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bene
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 Posté - 14 oct. 2015 : 11:03:02
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Bonjour
Syndic bénévole dans une petite copropriété d'une quinzaine de lots, je suis en préparation de notre future AG.
Jusqu'alors ma gestion se faisait au jour le jour, mais avec la nouvelle loi Alur, je me pose des questions.
En particulier cette obligation de proposer, au vote, lors de cette AG un contrat de syndic .
Le formalisme et les nouvelles obligations incombant au syndic qu'impose cette nouvelle loi va impacter encore plus le temps que je consacre à cette gestion bénévole D'autant que depuis quelques années entre les demandes de notaire lors d'une mutations 'pré état daté et actualisation, les démarches auprès des assurances lors des dégâts des eaux, les rendez-vous avec les entreprises pour les travaux de réfections et dépannages, les rappels de charges, la préparation des AG etc., je constate que j'y passe de plus en plus de temps.
Sans revenir à l'éternel débat du site syndic bénévole/syndic non pro, j'envisage de proposer dans ce nouveau contrat une clause de défraiement en adoptant un forfait annuel de 400 € plus le remboursement habituel des frais engagés.
Soit un max de 600€ par an en comparaison avec le coût du dernier syndic engagé il y quelques années et dont nous avons du nous défaire pour incompétence et avec le devis de plusieurs syndics pro se montant à plus de 3000 €/an
Qu'en pense la communauté ?
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Posté - 14 oct. 2015 : 11:17:35
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citation: une clause de défraiement en adoptant un forfait annuel de 400 € plus le remboursement habituel des frais engagés.
défraiement : remboursement de frais ? + le remboursement habituel des frais engagés , cela ne ferait-il pas double emploi ?????
ne vaudrait-il pas mieux dire : "une clause de défraiement en adoptant un honoraires : forfait annuel de 400 € plus le remboursement habituel des frais engagés. |
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Gédehem
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Posté - 14 oct. 2015 : 14:25:09
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Sur le fond de ce sujet, il est ANORMAL que le copropriétaire assurant la gestion du syndicat (syndic non pro), ne touche aucune rémunération pour le travail effectué au profit de la collectivité.
Je ne parle pas ici de "défraiement", qui consiste à rembourser des sommes engagées. Qui ne peuvent être "forfaitaires".
400 € ou 600 € de remboursement/défraiement doivent être justifiés par des factures ou tickets de caisse, pour du matériel, des équipement.
S'il s'agit de la contre partie "travail", c'est une rémunération.
Le syndic effectue un travail au profit du syndicat. Il DOIT être rémunéré pour cela. Rémunération qui ne doit pas être majoritaire dans ses revenus, ce qui le ferait basculer dans l'activité 'professionnelle', règlementée.
Si l'on excepte les frais administratifs de la structure commerciale, la rémunération du syndic non pro, qui devrait être systématique (*), devrait être en gros à 50% de celle d'un professionnel.
Dans le cas exposé, une rémunération de 1000 à 1500 € annuelle, ou un peu plus, serait parfaitement justifiée. (**)
Sans oublier le remboursement des frais, que ce soit pour la ramette de papier ou les stylos, mais aussi un déplacement en voiture, avec pièces justificatives correspondantes.
(*) adopter la gestion par un syndic non pro ne doit pas se justifier par des économies, ou pas essentiellement. Il est ANORMAL que la collectivité des copropriétaires profite gratuitement du travail de l'un d'eux.
(**) à déclarer dans la rubrique "Bénéfices non commerciaux" (BNC) |
Édité par - Gédehem le 14 oct. 2015 14:29:12 |
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Posté - 14 oct. 2015 : 15:42:31
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et pourtant dans la gestion coopérative, le législateur a expressivement écrit que le syndic d'une telle organisation ne pouvait être rémunéré....
dans les textes, il y a donc une différence entre le syndic non pro et le syndic non pro coopératif  ; est ce que le législateur s"est dit puisque c'est coopératif : tout le monde travaille/coopère .... sauf que la responsabilité retombe sur un seul : le syndic non pro !
enfin, c'est comme cela .... |
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Gédehem
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Posté - 14 oct. 2015 : 16:49:52
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Syndic responsable, peut être, du moins dans un second temps, le principal étant le syndiçat, comme toujours ....
Mais ce n'est pas obligatoirement lui qui "fait le boulot".
Je dirais même "au contraire".
Car dans cette forme, les taches sont bien souvent (ou devraient être) partagées, le syndic étant le "coordinateur/décideur" des actions "décentralisées".
Je veux dire par là que ce n'est pas lui qui assume toutes les taches, dont celles les plus importantes, administratives et comptables (finances).
Sans parler des chargés de travaux, des espaces verts, des ascenseurs, etc ...., selon les compétences et disponibilités.
Dans ces cas, qui rémunérer ?
Il n'en reste pas moins que cette disposition n'est pas cohérente.
Et qu'elle est bien souvent contournée sous couvert de "défraiements", qui n'en sont pas vraiment, et même pas du tout.
Mais tout travail mérite salaire, n'est-ce pas ? 
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bene
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 Posté - 15 oct. 2015 : 13:55:49
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Je suis bien d'accord...mais les notions de rémunérations oh d'honoraires me paraissent un peu trop connotées, aussi je pense intégrer plutôt le terme "rétribution" pour le travail effectué. |
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Posté - 15 oct. 2015 : 14:17:37
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Comment un non professionel pourrait recevoir des honoraires pour son travail sans perdre sa qualité de bénvole, sans fiscalement parlant devoir déclarer son entreprise?
Il n'existe pas de seuil légal fiscal en dessous duquel on est dispensé de déclarer son exploitation et de déclarer ses recettes. La multiplication récente des autoentrepreneurs dont une tres grande partie déclare des revenus ultrafaibles le montre d'aillerus: On peut être autoentrepreneur, surtout quand on est salarié par ailleurs, mais on ne peut pas être 'rien'... |
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Gédehem
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Posté - 15 oct. 2015 : 17:16:27
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Les "honoraires" sont principalement réservés aux professions libérales, donc contre facturation.
Rétribution ou rémunération, c'est quasi du pareil au même, s'agissant de verser une somme en contre partie d'un travail ou d'un service.
Rémunération justifiée ici par le travail effectué par le syndic au profit du syndicat, qui pourrait se voir reprocher un "enrichissement sans cause" dans la mesure où ce travail du syndic ne lui coûte rien, n' pas de contre partie..
Ne pouvant exclure le syndic du paiement de ses charges de copropriétaire, ne reste que la rémunération, ou la rétribution, décidée par une AG dans le cadre de son "contrat de rémunération"
Tout comme un syndic professionnel (qui lui "fait profession de ...").
L'administration fiscale à considéré depuis longtemps (les syndics non pro rémunérés existant depuis des lustres !) que, dans la mesure où cette part de revenus de la personne était réduite et minoritaire elle ne tombait pas sous le coup d'une "professionnalisation".
Etant entendu que tout le monde peut demander à obtenir une contre partie en €€€ ou en nature pour un travail ou un service, sans pour autant tomber dans le "professionnel", à condition de le déclarer.
D'où la rubrique 'BNC' (bénéfices non commerciaux) dans les déclarations sur le revenu.
Donner un coup de main au copain pour refaire son mur ou sa toiture contre un bon gueuleton au resto du coin ou un bouteille de champ's, , c'est quoi d'autre que la rémunération d'un travail ? |
Édité par - Gédehem le 15 oct. 2015 17:19:15 |
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Posté - 15 oct. 2015 : 20:11:53
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citation: L'administration fiscale à considéré depuis longtemps (les syndics non pro rémunérés existant depuis des lustres !) que, dans la mesure où cette part de revenus de la personne était réduite et minoritaire elle ne tombait pas sous le coup d'une "professionnalisation". Si vous avez une source, je suis bel et bien intéressé...
Il s'agit pourtant d'un revenu (peu importe que ce soit une rétribution) faisant l'objet d'un contrat, et pouvant être répétitif.
Vous parlez d'un travail, tout ce qu'il faut pour caractériser une activité processionnelle.
Je ne connais aucun BOFIP qui corrobore ce que vous annoncez, mais je ne connais pas tous les bofip ni même les courriers ou les rescrits du Fisc...
Il est certain que s'il s'agit de 200 euros par an, le fisc ne le verra pas, et n'engagera pas le emsp d'un controleur pour récupérer au plus une centaine d'euros, mais il s'agit la d'un autre raisonnement. |
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Gédehem
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Posté - 16 oct. 2015 : 00:02:47
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Ce n'est pas le montant qui détermine les choses, cela se saurait .....
".... faisant l'objet d'un contrat, et pouvant être répétitif."
"Vous parlez d'un travail, tout ce qu'il faut pour caractériser une activité professionnelle.
Sauf qu'il ne s'agit pas d'un contrat de nature "commerciale", le syndic étant mandataire social, serait-il une société commerciale.
Voyez cet extrait d'une petite note de notre ami JPM :
"Il n’existe pas de « contrat de syndic »
Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.
Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».
L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».
Le fait de fixer une rémunération à un mandataire social n'a pas pour signification qu'il fait "profession de.... ", même si existe un "contrat de rémunération".
Ce qui est admis depuis longtemps.
"Le copropriétaire syndic non professionnel peut percevoir une rémunération pour couvrir à la fois ses frais et son temps de travail au profit de la copropriété sans devenir pour autant professionnel, son activité étant occasionnelle (CA Aix-en-Provence, 24 avr. 1979 - Rép. min. : J.O. Sénat CR 5 févr. 1981, p. 182)
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Édité par - Gédehem le 16 oct. 2015 00:20:48 |
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Posté - 16 oct. 2015 : 07:31:01
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ceci n’empêchant pas de déclarer ce "revenu" dans sa déclaration. |
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Posté - 16 oct. 2015 : 07:37:57
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Oui, pour l'impositon bien entendu puisque le fait que les revenus soient non professionnels ne fait pas obstacle à l'imposition, mais j'ai ce que je demandais, une référence de cours d'appel, certes de 1981, mais qui répond à ma question.
Merci.
Les répercutions étaient surtout sur les charges sociales et les exigences légales, incluant éventuellement des taxes comme la CFE plus que sur l'imposition. |
Édité par - ribouldingue le 16 oct. 2015 07:47:23 |
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Gédehem
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Posté - 16 oct. 2015 : 21:43:00
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Il semblerait que certaines Urssaf exigent que ces sommes déclarées BNC soient soumises à cotisations sociales ...
D'autres non ...
PS qui a à voir !
Le syndic copropriétaire, et sa rémunération, ne datent pas de 1965, ni même du précédent statut de 38.
Il y a bien longtemps que le 'gérant' pouvait demander une contre partie pour son travail. En liquide ou ... en nature.
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JPM
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Posté - 17 oct. 2015 : 10:14:04
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Force est de constater que les associations, en fait, se désintéressent totalement de la gestion par un syndic copropriétaire (c'est l'expression qu'il faut garder).
Les questions fiscales et surtout sociales auraient dû faire l'objet depuis des années d'une mise au point claire avec les administrations compétentes. Solutions valables pour toutes la France bien entendu.
On chipote pendant des heures sur des vétilles. Pendant ce temps là les choses importantes ne sont pas traitées.
Tout ira peut être mieux avec la fameuse assemblée du 14 octobre 
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Posté - 17 oct. 2015 : 20:21:07
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citation: Il semblerait que certaines URSSAF exigent que ces sommes déclarées BNC soient soumises à cotisations sociales ...
D'autres non ... Ben voila, la boite à gifles officielles est ouverte.
Ce qui me fait dire que le débat sur le titre professionnel ou non professionnel a certes son importance; mais les aspects imposition et charges sociales en ont tout autant finalement.
En ce cas le contre-coup (et cut aussi) est non négligeable puisqu'il peut perdre jusqu'a 50% de sa rémunération, et encore un peu plus pour ses impôts.
Surtout il devait s'occuper d'une copropriété, et il se trouve en butte a RSI et à quels autres montres... |
Édité par - ribouldingue le 17 oct. 2015 20:28:58 |
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bosso
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Posté - 26 oct. 2015 : 17:26:10
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Bonjour,
En effet j'atteste que URSSAF exige que les sommes déclarées BNC soient soumises à cotisations sociales. |
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snp
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Posté - 26 oct. 2015 : 18:14:25
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@bosso:
Dans la mesure du possible, il est préférable d'éviter d'avoir affaire au RSI! (j'en parle par expérience)
Avec vos quinze lots, vous comptiez demander combien d'honoraires? |
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bene
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Posté - 28 oct. 2015 : 11:57:53
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Pour info
Je compte demander 20 €/lot/trimestre
Sachant que pour toute la gestion j'estime passer 2 Ã 3 H par semaine. |
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Posté - 28 oct. 2015 : 13:04:02
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bene vous pouvez demander 20€/lot/trimestre en moyenne, mais en fait vous devez appliquer une rémunération globale et faire payer chacun suivant ces tantièmes et cela doit être connu au moment du vote, d'autant que vous allez pratiquer un tarif entre 70 et 80 % d'un syndic pro .... on est loin du bénévolat.... |
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Gédehem
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Posté - 28 oct. 2015 : 15:32:20
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Personne n'a jamais dit ou écrit que la fonction de syndic relevait du bénévolat !
On n'est pas dans le monde associatif ou caritatif.
Ce serait même une anomalie que d'être syndic bénévole, s'agissant d'effectuer un travail au profit d'une collectivité, laquelle en tire un profit certain sans bourse déliée, sans aucune contre partie !
Quasi "enrichissement sans cause" !
A 20 € du lot par trimestre, on est bien loin des 150 € annuels (seuil bas) pratiqués ici ou là par des "pro", qui plus est dans une petite copropriété (on serait plutôt dans les 200 annuels).
(soit pour 15 lots une rémunération annuelle de 1200 € (répartition tantièmes), niveau inacceptable pour un pro ...)
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Édité par - Gédehem le 28 oct. 2015 15:38:35 |
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bene
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Posté - 28 oct. 2015 : 16:27:30
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A titre de comparaison, il y a quelques années, devant le peu de reconnaissance des copropriétaires, j'avais du démissionner ... J'avais donc cherché plusieurs devis de syndics Pro. Le + cher s'établissait à 3500 €, le - cher 1900 €. La copropriété avait donc choisi le moins disant. Sauf que ce syndic s'est révélé une vrais catastrophe !
J'étais obligé de faire son boulot ! Au final, il a démissionné, j'ai donc du remettre çà !
De toute façon, pour la future AG c'est à prendre ou à laisser. |
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Contart de syndic bénévole Alur 
