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sonia75
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 Posté - 22 déc. 2015 : 10:34:25
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Bonjour à tous,
j'essayais de comprendre le "casse-tête" du calcul des tantièmes dans un immeuble qui comprend bon nbre de facteurs...
Mais ma question plus précise est, à votre avis est ce qu'un lot classé comme "boutique avec 1 chambre et 1 cuisine" dans le RC paie plus de tantièmes que s'il était classé comme "logement" ?
Je crois que la régle de base est que les lots d'habitation ont moins de tantièmes que les lots professionnels comme une boutique ?
Mais je n'en sais trop rien :-p, si vous avez des pistes et des sources d'infos (je continue mes recherches), je suis preneuse !
Mille mercis et bonne journée,
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Édité par - sonia75 le 22 déc. 2015 10:37:24 |
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Posté - 22 déc. 2015 : 10:44:50
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il faudrait nous préciser de quels tantièmes vous parlez : tantièmes de copropriété ou tantièmes de charges, et quelles charges ?
En général les tantièmes de copropriété, sont fonction des surfaces et de quelques autres critères :
"Article 5
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation." |
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Posté - 22 déc. 2015 : 10:47:52
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sonia75 : pour votre info :
ARC :
LA NOTION DES TANTIEMES
Les tantièmes généraux correspondent aux unités attribuées à chaque lot de copropriété dans l'état descriptif de division
(document purement technique). Il s’agit plus précisément de la
quote-part de la propriété du sol et des parties communes
dans une copropriété, c’est à dire la fraction divise de chaque lot par rapport à l’ensemble des lots.
Définie donc comme étant une proportion, cette quote-part est exprimée en tantièmes. La plupart du temps, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, d'où l'appellation courante de millièmes. Mais les tantièmes généraux peuvent aussi bien être exprimés
en 10 000 ou 100 000, suivant la taille de la copropriété.
L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965laisse toute latitude au rédacteur du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à sa convenance en fonction de "la consistance, la superficie et la situation des lots". La loi ne définit pas ces critères et ne fixe d’ailleurs aucun coefficient pour calculer les tantièmes.
Ces derniers sont ainsi fixés de façon aléatoire puisque calculés sur des bases librement choisis par le rédacteur. A noter simplement que désormais la loi l’oblige à préciser ses critères de calcul dans le règlement de copropriété mais ne lui impose malgré tout pas de donner le détail des calculs qui permettent d’obtenir les tantièmes afférents à chaque lot.
article 10 de la loi de 1965 : Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
A quoi servent ces tantièmes?
En fait, ils déterminent fondamentalement le pouvoir de vote c’est
à dire le nombre de voix de chaque copropriétaire en assemblée générale. La plupart du temps, ces mêmes tantièmes servent également de base au calcul des charges puisque chaque copropriétaire est
en principe tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties
communes proportionnellement à sa quote-part de copropriété.
Aussi confond on souvent tantièmes de copropriété et tantièmes
de charges!
Mais il est tout à fait possible que les tantièmes de charges soient
différents des tantièmes de propriété,à raison par exemple des
contraintes engendrées par la situation particulière de tel ou tel lot.
Les charges entrainées par les services collectifs et éléments d’équipement commun, appelées «charges spéciales»,sont, elles, réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que ces services ou éléments présentent à l’égard de chaque lot, donc suivant
des grilles de répartition de charges différentes
Moralité : Une boutique avec 1 chambre et 1 cuisine aura plus OU moins de tantièmes qu'un lot appartement. 
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sonia75
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Posté - 22 déc. 2015 : 12:08:45
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Merci à tous les deux, infos hyper intéressantes !
citation: Initialement posté par philippe388
L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 laisse toute latitude au rédacteur du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à sa convenance en fonction de "la consistance, la superficie et la situation des lots".
Ces derniers sont ainsi fixés de façon aléatoire puisque calculés sur [b]des bases librement choisis par le rédacteur.
OK, merci bien. Si le copro demande à réactualiser, comment va procéder le géomètre du coup, il va se baser sur quoi, d'autant qu'à l'époque (immeuble fin 19e) il n'y avait aucune indication a priori ?
citation: Il est tout à fait possible que les tantièmes de charges soient différents des tantièmes de propriété,à raison par exemple des contraintes engendrées par la situation particulière de tel ou tel lot.
Je viens de vérifier mon lot et les deux sont identiques a priori, j'ai comparé mon acte de vente et mon appel de charges ?
S'ils sont différents, peut-on modifier l'un ss modifier l'autre ?
citation: Moralité : Une boutique avec 1 chambre et 1 cuisine aura plus OU moins de tantièmes qu'un lot appartement.
Si j'ai bien compris la destination du lot (selon texte de loi mentionné par Ribouldingue) n'impacte pas le nombre de tantièmes (pr les charges) donc a priori ça ne changerait rien (identique)... ?
mille mercis encore de vos éclairage fort utiles !
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Édité par - sonia75 le 22 déc. 2015 12:10:11 |
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Posté - 22 déc. 2015 : 13:52:51
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sonia75 :" merci bien. Si le copro demande à réactualiser, comment va procéder le géomètre du coup"
Modifier des tantièmes de charges ?? Unanimité des voix ET quel serait la raison d'une réactualisation ? Agrandissemtn d'un lot, et dans ce cas des tanièmes seront ralouter au lot sans modifier les autres. au lieu des 10000 èmes, la totalité sera 10 125 èmes, si le lot fait 125 èmes.
sonia75 : Si j'ai bien compris la destination du lot (selon texte de loi mentionné par Ribouldingue) n'impacte pas le nombre de tantièmes (pr les charges) donc a priori ça ne changerait rien (identique)... ?
???? expliquez vous ? vous avez un lot de copropriété 1 pièce et 1 cuisine que vous désirez modifier en local pro ? Tout cela n'est pas clair 
La destination d'un lot n'a rien à faire avec les tantièmes. Mais il faut que le RDC le permette. Que dit votre RDC.
PS : si un ascenseur est construit dans l'immeuble, certains copros verront leurs charges SPECIALES augmentées par la création d'une grille de charges ( tantièmes avec critère d'utilité) d ascenseur, mais les tantièmes de charges communes générales ne changeront pas.
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pepa
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Posté - 22 déc. 2015 : 13:57:20
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Bonjour,
Ce que je comprends est que tout dépend de la situation de la boutique et de son utilisation.
Si cette boutique n'affecte d'aucune façon les parties communes (pas de passage par une cour commune, pas d'ascenseur, par exemple) et s'il n'y a rien d'indiqué dans le RDC, je ne vois pas pourquoi ses tantièmes généraux seraient calculés différemment d'una chambre ou autre.
La variable serait plutôt sur les tantièmes de charges si justement cette boutique avait un usage qui impacterait les parties communes de façon conséquente.
Mais à d'autres de compléter par leurs avis. |
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2015 : 15:37:02
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Il ne faut pas confondre "quote-part de parties communes" et "tantièmes de charges", même si parfois ce sont les mêmes qui sont retenus. !!!
Concernant la quote-part de parties communes.
Chaque lot de copropriété comprend indivisiblement une "partie privative", défini comme il est dit art.5 par une surface, un volume, une consistance, une situation, etc ... ET, une fraction de tout ce qui est "parties communes" indivises entre copropriétaires.
Autrement dit, la totalité de l'immeuble bâti ou non bâti en copropriété est réparti entre tous les propriétaires de lots, chacun étant propriétaire du "volume" constituant ses parties privatives, ainsi que d'une fraction de la totalité du reste, fraction proportionnelle à la 'surface-volume-consistance-etc' de sa partie privative.
Il ne reste rien à partager !
Ce fractionnement est immuable, quel que soit l'usage/destination des lots.
La modification de destination d'un lot (commerce>habitation ou V/V) n'entraine aucune modification dans cette fraction dont le lot détient "la propriété". Changer l'usage n'entraine rien de plus, rien de moins. D'où nécessité de l'unanimité pour modifier quoi que ce soit.
[i]"le copro demande à réactualiser ...."[/i] Il n'a rien à demander, il n'y a pas de "réactualisation" !
En revanche, et c'est bien souvent là la confusion, cette modification de destination peut entrainer modification de tantièmes de charges.
Qu'il est nécessaire de calculer (homme de l'art ou proposition établie par le syndicat), que ce soit en plus ou en moins selon les cas.
Ce sont les tantièmes de ce lot qui sont modifiés uniquement.
Avec le diviseur.
Mettons ce lot affectés de 125/1000°° qui passerait à 150 : les 50 de plus seront ajoutés, soit un syndicat maintenant à 1050/1050°. Même chose si c'est en moins sur ce lot.
Si modif il doit y avoir, elle se décide au moment du vote autorisant la modification de destination du lot. (ou plus généralement lors de l'autorisation de travaux).
Le point doit être prévu à l'ODJ, ainsi que la modif correspondante du RDC, modif qu'il faudra publier aux frais du bénéficiaire (l(AG dit le préciser).
Mais là aussi, attention : il faut motif à modifier.
A défaut, c'est également l'unanimité pour modifier les charges. |
Édité par - Gédehem le 22 déc. 2015 15:45:01 |
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sonia75
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Posté - 22 déc. 2015 : 17:55:23
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Merci bp de vos réponses, ca va m'aider à y voir plus clair, même si ce n'est pas simple !
citation: Initialement posté par Gédehem
En revanche, cette modification de destination peut entrainer modification de tantièmes de charges.
Qu'il est nécessaire de calculer (homme de l'art ou proposition établie par le syndicat), que ce soit en plus ou en moins selon les cas.
Ce sont les tantièmes de ce lot qui sont modifiés uniquement.
Avec le diviseur.
Mettons ce lot affectés de 125/1000°° qui passerait à 150 : les 50 de plus seront ajoutés, soit un syndicat maintenant à 1050/1050°. Même chose si c'est en moins sur ce lot.
J'ai qques questions svp:
- Vous dites "peut entraîner" mais est-elle légalement nécessaire ? c'est à dire est-il légal d'avoir un lot marqué comme "boutique" alors qu'il ne l'est plus depuis longtemps ?
- Comment savoir si cette modification de destination entraîne ou non des modifs de tantièmes (sur quoi se baser...) ?
- Est-il possible d'avoir un tantième de charges différent d'un tantième de copropriété si jusqu'à présent il est équivalent pour tt le monde ds l'immeuble ??
Et dans ce cas, est ce qu'en changeant ses tantièmes à la baisse par ex, les autres copros auront donc une hausse des leurs, ou vice et versa ?
citation:
Si modif il doit y avoir, elle se décide au moment du vote autorisant la modification de destination du lot. (ou plus généralement lors de l'autorisation de travaux).
Le point doit être prévu à l'ODJ, ainsi que la modif correspondante du RDC, modif qu'il faudra publier aux frais du bénéficiaire (l(AG dit le préciser).
Mais là aussi, attention : il faut motif à modifier.
A défaut, c'est également l'unanimité pour modifier les charges.
Je crois pas qu'il n'y ait jamais eu de vote autorisant la modification de destination de ce lot... Peut-on régulariser a posteriori et est-ce nécessaire/obligatoire légalement ??
mille mercis encore de votre aide ! |
Édité par - sonia75 le 22 déc. 2015 18:03:00 |
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Posté - 22 déc. 2015 : 18:52:02
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citation: c'est à dire est-il légal d'avoir un lot marqué comme "boutique" alors qu'il ne l'est plus depuis longtemps ?
si personne ne dit rien, rien ne se fait.... mais si le copro du lot boutique l'a transformé en habitation, s'il veut vendre ce lot, il ne peut le vendre que comme "boutique" et ce n'est pas le même prix au m2 .... 
citation: - Comment savoir si cette modification de destination entraîne ou non des modifs de tantièmes (sur quoi se baser...) ?
C'est la connaissance du terrain et de la copro qui peut dire s'il y a changement de telle ou telle clé relative à un EQUIPEMENT !!!
"article 25 :
...
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;"
et l'alinéa 1 de l'article 10 :
"Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
citation: - Est-il possible d'avoir un tantième de charges différent d'un tantième de copropriété si jusqu'à présent il est équivalent pour tt le monde ds l'immeuble ??
Comme déjà dit, tout dépend de quelle charges on parle ... mais ce n'est pas impossible pour des tantièmes de charges d'un équipement. |
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sonia75
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Posté - 22 déc. 2015 : 20:29:00
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citation: Initialement posté par rambouillet
C'est la connaissance du terrain et de la copro qui peut dire s'il y a changement de telle ou telle clé relative à un EQUIPEMENT !!!
"article 25 :
...
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;"
et l'alinéa 1 de l'article 10 :
"Article 10
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
OK, merci bp, oui alors dans ce cas, je pense que ça ne changera rien pour lui puisque l'ex boutique avait la même utilité aux équipements de base de la copro.
Tiens, je viens d'apprendre entre temps, que ce lot "boutique" était pourvu originellement d'une cave qui est maintenant transformée en chambre.
Si je compare par rapport à mon lot, la cave représente très peu de millièmes par rapport à mon logement d'habitation. Pensez vous que cette transformation de cave en chambre aurait du entraîner une hausse de ses millièmes (en terme de charges) ??
Et cet autre changement de destination aurait-il du faire l'objet d'une autorisation à votre avis ?
merci encore de vos conseils,
bonne soirée ! |
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Gédehem
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Posté - 22 déc. 2015 : 21:36:12
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On ose espérer que la situation de cette "cave" n'est pas la même que celle de votre logement !
Un local en sous sol avec un vasistas donnant sur trottoir comme ouverture n'aura pas les mêmes tantièmes que votre apparte an 3ème avec ses baies vitrées donnant sur jardin public.
Il n'est jamais trop tard pour décider du changement de destination d'un lot. Suffit d'inscrire la question à l'ODJ.
Qui sera sans effet, si la modif est intervenue il y a 10 ans ou plus.
Un autre aspect, qui ne concerne pas le syndicat : l'autorisation administrative nécessaire pour un changement de destination du local. Le fisc est très friand de ce type d'histoire ..... |
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sonia75
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Posté - 23 déc. 2015 : 10:04:12
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citation: Initialement posté par Gédehem
Un local en sous sol avec un vasistas donnant sur trottoir comme ouverture n'aura pas les mêmes tantièmes que votre apparte an 3ème avec ses baies vitrées donnant sur jardin public.
Oui bien sûr mais une cave en terre battue sans jour et humide n'aura sans doute pas non plus les mêmes tantièmes qu'une pièce isolée, avec un sol dur, des murs peints, le chauffage, l'électricité, et la création d'un puits de jour grâce au perçage du sol ?
merci encore de votre aide ! |
Édité par - sonia75 le 23 déc. 2015 10:04:59 |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2015 : 10:12:31
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sonia75
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 Posté - 23 déc. 2015 : 10:54:53
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Merci Gédehem, très intéressant, donc ici je parle bien des tantièmes de charges, pas de parties communes
Dans l'autre fil vous avez dit
citation: Modification de tantièmes qui n'a pas lieu d'être ici, le lot n'étant pas modifié dans sa nature (même surface, volume/consistance, situation), comme dans son usage, emplacement de stationnement.
Dans le cas de ma copro, ce copropriétaire a bien modifié la nature et l'usage (destination) du lot.
Or je viens de vérifier dans le RC, le lot qu'il a modifié est exclusivement à usage de "cave", le RC est précis sur l'appellation.
Du coup, peut-on légalement demander une revalorisation des tantièmes de charges sur ce lot (et mise à jour du RC), sans pour autant augmenter la fraction de tantièmes de copro ? |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2015 : 12:11:20
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Vous le pourriez à l'occasion de la demande d'autorisation de modification de destination, ou plus exactement ici pour l'autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes.
Décision qui intervient avant les travaux.
Il s'agirait ici d'une régularisation, de la ratification de travaux et modification de destination d'un lot.
Avec mise à jour du descriptif de ce lot.
Dans ce cas, l'unanimité est incontournable pour modifier une grille de charges.
Avec une question : en quoi la modification de la cave en habitation, ainsi que de la boutique, entrainerait-elle une augmentation des charges générales par rapport au lot d'origine ?
On est comme pour la fraction de parties communes : il n'y a rien de plus pour personne.
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sonia75
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Posté - 23 déc. 2015 : 13:20:40
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citation: Initialement posté par Gédehem
Avec une question : en quoi la modification de la cave en habitation, ainsi que de la boutique, entrainerait-elle une augmentation des charges générales par rapport au lot d'origine ?
On est comme pour la fraction de parties communes : il n'y a rien de plus pour personne.
Pour la boutique, oui il me semble qu'il n'y a en effet pas de changement mais pour une cave changée en chambre, il me semble que le rédacteur du RC n'affecte pas les mêmes coefficients aux caves qu'aux chambres... ? |
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Posté - 23 déc. 2015 : 14:00:19
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sonia75 : mais cette cave a t'elle déjà des tantièmes ? que dit le RDC sur cette cave ?
Ce copro a t'il percé le sol pour créer un escalier ? |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2015 : 14:15:50
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"n'affecte pas les mêmes coefficients aux caves qu'aux chambres"
C'était déjà précisé :
Un local en sous sol une cave avec un vasistas donnant sur trottoir comme ouverture n'aura pas les mêmes tantièmes que votre apparte chambre au 3ème avec ses baies vitrées donnant sur jardin public. "
Avec la remarque de la fraction "chambre" ou "cuisine" d'un lot n'a pas de tantièmes spécifiques, à la différence d'une cave formant le lot n°X.
Reste la question : "en quoi la modification de la cave en habitation, ainsi que de la boutique, entrainerait-elle une augmentation des charges générales par rapport au lot d'origine ?"
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Édité par - Gédehem le 23 déc. 2015 14:18:01 |
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Posté - 23 déc. 2015 : 14:19:53
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sonia75 : L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 laisse toute latitude au rédacteur du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à sa convenance en fonction de "la consistance, la superficie et la situation des lots". La loi ne définit pas ces critères et ne fixe d’ailleurs aucun coefficient pour calculer les tantièmes. |
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pepa
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Posté - 23 déc. 2015 : 14:31:30
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citation: [i]Initialement posté par sonia75
Pour la boutique, oui il me semble qu'il n'y a en effet pas de changement mais pour une cave changée en chambre, il me semble que le rédacteur du RC n'affecte pas les mêmes coefficients aux caves qu'aux chambres... ?
Et si je puis me permettre, juste humblement en passant, en quoi une cave même transformée en chambre deviendra-t-elle une pièce avec des attributs qu'elle n'avait pas, du genre grande fenêtre ou autre ? Si le rédacteur initial a fait une différence c'est par le fait de cette typologie précisément mais bien sûr je peux me tromper. |
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Gédehem
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Posté - 23 déc. 2015 : 21:42:08
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C'est exactement cela, ce que certains ont du mal à comprendre.
La nature du local, sa surface, son volume, sa situation n'est pas changée, qu'il soit utilisé en placard à balais, cave ou chambre.
Il y a certes une controverse sur ce que serait sa "consistance", certains avançant que la "consistance" de tel local classé "cave" est modifiée s'il devient "habitation"......Ceci à surface-volume-situation-etc identiques ...
Le problème : il appartient au juge seul de trancher l'affaire selon le cas d'espèce ...
Reste tout de même qu'un local "cave" ne pourra être demain vendu comme "chambre".
Dans un pareil cas, le syndic, sans doute poussé par le CS, devrait prendre l'initiative de la mise en conformité de l'EDD/RDC pour ce lot. |
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Calcul des tantièmes ? 
