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pachachon
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PostĂ© - 20 nov. 2015 :  21:26:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour ,

j'ai besoin de votre avis sur ce qui sera le mieux a la location.
J'ai visité 2 chambres de service dans le même immeuble.
Même taille (9m² / 21m3). Même prix.

La 1ère au 6ème étage et avant dernier étage (donc gens au dessus) par ascenseur avec vue sur une grande cour (bien très clair) et possibilité d'installer de VRAIES toilettes.

La 2ème au 7ème et dernier étage (donc personne au dessus) par ascenceur jusqu'au 6ème+1 étage à pieds mais VUE sur les toits de Paris (ce qui dans un 9m² donne l'impression enfermé) mais sanibroyeur.

Qu'est ce qui est le mieux pour la location Ă©tudiante?
Bonne soirée.

pachachon
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 1 PostĂ© - 20 nov. 2015 :  21:31:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
erratum
(ce qui dans un 9m² donne l'impression enfermé) ==> (ce qui dans un 9m² donne l'impression de ne pas être enfermé)

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  08:36:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Oubliez tout ca pour du locatif....

9 m2...... c'est illégal.


Il faut que votre pièce principale fasse plsu de 9 m2 ou 20 m3, en pratique 9,10 ou plus, pas 8,99....

Donc si vous avez un WC de un seul m2 (comment fait-on?) votre logement doit faire plus de 10 m2.


pachachon
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  09:29:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y a 22m3. La loi est 9m2 et 2,20 m sous plafond. Il y a 2, 70m sous pladond.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  10:03:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il y a 22m3. La loi est 9m2 et 2,20 m sous plafond. Il y a 2, 70m sous plafond.
Votre calculette fonctionne encore en anciens francs alors.
2,70 est le pont haut, donc il y a un point bas à 2,25 m, mais vous parlez du logement complet et non de la pièce pricipale.

Et cela ne dit rien du wc, vous louez 9 m2 incluant une cuvelle dans la pièce, comme dans les prisons?
C'est de l'indécence, donc rend le logement non louable;

Édité par - ribouldingue le 21 nov. 2015 10:08:08

nefer
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  10:19:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le sani broyeur n'est pas autorisé par le reglement sanitaire de la ville de Paris

la surface a prendre en compte est celle suivant la loi Boutin et non Carrez

Édité par - nefer le 21 nov. 2015 10:25:41

Sunbird
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  14:07:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

le sani broyeur n'est pas autorisé par le reglement sanitaire de la ville de Paris


Pourquoi vous dites cela?
Il faut simplement demander une autorisation Ă  la ville de Paris.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  15:07:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
http://www.paris.fr/services-et-inf...e-logement_7
Il faut deux autorisations, celle de l'AG et celle du Service technique.


je découvre en outre ici: http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000006070308 un mode de calcul particulier pour paris des 9 m2

40-3 - Superficie des pièces.

L'une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés.

Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.

Pour l'évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte.

pachachon
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  15:21:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci Ribouldingue.
j'en déduits que toutes les chambres de services sont impropres a la location depuis 1969.



pachachon
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  15:25:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour les sanibroyeurs, a ma connaissance , ils sont interdits dans les immeubles modernes mais autorisés dans les immeubles anciens si :
- accord de la copropriete
- raccordement a la colonne des eaux saniraires (celle des WC).




ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  15:32:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Merci Ribouldingue.
j'en déduits que toutes les chambres de services sont impropres a la location depuis 1969.
Pourquoi depuis 1969?
Une chambre de service de 16 m2 ne doit pas poser de problème.


Vous demandez un avis sur un achat locatif, je le donne, sachant que les lois, règlement et normes ont tendance de plus a se durcir a grande vitesse contre les intérets des bailleurs, donc ce qui autorisé aujourd'hui risque de ne plus l’être demain. Je n'achèterais certainement pas pour ma part un logement de moins de 14 m2 surface habitable vu que en plus ceux-ci font l'objet d'une surimposition potentielle.

Si on a besoin dans les mois ou années prochaines de faire un sérieux tour de vis supplémentaire contre les bailleurs, on n'ira pas chercher ni 12 ni 11 ni 15 m2? mais on ira sauter sur le chiffre 14.

pachachon
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  15:42:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pourquoi 1969? Parce que vous avez citez le decret du 14 juin 1969.
Une chambre de service de 16m2 , ca n'existe pas a Paris.
Ce sont d'anciennes chambres de bonnes, souvent dans les etages superieurs des immeubles hausmannien et dont la taille en loi carrez n'excede pas 10m2.

D'accord avec vous pour le durcissement mais si c'est illegal depuis 1969, ca n'est pas super efficace a Paris.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  16:25:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Une chambre de service de 16m2 , ca n'existe pas a Paris.
On ne achète deux et on les relie.


Manuel44000
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  16:31:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Un investissement immobilier, est un investissement de long terme pour au final revendre ce bien Ă  un autre acheteur, ne l'oubliez pas.
9m2 avec l'encadrement des loyers, c'est encore intéressant ?
comme conseillé par ce forum, vous prenez de gros risques sur ce type de projet avec des défauts techniques et des risques locatifs
mais au moins maintenant vous le savez
la décision vous appartient

pachachon
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  16:41:00  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour le sanibroyeur , vous avez raison, il faut aussi une autorisation.

Bonjour Manuel,

J'ai conscience qu'il y a des risque. C'est pourquoi, je suis venue sur le forum. Si j'étais 'tranquille' , je ne serais pas derrière mon ordinateur pour avoir des conseils.
Selon vous, au pire quels sont les risques locatifs encourus?

Pour Ribouldinge, oui j'ai essayé de faire ca (2 chambres de bonnes voisines pour un total de 12 m²). Mais le mur entre les 2 est ... porteur! on s'est retiré de la vente.

pachachon
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  16:42:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
quels risques locatifs ET quels risques a la revente sachant que le bien a 100 mètres des Champs-Elysés?

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  17:24:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Que les lois changent.
Elles se font a 100 mètres des champs Élysés et se votent.... à 200 mètres des champs Élysés.

pachachon
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 21 nov. 2015 :  17:32:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
oui mais si on achète en pensant que la loi va changer (ce qui va arrivé), on n'acherait jamais dans l'immobilier (ni dans aucun investissement).

Ma question est plutot , si on part sur le conseil de Manuel :
"Un investissement immobilier, est un investissement de long terme pour au final revendre ce bien Ă  un autre acheteur, ne l'oubliez pas."

Est-ce que un bien acheté 100 en 2016 a 100 m des champs Elysés vaudra 50 en 2030?
Après avoir passé quelques décennies à Paris, je ne suis pas arrivée a cette conclusion (mais je ne suis pas madame Soleil).

Manuel44000
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 22 nov. 2015 :  19:06:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je ne connait pas le marché Parisien, mais vous avez raison sur le fait que le prix du m2 aura normalement tendance a se valoriser
donc une chambre comme pieds a terre privé pour vous, très bien mais cela ne semble pas etre votre objectif
par contre il est difficile d'imaginer ( sans etre madame soleil ) qu'un tel logement soit tjrs autorisé a la location dans quelques années, et si cela arrivait, quid du marché immo. des chambres ?
je me pose tjrs la question de l'encadrement des loyers, c'est en prenant en compte ce critère que vous avez fait votre calcul de rendement ?

biscotte
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 22 nov. 2015 :  20:27:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
logement inférieur à 9m2=logement indécent
si vous voulez passer votre temps au tribunal d'instance avec vos locataires, foncez!
Par ailleurs en location il n'y a pas que des risques locatifs et mieux vaut avoir une location aux normes pour éviter le pénal en cas de gros soucis...

pachachon
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 22 nov. 2015 :  20:56:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je vous remercie tous et je suis d'accord avec vous. C'est un risque.
Le marché parisien des petites surfaces est si tendus que ces lois pénalisent plus les locataires a petit budget que les bailleurs.
Tous les étudiants ne peuvent pas mettre 800 euro par mois dans un 15 - 20 m². Ni les smicards (soit 50% de la population active).


Pour Manuel, avec l'encadrement des loyers, il semble que ce bien soit louable 400 euro par mois hors charge (40 euro des charges chauffage inclus).
En bail normal ou Ă©tudiant.
Et louable en location saisonnière couplé a un meublé étudiant.

On partirait sur de la location Ă©tudiante.

Pour le biens faisant moins de 20 m3, utilisables de manière privée ou en bureau ou en location saisonnière exclusivement, se vendent toujours a Paris mais 30% moins cher qu'un bien louable.
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