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michelhb
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 Posté - 12 oct. 2014 : 19:59:12
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Bonjour,
Notre ASL vient de traverser les affres du grand bazar statutaire non conforme suivi par l'administrateur provisoire avec mission de mise en place temporaire (en principe) d'un "Syndic conventionnel" .
La mise en conformité statutaires des ASL fait obligation d'un article prévoyant sa dissolution.
Une ASL de lotissement privé dont l'objet est uniquement la gestion des éléments communs (Voiries...,réseaux..., etc,...) ne peut, sauf erreur, être dissoute qu'au motif de la la disparition de son objet ou de la réunion des lots en une seule main?
Recherchant sur des projets de statuts je vois cependant fréquemment figurer en second motif (et cela pour des ASL de lotissements privés ;
" approbation par l'association syndicale d'un autre mode de gestion légalement constitué"
J'avoue mal comprendre, car dans ce cas je suppose que la nature du lotissement lui même (disposant d'une autorisation de lotir) n'a pas changée?
Par conséquent le lotissement et les éléments communs demeurant, le R 442-7 du Code de l'Urbanisme s'applique et par conséquent il faudrait immédiatement recréer une association syndicale fût-elle d'un autre type.
Je précise le fond de ma question:
Certains disent qu'il suffit de dissoudre l'ASL et faire fonctionner selon les règles loi de 1965....
Pour ma part je pense que soit nous aboutirions à une dévolution type communal, soit à transformation en ASA....
Dans tous les cas, que des inconvénients...
Quelqu'un peut-il me donner son avis?
Merci d'avance
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1
 Posté - 13 oct. 2014 : 06:47:06
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de façon générale, une ASL peut être dissoute si son objet (les VRD) sont tous transférés à la commune et deviennent de ce fait propriété communale.
elle peut être dissoute aussi si vous remplacez l'ASL par autre chose, mais par quoi je ne sais pas bien : un transfert de propriété à un individu ou une personne morale avec des servitudes ?....
faire fonctionner suivant la loi de copropriété de 1965 n'est ps possible à mon avis, car cette loi concerne des batiments et non des VRD...
"Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis "
mais déjà le bazard est dans la mission de l'AP, car on ne met pas en place un syndic conventionnel dans le cadre d'une ASL (il n'existe pas de syndic dans une ASL) et je vois pas en quoi ou quel texte dit que pour modifier des statuts, il faut passer par la démission : où avez vous vu ce dispositif ? |
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andre78fr
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 2
Posté - 13 oct. 2014 : 08:59:03
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Si, si, il existe bel et bien des copropriétés horizontales... |
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Posté - 13 oct. 2014 : 09:49:42
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andre, la remarque de rambouillet est fondée : les espaces communs, s'ils ne sont pas batis, peuvent ilsrelever du régime de la copro quand les lots individuels restent dans le régime de la propriété divise ?
c'est en fait au deuxième alinéa de l'article 1 de la loi de 65 que figure la réponse... conditionnée à la présence d'espaces "faisant l'objet de droits de propriété privatifs"  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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michelhb
Contributeur débutant
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Posté - 13 oct. 2014 : 10:52:47
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Bonjour Rambouillet et andre78fr
Pardon pour l'extrêmement longue réponse qui suit, mais c'est maintenant en années que nous vivons ce magnifique cas d'école qui je le souhaite pourra peut-être aider ceux qui sont dans ce grand Bazar ou qui s'y dirigent.
Merci de vos réponses.
Nous sommes de par la mise en conformité obligatoire, Ordonnance de 2004, dans la rédaction des statuts, donc pour le futur, et il est désormais obligatoire que ceux ci disposent d'un article prévoyant la dissolution de l'ASL.
Notre ASL a fonctionné durant des années avec pour cadre de référence la loi du 21 juin 1865 et de tout ce qui s'en est ensuivi.
Elle a un objet concernant uniquement la gestion des éléments communs FONCIERS tels que voiries, réseaux, etc,..
Notre ensemble a fait l'objet d'un arrêté Préfectoral de lotissement.
Chaque lot dispose d'un "Droit réel" et non pas d'un "Droit Personnel".
Un lot de lotissement est une subdivision FONCIERE qui était régie par la loi du 21 juin 1865, dite sur les associations syndicales.
En effet, "un lotissement se caractérise par l’existence d’équipements communs qui desservent des parcelles privatives. Celles-ci sont des propriétés privées individuelles, tandis que les équipements communs, qui comprennent les rues, les égouts, les espaces verts, etc…, sont gérés collectivement par une association syndicale de lotissement. Cette situation peut être pérenne si telle est la volonté des Colotis, ou transitoire si ceux-ci souhaitent, à condition que la collectivité publique l’accepte, que ces équipement communs soient transférés dans le domaine public communal."
Voir en sus art R 442-1 Code de l'Urbanisme.
Dans notre ASL, chaque lot dispose de son propre permis de construire et non pas d'un permis collectif pour plusieurs lots.
On ne peut pas la confondre avec une copropriété horizontale,
Rambouillet à en principe raison de dire que la Loi de juillet 1965 est étrangère au statut de fonctionnement des ASL (Nombreux arrêtes de cassation sur ce point, exemple: Arrêt de Cassation, 3e chambre civile du 17 septembre 2013 n°12/23.027 ).
La perte d'objet de l'ASL ou sa dissolution, si celle-ci n'est pas définie par les statuts, aboutit en principe à la dévolution des "biens sans maîtres" à la commune ou au Domaine public. (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 18 juin 2003,Publication : Bulletin 2003 III N° 129 p. 115 Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes , du 14 décembre 2000).
Un "syndic conventionnel" n'a rien d'obligatoire dans une ASL celle-ci ne relève que de ses statuts qui sont de droit privé...
Je respecte tout jugement rendu. J'essaye néanmoins d'en comprendre le mécanisme.
Pour cette obligation de "Syndic Conventionnel" prononcée par un juge de référé celui-ci s'est basé sur "la perte de la personnalité morale" et de l'objet de l'ASL de par l'absence de mise en conformité statutaire obligatoire, alors qu'en fait il n'y avait que perte de la "Capacité Juridique" ce qui est fondamentalement différent surtout pour les conséquences....
Ce même juge des référés n'a pas été informé du fait que nous étions un Lotissement Foncier privé est s'est basé sur la loi de 1965, peut-être en pensant "Copropriété Horizontale"...
Ceci a abouti au terme du mandat de l'administrateur provisoire, (et non pas judiciaire), à la nomination par AG d'un "Syndic Conventionnel" qui aujourd'hui dans le projet de statuts ASL tente de faire inclure l'obligation statutaire de Syndic pour gérer l'ASL!
Le juge des référés demeure le juge de l'urgence, ses décisions conservent un caractère provisoire et il n'a pas qualité à juger sur le fond. (Sur le mode de fonctionnement statutaire).
Il n' a pas été caché en interne aux Colotis que cette mise en conformité statutaire n'avait que pour objet de retrouver la capacité judiciaire afin de "Liquider" l'ASL motif pour lequel figure dans le projet d'article dissolution:"[....] et ses équipements collectifs qui sont situés sur la parcelle cadastrée section xx resteront en indivision forcée et le statut de la copropriété s'appliquera."
Nous en sommes là , avec encore de beaux jours devant nous.
Allez expliquer cela et faire voter de manière éclairée lors d'une AG de Colotis déboussolés, (si ce n'est partisans), qui ne savent plus, (ou n'ont jamais su), quel était leur régime statutaire et qui ne pensent qu'à l'heure du déjeuner qui approche ou bien qui en sont restés au café et au digestif... Vite!, Vite,!
Hormis prendre encore et encore un avocat, (les revenus des retraités sont non seulement fixes et limités mais ils se réduisent de jour en jour), et chaque chose a une limite, quels conseils ou informations?
Merci d'avance.
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andre78fr
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Posté - 13 oct. 2014 : 11:19:46
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@Emmanuel Wormser ; je ne me prononçais pas sur le passage de l'ASL en copropriété mais uniquement sur le concept et l'existence des copropriétés horizontales et sur la notion des "immeubles bâtis" qu'il a mis en gras...
Pour répondre à la question et pour illustrer les joyeux mélanges qu'on a entre statuts d'une ASL et le régime de la copropriété :
http://questions.assemblee-national...-65732QE.htm
Confusion totale que l'on retrouve dans le jugement et la situation de michehb...
Tel que je comprends le mic mac, la seule question qui compte c'est qui est propriétaire des parcelles communes ???
Si c'est l'ASL il ne faut pas dissoudre mais juste adapter vos statuts, cahier des charges, trouver quelques bénévoles et gérer ça tranquillement !
Si c'est une indivision forcée c'est le régime de la copropriété qui s'applique... mais pourquoi alors êtes vous en ASL ???
Edité : en relisant et la réponse ministérielle et votre précédent message, je crois que vous devez surtout sortir de l'ambiguïté et de la confusion en affirmant votre identité et un fonctionnement d'ASL et donc en oubliant ces histoires de copropriété, de syndic et de loi 1965. La dissolution se fera le jour où votre commune reprendra éventuellement la totalité des équipements communs.
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Édité par - andre78fr le 13 oct. 2014 11:26:00 |
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majik
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Posté - 13 oct. 2014 : 11:44:25
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le rappel que fait michelhb est un peu confus.
SUR LA PROPRIETE DES PARTIES COMMUNES :
il dit que le projet de statuts prévoit :
citation: ses équipements collectifs qui sont situés sur la parcelle cadastrée section xx resteront en indivision forcée
c'est que l'ASL n'a jamais eu vocation à devenir propriétaire de cette parcelle...
dans le cas contraire le patrimoine de l'ASL s'impose sauf si le "transfert" n'a jamais eu lieu dans les formes prévues?
Pour éclairer ce débat un peu confus, on peut lire la décision ne la
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 15 décembre 1993 N° de pourvoi: 90-20236
Publié au bulletin
"Mais attendu qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, aménagements et services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs"
Reste à savoir si l'ASL préexistante qui gérait les parties communes indivises du lotissement dont michelhb parle, si cette ASL avait bien été constituée légalement en application de la loi de 1865 que l'ordonnance du 1er juillet 2004 a abrogée....?
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michelhb
Contributeur débutant
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Posté - 13 oct. 2014 : 11:56:42
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andre78fr
Le lien vers la réponse ministérielle est intéressant et je vous en remercie.
L'ensemble des parties communes il y a bien des années, suite à la faillite du promoteur et par actions du liquidateur judiciaire, sont propriété de l'ASL qui était déjà constituée pour la gestion du lotissement foncier.
En principe ceci confirme que nous soyons bien dans le cadre du R-442-7
Le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R 442-8 complété par l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
Dissoudre l'ASL = Biens sans maîtres = domaine public.
Prévoir statutairement que suite à dissolution de l'ASl il y aurait fonctionnement selon loi de 1965 vous semble-t-il envisageable ou possible?
Vous avez raison, quel Mic-Mac! sauf que cela fait des années que cela dure avec de surcroît une magnifique ambiance!
Epargnons le à autrui...
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andre78fr
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Posté - 13 oct. 2014 : 12:08:41
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Non, ce n'est pas le bon ordre ; collectivité qui accepte de reprendre => dissolution ASL mais il ne suffit pas de dissoudre comme ça pour que la mairie se mette à réparer vos routes, vos réseaux et vos lampadaires, ça serait trop simple !
Pour moi vous êtes une ASL et vous devez surtout sortir de cette malheureuse parenthèse de malentendu juridico-syndic ; soit vous gardez le syndic en tant que prestataire pour la gestion, soit vous en changez, soit vous gérez tout seuls mais oubliez cette histoire de dissolution qui n'a aucun sens. Il faut juste remettre sur les rails le fonctionnement et la gestion de votre ASL...
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michelhb
Contributeur débutant
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Posté - 13 oct. 2014 : 12:30:55
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Bonjour Majik,
Merci de votre réponse.
Mon post peut sembler un peu confus dans la narration car il résume des années...
Vous avez parfaitement raison de citer en référence l'alinéa 2 de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Nous disposons d'une organisation différente, l'ASL et ses statuts qui ont fonctionné durant des années,
et d'une convention contraire un cahier des charges qui est enregistrée au bureau des Hypothèques et qui prévoit le mode de gestion des parties communes par ASL, conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
Il a été précisé que notre cahier des charges, convention entre les parties, comporte tant le règlement de co-propriété que les statuts d'ASL pour la gestion (ainsi que cela se faisait vers 1970).
Il est spécifié par l'arrêté de préfectoral autorisant l'ASL de créer un lotissement sur un terrain lui appartenant que ce cahier des charges vaut règlement de lotissement et,
citation:
ARTICLE 4 - Ies dispositions du cahier des charges valant règlement devront figurer, ainsi que la date de la décision approbative du projet, dans tous les actes et promesses de vente et dans tous les engagements de location et de location-vente."
Pour andre78fr
Bien sûr, "on ne peut pas refiler le bébé et l'eau du bain" à la charge de la collectivité, (Bien que notre ASL n'ait aucun problème financier ou technique), et cette dévolution est à minima soumis à acceptation par la Mairie et vote du Conseil Municipal.
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Posté - 13 oct. 2014 : 15:44:25
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michelhb
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11
Posté - 13 oct. 2014 : 17:28:58
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Merci pour sympathiques réponses,
Pour Rambouillet:
Bien vu, tout à fait exact...
C'est l'objectif de certains:
Mettre en conformité avec clause dissolution intégrée aux statuts.
Dissoudre immédiatement pour passer les éléments communs en loi de 1965...
Pour Jean-Michel Lugherini
Nous ne sommes bien sûr pas en dépôt PA...
Simplement pour rappel d'obligation de gestion par ASL.
citation:
.... l'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs.
Et effectivement, notre arrêté préfectoral de lotissement mentionne:
citation:
.... un certificat mentionnant l'accomplissement des formalités prévues par les
articles R 315-4 Ã R 315-1? du Code de l'Urbanisme, relatifs aux lotissements,
mention de ce certificat devra figurer, dans l'acte de vente ou de location ...
articles qui sauf erreur ont perduré jusqu'en 2007.
La question de base si les informations fournies sont suffisantes:
comment serait-il possible que ces parties communes puissent retomber en gestion selon le statut de la copropriété et non plus celui des ASL?
Merci
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majik
Contributeur senior
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Posté - 13 oct. 2014 : 18:08:16
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michelhb : peut-être pourriez-vous analyser votre situation en différenciant le "lotissement" et son REGLEMENT (arrêté préfectoral approuvant l'autorisation de lotir présenté par le lotisseur)...
et "l'ASL" dont le CAHIER DES CHARGES publié ("il a été précisé..." par le TGI???) prévoit la constitution ?
citation: Il a été précisé que notre cahier des charges, convention entre les parties, comporte tant le règlement de co-propriété que les statuts d'ASL pour la gestion (ainsi que cela se faisait vers 1970).
Il est spécifié par l'arrêté de préfectoral autorisant l'ASL de créer un lotissement sur un terrain lui appartenant que ce cahier des charges vaut règlement de lotissement et,
citation: Nous disposons d'une organisation différente, l'ASL et ses statuts qui ont fonctionné durant des années,
et d'une convention contraire un cahier des charges qui est enregistrée au bureau des Hypothèques et qui prévoit le mode de gestion des parties communes par ASL, conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965.
c'est "votre organisation différente" qui est en cause.
Même si les statuts étaient établis dans le cahier des charges, il fallait la CONSTITUER conformément à la loi de 1865.
Faute de les avoir déclarer à la préfecture puis publiés dans deux journaux d'annonces légales, votre ASL n'a jamais été créée en droit...et c'est pourquoi un administrateur provisoire a été nommé
Et 2004-2006-2008 arrivèrent là -dessus.
Dès lors, il fallait déclarer l'ASL avec ses statuts repris du cahier des charges et les publier ASL/création (en 2006)
Puis il fallait mettre les dispositions statutaires en conformité légale (avant 2008, et publier cette modification à ASL/modification)
Les dispositions du cahier des charges valent consentement unanime des propriétaires constaté par écrit.
Le cahier des charges prévoyant la gestion des parties communes par une ASL (à constituer), il me semble que la convoitise du syndic de gérer selon la loi du 10 juillet 1965 est très contestable.
Le contrat prévoit une ASL...
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michelhb
Contributeur débutant
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Posté - 13 oct. 2014 : 18:39:04
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Bonsoir Majik
Merci de votre intérêt et de votre analyse très intéressante et en particulier pour
Devant participer à une réunion de colotis (terme adéquat) à 19h,Je reprendrai le fil demain en fin de matinée et en particulier sur cette question de citation:
votre ASL n'a jamais été créée en droit..
Merci encore et bonne soirée. |
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michelhb
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Posté - 14 oct. 2014 : 12:06:44
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Bonjour Majik,
Hier soir j'ai du partir précipitamment sans même finir mes phrases, veuillez m'en excuser.
Vous m'écriviez:citation: Votre ASL n'a jamais été crée en Droit...
Un cahier des charges comportant le règlement de CO-propriété ainsi que les 20 et quelque articles de constitutifs de l'ASL avaient été déposés et enregistrés en 1975, (ASL non publiée au JO), tout ceci servant de base de l'arrêté préfectoral de lotissement en 1976.
Je partage votre opinion quant à l'historique général des ASL.
Cependant notre ASL a fonctionné durant des années, cela est un fait, et on peut également dire, c'est la première référence qui me tombe sous la main:
citation:
Cour de cassation, chambre civile 3, 21 mars 2000,N° de pourvoi: 98-13834
"la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que le cahier des charges initial, approuvé par arrêté préfectoral conservait dans les rapports des colotis entre eux un caractère conventionnel, que ses stipulations continuaient de faire la loi des parties tant qu'elles n'y avaient pas renoncé d'un commun accord même si elles étaient frappées de caducité à l'égard de l'administration et que ces clauses, reprises
par le cahier des charges du lotissement de 1970 s'imposaient à tous les acquéreurs de lots et à leurs ayants cause"
Je partage donc bien là aussi votre opinion quant à l'inexistence de droits réels à l'égard des tiers et notre ASL a fait ultérieurement l'objet des publications au JO donc parfaitement en règle sous ces aspects.
Ellen'a que perdu sa capacité juridique que par l'absence de mise en conformité.
Les statuts mis en conformité doivent être voté ces jours ci.
Suite à la réunion d'hier soir voici une question subsidiaire pour nous sans réponse:
L'ordre du jour comporte le projet de résolution suivant:
citation:
APPROBATION DE LA MISE EN CONFORMITE DES STATUTS DE L'ASL DOMAINE DU
HAUT BOIS EN APPLICATION DE L'ORDONNANCE N"2004-632 DU 0U07/2004
Résolution:
L'Assemblée approuve la mise en conformité des statuts de l'Association Syndicale Libre XXXXXXX selon le projet établi par Me YYYYYYY joint a la convocation de la présente Assemblée.
Les nouvelles dispositions des statuts ainsi modifiés prendront effet immédiatement â l'issue de l'adoption de la présente résolution.
Sachant que la modification des statuts ne peut être votée "...seulement à une double majorité comprenant plus de la moitié d'entre eux et les trois quarts au moins des voix, "
LA QUESTION EST DE SAVOIR: quelle que soit la majorité, même si celle statutairement nécessaire est respectée, si 36 articles de statuts peuvent être validés par un unique vote global à main levée ou s'il convient que chacun des articles soit discuté et voté séparément?
Existe-t-il un texte juridique ou de référence hormis les propres statuts de l'ASL?
Merci à tous. |
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majik
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15
Posté - 14 oct. 2014 : 12:41:47
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michelhb, votre dernière intervention démontre que vous raisonnez en quelque sorte, à l'envers.
Les dispositions du cahier des charges (même approuvé et publié) sont ETRANGERES aux obligations relatives aux associations syndicales de propriétaires.
Au bon temps des lois abrogées depuis le 5 mai 2006 (décret d'application de l'ord. 2004),
la constitution relevait de la DECLARATION de l'ASL avec extrait des statuts à la préfecture ou à la ss préfecture ET de la PUBLICATION du contenu de cette déclaration DANS DEUX JOURNAUX d'annonces légales.
Depuis le 5 mai 2006, TOUTES LES ASP doivent A NOUVEAU être déclarées avant leur PUBLICATION AU JO.
A mon tour de raisonner à l'envers : si un administrateur provisoire a été JUGE nécessaire, c'est que l'organisation prévue N'EXISTAIT PAS en droit.
Peu importe le fonctionnement DE FAIT auquel se seraient soumis les propriétaires sans trop s'interroger (a fortiori si aucun dysfonctionnement ne gênait l'un ou l'autre)
Sur l'ordre du jour :
1/ les statuts doivent ABSOLUMENT reprendre le sens et le contenu des dispositions du cahier des charges pour VALOIR CONSENTEMENT UNANIME DES PROPRIETAIRES CONSTATE PAR ECRIT.
Les dispositions contrevenant aux dispositions législatives doivent être écartées (mais c'est rare, et souvent relatif aux REGLES DE FONCTIONNEMENT)
2/les statuts doivent contenir "une déclaration de chaque membre indiquant les références des parcelles pour lesquelles ils s'engagent" (voir décret)
3/ les "modifications" des dispositions conventionnelles doivent être adoptées en appliquant la majorité prévue au CONTRAT ou, si aucune majorité prévue A L'UNANIMITE (ex: sur la propriété des parties communes)
4/ les statuts doivent être déclarés conformément aux formalités prévues à l'O2004 et au décret 2006 puis PUBLIES
Ils ne seront opposables qu'Ã l'issue de cette publication
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16
Posté - 14 oct. 2014 : 13:11:41
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michelhb
Contributeur débutant
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17
Posté - 14 oct. 2014 : 14:06:12
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Bonjour,
C est la deuxieme alternative qui pourrait etre la bonne...
Ous ne me croirez pas si je vous dis:
Faire nommer un administrateur provisoire pour notre asl au seul motif que l absence de mise en conformite statutaire lui aurait fait perdre sa personnalite morale ( ce qui a ete contredit par l arret de cassation 3 ch.. du 13 dept. 2013) et lui donnant pour unique mission de nommer un "Syndic Conventionnel" demeure pourtant l unique realite vecue par notre asl...
Merci
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majik
Contributeur senior
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18
Posté - 14 oct. 2014 : 14:25:39
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Même si cela ne convient pas à l'un ou à l'autre, pour quelle que raison ou déraison que ce soit :
citation: Pour éclairer ce débat un peu confus, on peut lire la décision ne la
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 15 décembre 1993 N° de pourvoi: 90-20236
Publié au bulletin
"Mais attendu qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, aménagements et services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs"
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 15 décembre 1993
N° de pourvoi: 90-20236
Publié au bulletin Rejet.
Président : M. Beauvois ., président
Rapporteur : M. Capoulade., conseiller rapporteur
Avocat général : M. Baechlin., avocat général
Avocats : M. Choucroy, la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin., avocat(s)
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 juin 1990), que la société Parc résidentiel Le Mont des Oiseaux, ayant pour objet l'attribution à ses actionnaires, en jouissance puis en " propriété privative et exclusive ", d'une fraction de l'immeuble social, ainsi que la " copropriété d'une fraction indivise des choses communes ", a obtenu, par arrêté préfectoral du 2 octobre 1957, l'autorisation de lotir le domaine dont elle était propriétaire ; que, par acte du 5 avril 1984, M. X... et plusieurs autres propriétaires ont assigné le syndicat du Parc résidentiel Le Mont des Oiseaux pour le faire déclarer illégal et pour faire annuler toutes les décisions qu'il avait prises depuis le 13 août 1982 ;
Attendu que M. X... et huit autres copropriétaires font grief à l'arrêt de constater que le Parc résidentiel Le Mont des Oiseaux est une " copropriété horizontale " soumise aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
alors, selon le moyen,
1°) que la réglementation sur les lotissements s'applique à la mise en copropriété d'un terrain en vue de sa division par lots en propriété et en jouissance, si bien que, dès lors qu'il résultait des motifs des juges du fond que l'opération litigieuse, qui avait fait l'objet d'un projet de lotissement approuvé par l'autorité administrative avait pour objet la division volontaire en lots d'une propriété non bâtie de 62 hectares en vue de la création d'habitations, avec attribution de parcelles en jouissance puis en propriété, la cour d'appel ne pouvait refuser d'appliquer la réglementation des lotissements, qui prévoyait la constitution d'une association syndicale, et juger que l'assemblée générale avait pu, à bon droit, faire application des règles de la copropriété en ce qui concerne la gestion du domaine, sans méconnaître les dispositions de la loi du 15 juin 1943, applicables au jour de la création de l'opération de lotissement, ensemble des articles R. 315-1 et R. 315-6 du Code de l'urbanisme ;
2°) que, sous l'empire des règles en vigueur au 2 octobre 1957, date de l'arrêté approuvant le dossier de lotissement, le cahier des charges devait toujours être considéré comme faisant partie du dossier de lotissement et la clause de celui-ci prévoyant la constitution d'une association syndicale s'imposait, en raison de son approbation par l'autorité administrative, aux parties comme condition réglementaire de l'opération de lotissement, si bien qu'en énonçant, en méconnaissance des termes clairs et précis des lettres de l'autorité administrative des 18 novembre 1982 et 23 décembre 1982, que le cahier des charges annexé au dossier de lotissement, et visé dans l'arrêté du 2 octobre 1957, n'aurait pas fait l'objet d'une approbation par l'autorité administrative, la cour d'appel a appliqué à tort l'article R. 315-9 du Code de l'urbanisme et méconnu les dispositions de la loi du 15 juin 1943 ;
3°) qu'en méconnaissant la force obligatoire pour les parties de la clause du cahier des charges, prévoyant en son chapitre III, article 1er, la création d'une association syndicale entre tous les acquéreurs présents et à venir, des terrains lotis, et en jugeant que l'assemblée générale du 6 août 1966 avait pu méconnaître ces stipulations, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision, au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble des dispositions de la loi du 15 juin 1943 ;
Mais attendu qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, aménagements et services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'ayant relevé que le cahier des charges prévoyait la constitution d'une association syndicale autorisée et ayant constaté, d'une part, qu'aucune association syndicale, libre ou autorisée, n'avait été créée et, d'autre part, que sans modifier la nature des charges, l'assemblée générale des propriétaires avait, à l'unanimité, le 6 août 1966, confié la gestion des intérêts communs à un syndicat régi par la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :et, d'autre part, que sans modifier la nature des charges, l'assemblée générale des propriétaires avait, à l'unanimité, le 6 août 1966, confié la gestion des intérêts communs à un syndicat régi par la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
REJETTE le pourvoi.
Analyse
Publication : Bulletin 1993 III N° 171 p. 113
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 21 juin 1990
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Ensemble immobilier - Copropriété horizontale - Absence de création d'une association syndicale - Existence d'un syndicat des copropriétaires - Gestion des équipements communs et des services d'intérêt collectif - Loi du 10 juillet 1965 - Application .
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, aménagements et services communs, comportent des parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Justifie légalement sa décision refusant de déclarer illégale l'existence d'un syndicat et d'annuler ses délibérations, la cour d'appel qui relève que le cahier des charges prévoyait la constitution d'une association syndicale autorisée et constate, d'une part, qu'aucune association syndicale, libre ou autorisée, n'avait été créée et, d'autre part, que, sans modifier la nature des charges, l'assemblée générale des propriétaires avait, à l'unanimité, confié la gestion des intérêts communs à un syndicat régi par la loi du 10 juillet 1965.
ASSOCIATION SYNDICALE - Association libre - Absence de création d'une association syndicale - Existence d'un syndicat des copropriétaires - Gestion des équipements communs et des services d'intérêt collectif - Loi du 10 juillet 1965 - Application LOTISSEMENT - Association syndicale des propriétaires - Absence de création d'une association syndicale - Existence d'un syndicat des copropriétaires - Gestion des équipements communs et des services d'intérêts collectif - Loi du 10 juillet 1965 - Application
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1993-11-04, Bulletin 1993, III, n° 138, p. 91 (cassation).
Textes appliqués : Loi 65-557 1965-07-10
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 14 oct. 2014 : 15:07:15
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MAJIK : citation: A mon tour de raisonner à l'envers : si un administrateur provisoire a été JUGE nécessaire, c'est que l'organisation prévue N'EXISTAIT PAS en droit.
Inexact.
Si le juge désigne un administrateur provisoire, c'est que l'organisation existe !
Dans le cas contraire, il n'y aurait rien à administrer. Il y aurait à la rigueur un liquidateur ou un autre type de mandataire de justice pour liquider la situation de fait.
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michelhb
Contributeur débutant
54 message(s)
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Posté - 14 oct. 2014 : 18:34:13
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Bonjour,
C est la deuxieme alternative qui pourrait etre la bonne...
Ous ne me croirez pas si je vous dis:
Faire nommer un administrateur provisoire pour notre asl au seul motif que l absence de mise en conformite statutaire lui aurait fait perdre sa personnalite morale ( ce qui a ete contredit par l arret de cassation 3 ch.. du 13 dept. 2013) et lui donnant pour unique mission de nommer un "Syndic Conventionnel" demeure pourtant l unique realite vecue par notre asl...
Merci
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administration judiciaire provisoire d'une ASL 
