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sonia75
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 Posté - 25 août 2015 : 13:16:20
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Bonjour à tous,
Je viens de m'apercevoir que le syndic a augmenté ses honoraires (forfait général) de près de 15% pour l'ouverture du compte séparé pour 2015.
Le tarif (unique) qu'il nous a proposés cette année correspond donc au tarif majoré qu'il proposait l'an passé.
Cette majoration, sauf erreur de ma part, est devenue illégale avec la loi ALUR, sauf que malheureusement tout cela a été voté.
Je n'ai pas pu réagir sur cela car j'étais alors à l'étranger et j'ai suivi de loin malheureusement.
Bref, ma question est plus d'ordre général, comment contester/re-négocier cette augmentation pour la prochaine AG 2016. Puis je invoquer la loi ALUR ?
sachant que celle-ci ne réglemente pas, contrairement aux loyers par ex!, le taux d'augmentation d'une année sur l'autre des honoraires syndics...
Certes je n'obtiendrai pas de remboursement sur l'année en cours mais au moins revenir sur des honoraires plus modérés pour l'an prochain.
Je ne suis pas au CS de cette copro mais je souhaite passer les infos au CS et leur donner des "billes" pour nous défendre, outre la mise en concurrence (qu'effectivement je vais demander aussi).
Question annexe : ce type d'augmentation est-il courant ? avez vous rencontré ce même souci cette année ?
Merci à tous par avance.
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 août 2015 : 16:29:26
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La loi ALUR n'a rien supprimé du tout, sauf dans certaines occasions, la possibilité, ouverte par la loi précédente, de proposer deux montants de rémunération selon qu'il y aurait ou non un compte bancaire séparé.
Logique puisqu'il n'y a plus de choix possible.
Pour le reste le syndic propose un montant ht forfaitaire pour la gestion courante. Ce montant est librement déterminé. C'est le montant ht qui est adopté. Le montant ttc fatal doit être indiqué.
Il peut faire l'objet de négociations avec le conseil syndical.
La gestion par compte séparé est incluse sans indication de coût spécifique. L'assemblée accepte ou non. Par la suite le libre jeu de la concurrence fera le ménage parmi les abus éventuels.
Pour l'année prochaine je vous suggère de supprimer tout déplacement à l'époque de l'assemblée générale.
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 2
Posté - 25 août 2015 : 16:53:57
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il faut vérifier également que ces 15% d'augmentation n'intègre pas quelque chose qu, auparavant, été facturé en sus des honoraires. Je pense là très précisément soit çà des frais de gestion, soit à des frais de photocopies, voir les deux.
Pour pouvoir comparer efficacement : il faut
* faire la somme de tout ce qui était payé auparavant au syndic, hors état daté et hors frais postaux
* comparer cette somme aux nouveaux honoraires.
Il ne faut pas faire seulement le rapport ancien forfait d'honoraires avec nouveau forfait d'honoraires. |
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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3
 Posté - 25 août 2015 : 18:37:14
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je suis surprise j'ai pourtant lu que la loi ALUR avait supprimé la possibilité de facturer un montant différencié pr l'ouverture d'un compte séparé
voir cet article notamment: http://www.quechoisir.org/immobilie...ons-reponses (question n°3)
Le forfait n'intégre pas autre chose rambouillet car l'AG a été avant le 1e juillet donc on aura en sus les frais habituels, d'où explosion du total... |
Édité par - sonia75 le 25 août 2015 18:38:07 |
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4
Posté - 25 août 2015 : 19:33:12
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il faut remettre dans l'ordre :
* êtes vous une copro de moins de 16 lots ? si oui, dans ce cas, le syndic peut proposer une dispense du compte séparé et DANS CE CAS, il ne peut y avoir de différence de rémunération.
* etes vous une copro de plus de 15 lots ? si oui dans ce cas le compte séparé est obligatoire, donc le syndic ne peut pas différencier ses honoraires sur quelque chose qui n'existe pas. D'ailleurs les textes sont vierges de toute recommandation ou interdiction à ce sujet.
Si donc vous êtes dans ce dernier cas, le syndic vous a fait une proposition qu'il a estimé à +15% (je serai surpris qu'il vous ait indiqué par écrit que cela correspondait au compte séparé, peut-être tout au plus, par oral, mais les paroles....). L'AG a accepté, mais elle avait la possibilité de refuser ....
Par contre, il semble qu'il y ait eu une mauvaise préparation de ce dossier par le syndic....
Pour 2016, pour pallier à cela, il faut le mettre en concurrence : le CS peut le faire, vous pouvez le faire même si vous n'êtes pas au CS. |
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sonia75
Contributeur vétéran
1760 message(s)
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5
Posté - 25 août 2015 : 20:03:23
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oui merci Rambouillet ns sommes bien ds le second cas.
Le tarif qu'il nous a proposé pour son nouveau forfait avec compte séparé, correspond au tarif qu'il nous proposait l'an passé avec un compte séparé (alors différent de celui avec compte unique, avant le passage d'ALUR) c'est pourquoi il est facile de voir que cette majoration correspond bien à la mise en place du compte séparé. Sur leur "nouveau contrat", il y même encore leur ancien tableau à deux lignes, où la ligne du compte unique a simplement été supprimée pour devenir une ligne blanche et seul le tarif "avec compte séparé" demeure...
L'article de Que choisir dispose pourtant que pr les copros de plus de 15 lots :
citation: L’obligation de mise en place d’un compte bancaire séparé, qui concerne les copropriétés de plus de 15 lots, et entrée en vigueur depuis le 24 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndic, ne peut en aucun cas donner lieu à une augmentation du forfait. Une telle facturation serait illicite et condamnée par la justice. |
Édité par - sonia75 le 25 août 2015 20:17:41 |
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6
Posté - 26 août 2015 : 08:01:42
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que choisir n'a pas fait une bonne lecture du texte de loi (Ã mon avis) :
article 18 :
...
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;
..."
Cette disposition qui dit que le syndic ne peut présenter une différence entre compte unique et compte séparé ne s'applique qu'aux copros de moins de 16 lots. Cette disposition n'existe pas pour les autres et pour cause, puisqu'il n'y a pas de choix possible. D'ailleurs le contrat proposé a fait disparaître la ligne "compte unique".
Après que vous fassiez une analyse comparative avec les années précédentes, OK on entend.
Le syndic est dans la légalité, il vous a proposé un contrat avec un seul forfait d'honoraires, que, vous, vous estimez excessif en variation par rapport à l'année précédente, mais les copros pouvaient négocier !!!!! ou refuser si une mise en concurrence avait été faite au préalable. Les copros ont accepté cette variation légale de 15% (les tarifs sont libres en France) !
Perso, je pense qu'il faudrait penser à une mise en concurrence pour la prochaine AG. |
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nefer
Modérateur
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7
Posté - 26 août 2015 : 08:32:10
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"e viens de m'apercevoir que le syndic a augmenté ses honoraires (forfait général) de près de 15% pour l'ouverture du compte séparé pour 2015.
Le tarif (unique) qu'il nous a proposés cette année correspond donc au tarif majoré qu'il proposait l'an passé."
en réalité le syndic a proposé une augmentation de 15% de ses honoraires: ce que l'AG a accepté
C'est vous qui en déduisiez que c'est pour le compte bancaire bancaire séparé... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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8
Posté - 26 août 2015 : 09:53:53
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Merci à vous de vos avis.
Et merci Rambouillet de remettre le texte de loi, je voulais justement le récupérer !
Oui on est d'accord que c'est évidemment une déduction logique de ma part, facilement visible.
le syndic d'ailleurs ne s'en cache pas, il a argué que son augmentation était justifiée par le compte séparé ce que tt le monde a gobé bien gentiment.
Le syndic est "dans la légalité", encore qu'à mon avis c'est discutable. Mais bon le ppal pb est que cela a été voté.
Toutefois le souci est que les copros se trouvent prises dans un étau car à moins de changer de syndic (ce qui est tjs préjudiciable car il vaut mieux avoir un syndic avec qui on travaille depuis longtemps, qui connaît l'immeuble, les dossiers, etc.), on a guère le choix si le syndic ne veut pas revoir à la baisse.
c'est un peu "ton sydic aime le ou quitte le", ce qui laisse peu de marge de manoeuvre.
le gvt a réglementé les augmentations de loyer, il aurait du en faire de même avec les honoraires de syndic...
Comment avez vous géré de votre côté les augmentations d'honoraires pour le passage au compte séparé, avez vous observé des augmentations aussi drastiques ?
je ne sais pas si c'est courant...
merci encore de vos avis ! |
Édité par - sonia75 le 26 août 2015 09:55:22 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2015 : 20:42:01
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Votre syndic a agité un chiffon rouge, et vous (votre syndicat) l'avez suivi.
Un CS est en perpétuelle formation. Le nôtre veille à maintenir avec les syndics des relations constructives en exprimant but de maintenir le patrimoine copro en bonne forme, avec des arguments aux moins pensés et travaillés.
Ok, il faut un peu d'expérience pour ne faire se faire avoir à accepter des promesses d'*******..
Quand un syndic sérieux a compris avec qui il aura à faire (un CS investi, consistant, au moins investi..), il ne peut qu'avouer que ce sera aussi pour lui beaucoup moins de tracasseries, des gain temps, donc dl'argent, sans compter la satisfaction d'œuvrer dans l'intellige,ce. Les 2 parties sont donc gagnantes.
Les prestations et tarifs varient en fonction du marché et des mises en concurrences, mais en travaillant à plusieurs sur le fond et à long terme, nous parvenons à maîtriser nos charges sur le long terme.
Donc non, pas d'augmentations des charges à mettre sur le dos d'ALUR de notre côté....
(copro de 1975, 200 résidants, Creil) |
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sonia75
Contributeur vétéran
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10
Posté - 27 août 2015 : 09:55:32
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Merci Stéphane de votre témoignage, vous étiez déjà en compte séparé avant le décret ALUR ou pas ? |
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Augmentation 15% honoraires pr compte séparé 
