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mn.sereno
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 Posté - 01 juin 2016 : 20:20:02
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Bonjour,
Notre AG a fixé à 1500 euros le montant à partir duquel la mise en concurrence des marchés et contrats est rendue obligatoire.
Actuellement la peinture du sous-sol de toute notre copropriété est en train d'être refaite. Je me suis informée auprès du CS : il s'agit de frais s'é,levant à 4500 euros. Mais comme nous avons trois entrées, le conseil syndical considère qu'il s'agit de 3 fois 1500 euros et qu'il est autorisé à décider de ces travaux qui en plus n'avaient rien d'urgent.
Est-ce qu'il existe un recours pour empêcher le conseil syndical de décider d'autres travaux coûteux en utilisant ce prétexte.
Notre copropriété a trois entrées mais est un immeuble d'un seul tenant.
Je vous remercie pour votre aide
Marie-Noëlle
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nefer
Modérateur
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 Posté - 01 juin 2016 : 22:09:35
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le conseil syndical n'a aucun droit pour demander au syndic de passer commande de travaux sans un vote de l'AG!
A ce rythme le CS va faire repeindre toute la copropriété... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 01 juin 2016 : 22:22:05
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citation: Actuellement la peinture du sous-sol de toute notre copropriété est en train d'être refaite. Ces travaux n'auraient pas été votés par l'AG ?citation: Est-ce qu'il existe un recours pour empêcher le conseil syndical de décider d'autres travaux coûteux en utilisant ce prétexte ?
Un CS ne décide pas de travaux, je suppose que vous avez voulu écrirecitation: Est-ce qu'il existe un recours pour empêcher le conseil syndical de continuer à donner des avis favorables au syndic pour ne pas appliquer le seuil et passer commande à la seule entreprise qui fournit un devis ... pour les réparations courantes qui ne peuvent attendre l'AG ? Le seuil de mise en concurrence vaut pour une commande passée par le syndic pour un travail donné. Ce seuil ne peut pas varier suivant qu'il y a 3 ou 10 entrées, 40 ou 50 caves, 1 ou 4 ascenseurs ! Ceci pour la forme.
Quant au fond, l'objectif du seuil est d'éviter de perdre 10 ou 20 % du surcoût d'un devis unique par rapport à un moins disant. Dans votre cas, ne pas appliquer le seuil à l'ensemble peut donc avoir fait perdre à la copropriété 450 ou 900 €.
Ajout du 2 juin : une AG qui vote un seuil à 1.500 € est une AG qui accepte des efforts et des délais pour ne pas risquer de perdre 150 à 300 € faute de mise en concurrence.
Le seul moyen d'action auprès d'un CS est, en cours d'exercice, de le dissuader de reproduire une dérive en le prévenant que l'AG va déjà réagir pour la dérive, il ne faut plus en ajouter car la sanction sera de ne pas ré-élire des personnes en qui l'AG ne peut avoir confiance.
Par ailleurs, votre question n'est pas prioritaire dans votre copropriété semble-t-il. La question est de revenir à un fonctionnement normal :
- plusieurs devis sont proposés à l'AG pour les travaux > 1.500 € sans diviser par un nombre d'items,
- l'AG décide des travaux et choisit l'entreprise ou décide de retoquer les devis,
- le syndic passe commande,
- pour les réparations courantes > 1.500 € qui ne peuvent attendre l'AG, le CS exige plusieurs devis du syndic et donne son avis au syndic sur le devis qui lui paraît le meilleur, le syndic décide à qui il passe commande.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 02 juin 2016 08:56:23 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 02 juin 2016 : 00:00:17
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Les arguments ne tiennent pas une seule seconde.
A la rigueur, le CS rétorquerait que l'AG lui a donné budget d'user à son bon vouloir de 1500€ / an (notons au passage qu'une telle résolution serait totalement illégale) et durant ces 3 dernières années, faisant au total 4500€ cumulé, alors oui, je comprends la logique (pour y faire face dans mon syndicat)..., mais sans ignorer que cela serait aussi sans fondement légal.
Ce qu'il faudrait arriver à corriger, serait la prise de conscience de ce que serait un bon fonctionnement d'une copro aux regards de la loi (à la française) :
. l'AG dispose
. le syndic exécute
. le CS aide et contrôle le syndic
(c'est très très raccourci, le syndic se devant aussi de guider le syndicat, dans les voies légales, pour sa santé, financière au moins)
... que le syndic dépense les sous du syndicat sur une demande du CS montrerait au moins un dysfonctionnement des relations syndic/CS/syndicat, dans laquelle le syndic abuserait des pouvoirs de son mandat à contracter pour au nom du syndicat pour le seul plaisir exprimé du CS.
Le CS est aussi en tort s'il use d'une position dominante , propre à plier le syndic à ses volontés ,en lui faisant miroiter le contrat d'un l'exercice à venir...
Il faut rappeler que tout mandant reste responsable des actes de son mandataire, et que c'est pour cela que beaucoup de frais dus aux fautes du syndic ou du CS , ou d'un tiers externe, soient aussi regrettablement partagé par le syndicat.
Solution pragmatique et viable à court termes : changer de CS, ou , sans copro motivé pour tenir cette institution dans son digne mandat, changer de logement.
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jprp33
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Posté - 02 juin 2016 : 22:44:59
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Foutaise que l'immeuble avec entrées multiples indépendantes l'une de l'autre !
Nous avons à faire à de multiples immeubles bâtis mitoyens totalement indépendants l'un de l'autre La division de la propriété du sol existe sauf imbrication) !
Cet arrêt de la Cour de cassation est le sujet d'examen par excellence pour laisser s'entre tuer les vrais spécialistes (https://www.legifrance.gouv.fr/affi...69&fastPos=1) ! |
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mn.sereno
Nouveau Membre
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Posté - 03 juin 2016 : 07:05:59
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J'ai regardé dans le relevé général des dépenses de la copropriété de l'année dernière, les charges sont réparties ainsi : charges communes générales, charges générales (avec frais de gardien entre autres), puis des charges entrée par entrée, puis des charges toutes entrées (contrats entretien, eau, électricité et des charges lots (par entrée).
Excusez-moi car je sens que je suis très peu au courant de la comptabilité, mais est-ce que cette répartition ne permet pas au CS de diviser en trois les frais de peinture en les inscrivant dans les charges entrée par entrée ?
Enfin deuxième question qui est peut-être la plus importante, ces travaux de peinture n'ont rien d'urgent, est-ce que le problème principal est qu'ils ont décidé quelques mois après l'AG unilatéralement par le CS sans qu'ils ne soient justifiés par aucun caractère d'urgence ?
Merci pour votre aide. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 03 juin 2016 : 09:13:41
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citation: est-ce que cette répartition ne permet pas au CS de diviser en trois les frais de peinture en les inscrivant dans les charges entrée par entrée ? Pas du tout, c'est ce que j'ai voulu démontrer plus haut : un des buts de faire faire les travaux sur les 3 entrées par la même entreprise en une commande est bien de faire baisser le prix. C'est donc à la commande entière que s'applique le seuil. Idem pour l'autre seuil qui est le seuil de consultation du CS pour les devis. Les clés de répartition n'ont rien à voir à ce sujet.
citation: est-ce que le problème principal est qu'ils ont décidé quelques mois après l'AG unilatéralement par le CS sans qu'ils ne soient justifiés par aucun caractère d'urgence ? Oui c'est le problème principal : le syndic non plus ne peut pas décider de tels travaux non urgents. C'est l'AG ! Le CS ne gère pas pour les autres copropriétaires et à la place du syndic ! Il doit revenir à sa mission : assister le syndic et contrôler sa gestion dont notamment contrôler que le syndic exécute bien les décisions (seuils, travaux) des AGs.
Cdlt. Louis92. |
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jmr91200
Contributeur senior
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Posté - 03 juin 2016 : 13:55:10
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Bonjour,
citation: Initialement posté par mn.sereno
Excusez-moi car je sens que je suis très peu au courant de la comptabilité, mais est-ce que cette répartition ne permet pas au CS de diviser en trois les frais de peinture en les inscrivant dans les charges entrée par entrée ?
En général, vous avez pour chaque lot (un appartement ou un garage ou une cave) un nombre de tantièmes généraux puis des tantièmes spéciaux (exemples : hall XX, escalier XX, bâtiment XX, parking, ascenseur XX). C'est ce qui aide au calcul de la quote-part de chacun.
Le CS comme le Syndic ne soit se référer qu'à un seul document qui fait foi : le règlement de copropriété qui définit comment les dépenses doivent se répartir selon les clés de charges (la générale puis les spéciaux).
Pour l'exemple, on va trouver les factures :
- générales : honoraires syndic, l'assurance, maintenance/entretien des éléments communs à l'ensemble, les factures d'eau, une facture d'électricité pour le commun.
- hall : entretien ou remplacement des éléments (digicode, porte, poubelle, glaces),…
- bâtiment XX : frais d’électricité pour cette partie,…
- ascenseur XX : maintenance de l'appareil, frais de téléphone pour l'appel ascenseur
- parking : maintenance de la porte,… |
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Posté - 03 juin 2016 : 17:20:11
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citation: ces travaux de peinture n'ont rien d'urgent, est-ce que le problème principal est qu'ils ont décidé quelques mois après l'AG unilatéralement par le CS sans qu'ils ne soient justifiés par aucun caractère d'urgence ? Urgent ou pas, le conseil syndical ne décide de rien
citation: ces travaux de peinture n'ont rien d'urgent, est-ce que le problème principal est qu'ils ont décidé quelques mois après l'AG unilatéralement par le CS sans qu'ils ne soient justifiés par aucun caractère d'urgence ? Si c'est urgent, le syndic peut lancer.
S'agissant de peinture, il est exclus qu'il les décide seul ou meme poussé par le conseil syndical. |
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mn.sereno
Nouveau Membre
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Posté - 04 juin 2016 : 09:07:27
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Bonjour,
Merci, grâce à vous je vais écrire une lettre au syndic et informer au maximum les copropriétaires (c'est le plus difficile car beaucoup préfèrent payer plutôt que "d'avoir des problèmes"!).
Mais je ne désespère pas : est-ce qu'il y a aussi des "lanceurs d'alerte" concernant les syndics et certains CS ?
Pour en arriver là , je pense que pour cela je manque encore de formation, je vais lire attentivement mon règlement de copropriété qui n'est pas du tout facile à aborder.
Marie-Noëlle |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 04 juin 2016 : 10:24:20
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Marie-Noëlle, attention à ne pas agir seule, vous risqueriez de vous griller pour plusieurs années, vilain petit canard au milieu de moutons.
En AG, si vous êtes seule à dire que 2+2 font 4, personne ne vous suivra.
Pour être audible, vous devez regrouper 4 ou 5 personnes avec vous qui parleront comme vous en AG. Je vous recommanderais de passer du temps à cela plutôt qu'à écrire individuellement au syndic.
... et passer du temps à comprendre le fonctionnement normal d'une copropriété ce qui n'est pas évident car en regardant autour de soi, les fonctionnements normaux ne sont pas si fréquents (conditions : CS informé, CS actif, CS respectueux de la réglementation, syndic à l'écoute).
Cdlt. Louis92.
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Posté - 04 juin 2016 : 10:28:10
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Je plussoie Louis92,
le meilleur angle d'attaque est un groupe cohérent et informatif en AG, qui prenne en main la présidence de l'AG sans mener de guerilla de manière a ne pas s'exposer continuellement d'un coté à l'autorité naturelle d'un syndic et de l'autre à la faiblesse naturelle de eux qui ne pensent pas grand chose et votent pour celui qui parle le plus fort.
Quand on attaque bille en tête et qu'on obtient rien, soit on repart la queue basse soit on va au TGI. |
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mn.sereno
Nouveau Membre
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Posté - 04 juin 2016 : 12:00:46
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J'ai déjà un peu commencé ce travail mais pour l'instant nous ne sommes que deux parfois trois dans une copropriété qui compte 100 propriétaires.
Je vais faire prioritairement ce que vous me conseillez car je comprends que c'est indispensable.
Grâce à vous j'ai des arguments solides et pour moi c'est un point de départ très important. J'ai rédigé une lettre en fonction de vos informations et, avant de l'envoyer, je vais essayer de la faire circuler à partir des deux personnes que je connais.
Merci encore
Marie-Noëlle |
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