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Luny
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 Posté - 18 mai 2016 : 18:35:40
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Je me permets également de vous interroger sur la question de la loi ALLUR concernant les fonds 5% à mettre en place à compter du 01/01/2017 car là était la question sensée être à l'ordre du jour.
Nous avons fait remarquer que la rédaction sur la convocation n'était pas terrible.
Le PV chez nous n'est jamais signé sur place le jour de l'AG mais le syndic l'envoie ultérieurement au président de séance + scrutateurs pour signature.
Sur le PV, voilà comment le syndic l'a transformé, rédaction que j'ai à nouveau contestée en plus d'autres erreurs notées sur les comptages + sur la rédaction d'une autre question mais ce PV a quand même été adressé aux copropriétaires sans ma signature. Que pensez-vous de cette rédaction ?
Merci d'avance pour votre avis.
Texte de la convocation :
CONSTITUTION OU NON DE PROVISION POUR TRAVAUX D'ENTRETIEN OU DE CONSERVATION (5Â % DU BUDGET CONFORMEMENT A LA LOI ALLUR) SIMULATION JOINTE
Projet de résolution
Conformément à l'Art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 rendant obligatoire de soumettre au vote de l'AG au moins tous les trois ans, la décision de constituer des provisions spéciales et après avoir entendu le syndic sur la nature des travaux qui pourraient s'avérer nécessaires d'engager dans les trois années à venir, l'AG décide :
- de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun d'un montant de 10000 € pendant une durée de 12 mois
- d'arrêter la somme de 10000 € qui sera appelée au cours de ces 12 mois en même temps que les provisions trimestrielles
- que les fonds appelées seront déposés sur un compte spécialement affecté à cet usage ouvert au nom du syndicat et dont les intérêts reviendront à la copropriété
- en cas de mutation ou vente d'un lot de copropriété, que la provision restera acquise au dit lot et sera transférée à l'acquéreur, le copropriétaire vendeur devant informer le nouveau copropriétaire de la décision et de ses conséquences
Texte du PVÂ :
CONSTITUTION OU NON DE PROVISION POUR TRAVAUX D'ENTRETIEN OU DE CONSERVATION (5Â % DU BUDGET CONFORMEMENT A LA LOI ALLUR) SIMULATION JOINTE
Conformément à l'Art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 et conformément à la loi ALLUR du 24 mars 2014 rendant obligatoire de soumettre au vote de l'AG au moins tous les trois ans, la décision de constituer des provisions spéciales et après avoir entendu le syndic sur la nature des travaux qui pourraient s'avérer nécessaires d'engager dans les trois années à venir, l'AG décide :
- de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun d'un montant de 10000 € pendant une durée de 12 mois
- de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun d'un montant de 10000 € pendant une durée de 12 mois
- d'arrêter la somme de 10000 € qui sera appelée au cours de ces 12 mois en même temps que les provisions trimestrielles
- que les intérêts seront capitalisés sur ledit compte au profit du Syndicat des Copropriétaires
- en cas de mutation ou vente d'un lot de copropriété, que la provision restera acquise au dit lot et sera transférée à l'acquéreur, le copropriétaire vendeur devant informer le nouveau copropriétaire de la décision et de ses conséquences
Liste des votes
En vertu de quoi cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l'Art. 25.
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Posté - 18 mai 2016 : 18:55:11
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on ne peut rien en penser car tout dépend de ce qui a été soumis au vote de l'AG : en effet, entre le projet mis dans la convocation et le vote soumis à l'assemblée, il peut y avoir des variations. Ce qui est important c'est que soit reportée sur le PV la résolution soumise au vote : est ce la cas dans le texte que vous citez ?.... |
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JB22
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 2
Posté - 18 mai 2016 : 20:57:07
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Quel est le montant du Budget de l' exercice2017. |
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Luny
Nouveau Membre
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3
 Posté - 18 mai 2016 : 21:09:00
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Le jour de l'AG, la question a consisté à voter les fonds de 5% obligatoires à compter du 01/01/2017 selon la loi ALLUR de 2014. |
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Posté - 19 mai 2016 : 07:01:11
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lors de cette discussion aviez vous intégré le montant de 10000 €. Si oui, dans ce cas la résolution votée semble conforme à la question posée.... sachant qu'il aurait été mieux que le président de séance "lise" avant le vote la question réellement posée  |
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Luny
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5
Posté - 19 mai 2016 : 23:11:40
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Oui la somme a bien été donnée pour 10000 € donc merci pour cette confirmation. |
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dan69
Contributeur actif
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Posté - 20 mai 2016 : 22:18:05
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En ce qui concerne ma copro., l'examen de la création de ce fonds travaux a été vite réglé par notre syndic qui a simplement mis à l'OdJ de l'AG :
1/ information sur le fait que la loi impose la création de ce fonds. Il n'y a donc pas lieu de voter "pour" ou "contre"
2/ le vote porte seulement sur les modalités de mise en place de ce fonds ( montant et dates ses "cotisations").
La loi m'impose de ne pas dépasser la vitesse de 130 km/h sur les autoroutes mais je reste libre de la respecter (ce que je fais) ou pas. Je sais par ailleurs ce qu'il m'en coûtera si je ne respecte pas cette mesure (contravention, ...).
Quelle drôle de démarche que d'imposer quelque chose sans préciser ce qui est encouru en cas de non respect de la chose.
Par ailleurs, et comme je l'ai déjà évoqué, on peut s'interroger sur le "réalisme" de la mesure. A partir de 2017 on va me demander de "cotiser" annuellement à un fonds Travaux. Je vais y verser chaque année 200€. Ainsi donc j'aurais versé dans 5 ans 1 000€ pour couvrir les frais de ravalement de l'immeuble qui me coûteront au moins 10 fois plus! |
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Posté - 02 juil. 2016 : 11:58:18
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Cet argument colporté par beaucoup de syndics est illogique : rien n'interdit à une copropriété d'être intelligente et de provisionner au niveau de son fonds de travaux 80 ou 100% de ce que va lui coûter plus tard le ravalement ! Le moment venu si vous êtes toujours là vous n'aurez rien à sortir ou peu, et si vous vendez, vous intégrerez le montant cumulé dans votre prix de vente. Qui a dit que parce que la loi a fixé un minimum que les assemblées doivent s'en tenir à ce minimum ! Le raisonnement consistant à dire que la mesure est inutile, voire contreproductive, parce que les 5% sont insuffisants est absurde ! Et nous l'avons pourtant entendu de responsables de la FNAIM Paris...
Encore une fois, pour l'amour du ciel, lisez le rapport Braye, le document le plus intelligent que l'on ait écrit à ce jour sur la copropriété ! |
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JB22
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8
Posté - 02 juil. 2016 : 12:14:02
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De U.I.:
"et si vous vendez, vous intégrerez le montant cumulé dans votre prix de vente."
C' est là la grosse différence avec l' avance remboursable, on négociait le prix sur la valeur vénale du bien, le remboursement au vendeur était automatique, avec le fonds travaux obligatoire fini cet automatisme, il faudra négocier cette prise en charge...
Les copropriétaires ayant l' intention de vendre ou vendeurs n' ont pas intérêt à constituer un fonds supérieur aux 5 %. |
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Posté - 02 juil. 2016 : 14:32:05
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je plussoie JB22, et c'est ce que l'on rencontre dans les AGs désormais : "quitte à économiser, je préfère le faire moi-même...", c'est la réalité. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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10
Posté - 02 juil. 2016 : 16:09:45
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C'est dommage car, lors de vote de gros travaux (sans fonds au départ), il y a 2 types de copropriétaires qui ont besoin de ce fonds à beaucoup plus que 5% du budget :
- les timides ou discrets qui n'osent pas dire devant tout le monde qu'ils vont avoir énormément de difficultés à assumer les appels,
- les "de mauvaise foi" qui disent "cela fait trop d'un coup" pour refuser les travaux utiles au maintien en bon état de leur bien.
Cette résolution doit être l'occasion de beaucoup de pédagogie. Il est un pays, la Suisse, où les immeubles sont en très bon état, les fonds sont réunis pour cela mais pas par les copropriétaires car il y a beaucoup moins de copropriétés qu'en France. Les Suisses sont locataires malgré des revenus très supérieurs aux revenus des Français qui sont copropriétaires.
Cdlt. Louis92.
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Édité par - Louis92 le 02 juil. 2016 16:11:23 |
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JB22
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11
Posté - 02 juil. 2016 : 16:38:39
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"C'est dommage"
Il ne faut oublier qu'il s' agit d' une mesure imposée aux "copropriétaires", les propriétaires individuels n' ont pas cette obligation..." Les citoyens sont égaux en droits" et devoirs..
Si le fonds travaux était resté "remboursable" il aurait certainement reçu un meilleur accueil, en particulier pour souscrire un montant supérieur aux 5 % imposés.
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Gédehem
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Posté - 02 juil. 2016 : 16:43:48
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Je n'ai pas la même lecture qu'UI sur les points exposé par Dan69;
"...... notre syndic qui a simplement mis à l'OdJ de l'AG :
1/ information sur le fait que la loi impose la création de ce fonds. Il n'y a donc pas lieu de voter "pour" ou "contre"
2/ le vote porte seulement sur les modalités de mise en place de ce fonds ( montant et dates ses "cotisations").
Je suis d'accord avec cette approche.
Ce fonds permanent réserve travaux est rendu obligatoire. L'AG n'a pas compétence pour le créer ou pas (pour ou contre).
Sa compétence est limitée aux modalités de mise en œuvre, ici à son montant (quel pourcentage par exemple, 5% étant le mini légal), et selon quelles provisions....
Sur le fond de la question, depuis le temps que tous les praticiens demandaient la création de ce fonds permanent ......
Quant aux 5%, je rejoins UI et bien d'autres : c'est notoirement très insuffisant.
"Si le fonds travaux était resté "remboursable" ...."
Erreur : de fait il l'est !
Ou du moins, la part affectée au lot vient s'ajouter à la valeur du lot.
Vendre un même lot dont la valeur estimée "selon le marché" serait de 200.000 € (c'est un exemple), il est évident que le prix de vente ne sera pas la même avec ici une réserve de 1500 € et là de 20.000 €.
A l'identique de ce qui s'est passé pour les fenêtres double vitrage : un même apparte sans aucun double vitrage a/avait un prix de vente inférieur à celui tout équipé.
Personne n'a eu l'idée de demander le remboursement des fenêtres ! 
A l'identique de la valeur d'un véhicule, ici sans aucune option et des pneus usagés, là avec des pneus quasi neufs et toutes les options possibles voire plus.
Voiture ou apparte, le prix n'est pas le même avec ou sans option/réserve, le "bénéfice" pour l'acheteur non plus. |
Édité par - Gédehem le 02 juil. 2016 16:54:42 |
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JB22
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Posté - 02 juil. 2016 : 17:28:51
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De Gédehem
"Erreur : de fait il l'est !
Ou du moins, la part affectée au lot vient s'ajouter à la valeur du lot.
Vendre un même lot dont la valeur estimée "selon le marché" serait de 200.000 € (c'est un exemple), il est évident que le prix de vente ne sera pas la même avec ici une réserve de 1500 € et là de 20.000 €."
Vendre un bien" selon le marché" c' est le vendre à sa valeur vénale compte tenue de son état, de ses équipements, de sa vétusté ..., le montant pouvant exister dans le fonds travaux ne s' ajoute pas automatiquement.
Le montant du fonds doit faire l'objet d' une négociation, ce qui n' était pas le cas avec une avance travaux remboursable.
Plus de comparaison possible des prix "avec ici une réserve de 1500 € et là de 20.000 "
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Gédehem
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Posté - 02 juil. 2016 : 18:36:24
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Erreur d'appréciation de la question :
"le vendre à sa valeur vénale compte tenue de son état, de ses équipements, de sa vétusté ..., "
Et du montant de la réserve travaux, qui existe partout.
Vendre un bien X en bon état avec une cuisine équipée et du double vitrage majore la valeur "brute" du même bien X basique..
Il y aurait majoration pour "lave vaisselle et vitrage double", pas pour les 10 ou 15.000 € de réserve travaux pour ce lot ?
Vous plaisantez ?
Je vois mal négocier le prix par démontage des fenêtres double vitrage, voire au besoin de la cuisine équipée, comme de la réserve travaux, le tout étant constitutif du bien "de son état, de ses équipements etc ...;"
Ou alors vous seriez un piètre vendeur, qui brade son bien en bon état et bien équipé, doté en plus d'une réserve travaux conséquente ..... 
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Édité par - Gédehem le 02 juil. 2016 18:42:11 |
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JB22
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Posté - 02 juil. 2016 : 20:22:23
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"Ou alors vous seriez un piètre vendeur, qui brade son bien en bon état et bien équipé, doté en plus d'une réserve travaux conséquente ....."
Il n' est pas question de bon ou mauvais vendeur.
Dans l' ancien système il n' y avait pas à négocier la reprise de l' avance travaux, elle était de droit
Dans le nouveau système il faudra négocier pour espérer "récupérer" sa mise, ce n' est pas gagné, quoi que vous en pensiez.
Je ne suis pas le seul à partager ce point de vue, ne vous en déplaise.
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Édité par - JB22 le 02 juil. 2016 20:23:10 |
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Gédehem
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Posté - 02 juil. 2016 : 23:46:13
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il faudra négocier pour espérer "récupérer" sa mise, ce n' est pas gagné,
Pardon, ceci dit sans vous vexer, mais il y a là une sorte de naïveté !
Que l'on investisse dans des fenêtres double vitrage, dans des équipements dernier cri, dans la réfection totale de l'appartement, etc ... et ici dans un fonds réserve conséquent, il est évident au final que la valeur du bien sera fonction du marché.
Mais chacun sait que la valeur du bien tiendra compte, comme vous le releviez, de son état, de ses équipements, de ses éléments constitutifs.
Tel apparte de 80 m² au 3ème avec un garage privatif aura une valeur supérieur au même apparte de 80 m² sur le même palier mais ne disposant que d'un parking aérien, ou celui identique juste au dessus sans aucun emplacement de stationnement.
La difficulté qu'ont beaucoup c'est de ne pas avoir la matérialité de cet "équipement" supplémentaire constitué par une réserve travaux.
Cela me fait penser à la même difficulté des employés d'immeuble de Cat. B logé s'estimant mal payé, alors qu'ils disposent un salaire supplémentaire conséquent .... en nature de logement.
Ce logement de 60m² a bien une valeur locative dans le secteur, mettons 800 ou 900 €.
Sauf que ces employés ne voient que les 1400 € versés sur leur compte en banque.
La valeur d'un bien immobilier dépend, entre autres éléments (situation, etc ..), de ce qu'il est physiquement, mais aussi de tous les éléments constitutifs du lot s'agissant d'un bien en copropriété.
Sachant que le dernier ravalement des façades date de 18 ans et que la réserve travaux est de 1300 €, il est certain que ce lot de 80 m² aura une "valeur marchande" bien moindre que le 80 m² dans l'immeuble juste en face, dont le ravalement date lui aussi de 18 ans, mais qui est vendu avec une réserve travaux de 15.000 €.
Que l'on investisse dans la valorisation du lot (sol et murs), dans ses divers éléments utilitaires (cuisine équipée), dans ses éléments de confort (fenêtres double vitrage), et maintenant dans un fonds de réserve pour travaux conséquent, attractif, c'est une évidence que sa valeur marchande sera en conséquence.
Que le vendeur "retrouvera sa mise" ...
Surtout si, en plus, l'immeuble lui même a été bien entretenu, et même valorisé ..... 
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JB22
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Posté - 03 juil. 2016 : 00:16:46
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"Sachant que le dernier ravalement des façades date de 18 ans et que la réserve travaux est de 1300 €, il est certain que ce lot de 80 m² aura une "valeur marchande" bien moindre que le 80 m² dans l'immeuble juste en face, dont le ravalement date lui aussi de 18 ans, mais qui est vendu avec une réserve travaux de 15.000 €."
Mais rien ne garanti que cette valeur complémentaire égale à 15.000,€ sera récupérée, il faudra négocier, ce qui n' était pas nécessaire avec l' avance remboursable...qui ne faisait pas l' objet d' un marchandage (Remboursable de droit).
On devrait voir fleurir des annonces de biens à vendre avec:
Appartement de XX M2, équipé de ...., mis à prix 300.000 €
plus un fonds travaux de 15.000 €. |
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Gédehem
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Posté - 03 juil. 2016 : 12:16:58
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Mais rien ne garanti que cette valeur complémentaire égale à 15.000,€ sera récupérée,
La valeur du bien dépend du marché.
Rien ne garantie que la valeur supposée du bien, estimé par exemple à 200.000 €, comprenant cuisine équipée, double vitrage partout, très bon état, et 15.000 € de réserve, se vendra réellement 200.000.
Ce sera 180.000 ou 220.000, selon le marché.
Avec au final "récupération" de l'investissement total, qui comprend l'équipement de la cuisine, la réfection des murs et plafonds, du double ou triple vitrage partout, et la réserve de 15.000 €.
Investir dans une cuisine dernier cri et/ou dans une réserve de 15.000 et vendre le tout indissociable de l'apparte, quelle différence ????
A suivre votre raisonnement, il n'y a pas plus de "récupération" sur l'investissement cuisine et double vitrage que sur le fonds réserve ???
On récupère la cuisine pas la réserve ???
Raisonnement qui n'a aucun sens s'agissant de l'estimation d'un bien immobilier avec TOUTES ses composantes.
Il n'y a pas d'un coté l'apparte, et distinctement en plus la cuisine, les fenêtres, la porte blindée, les murs et plafonds, etc ...
La réserve travaux n'est pas détachable de la cuisine équipée, de la porte blindée installée à vos frais, ou autres éléments ...
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Édité par - Gédehem le 03 juil. 2016 12:19:58 |
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JB22
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Posté - 03 juil. 2016 : 13:15:09
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"Pardon, ceci dit sans vous vexer, mais il y a là une sorte de naïveté !"
Il est bien connu que lorsque l' on veut se débarrasser de son chien on l' accuse de la rage.
"On récupère la cuisine pas la réserve ???
Raisonnement qui n'a aucun sens s'agissant de l'estimation d'un bien immobilier avec TOUTES ses composantes. "
Le tout fait partie de la négociation, rien ne garanti que dans l' estimation globale le fonds travaux sera estimé pour sa valeur réelle.
Un acquéreur peut être ou ne pas être intéressé par tel ou tel équipement ou fonds travaux.
Personnellement je n' auras pas acheté mon appartement si j' avais dû payer 15.000 € en plus au titre du fonds travaux. Je n' en aurais pas eu les moyens. (Naïf ou pas !).
J' aurai essayé de payer le tout 15.000 € de moins...ou renoncé à l' achat. |
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Posté - 03 juil. 2016 : 13:27:00
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je plussoie JB22 et d'ailleurs ce fonds travaux est un bien immatériel qui 'appartient plus au copro, donc comment le "vendre" ?.... Perso, acheteur, je pourrai rétorquer à l'acheteur : Monsieur, cette somme ne vous appartient pas, comment voulez vous essayer de me la faire "payer" .... (je pousse à l'extrême volontairement...).
Dans les faits, il faut constater que la conséquence, c'est faisons le minimum !!!!
Perso, je reste persuadé (en attendant des jurisprudences) que l'on peut faire cohabiter "fonds travaux obligatoires" et "avances pour travaux"... |
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Rédaction sur Fonds 5% acceptable ou non ? 
