Édité par - Gemar59 le 02 juil. 2016 16:24:24 |
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