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 Posté - 07 juil. 2015 : 19:08:47
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Bonsoir Ă tous,
Je suis membre du conseil syndical de ma copro.
Nous rencontrons actuellement des soucis avec notre syndic.
En effet, nous faisons actuellement des travaux importants dans notre copropriété et notre précédant interlocuteur est parti sans prévenir et a été remplacé au pied levé par un autre interlocuteur, qui reprend le dossier sans le connaitre.
Nous avons depuis découvert que l'interlocteur qui a quitté le syndic avait signé des ordres de travaux pour un montant largement supérieur à celui que nous avions voté en AG.
Nous avons signifié au syndic qu'il avait largement outrepassé ses droits et que nous souhaitions le remboursement intégral des sommes versées en trop, car cela nous semble être un vol manifeste.
Tout ce que nous propose le syndic, c'est qu'ils fassent un croix sur leurs honoraires sur ces travaux, et que nous fassions un croix sur une partie des travaux restant Ă faire, afin de retrouver l'Ă©quilibre. Car pour eux, il y a faute mais pas vol.
Mais cela ne me semble pas juste.
Nous avons signé un contrat avec le syndic, contrat qui stipule que les travaux et leur budget doivent être validés en AG et que le syndic doit consulter le conseil syndical pour toute dépense de travaux supérieure à 1000€. Pourquoi devrions nous faire une croix sur une partie des travaux alors que nous avions voté un budget pour ceux-ci et que certains ont du emprunter pour les financer?
Je vous avoue que je me sens un peu perdue, et j'aurai aimé avoir votre avis sur cette situations et vos conseils sur la marche à suivre.
Je vous remercie par avance de vos conseils, remarques, etc...
Une membre de conseil syndical un peu dépassée
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nefer
Modérateur
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 Posté - 07 juil. 2015 : 20:23:28
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le syndic ne peut passer commande de travaux que pour les montants (et descriptifs) indiqués dans le texte de la résolution votée en AG
si les devis font état de "doutes" sur l'ampleur des travaux (par exemple l'état des éléments sous le revetement) , il fallait prévoir un poste d'aléa à voter en supplément |
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Posté - 07 juil. 2015 : 20:57:20
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Merci pour votre réponse.
Et pourtant le syndic l'a fait...
Il n'y avait pas de doutes mentionnés sur les travaux, donc pas de budget aléa alloué.
Nous avons eu une mauvaise surprise sur l'état d'un mur, nous avons donc voté un budget supplémentaire en AG, mais cela est decorrélé car les ordres de travaux abusifs avaient déjà été passés pour d'autres postes de dépenses.
Que pouvons nous faire?
Que sommes nous en droit de réclamer?
Quel est notre moyen d'action ?
Car nous avons été floué d'une somme conséquente... |
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Posté - 07 juil. 2015 : 21:33:57
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Le conseil syndical n'a même pas qualité à 'décider' cet accord... il peut juste négocier pour soumettre à l'assemblée
Sinon: En effet il n'y a pas lieu de parler de vol, et ca n'est pas du domaine du pénal, il faut faire attention aux qualificatifs employés.
En revanche il y a bien des dépenses décidées par le syndic sans avoir été préalablement approuvés par le syndicat mais cela reste un litige civil.
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Édité par - ribouldingue le 07 juil. 2015 21:39:34 |
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Posté - 07 juil. 2015 : 21:42:11
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Merci pour votre réponse, ribouldingue.
La rémunération du syndic couvre environ un tiers de la somme donc non, cela n'est pas suffisant.
Que pensez vous de leur proposer qu'il remboursé le trop dépensé en plus de la suppression de leur rémunération sur les travaux?
C'est ce qui personnellement me semble le plus juste vue la faute grave commise. |
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nefer
Modérateur
14549 message(s)
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Posté - 07 juil. 2015 : 22:45:24
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le syndic doit prendre à sa charge les montants de travaux commandés sans autorisation d'A'G...et qui n'ont pas de caractère d'urgence |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 Posté - 08 juil. 2015 : 00:01:03
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Quelques principes Ă rappeler, qui seront base de discussion avec ce syndic.
Depuis 2001, toutes les dépenses engagées par le syndicat doivent faire l'objet d'un vote spécifiques, soit dans le cadre du budget prévisionnel, soit spécifiquement pour ce qui est hors budget prévisionnel (L.art.14-1 et 14-2).
Ce qui a pour traduction pratique que le syndic ne peut engager 1 € de plus de ce qu'en a décidé l'AG.
L'autre principe porte sur les pouvoirs du syndics. Ils sont principalement détaillés L.art.18, d'autres dispositions lui reconnaissant des pouvoirs propres, comme pour le recouvrement de créances.
Il doit en particulier assurer l'exécution des décisions d'AG. S'agissant de travaux décidés hors budget prévisionnel, il reçoit une délégation de pouvoir spécifique pour mettre en œuvre le marché qui a été décidé avec l'entreprise retenue selon sa proposition, pour réaliser ce qui a été convenu, pour un prix fixé (ses honoraires sont calculés sur cette base).
Le syndic ne peut outrepasser cette délégation pour cet acte déterminé et les fonds correspondant décidés par l'assemblée.
A défaut, il n'agit pas 'es-qualité', en tant que syndic mandaté pour tel acte précis.
Les fonds qu'il aurait engagé sans décision d'AG l'ont été à titre personnel, hors mandat, hors délégation de pouvoir. Il doit les assumer personnellement.
L'AG doit refuser d'approuver le dépassement du budget prévu.
Il n'y a pas remboursement. Le syndicat a décidé de travaux pour 20.000 € (par exemple), il approuve ces 20.000 € à répartir entre tos.
Au syndic de régler les 5.000 € supplémentaires qu'il a engagé hors décision d'AG, hors mandat, abusivement, frauduleusement.
Il faut être ferme dans ce type d'affaire, en particulier par le CS, le syndic étant couvert par une assurance RC professionnelle obligatoire, justement prévue pour ces cas.
Pas de négociation avec les honoraires du syndic.
S'il s'agit d'une faute d'un de ses employés (le gestionnaire du syndicat), au syndic employeur de se retourner contre lui. |
Édité par - Gédehem le 08 juil. 2015 00:07:23 |
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Posté - 08 juil. 2015 : 11:41:47
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padawancopro : les coprorpiétaires peuvent déduire de leur futurs appels de fonds le montant de leur quote-part du dépassement des travaux, en le justifiant par RAR; l'AG a adopté des travaux à hauteur de XXXX €, vous( syndic) n'avez pas respecté la décision de l'AG en commandant " personnellement" sans aucun vote de l'AG des travaux à hauteur de YYYY €.
Je paie donc ma quote part des XXXX €, et soustrait ma quote part du dépassement YYYY € _ XXXX €.
Rien ne vous empêche également de prévenir son assurance pro. Nom et adresse que vous trouverez sur son contrat.
Pour vous assigner au tribunal, ce syndic devra produire la décision d'AG !!! difficile alors de justifier au juge cette commande non conforme et le dépassement du budget sans aucune décision de l'AG.
L'AG devra rejeter également la hausse de ces travaux. L'apurement entrainera automatiquement un crédit aux comptes de charges persos, ce qui régularisera le débit du montant de quote-part du dépassement des travaux que vous n'auriez pas payé.
Ce syndic est assez fou de partir dans un tel b....l !
Le CS doit changer de syndic; il est responsable de ses gestionnaires. Votre courrier doit s'adresser au syndic, et non au gestionnaire.
le CS a t'il informé immédiatement à la réception des appels de fonds, ou lors de la vérification des comptes et des OS le "patron" de ce cabinet.
Un CS réactif aurait pu stoppé ce dossier avant le début des travaux.
le CS n' pas à se contenter de discuter des honoraires !!! ce n'est pas suffisant et très sérieux.
Quel est le montant de ces travaux et le dépassement du budget.
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Syndic outrepassant ses droits sur budget travaux 
