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Hevÿ
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 Posté - 16 sept. 2015 : 13:54:27
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Bonjour à tous et à toutes,
Je suis toute nouvelle sur ce forum et je viens demander de l'aide dans cette nouvelle aventure de copropriété !
Membre du CS, nous avons réceptionné les parties privatives de notre nouvelle copropriété en juin 2015.
L'Ag a donc eu lieu à la fin du mois avec le syndic choisi par le promoteur. (Nous avions envoyé d'autres contrat de syndic mais le syndic choisi, nous a informé ne pas avoir reçu les contrats car il a déménagé à ce moment là ). Du coup, il a été décidé de le garder pour une durée d'un an.
Cependant, à la lecture du PV il est apparu que les tantièmes étaient faux et que l'ensemble des copropriétaires n'aie pas été convoqué non plus.
Nous avons donc demander la mise en place d''une nouvelle AG à leur frais ou ceux du promoteur et là depuis rien n'est fait. Les appels de fonds n'ont pas eu lieu, les contrats ascenseurs et portes parking pas signés et toutes les demandes envoyées (Vigiks en panne, avoir les coordonnées des copro, remise des parties communes etc pas traitées.
Nous avons fait plusieurs relances mails téléphone lettre AR et toujours rien.
Nous allons donc (Le CS) mettre en place une nouvelle AG (Après mise en demeure) et en même temps révoquer ce syndic.
Mes questions sont :
- Comme le syndic ne répond plus à nos demandes, comment nous procurer la liste des copro avec leurs coordonnées ? Pour les convoquer à l'AG (Le promoteur à été sollicité mais nous renvoie vers le syndic)
- Lors de la révocation, le syndic va être convoqué pour pouvoir se défendre, suite à cela peut-il engager une procédure judiciaire ?
Un grand merci à vous pour vos réponses,
Bonne journée,
Hevÿ
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Sunbird
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Posté - 16 sept. 2015 : 14:33:50
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Cela commence bien avec ce nouveau syndic.
Lorsque vous avez envoyé des contrats d'autres syndics vous l'avez fait par LRAR?
Au lieu de partir dans tous les sens ci-joint un lien
http://arc-copro.fr/documentation/n...-concurrence
La difficulté pour l'AG va être la liste de copropriétaire. Le syndic doit communiquer la liste au conseil syndical, gratuitement sur simple demande, si il ne le fait pas il faudra passer par une injonction, ou un référé en demandant une astreinte.
Si le syndic sent qu'il y a en face un conseil syndical qui a du répondant, il va surement se calmer. Peut être se faire aider par une association, ou par un conseil. |
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Gédehem
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Posté - 16 sept. 2015 : 14:49:01
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La révocation du syndic doit s'aborder comme le licenciement : quels en sont les motifs.
Lesquels doivent être justifiés, faute de quoi le syndic peut faire valoir un préjudice devant un juge.
Ce que vous évoquez (défaut de convocation d'une AG demandée par le CS), il s'analyse comme "Carence du syndic".
Qui permet au CS de demander la désignation d'un mandataire ad hoc ou de convoquer lui même une AG (par son pdt) s'il est autorisé par le juge.
Voir D.art.8 : "La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Avec l'écueil souligné par sunbird : il faut disposer de la liste à jour des copropriétaires. 
Pas de liste à jour = pas de convocation possible.
Rappel :
"Les documents qu'un CS doit détenir pour exercer la mission prévue par les textes :
Copies à demander au syndic (L.art.21)
- RDC et plans annexés (VRD, etc ....)
- contrat de mandat du syndic.
- attestation RCP syndic + coordonnées et montants couverts par garant financier.
- liste des copropriétaires à jour (et à tenir à jour !) Liste selon CNIL norme n°21-2003
- contrat de travail des employés.
- contrat(s) d'assurance(s) du syndicat.
- contrats des différents prestataires permanents du syndicat (chaufferie, ascenseurs, espaces verts, entretien ...etc )
- Carnet d’entretien de l’immeuble.
- DTAÂ : Document technique amiante
- éventuellement, si le syndicat a des employés, DUERSST : Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs. (DUER dans le langage courant)
- (liste non exhaustive)..
A prévoir :
- loi de 1965 et décret de 1967 (à jour)
- code de la copropriété (Litec, dalloz …..
- Le manuel du CS (ARC..)
- autres docs juridique ou technique (selon besoins)
- les PV des AG
- .. le RFCSÂ !
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Posté - 16 sept. 2015 : 15:03:17
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j'abonde dans les propos précédents et je rajouterai à : "Avec l'écueil souligné par sunbird : il faut disposer de la liste à jour des copropriétaires.
Pas de liste à jour = pas de convocation possible."
il est vraisemblable que le promoteur est encore parmi cette liste de copropriétaires, s'il a encore des lots invendus... donc l'affaire risque de se corser en cas de "révocation". Il vaudrait mieux vous armer pour ne pas le désigner l'année prochaine et en attendant se former en lisant et relisant la loi de 1965 et son décret de 1967...
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Hevÿ
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Posté - 16 sept. 2015 : 15:18:03
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Merci pour vos réponses.
Oui quand nous avons envoyés les contrats ils étaient pas AR mais ils ne sont jamais venus les chercher.
Lors de l'AG, ce syndic ne s'est pas mis en concurrence, nous lui avons donc rappelé ses obligations. Il nous a dit que comme ce n'était pas a l'ordre du jour il ne pouvait pas étudier ses contrats. En même temps il a "effrayé" les copro en indiquant que si on le prenait pas, il allait falloir faire une autre AG et que pendant ce temps là rien n'avancerai dans la copro.
3 mois plus tard on l'a pris et ...rien n'a avancer.
Nous avons envoyé à ce syndic plusieurs mails, fait une rencontre de vive voix, relancer par téléphone puis la lettre recommandée et depuis plus de nouvelle !
Je pense aussi que les contrats avec les prestataires ne sont pas signés car pas d'appel de fonds.
Après relecture du PV, il apparaît que les conseillers syndicaux aient été élu mais il n'y a pas mention du président du CS, est-ce normal ?
Un grand merci à vous pour vos réponses
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Posté - 16 sept. 2015 : 15:48:43
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les conseillers syndicaux se réunissent entre eux (l'un de vous prend l'initiative) et désignent entre eux le président. le syndic n'a pas à participer à cette réunion. Son nom est ensuite communiqué par LRAR au syndic.
En l'absence d'indications au réglement, la désignation se fait à la majorité d'entre présents à cette réunion. |
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Posté - 16 sept. 2015 : 16:23:57
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Hevy : "Après relecture du PV, il apparaît que les conseillers syndicaux aient été élu mais il n'y a pas mention du président du CS, est-ce normal ?"
OUI !! c'est au membres du CS d'élire leur président rapidement après l'AG. C'est une obligation.
Sans président , pas de CS qui fonctionne. On comprend que le syndic ne vous réponde pas.
élire votre président dès demain, et le CS devra suivre les conseils de gedehem sur les documents que tout CS doit avoir, et sur la lectures des lois concernant la copropriété.
Le président du CS pourra mettre en demeure de communiquer tous les docs et en particulier la liste des copropriétaire à jour. SI le syndic ne bouge pas, il lancera un référé en injonction de faire pour les récupérer. sans président ces démarches sont impossibles.
Le président du CS PEUT aussi convoquer une AG, si le syndic ne répond pas au demande. Sans président, vous n'avez pas cette possibilité très importante.
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JPM
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Posté - 16 sept. 2015 : 18:23:58
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Désolé pour la situation de Hevÿ mais on fait bien tout pour que la mise en route d'un nouvel immeuble vendu en VEFA soit un véritable enfer 
Dans le passé (lointain puisqu'au temps de la taxation) un syndic dit provisoire l'était pour dix huit mois à compter de la première livraison. Compte tenu de la difficulté de sa tâche, il avait droit à une majoration de 15 % des honoraires taxés !
Une différence notable : pas de VEFA à l'époque mais des sociétés de construction. La transition était sans nul doute facilitée puisque pendant un certain temps le gérant de la SCI et le syndic allaient de pair.
Depuis lors ? Il fallait renforcer les pouvoirs du syndic provisoire mais aussi ses obligations.
Par ailleurs il serait normal qu'en fin de construction mais avant livraison les acquéreurs fussent réunis avec le syndic provisoire puisqu'il est déjà désigné. Souvent il manque beaucoup d'acquéreurs aux premières assemblées parce qu'ils ne sont pas encore copropriétaires.
On n'a eu de cesse de proclamer que le syndic provisoire est de mèche avec le vendeur, qu'il ne fera rien pour les acquéreurs mais tout pour le vendeur, etc ...
En dernier lieu on écrit en toutes lettres qu'il peut avancer les fonds  Il faut être complètement dingue pour se lancer la dedans !
Et en plus il faudrait qu'il demande des propositions à ses confrères pour se faire virer sans délai.
On va vite comprendre, ici comme ailleurs, que l'obligation de mise en concurrence va grandement à l'encontre des intérêts primordiaux des copropriétaires.
Heureusement que dans beaucoup d'immeubles fonctionnant de manière satisfaisante l'obligation a déjà été mise au placard 
Au mieux on fait deux lettres de demande de propositions et basta !
Ce qu'on peut reprocher au syndic dans cette affaire c'est de ne pas jouer franc jeu.
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Hevÿ
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Posté - 16 sept. 2015 : 19:55:02
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Merci beaucoup nous allons procéder à l'élection dès demain.
Le plus drôle dans l'histoire c'est que le jour de l'AG je lui ai mentionné qu'il y avait beaucoup d'avis négatifs sur son syndic. Il a balayé ma remarque d'un geste de la main en me disant que les 8 avis négatifs ne reflétaient pas l'ensemble des copropriété qu'il représentait et qu'il s'engageait à nous répondre sous 48h à nos demandes sinon il nous ferait un trimestre gratuit .
Lors de notre dernier mail nous lui avons donc gentiment fait remarquer qu'à ce jour nous avions une année de gestion gratuite...toujours pas de réponse de sa part.
Petite question; Est-ce qu'éventuellement vous savez si les syndic pro en cas de révocation font appel systématiquement à la machine judiciaire ou pas ?
Merci |
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Sunbird
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Posté - 16 sept. 2015 : 22:29:44
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citation: Initialement posté par Hevÿ
Petite question; Est-ce qu'éventuellement vous savez si les syndic pro en cas de révocation font appel systématiquement à la machine judiciaire ou pas ?
Tout dépend du syndic, de la motivation, de la copropriété.
Maintenant sauf si vous connaissez bien les copropriétés, ou que vous vous faites bien conseiller, aller faire révoquer le syndic peut être un boulet que votre copropriété va traîner. Il ne faut pas oublier qu'il va réceptionner les parties communes, et qu'il y a des délais pour faire jouer les différentes garanties.
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Édité par - Sunbird le 16 sept. 2015 22:33:03 |
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Posté - 17 sept. 2015 : 07:39:32
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à votre place, je n'irai pas à la révocation du syndic : il vous reste environ 9 mois à tenir avant la prochaine AG. Aller à la révocation, c'est prendre le risque d'une affaire au tribunal, prendre le risque de vous retrouver à payer 2 contrats + des D.I., etc...
Profitez de ce temps pour vous "instruire", faire des réunions périodiques (1 fois par trimestre) avec le syndic, récupérer le maximum d'infos (relevé de dépenses, copie des contrats, etc...).
S'il y a refus du syndic de coopérer, alors le président du CS assigne en référé le syndic pour obtenir les infos, et là le syndicat sera sur d'obtenir raison... et mettra peut-être ce syndic dans le droit chemin avec vous.... qui sait ?... |
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Hevÿ
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Posté - 17 sept. 2015 : 10:48:21
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Merci pour vos conseils.
Après la difficulté c'est que la première AG qui s'est tenue en juin est caduque car les tantièmes n'étaient pas les bons et 2 copro n'ont pas été convoqués. L'ADIL nous a donc informé qu'il fallait faire revoter toutes les résolutions avec les bons tantièmes.
Donc pas de PV pour le moment ni d'appels de fonds car les résolutions votées ne peuvent s'appliquer.
Nous leur avons donc demander de refaire une AG très rapidement et à leurs frais ou ceux du promoteur (Le promoteur s'était mis des tantièmes en plus en comptant des parkings qui n'étaient pas à lui et des lots ...)pour tout revoter mais là plus de nouvelles et du coup les contrats ne sont pas signés car pas encore d'appels de fonds.
De plus concernant les 9 mois à tenir, cela va être plus long car certes nous les avons pris sur un an mais le budget "voté" court sur 15 mois et comme l'AG doit se tenir au plus tard 6 mois après, ils veulent faire l'AG en Février/mars 2017 !!! et là ça va être très long !
C'est aussi pour cela que nous voulions les révoquer |
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Posté - 17 sept. 2015 : 11:14:37
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il n'y a pas de relation entre dates des budgets et durée du contrat du syndic.
si le contrat est d'un an, il est d'un an pas plus. Donc si votre AG le désignant a eu lieu en juin 2015, son contrat s'achève en juin 2016... par contre, il faut attendre le PV de cette AG, pour savoir ce qui a réellement été inscrit dessus.
Pour révoquer un syndic, il faudrait que le président de votre CS () ait fait plusieurs lettres en LRAR lui signifiant à chaque fois les manquements que vous auriez notés. Ce sont ces seuls documents qui pourraient face à un juge montrer la nécessité d'une révocation pour manquements professionnels... |
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Hevÿ
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Posté - 17 sept. 2015 : 11:44:11
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Ah lui nous a dit que non, qu'il devait faire la clôture budgétaire et donc dans son contrat mais qu'il a été élu pour un an mais que son contrat prendra fin après la clôture budgétaire.
Donc si nous faisons bien une AG en juin et qu'on le révoque, ça sera le nouveau syndic qui fera la clôture budgétaire ? Car ce syndic avait l'air de nous dire que c'était une obligation légale qu'il fasse l'AG après la clôture budgétaire.
Dans le cas ou il refuserait que l'AG se tienne en juin, existe t'il une procédure ou des textes pour que nous puissions l'obliger ou pas ?
Nous allons donc faire des LRAR par notre futur président (e) !
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Sunbird
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 Posté - 17 sept. 2015 : 12:14:26
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Si vous clôturez les comptes le 31 décembre, il peut y avoir une AG en mars sans aucun problème, et nommer à ce moment un nouveau syndic.
Concernant l'oubli de convoquer des copropriétaires, c'est un vrai problème, car il ne peut pas appeler les charges de ces copropriétaires. Maintenant il peut toujours refaire voter tous les points de cette AG lors de la prochaine AG.
Quoique, dans les faits, lors d'une première AG en VEFA, il y a les copropriétaires, et le delta c'est le promoteur concernant les appartements qu'il n'a pas vendu. Le promoteur n'a aucun intérêt à devoir des charges d'appartement qu'il a a vendu.
En VEFA n'oubliez pas que le syndic fait la réception des parties communes, et il faut vraiment suivre ce point, car il faut lui demander de mettre des réserves, et c'est plus ce point qui me choque concernant que le syndic mis en place par le promoteur qui a la charge de la réception... |
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Hevÿ
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Posté - 17 sept. 2015 : 12:35:47
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@Sunbird = nous lui avons dit que nous souhaiterions que l'AG ait lieu le mois suivant la clôture mais il nous a fait comprendre qu'il ne le ferait pas.
Pour l'oubli des copro : Le promoteur a eu plus de poids dans les votes lors des résolutions et concernant les charges nous venons d'apprendre que ce dernier ne les payait pas (Il est en instance judiciaire avec un autre de ses immeubles) donc ça va également nous retomber dessus.
Pour la mise en place de l'AG et faire voter à nouveau les résolutions, c'est ce que nous voulons et lui demandons de faire une nouvelle AG mais rien car la première n'est pas valide. Peut-il légalement attendre la fin de son mandat avec de mettre en place une nouvelle AG alors que la première est caduque ? Peut-il faire des appels de fond sans qu'on est signé le PV de l'AG ?
Pour la réception des parties communes, comme nous avions déjà des problèmes avec le promoteur, nous avons voté en AG qu'un expert technique indépendant choisi par le CS soit présent pour les réserves.
Après comme l'AG est caduque car fausse le syndic n'est pas caduque non plus ?? nous ne pouvons pas jouer dessus ?
Dans tous les cas je tiens à vous remercier, tous, pour vos réponses et vos conseils |
Édité par - Hevÿ le 17 sept. 2015 12:44:52 |
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nefer
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Posté - 17 sept. 2015 : 13:04:04
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l'AG n'est pas caduque tant qu'un copropriétaire ne la fait pas annuler... |
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Hevÿ
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Posté - 17 sept. 2015 : 13:30:46
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Mais pour la faire annuler, il nous faut le PV (Car on a deux mois à la réception du PV) mais nous n'en avons pas |
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Sunbird
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Posté - 17 sept. 2015 : 18:12:13
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Il y a plein de sujets différents dans la même intervention.
Si le promoteur ne paie pas ses charges, le syndic doit faire son job comme pour un autre proprio.
C'est normal que le syndic ne fasse pas l'AG dans le mois qui suit la clôture des comptes. |
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Hevÿ
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Posté - 17 sept. 2015 : 18:49:30
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Merci beaucoup nous allons voir ça.
Dernière petite question : Le syndic vient de nous prévenir ce soir que la remise des parties communes aura lieu mardi prochain à 9h. Ont-ils le droit de nous prévenir si tard ? de plus il a été voté en AG qu'un expert technique soit là mais ce dernier ce jour là n'est pas dispo, peut-on décaler la date ?
Un grand merci |
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Posté - 17 sept. 2015 : 19:41:46
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citation: Ah lui nous a dit que non, qu'il devait faire la clôture budgétaire et donc dans son contrat mais qu'il a été élu pour un an mais que son contrat prendra fin après la clôture budgétaire.
il vous entube..... car en suivant son raisonnement on ne changerait jamais de syndic, en effet lors de l'AG de 2016, l'exercice 2015 sera clos, mais pas celui de 2016 ; aussi au prétexte qu'il énonce, vous ne pourriez pas changer puisque la clôture 2016 ne serait pas faite
citation: Donc si nous faisons bien une AG en juin et qu'on le révoque, ça sera le nouveau syndic qui fera la clôture budgétaire ? Car ce syndic avait l'air de nous dire que c'était une obligation légale qu'il fasse l'AG après la clôture budgétaire.
Dans le cas ou il refuserait que l'AG se tienne en juin, existe t'il une procédure ou des textes pour que nous puissions l'obliger ou pas ?
Il doit convoquer une AG avant la fin de son contrat pour au moins désigner un syndic, sinon à la fin de son mandat si rien n'est fait vous serez sans syndic.
Lors de cette AG, vous pourrez changer de syndic, l'actuel devra fournir au suivant la comptabilité à jour...
oui, le nouveau syndic fera la cloture !!! et lors de cet AG de juin, vous ne révoquerez pas le syndic actuel, vous en désignerez un autre sans aucun risque juridique...
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Édité par - rambouillet le 17 sept. 2015 19:43:10 |
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Révocation syndic 
