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nefer
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 Posté - 18 juil. 2015 : 21:14:08
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citation: Initialement posté par BBHcitation: Initialement posté par nefer
le problème, c'est que pour modifier les tantièmes généraux, il faut un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires...
En réalité il s'agit d'un rajout de tantièmes généraux pour inclure la cave et à ma connaissance c'est l'article 26 et non pas l'unanimité qui s'applique...
ce que vous voulez c'est modifier les tantièmes en charges communes générales de la cave en les augmentant
c'est donc une modification des tantièmes de cette cave: il faut l'unanimité....que vous n'obtiendrez pas! Pourquoi voulez vous que le propriétaire de ce lot accepte de payer plus de charges? |
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Gédehem
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Posté - 18 juil. 2015 : 22:31:02
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il s'agit d'un rajout de tantièmes généraux pour inclure la cave
Ce local privatif est déjà affecté de tantièmes généraux (= d'une quote-part de propriété des parties communes)
A quel titre voulez vous augmenter cette part de propriété ???? |
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BBH
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Posté - 19 juil. 2015 : 11:49:12
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par BBHcitation: Initialement posté par nefer
le problème, c'est que pour modifier les tantièmes généraux, il faut un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires...
En réalité il s'agit d'un rajout de tantièmes généraux pour inclure la cave et à ma connaissance c'est l'article 26 et non pas l'unanimité qui s'applique... ce que vous voulez c'est modifier les tantièmes en charges communes générales de la cave en les augmentant c'est donc une modification des tantièmes de cette cave: il faut l'unanimité....que vous n'obtiendrez pas! Pourquoi voulez vous que le propriétaire de ce lot accepte de payer plus de charges?
Il doit faire la demande à la copropriété et accepter l'augmentation des tantièmes pour habitation car c'est une cave...s'il ne veut pas accepter, pas de transformation possible. |
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BBH
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Posté - 19 juil. 2015 : 11:52:33
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citation: Initialement posté par Gédehem
il s'agit d'un rajout de tantièmes généraux pour inclure la cave
Ce local privatif est déjà affecté de tantièmes généraux (= d'une quote-part de propriété des parties communes) A quel titre voulez vous augmenter cette part de propriété ????
Tout simplement au titre de la transformation d'une cave en lot d' habitation qui n'ont pas les mêmes tantièmes ou millièmes. |
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pepa
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Posté - 19 juil. 2015 : 13:08:38
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Bonjour,
Je n'ai pas d'expertise sur le sujet, simplement intéressée par la compréhension.
J'ai trouvé des informations que je vous livre, je ne sais pas si cela fera avancer. Ils parlent de la surface pondérée en copropriété et ils citent des cas de jurisprudence mais je ne les ai pas lus. Je vous livre cela au cas où cela présenterait pour vous un intérêt.
1 -pondération liée à la consistance du lot :
Après avoir évoqué la nature de la superficie prise en considération , nous vous indiquons la pondération appliquée , liée à la consistance du lot :
Pour les locaux principaux :
- appartement , studio…………………..1
- chambre……………………………….1
- chambre mansardée…………………..0.9
- local commercial ……………………. 1
- cave non aménagée…………………….0.1
- cave aménagée…………………………0.2
- cave aménagée en annexe…………… 0.2à 0.4
Pour les pièces de service , s’il y a :
A l’étage supérieur sans ascenseur…………. 0.6
A l’étage supérieur avec ascenseur………….. 0.8
Au rez-de-chaussée………………………….. 0.7
A mi sous-sol…………………………………0.5
Réserves sous local commercial …………… 0.4
Pour les annexes aux locaux principaux :
Balcon………………………………………. 0.15
Loggia………………………………………. 0.15
Terrasse non aménageable……………………0.15
Terrasse aménageable……………………….. 0.3
Box……………………………………………0.5 à 0.6
Place de parking :
-en sous-sol fermé……………………………..0.4 à 0.5
-en sous-sol ouvert…………………………… 0.3 à 0.4
-en rez-de-chaussée sous auvent………………0.3 à 0.35
-en rez-de-chaussée…………………………… 0.2
jardin en jouissance exclusive………………… 0.3 à 0.4
Les annexes ne subiront pas de pondération liées à leur situation .
Le lien :
http://journaldunarpenteur.com/inde...s-habitables
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nefer
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Posté - 19 juil. 2015 : 14:42:33
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citation: Initialement posté par BBHcitation: Initialement posté par Gédehem
il s'agit d'un rajout de tantièmes généraux pour inclure la cave
Ce local privatif est déjà affecté de tantièmes généraux (= d'une quote-part de propriété des parties communes) A quel titre voulez vous augmenter cette part de propriété ????
Tout simplement au titre de la transformation d'une cave en lot d' habitation qui n'ont pas les mêmes tantièmes ou millièmes.
vous n'avez toujours pas compris que vous ne pouvez pas modifier les tantièmes généraux, que ce soit une cave , une salle de billard,une chambre.... |
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BBH
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Posté - 19 juil. 2015 : 17:36:11
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citation: Initialement posté par nefer
vous n'avez toujours pas compris que vous ne pouvez pas modifier les tantièmes généraux, que ce soit une cave , une salle de billard,une chambre....
La procédure est pourtant bien connue: les millièmes doivent être recalculés par un géomètre expert, que ce dernier doiit établir un acte modificatif qui devra alors être soumis à l'AG et voté. Qu'il devra ensuite être publié à la conservation des hypothèques par les soins d'un notaire, toutes ces démarches étant à la charge du bénéficiaire.En plus, c'est à l'avantage de ce copropriétaire qui pourra, au moment de la revente, vendre un lot d'habitation et non pas une cave d'origine.
**modération**
correction balises |
Édité par - Emmanuel Wormser le 19 juil. 2015 18:07:22 |
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Posté - 19 juil. 2015 : 18:11:45
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citation: les millièmes doivent être recalculés par un géomètre expert, Non, pas les millièmes généraux, les autres peut-etre mais pas les généraux. |
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Gédehem
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Posté - 19 juil. 2015 : 21:13:04
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La procédure est pourtant bien connue : les millièmes doivent être recalculés par un géomètre expert
Foutaise : pour la 100ème fois, un changement de destination d'un lot n'entraine aucune modification des tantièmes généraux, de la quote-part de parties communes attachée au lot à l'origine de la copropriété.
Combien de fois faudra t-il l'écrire ici ?
Une telle modification est sans doute un fantasme des jaloux.
Si vous transformez une chambre en bureau, ou même en salle de billard, personne ne va demander à modifier vos tantièmes.
Il peut arriver, mais c'est autre chose, qu'une grille de charges d'un service collectif, d'un élément d'équipement commun (ascenseur par ex.) soit modifiée en raison du changement de destination.
Mais c'est à la marge, modification qui peut être entreprise par le propriétaire du local, par le syndic, sans passage par un géomètre.
Comme déjà indiqué, le pouvoir de l'AG est limité au contrôle de conformité du changement de destination.
Autrement dit, dans un immeuble à destination "habitation", l'assemblée ne peut refuser ce changement de destination "habitation".
Un refus doit être dument justifié par des considérations autres que "une "cave" ne peut être "habitation", argument irrecevable.
La modif EDD/RDC concerne quasi exclusivement de descriptif du lot, les frais de publication étant à charge du bénéficiaire de l'autorisation.
LÃ aussi l'AG ne peut refuser.
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Posté - 20 juil. 2015 : 08:37:30
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Posté - 20 juil. 2015 : 09:21:37
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...rajout
Notez, également que l'article 5 n'est pas d'ordre public même si l'article 10 alinéa 2 lui l'est et utilise les critères de l'article 5 pour la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Le droit est complexe et les certitudes souvent éphémères.....
Quoiqu'il en soit, une certaine profession (la mienne) a opté pour Différencier les deux cas: changement de consistance ou pas à la majortité de l'article 25.
Et donc si changement de consistance.......modification des tantièmes de parties communes et de charge à ladite majorité.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Gédehem
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Posté - 20 juil. 2015 : 14:50:18
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Avant, pendant ou après les vacances, on ne peut qu'en rester sur une constante, résumée par Rédac UI :
"Un changement dans la consistance d'un lot doit-il donner droit à l'acquisition gratuite d'une quote-part supérieure par exemple de la propriété du terrain ? C'est cela qui serait absurde !
Ou dit autrement :
" .... si on transforme une cave en appartement, il ne peut être question pour autant d'acquérir gratuitement une quote-part supplémentaire du terrain... (et avec elle, une fraction supplémentaires des parties communes.)
NB : fantasme des jaloux ... des autres copropriétaires, en particulier de ceux qui n'ont pas de cave à modifier ...
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Édité par - Gédehem le 20 juil. 2015 14:52:23 |
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BBH
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Posté - 20 juil. 2015 : 16:23:52
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citation: Initialement posté par Gédehem[b Ou dit autrement : " .... si on transforme une cave en appartement, il ne peut être question pour autant d'acquérir gratuitement une quote-part supplémentaire du terrain... (et avec elle, une fraction supplémentaires des parties communes.) NB : fantasme des jaloux ... des autres copropriétaires, en particulier de ceux qui n'ont pas de cave à modifier ...
Pourtant,le Code de la santé publique : article L1331-22 : Interdiction de louer un sous-sol
Peut-on transformer un sous-sol en pièce habitable ?
Réponse: Non. Le sous-sol (cave, garage...) étant caractérisé par son degré d'enfouissement dans le sol, il est par nature impropre à l'habitation. Un aménagement ne peut donc pas en transformer la nature. Le bailleur ne peut pas le mettre en location.
Le fait que le sous-sol soit bien aménagé et qu'il soit pourvu d'ouvertures sur l'extérieur ne fait pas obstacle à cette interdiction.
En cas de non-respect de cette interdiction, le préfet peut mettre en demeure le bailleur :
de faire évacuer l'occupant, et d'imposer son relogement.
Une cave ne réunit pas les conditions d'habitabilité pour devenir un lot habitable. |
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Posté - 20 juil. 2015 : 16:24:50
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Constante ??? pour qui ??
Navré , mais je n'adhere nullement au point de vue relayé.
C'est l'inverse que je trouverai absurde: autoriser une transformation cave en appartement sans qu'ils aient la même pondération.
Quand au coté "gratuit" pour acquérir des millièmes, qui empêche l'AG de le monayer.
Ce n'est pas la transformation qui est interdite, c'est le fait d'avoir dorénavant un appartement et non une cave (surtout en cas de vente).
Je trouve un peu dommage que pour UI qui a gagné ses lettres de noblesse en matière de copropriété, (grace à nombre d'entre vous) cette question n'ait comme réponse que ce poit de vue relayé à tour de bras de posts en posts.
Peut-être faudrait-il pour le moins tenir compte de la pratique quotidienne de 2000 professionnels dont leur commission spécialisée émet un avis contraire aux votres.
Accessoirement, je n'ai pas encore vu un seul notaire abonder dans votre sens au quotidien.
Et donc pour répondre à notre intervenant: oui, je propose de modifier les millièmes généraux.... si j'ai la certitude que la clé d'origine avait été minorée par rapport à celle des appartements.........(en gros 1 dossier pro par semaine !)
bon, je retourne en semi vacances! |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 20 juil. 2015 16:27:19 |
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Posté - 20 juil. 2015 : 16:28:52
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Gédehem
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Posté - 20 juil. 2015 : 18:56:48
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"Peut-être faudrait-il pour le moins tenir compte de la pratique quotidienne de 2000 professionnels dont leur commission spécialisée émet un avis contraire aux vôtres."
Exposé initial :
"Depuis la transformation de cette cave il y a plus de 30 années, elle a été vendue plusieurs fois et visiblement personne ne s'en est rendu compte aussi incroyable que cela puisse paraitre. "
Il y aurait "professionnel" et " professionnel" ....?
Il semble surtout y avoir une confusion entre les données "syndicales" opposables au syndicat, et celle nécessaires à chaque copropriétaire lors d'une mutation.
Entre la "consistance" des uns, et la "consistance" des autres.
Ainsi, la surface "Carrez" dont il est question à l'art.46 ne concerne pas le syndicat, les rapports entre copropriétaires.
Même chose pour une surface "habitable", notion étrangère à la copropriété.
Laquelle ne connait que la surface (superficie) privative d'un lot ou d'une fraction de lot.., lot unité de base de la copropriété.
Les lots privatifs définis à l'origine sont immuables, sauf construction/agrandissement autorisé de l'un ou l'autre.
Notion de "lot" incontournable.
La partie définie "privative" à l'origine ainsi que la fraction de parties communes y compris le sol, indivisiblement liés, forment un 'tout", le "Lot de copropriété", ensemble immuable.
Peu importe l'aménagement ou l'utilisation de ce lot, la 'consistance' de la partie privative calculée à l'origine n'étant pas modifiée par les éventuels aménagements.
Ce que pointe du doigt M. Capoulade dans la citation rapportée dans le lien indiqué par Pepa.
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Édité par - Gédehem le 20 juil. 2015 19:03:10 |
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 Posté - 20 juil. 2015 : 20:03:01
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question de béotien...
donc si j'achète les 18 caves formant le sous-sol d'un immeuble bourgeois et que j'y crée une salle de musculation -le RdC ne l'interdisant pas-, on est bien d'accord qu'avec ma surface pondérée à 0.1 dans le calcul des millièmes, je reste devoir les charges d'un dizième d'étage quand bien même mes clients sont les premiers utilisateurs de l'ascenseur, du hall d'entrée, etc... ?
et en cas de réfection de façade ou de toiture, j'aurai moins de charges que le propriétaire d'un quart du premier étage puisqu'il détient une part plus grande des parties communes que moi ?
génial...
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 20 juil. 2015 20:05:15 |
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Posté - 20 juil. 2015 : 20:47:33
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Non, Emmanuel, la controverse ne repose pas sur les millièmes de charges mais les millièmes de parties communes.
Et pour répondre à Gedehem, immuable pourquoi?
Les millièmes généraux se bougent, lors de lacération de lots sur parties communes: loge de gardien -cession d'un bout de couloir-cession de droits accessoires...etc
Pourquoi ne le devraient-ils pas pour changement de consistance???????
En tous cas....merci de le prouver par une jurisprudence constante et non par une théorie personnelle même si celle-ci ci émane de Monsieur Capoulade Conseiller d'Etat et ExCommissaire du gouvernement de la profession dont je faisais état et à ce titre qui a validé les recommandations ordinales que je vous ai relayées.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Édité par - Jean-Michel Lugherini le 20 juil. 2015 20:49:39 |
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Posté - 20 juil. 2015 : 21:09:35
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mais aussi sur les voix à l'AG non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 20 juil. 2015 : 21:16:45
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Beaucoup ici ne seront pas d'accord.....
Pas de changement de consistance....( cave affecté d'un coefficient 1 au départ identique aux appartements).......modification des tantiemes de charges uniquement aux majorités article 25
Changement de consistance (cave affecté d'un coefficient inferieur à 1).... Modification tantiemes généraux et de charges .....article 25 toujours
" Bible"de 2000 pro et leurs collaborateurs appliquée ( à ma connaissance) par syndics et notaires.....
Une " bible" en vaut une autre tant que l'on y croit.....ou que les juges en décident autrement.... |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Sujet |
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Cave transformée en habitation sans autorisation 
