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cs3000
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 Posté - 13 avr. 2016 : 15:55:46
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Bonjour,
Je viens de vendre mon appartement et le syndic m'a facturé via le notaire:
1) Frais d'établissement d'état daté 438€
2)Information Acquéreur Article 54 Loi ALUR 148,32 €
Or si les frais d'état daté relèvent bien des "prestations variables dues par le syndicat des copropriétaires et imputables au seul copropriétaire concerné" mentionnés dans le dernier contrat de Syndic signé en 2015, je n'ai pas trouvé dans ce contrat de disposition particulière relative à l'"information Acquéreur Article 54 Loi ALUR"
J'ai questionné le Syndic mais celui-ci n'a pas estimé utile de me répondre.
J'envisage donc d'introduire une procédure d'injonction à payer mais avant je souhaiterais avis un avis éclairé sur cette question.
Le Syndic peut-il facturer une prestation qui n'a pas été contractuellement prévue dans son contrat ?
D'avance merci à tous les spécialistes!
Cordialement.
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nefer
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 Posté - 13 avr. 2016 : 17:24:46
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avez vous vérifié ce qui est indiqué dans le contrat du syndic actuellement en cours? |
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Posté - 13 avr. 2016 : 17:32:08
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Avez vous vérifié que votre notaire n'ait pas fait une demande de documents pour l'établissement du compromis de vente à l'attention de l'acquéreur et qui sont dus pat le vendeur (PV des AGs, carnet d'entretien, etc...) ? |
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Sunbird
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Posté - 13 avr. 2016 : 18:49:38
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injonction à payer... vous ne l'aurez pas, le juge demandera un contradictoire.
Il fallait demander ua notaire de bloquer cette somme, et si le syndic ne bougeait pas dans les 15 jours, il vous aurait crédité votre compte. |
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cs3000
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4
Posté - 14 avr. 2016 : 11:34:06
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Merci pour vos réponses,
Je n'ai pas vérifié auprès de mon notaire s'il avait réclamé d'autres documents que ceux relevant de l'état daté.Pourquoi l'aurait-il fait ?
Cela étant ma question est la suivante :
Sur quel fondement juridique peut-on me facturer une somme alors que la nature de la prestation objet de cette facturation n'est pas prévue dans le contrat de Syndic.
Et pourquoi facturer 148,32€ et non pas 50€ ou 1000€ ?
Merci pour vos réponses.
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Posté - 14 avr. 2016 : 13:15:15
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citation: Je n'ai pas vérifié auprès de mon notaire s'il avait réclamé d'autres documents que ceux relevant de l'état daté.Pourquoi l'aurait-il fait ?
Pour les remettre à l'éventuel acquéreur pour valider le départ de la réflexion, suite à la signature du compromis..
Si c'est cela, cette fourniture ne relève pas du contrat du syndic, mais celui ci pallie au fait que vous vendeur ne les aviez peut-être pas : c'est dans ce cas, un fournisseur.
Quant au prix, ce sont de temps passé et des photocopies. |
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Sunbird
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Posté - 14 avr. 2016 : 15:01:41
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Pour rédiger la promesse de vente.
De toute façon si le syndic a été payé et que vous souhaiter récupérer cette somme pas d'autre choix que de l'assigner. |
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Posté - 14 avr. 2016 : 15:48:59
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cs3000 : Sur quel fondement juridique peut-on me facturer une somme alors que la nature de la prestation objet de cette facturation n'est pas prévue dans le contrat de Syndic.
Le contrat de syndic ne concerne que le syndicat et le syndic, pas les copropriétaires :
Les frais de mutation dans le contrat de syndic
Les syndics mentionnent habituellement les frais de mutation dans le contrat de syndics, à la rubrique des prestations particulières et individuelles.
Cependant, un arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 20056 précise que les décisions d’assemblées générales de même que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Cet arrêt de la Cour de cassation, s'appuyant sur l'article 1165 du Code civil7, n'est nullement remis en cause par la loi ENL de 20062 et s'applique donc toujours.
La conséquence juridique est que les prestations figurant au contrat de syndic ne sont facturables qu'au seul syndicat, donc à l'ensemble des copropriétaires, chacun payant à hauteur des tantièmes qu'il détient.
C'est selon cette même conclusion que répond le Ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement lors d'une question au gouvernement de Bernard Perrut en 20068.
Le problème était déjà évoqué lors d'une précédente question au gouvernement, posée par Alain Rodet en 19909.
Vous ne pouvez donc pas opposé au syndic le contrat signé avec le syndicat
cs3000 : mais le syndic DOIT vous donner la copie de cette facture de 148.32 €.
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cs3000
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Posté - 14 avr. 2016 : 16:31:36
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Merci pour cette réponse argumentée.
Cordialement. |
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andre78fr
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9
Posté - 14 avr. 2016 : 16:55:54
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Oui dommage qu'on ait eu le contrat-type (décret du 26 mars 2015) entre temps... |
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Sunbird
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Posté - 14 avr. 2016 : 17:03:48
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Qu'avez vous communiqué à votre notaire pour qu'il rédige la promesse de vente ?
Le minimum est :
- les 3 dernières années de pv
- les diags parties communes et privatives
- le carnet d'entretien
- le RDC, l'EDD avec les modificatifs enregistrés
- la copie de l'annexe 1 comptable des comptes validées
- votre dernier appel de charge
- votre position de compte (charge courante/ travaux)
- un tableau récapitulatif reprenant l'aspect financier de la copropriété et votre compte.
Lors de la promesse de vente il existe toujours une clause permettant au notaire de faire la demande des documents à vos frais auprès du syndic, il fallait refuser cette clause. |
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andre78fr
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Posté - 14 avr. 2016 : 17:12:55
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Il ne s'agit pas d'une promesse mais de la vente elle-même et seul le syndic peut communiquer les vrais chiffres et la situation du copropriétaire à l'égard du syndicat (état daté et certificat article 20), il engage sa responsabilité à ne pas laisser filer un copropriétaire débiteur d'une part et à informer correctement le nouveau d'autre part.
Le vrai scandale c'est le prix des états datés et le retard du décret qui devait le plafonner !!!
J'édite un logiciel qui coûte 199€ TTC et qui calcule et génère automatiquement ce questionnaire notaire que la plupart des syndics pros facturent plus du double alors je pense être bien placé pour dire à quel point c'est abusif :-( |
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Posté - 14 avr. 2016 : 18:03:32
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André : la référence à l'article 54 de la loi Alur, c'est bien la promesse de vente et les documents qui doivent être joints.
Je vous rejoins, quant au prix de l'état daté ; avec ou sans logiciel, c'est au maxi et grand maxi : 1 heure de travail, donc c'est 100 € maxi. Certes il y a une responsabilité issue de ce document, mais il existe l'assurance pro pour cela... |
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andre78fr
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Posté - 14 avr. 2016 : 18:15:38
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Pas forcément ; l'article 54 c'est un fourre-tout avec "sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente".
Le premier message de cs3000 nous dit bien : "Je viens de vendre mon appartement et le syndic m'a facturé via le notaire:"...
Après ça se complique un peu, selon le contrat de syndic, la date, la durée du mandat et donc du contrat... sa validité, sa conformité.. mais je suis bien d'accord pour dire que c'est un abus.
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Sunbird
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Posté - 14 avr. 2016 : 18:49:28
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L'information acquéreur = promesse de vente.
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JPM
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Posté - 21 avr. 2016 : 16:32:00
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A propos du décret devant plafonner les honoraires d'état daté :
L'avis du Conseil d'État sur le projet de loi Citoyenneté et Égalité indique clairement que les ministères compétents n'ont pas été en mesure d'établir un décret d'application pour les dispositions ALUR relatives à la Commission de contrôle des professionnels immobiliers.
Ce qui veut dire que le texte à appliquer est juridiquement incohérent.
On peut se demander s'il n'en est pas de même à propos de la validation du plafonnement des honoraires d'état daté.
En effet la notion d'état daté reste ambigüe puisque le syndic doit remplir un état daté au sens propre et en sus une note de renseignement qui est indispensable, mais qui n'apparait pas dans l'article 5 du décret.
L'ARC prétend que le syndic n'est pas tenu de remplir cette note de renseignement et qu'il ne peut donc réclamer des honoraires à ce titre
Mais l'examen des travaux parlementaires montre que le syndic doit servir les deux documents et qu'il y a eu un couac dans la rédaction.
C'est un premier problème juridique.
Un second est qu'il est peu cohérent de taxer une rémunération relevant d'une catégorie dans laquelle le syndic est libre de fixer son prix, le syndicat étant libre de le refuser.
Ceci étant, je suis parfaitement conscient de l'existence de tarifications excessives. Mais la taxation n'est pas le bon moyen pour y remédier.
C'est le délai anormal de publication de ce modeste décret qui me fait songer à ces difficultés. Le décret sera peut être publié demain 
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