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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 Posté - 20 août 2015 : 23:35:38
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Non il n'y a aucune confusion, comme vous voudriez bien le faire croire...
citation: Initialement posté par philippe388
un syndicat bien géré ne peut pas être déficitaire !!! mais un syndic qui lance des travaux sans les fonds commet une faute grave de gestion et met le syndicat dans des difficultés.
Au moins, nous sommes d'accord sur ce point.
En effet, si un syndicat est déficitaire, c'est que le syndic qui est responsable d'assurer l'administration de la copropriété ne sait même pas gérer le fonds de gestion courante du syndicat, alors qu'il devrait avoir 5 mois d'avance de trésorerie chaque début de trimestre, faute de quoi, il y a un sérieux problème dans la trésorerie du syndicat.
Pourquoi donc faire confiance en un syndic qui à déjà du mal à gérer la trésorerie courante du syndicat, et laisse les défaillances s'accumuler au risque de mettre le syndicat dans des difficultés financières encore plus importantes en votant des gros travaux ?
Aussi c'est donc une faute grave de gestion de la part du syndic que de ne pas anticiper le risque d'incident, ni de prévoir le taux prévisible d'impayé dans le financement des travaux voté par une AG (hors budget prévisionnel), alors que le syndic a déjà des problèmes récurrent de trésorerie dans le cadre de la gestion courante du syndicat.
Le gestionnaire d'un syndicat avec un taux de 10 % d'impayé sur le budget prévisionnel et 5 % de retard de paiement chaque trimestre, doit savoir à quoi s'attendre dans le cadre du financement des travaux votés par l'AG. Faute de quoi, le gestionnaire n'a aucune analyse sur les mouvements de trésorerie de la gestion courante, et dans ce cas, effectivement pourquoi lui faire confiance sur la gestion des gros travaux, alors qu'il était possible de calculer le risque prévisible, et le taux potentiel d'impayé.
En ce sens il est logique que le syndic engage donc sa responsabilité civile professionnelle, dans la mesure où il est fautif de négligence dans la gestion du syndicat (et ce, sur le fondement de son devoir de conseils ainsi que son obligation d'information).
Bien souvent, c'est sur des recommandations verbales du syndic que les copropriétaires majoritaires lancent des travaux avec enthousiasme et votent favorablement le budget correspondant, car ils ont confiance en la parole de leur syndic qui cache la vérité sur les problèmes de gestion de la trésorerie courante, tandis qu'ils considèrent que les travaux votés en AG seront correctement financés.
Les copropriétaires sont donc dupés sur la gestion courante de leur syndicat par le syndic qui dira "tout va très bien Madame la Marquise..." tant que l'AG approuve les comptes (déficitaires) et donne quitus, le syndicat peut continuer de voter des travaux avec des budgets qui ne seront jamais atteint. Ce qui était prévisible, rien qu'en s'attardant sur la gestion comptable de la trésorerie courante du syndicat tenue par le syndic.
Et si ces travaux sont financer en totalité malgré les impayés habituels, c'est bien qu'ils le sont au détriment de la trésorerie courante du syndicat : il y a donc de la cavalerie financière (CQFD).
Toutefois, il n'y a rien dans la Loi ni dans son Décret d'application qui interdit de faire coïncider les appels de fonds et le versement à la société YMCA qui réalise les travaux, en fonction de l'avancement des travaux votés par l'AG, d'autant plus, lorsque le syndicat a un plan pluriannuel de travaux, lequel plan s'accompagne d'un fonds d'avance spécial travaux...
citation:
Petit tour par le SENAT (14° législature)... En 2012... Concernant la constitution d'un fonds de travaux au sein des copropriétés :
- http://www.senat.fr/questions/base/...0700533.html
Puis la Loi DUFLOT/ALUR a instauré l'obligation de constituer un fonds travaux, dès janvier 2017 :
- http://www.la-loi-alur.org/loi-alur...oproprietes/
Lire aussi L'indispensable fonds de travaux :
- http://www.coproprieterre.org/finan...copropriete/
Le reste de vos autres élucubrations à mon égard n'ayant que très peu d'importance et très peu d'intérêt, je n'y répondrais pas ni même n'en tiendrait compte. Sur ce, je vous laisse à vos habituelles défilades...
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 20 août 2015 23:48:47 |
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ROBUR
Nouveau Membre
5 message(s)
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 22
 Posté - 21 août 2015 : 07:56:36
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Bonjour
Désolé je n'ai pas pu répondre avant.
Je suis un syndic non-pro.
J'ai reçu hier l'état à remplir pour la vente envoyé par le notaire. Date de la vente début Septembre. Le notaire me dit l'avoir envoyé début Juillet mais je n'avais rien reçu. J'avais rempli le pré-état en Juillet pour le compromis de vente à la date du 30/06/2015.
Lors de l'AG début Mai où nous avons voté les travaux à l'unanimité, nous avons aussi voté le principe des 2 appels de fonds pour les travaux et les dates des appels de fonds le 30/05/2015 et le 30/06/2015.
Les travaux se découpent en 3 lots indépendants. La copropriété a pu réaliser les 2 premiers lots. Mais sans l'argent du copropriétaire qui ne paye pas le second appel de fonds, impossible de réaliser ce 3ème lot. Je ne veux pas non plus faire travailler une entreprise sachant que je ne pourrai pas la payer ensuite complètement. C'est une très petite copropriété. Je n'ai pas une trésorerie permettant d'avancer les fonds.
Merci pour vos réponses. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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23
Posté - 21 août 2015 : 10:18:17
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citation: Initialement posté par ROBUR
Date de la vente début Septembre. Le notaire me dit l'avoir envoyé début Juillet mais je n'avais rien reçu. J'avais rempli le pré-état en Juillet pour le compromis de vente à la date du 30/06/2015.
Relancer le notaire, en lui précisant que vous avez des travaux en cours et intégralement financer à la SEULE exception du lot actuellement en vente à son étude, et que cette situation ne permet plus d'effectuer l'intégralité des travaux votés à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'est pas sans causer de grave problème de fonctionnement et de gestion du syndicat que vous représentez en qualité de syndic non-pro alors que votre responsabilité personnel serait éventuellement engagée au même titre qu'un syndic pro. Puis attendez début septembre, car nous y sommes presque !... Dans 10 jours.
Si rien ne se passe en mi-Septembre, alors vous convoquer une AG supplémentaire pour fin septembre (en respectant le délai de convocation, sauf cas d'urgence qui vous permet de convoquer l'AG avec de moindre délais) et, après avoir expliqué la situation, vous demandez aux copropriétaires de se prononcer sur un "pseudo fonds de solide-hilarité" remboursable à l'issue de la récupération de la trésorerie ou une avance exceptionnelle pour le montant de la trésorerie manquante (là aussi remboursable auprès des copropriétaires). Et que faute de remboursement, ce fonds exceptionnel se retrouvera l'année suivante dans les fonds irrécouvrables du syndicat sauf si une procédure judiciaire longue, coûteuse et dont l'issue est incertaine est engagée.
Là vous faite le ratio entre les fonds manquant et le taux d'em*****ment d'une telle procédure pour récupérer lesdits fonds impayés.
Considérant que les dépenses engagées pour recouvrer les impayés sont souvent plus importantes que les créances elles-mêmes et aggravent encore les pertes comptables (lire l'article suivant) :
- Créances irrécouvrables déductibles : victoire par ricochet
- http://lentreprise.lexpress.fr/gest...1526278.html
citation: Initialement posté par ROBUR
Les travaux se découpent en 3 lots indépendants. La copropriété a pu réaliser les 2 premiers lots. Mais sans l'argent du copropriétaire qui ne paye pas le second appel de fonds, impossible de réaliser ce 3ème lot.
??? les lots appartiennent au syndicat ? C'est quoi exactement la nature des travaux votés par l'AG dans les lots mentionnés ?
Il est rappelé que les pouvoirs de l'AG sont essentiellement limités par l'objet du syndicat, et par l'interdiction de porter atteinte aux droits primordiaux des copropriétaires individuels.
Aussi j'espère pour vous que les travaux votés par l'AG ne sont pas des travaux qui seraient éventuellement considérés privatifs par un Tribunal.
citation: Initialement posté par ROBUR
Je ne veux pas non plus faire travailler une entreprise sachant que je ne pourrai pas la payer ensuite complètement. C'est une très petite copropriété. Je n'ai pas une trésorerie permettant d'avancer les fonds.
Et rien ne vous y oblige, effectivement. Dans la mesure c'est une petite copropriété, vous pouvez même convoquer l'AG, en mi-septembre, sans grandes difficultés et à frais réduit, je suppose.
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Édité par - Luc Standon le 21 août 2015 10:21:10 |
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snp
Contributeur actif
432 message(s)
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24
Posté - 21 août 2015 : 13:18:11
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Luc Standon, il ne faudrait pas confondre lots de copropriété avec lots de travaux, de chantier, alloués à un ou plusieurs entrepreneurs. Par exemple, trois lots de peinture, un pour les cages d'escalier, le deuxième pour les caves, le troisième pour les parkings. Ou encore, un lot peinture, un lot électricité, un lot plomberie....
Par curiosité, quelle est le montant du copropriétaire-vendeur, restant du, par rapport au budget du troisième lot?
Si le pourcentage est faible, ou même un peu plus, pourquoi ne pas en informer l'entrepreneur, en lui specifiant que la vente ayant lieu dans deux ou trois semaine, le solde sera réglé. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
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25
Posté - 21 août 2015 : 14:11:43
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citation: Initialement posté par snp
Luc Standon, il ne faudrait pas confondre lots de copropriété avec lots de travaux, de chantier, alloués à un ou plusieurs entrepreneurs.
Lots de travaux ? Ah parce qu'à présent il y aurait plusieurs entrepreneurs sur ces travaux ? Je ne confonds pas, c'est pour cela que je demande simplement à ROBUR d'être un peu plus explicite sur la nature des travaux, leur montant, leur répartition, et la quote-part restant dû de la part du copropriétaire actuellement défaillant qui empêcherait la continuité des travaux votés.
C'est possible d'avoir directement la lecture de la résolution de l'AG, cela évitera les possibles extrapolations.
Une chose est certaine, et c'est l'objet de ma démonstration : si le syndic (pro ou non pro) savait adéquatement gérer la gestion courante du syndicat, il aurait une avance de trésorerie suffisante pour convoquer une AG spéciale travaux en cours d'année, et/ou en cas de problème (comme par exemple la convocation à une AG pour palier à l'insuffisance de trésorerie des travaux antérieurement votés par le syndicat, afin de pourvoir les continuer et ainsi débloquer temporairement la situation financièrement litigieuse). Faute de quoi, le syndicat ne se lance pas à l'aveugle dans des travaux sans aucune sécurité ni aucune marge de manœuvre. Je ne dit pas cela spécialement pour ROBUR (il n'y a rien de personnel), mais c'est une remarque d'ordre générale à tous syndicats.
Au regard des changements apportés par la Loi DUFLOT/ALUR, il me semble nécessaire (sinon essentiel) que chaque syndicat doit avoir une gestion de trésorerie courante lui permettant, le cas échéant, de faire convoquer une AG supplémentaire à n'importe quel moment en cours de mandat du syndic (et pas uniquement en cas d'urgence). C'est un minimum du sérieux de la gestion du syndicat par un tiers.
citation: Initialement posté par snp
Par curiosité, quelle est le montant du copropriétaire-vendeur, restant du, par rapport au budget du troisième lot?
Si le pourcentage est faible, ou même un peu plus, pourquoi ne pas en informer l'entrepreneur, en lui spécifiant que la vente ayant lieu dans deux ou trois semaine, le solde sera réglé.
J'approuve la démarche qui me semble raisonnable et cohérente : simple, efficace, et possiblement de bonne foi (donc sans intention malveillante du syndic ni du syndicat). Restera plus qu'à attendre la réponse de l'entrepreneur et/ou de la société réalisant lesdites travaux.
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Édité par - Luc Standon le 21 août 2015 14:14:37 |
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