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 Posté - 09 oct. 2015 : 16:25:12
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Quels seraient les arguments comptables et juridiques pour contester l'ajout aux provisions de fonctionnement courant de l'article 14.1, les provisions pour des travaux hors budget adoptés par l'AG, dont l'AG a adopté également des dates d'appels de fonds, mais en aucun cas de porter ces montants travaux article 14.2 au montant du budget de fonctionnement courant adopté par l'AG.
1 seul "appel de fonds" au lieu de 3, sans aucune explication. !
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GĂ©dehem
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Posté - 09 oct. 2015 : 21:50:33
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Pour les Ă©critures comptables, je laisse Ă d'autres ...
"1 seul "appel de fonds" au lieu de 3,"
Pourquoi 3 ? pourquoi pas 1 si l'AG en a décidé ainsi ?
Pour ce qui concerne les "appels de fonds", ils n'existent plus formellement.
Dans la pratique ancienne, l'exigibilité des fonds provenait de la demande (appel) qui en étant faite par le syndic, demande qui produisait un effet : la somme rendue "liquide" par l'AG (vote d'un budget) devenait "exigible".
Depuis 2002 c'est terminé.
L'exigibilité des provisions procède du vote de modalité particulières par l'AG adoptant le budget, ou à défaut par la loi.
Elle peut avoir décidé d'une seule date.
Il n'y a dont rien de surprenant à ce que des fonds rendus exigibles le soient à une même date, pour un montant éventuellement globalisé sur "l'AVIS" éventuellement envoyé par le syndic.
MĂŞme si ce n'est peut ĂŞtre pas judicieux.
Quand bien même il n'y aurait pas cet "avis", les copropriétaires doivent verser spontanément la/les provisions convenues à la date imposée, pour le courant comme pour les travaux si elle tombe aux mêmes dates..
Restera au syndic Ă ventiler comme il convient ces versements.
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Édité par - Gédehem le 09 oct. 2015 21:54:47 |
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JPM
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Posté - 10 oct. 2015 : 08:33:20
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Théoriquement la présentation du mécanisme faite par Gedehem n'est pas inexacte.
Mais pratiquement elle est sans intérêt car on voit mal les copropriétaires les plus honnêtes marquer à leur agenda un paiement à effectuer quatre ou sept mois après une assemblée.
De plus, et c'est une observation juridique, la résolution décidant un appel de fonds à la date du 1er février 2016 d'un montant de 30 000 euros, réparti conformément à la grille des charges de chauffage ne peut être considéré comme liquidant les dettes individuelles.
A la date fixée l'appel de financement est exigible mais il n'est pas liquide car le syndicat créancier n'a pas fait connaître à chaque copropriétaire le calcul du montant de sa quote-part à payer. Même s'il dispose des éléments pour le faire, ce calcul n'est pas imposé au copropriétaire débiteur.
Il est vrai que le statut parle d'un avis mais dans la réalité peu importe. Le copropriétaire doit recevoir avant la date d'exigibilité un document lui indiquant qu'il doit telle somme pour telle raison.
Il importe peut de connaitre le nom du document en question..
Il est bien évident que si, à une même date, il y a deux ou trois appels de fonds différents, ils peuvent figurer sur un document unique mais distinctement sur des lignes différentes.
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Posté - 10 oct. 2015 : 12:20:38
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Ma question n'est paut ĂŞtre pas clair.
Sur le même "appel de fonds" ou " avis" , il peut y figurer l'appel du budget article 14.1 ET les travaux hors budget article 14.2 avec le libellé de ces travaux et la date de l'AG, Pas de soucis la dessus, ce fut habituel chez les syndics précédents.
Ma question porte sur cet " appel de fonds" qui ne fait Ă©tat que d'un montant total.
La réponse du syndic est qu'à ce budget adopté de 10 000 € pour 2015; il a ajouté 3 000 € de travaux adoptés hors budget sans aucune décision de l'AG, portant donc ce budget de fonctionnement courant à 13 000 €.
Ces travaux vont être réalisés certainement en 2016, cela pose donc un problème évident comptable car la facture sera de 2016, et le budget est clos en décembre 2015. Il sera donc créditeur !!!  
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JPM
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4
Posté - 10 oct. 2015 : 13:48:08
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citation: 3 000 € de travaux adoptés hors budget sans aucune décision de l'AG, portant donc ce budget de fonctionnement courant à 13 000 €.
Des travaux adoptés sans aucune décision d'assemblée
C'est une trouvaille !
Vous payez sur 10 000 et vous attendez la suite.
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Posté - 10 oct. 2015 : 15:34:35
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JPM : un petit effort de lecture et de compréhension, maon derneir post est assez clair.
1.L'AG a adopté un budget de 10 000 € ET des travaux hors budget de 3 000 €
2. le syndic appelle les fonds sur un budget modifié de 13 000 €
3. l'AG n'a PAS adopté que ces 3000 € soient ajoutés au budget.
4. travaux sui seront effectués en 2016. Comment un syndic pro. peut apurer les comptes de charges courantes et 2 résolutions travaux ajoutées au budget sans accords de l'AG.?
5. peut on mélanger des charges de fonctionnement courant article 14.1 et des charges de travaux hors budget article 14.2 ?
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JPM
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Posté - 10 oct. 2015 : 15:51:34
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Non ! Vos indications ne sont pas claires.
Des travaux pour 3000 € ne sont pas forcément des travaux de l'article 14-2
Hypothèse : ils sont bien de l'article 14-2
Il doit y avoir deux lignes dans l'appel de fonds
une pour 10000 appel de provision pour charges courantes
une autre 3000 appel de provision pour travaux
Sur un unique document avec un total unique
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Posté - 10 oct. 2015 : 18:12:18
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JPM : Bel effort !
Ces travaux ont fait l'objet de résolutions spécifiques. L'AG pouvait voter d'inclure un des deux travaux d'entretien des noues, cela ne fut pas proposer par le président de séance.
En résumé ; le syndic ne peut pas augmenter le budget adopté avec des travaux articles 14.2 ?
Comment un syndic peut il proposer à l'apurement des dépenses de fonctionnement courant qui inclurait des travaux article 14.2 exécuté l'année suivante !! C'est bien le problème de cette faute du syndic.
Quels arguments juridiques et comptables appuyés sur des textes peut on "soumettre " au syndic pour qu'il reconnaisse son '" erreur " et ses affirmations contraires aux articles 14.1 et 14.2 ? |
Édité par - philippe388 le 10 oct. 2015 18:14:47 |
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9720fm
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Posté - 10 oct. 2015 : 20:01:27
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philippe388, je comprends votre question comme étant : peut-on regrouper des travaux et des provisions budget dans un même ligne d'appel de fonds si la date d'exigibilité est la même ?
J'aurais 2 réponses.
1. Le syndic doit exécuter les décisions de l'assemblée. Celle-ci a décidé de financer des travaux par des fonds spécifiques et non pas par le budget. Le syndic n'a pas le droit de les financer sur le budget "dépenses courantes" augmenté d'autant car ce n'est pas la décision de l'AG.
2. Le décret et l'arrêté comptable demandent d'isoler les comptes des travaux (702 et 67) et ceux des dépenses courantes (701 et 6x autres). Il doit donc y avoir au moins une ligne pour les travaux et une autre pour les dépenses courantes dans l'appel de fonds. Un syndic qui regroupe les appels de fonds budget et travaux en 1 ligne ne respecte pas l'esprit du décret et l'arrêté comptable et il ne respecte pas du tout le décret et l'arrêté comptable s'il regroupe, comme c'est très probable, appels de fonds budget et travaux dans un même compte 701 et n'isole pas les travaux dans un compte 67. |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 oct. 2015 : 22:45:34
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Ces travaux ont fait l'objet de résolutions spécifiques. L'AG pouvait voter d'inclure un des deux travaux d'entretien des noues, cela ne fut pas proposer par le président de séance.
En résumé ; le syndic ne peut pas augmenter le budget adopté avec des travaux articles 14.2 ?
Le syndic n'augmente rien !
L'AG a décidé de 10.000 pour ceci, de 3000 pour cela, le syndic "appelle" pour 13.000 .
Où est le problème s'agissant de provisions ??
Sur le plan comptable, c'est autre chose, mais invisible dans un appel de fonds. |
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JPM
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10
Posté - 11 oct. 2015 : 00:02:56
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Non !
Le syndic n'appelle pas 13 000. Il appelle 10000, d'une part, 3000 de l'autre.
Il aura dans l'avenir à recréditer 10 000 d'une part, 3 000 d'autre part.
Que le total soit 13 000 est un détail.
Il ne faut pas oublier les règles d'imputation des paiements du Code civil, plus complètes que celles du régime de la copropriété.
Si le copropriétaire paie un acompte sans préciser sur quoi, l'acompte s'impute sur la dette qu'il a le plus d'intérêt à payer, c'est à dire la provision sur charges courantes.
C'est celle qui bénéficie d'une procédure de recouvrement plus dangereuse pour le débiteur 
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GĂ©dehem
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Posté - 11 oct. 2015 : 09:52:53
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Oui dans la pratique ancienne où l'exigibilité de la provision procédait d'un "appel de fonds", cet appel ayant un effet juridique opposable.
Non dans la règle maintenant imposée (2002), l'exigibilité des fonds procédant d'un vote par l'assemblée, dans notre cas de 10000 et 3000, parfaitement et distinctement identifiés.
Provision à régler (exemple) au plus tard le 1er octobre.
L'avis ou l'appel qui serait fait n'est qu'informatif. Il n'a aucun effet juridique opposable.
Je suis bien d'accord que par pratique il convient de maintenir la procédure "appel de fonds", ou plus exactement l'AVIS préalable à la date d'exigibilité.
Mais c'est induire en erreur que de mettre l'accent sur un "appel de fonds", qui formellement n'existe plus, "appel" qu'il faudrait attendre avant de régler sa provision.
On le voit régulièrement ici : "Notre syndic n'a pas fait d'appel de fonds ce mois ci ....;, dois-je tout de même payer ?"
Appel de fonds (avis) ou pas, les copropriétaires DOIVENT régler leur provision selon le calendrier décidé par une AG, ou selon ce qu'en précise les textes. Cela relève de l'information de chacun, de la formation des membres de CS.
Si la provision est exigible le 1er octobre, le 2 c'est un retard de paiement, appel de fonds ou pas .
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Édité par - Gédehem le 11 oct. 2015 09:56:28 |
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JPM
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Posté - 11 oct. 2015 : 10:55:45
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Du point de vue théorique je suis d'accord avec Gedehem.
Encore que l'on puisse contester la réalisation de la liquidité par la décision de l'assemblée de fixer à 10 000 € le montant global d'une provision à répartir en fonction de la grille charges communes générales.
C'est à juste titre que les juristes, et à la suite les associations de consommateurs que le créancier ne peut se contenter de décrire la manière de faire le compte sans le présenter effectivement en facteurs et résultat ; sous la forme d'un appel de fonds dans notre domaine avec le calcul
(masse à répartir x quote-part tantièmes = montant de la cotisation) .
On a le même problème avec les syndics qui se bornent à indiquer à une remplaçante de gardienne pour les congés payés les éléments constitutifs du salaire sans présenter le calcul et le résultat final.
Mais dans la pratique !!!!!
Il est bien évident que l'appel de fonds est impératif, et qu'on ne saurait se contenter d'un simple avis : " vous devez tant à payer le 1er juillet 2015 ".
Il est bien certain que la décision d'assemblée fixe la date d'exigibilité.
Un document peut s'appeler appel de fonds sans avoir la vertu de faire courir les intérêts.
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Posté - 11 oct. 2015 : 11:40:22
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Le débat n'est pas sur les termes appel de fonds ou avis !!! le dada de gedehem
JPM et 9720fm partage ma position. On ne mélange pas les 10 000 et les 3000 ce sont donc bien deux provisions différentes qui doivent être bien identifiables par les copros, article 14.1 et 14.2, juridiquement et comptablement.
Appeler que les 13 000 e sans aucun distinction entre budget et travaux hors budget ne respecte pas la loi et le plan comptable.
Bien évidemment il faudra payer sa quote-part sur ces 13 000 €.
Notre syndic a donc mal informer les copros dans sa note distribuée dans les BAL 3 mois après de nombreuses demandes d'explications. Synidc low-cost cela se voit !! 
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