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9720fm
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 Posté - 21 mai 2015 : 11:14:39
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Bonjour,
Copropriété de résidence secondaire avec :
- chauffage ECS collectif d'où prix du m3 d'eau chaude très élevé (25 € le m3),
- des compteurs divisionnaires d'ECS privatifs de plus 20 ans, à l'intérieur des appartements,
- des forfaits remboursables votés par AG et affectés aux copropriétaires, forfaits dimensionnés pour les résidents secondaires (8m3/an en moyenne soit forfait = 1 trimestre de charges),
- des copropriétaires qui ne retournent pas l'index de leur compteur ECS depuis plusieurs années (jusqu'à + de 8 ans), soit par négligence, soit par cynisme car l'appartement consomme plus d'eau que le forfait ou car le compteur est HS.
Résultat :
- la copropriété entière paye chaque année l'eau que les négligents ou cyniques ne payent pas (cle Charges Générales),
- les compteurs de ces appartements sont peut-être défectueux (ne compte plus la réalité de la consommation).
Solutions envisagées :
1- doubler le forfait,
2- l'AG vote de faire relever le compteur par quelqu'un (pour les copropriétaires qui voudront bien ouvrir leur porte),
3- idem 2 avec en plus vérification de la bonne marche du compteur sur 10 litres d'eau.
Question : que faire si l'index d'un compteur relevé correspond à une conso beaucoup plus basse que le total des forfaits depuis plus de 8 ans ?
L'écart de consommation peut être de 120 m3 sur 8 ans et donc une somme de 3.000 € (pour un seul lot) que les copropriétaires de l'exercice courant devraient assumer.
Ne peut-on pas considérer une prescription à savoir que ne pas retourner l'index 2 ans de suite est acceptable, 3 ans de suite est toléré mais que 4 forfaits consécutifs sont perdus définitivement (non remboursés) ?
A défaut de vote de cela par l'AG, la prescription pour la contestation des charges (5 ans) ne peut-elle pas jouer ?
D'autant qu'il faudrait que le syndic (et le CS qui vérifie) retrouve le prix de l'ECS chaque année depuis plus de 8 ans pour ne pas rembourser des m3 d'avant 2013 au prix de 2014. Un négligent d'un côté qui oblige à une dépense en recherche dans les archives, c'est un peu trop, non ?
Merci d'avance pour vos suggestions.
PS : Le remplacement de ces compteurs est un autre sujet. Il s'agit ici des solutions à courte terme.
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Gédehem
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Posté - 21 mai 2015 : 21:50:54
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- chauffage ECS collectif d'où prix du m3 d'eau chaude très élevé (25 € le m3),
- des compteurs divisionnaires d'ECS privatifs de plus 20 ans, à l'intérieur des appartements,
- des forfaits remboursables votés par AG et affectés aux copropriétaires,
Quel est le mode de répartition ECS prévu au RDC publié ?
Que sont ces "forfaits remboursables " ???
Chacun verse des provisions pour charges, selon le budget prévisionnel qui a été décidé. Lequel comprend la dépense 'ECS'. Cette avance provisionnelle n'est pas 'remboursable' .
(NB l'individualisation est calculée selon une part fixe aux tantièmes (sce collectif : chauffagiste, énergie, etc) et une part variable selon relevé consommation compteur).
Il peut y avoir (clause RDC) application d'un forfait de type "pénal" pour ceux qui ne répondent pas aux demandes de relevés.
Tout ceci doit être bien bordé de partout, afin que le syndic puisse mettre en œuvre le recouvrement de cette dépense.
Quid chez vous ?
Sur la prescription des charges, comme pour toute prescription, elle s'entend en l'absence de tout acte, de toute demande durant ces 5 années.
Un rappel, une relance notifiée par le syndic, un solde des comptes envoyé chaque année faisant ressortir la créance reporte le délai. Autrement dit, dans ce type d'affaire jouer l'autruche ne sert à rien. |
Édité par - Gédehem le 21 mai 2015 21:57:26 |
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9720fm
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Posté - 22 mai 2015 : 10:05:55
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Merci de vous intéresser à une question sans doute rare. citation: Quel est le mode de répartition ECS prévu au RDC publié ? "au prorata de la consommation indiquée par les compteurs individuels installés dans les appartements"citation: Que sont ces "forfaits remboursables " ??? Comme je l'ai écrit : un nombre de m3 forfaitaire dissuasif (pour un copropriétaire moyen résidant quelques semaines) voté par une AG applicable en cas de relevé d'index non fourni en fin d'exercice par le copropriétaire. Le forfait a même été voté par 2 fois : augmenté il y a 3 ans pour plus de dissuasivité : a été efficace mais pas suffisamment (la copropriété n'a pas fait l'autruche). L'index "forfaité" par le syndic en fin d'exercice N est en théorie assez supérieur à l'index réel inconnu du compteur. Si l'index de fin d'exercice N+1 est donné, il est inférieur à celui de N et la consommation est négative : le forfait imposé en N est remboursé en N+1 par la copropriété (charge négative dans son décompte de charges). citation: Chacun verse des provisions pour charges, selon le budget prévisionnel qui a été décidé. Lequel comprend la dépense 'ECS'. Cette avance provisionnelle n'est pas 'remboursable' .
(NB l'individualisation est calculée selon une part fixe aux tantièmes (sce collectif : chauffagiste, énergie, etc) : oui pour l'entretien (contrat, réparations ponctuelles) citation: et une part variable selon relevé consommation compteur) oui en fonction de la consommation de l'exercice précédent (si index fourni) ou égale au forfait de l'exercice précédent (si index inconnu).citation: Il peut y avoir (clause RDC) application d'un forfait de type "pénal" pour ceux qui ne répondent pas aux demandes de relevés. Ce n'est pas le cas d'où les votes AG de forfait.citation: Sur la prescription des charges, comme pour toute prescription, elle s'entend en l'absence de tout acte, de toute demande durant ces 5 années.
Un rappel, une relance notifiée par le syndic, un solde des comptes envoyé chaque année faisant ressortir la créance reporte le délai. Autrement dit,
dans ce type d'affaire jouer l'autruche ne sert à rien. J'imaginais évidemment la prescription dans l'autre sens : le copropriétaire n'ayant pas réagi aux forfaits censés le pénaliser chaque année, au bout d'un certain nombre d'années, il y a "absence de tout acte" du copropriétaire "multi-forfaitisé", une réclamation ne serait recevable que pour les 4 ou 5 dernières années et il y aurait prescription pour le passé au-delà (objet de ma question). |
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nefer
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 Posté - 22 mai 2015 : 11:14:39
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il ne faut pas compter sur les copropriétaires pour indiquer les index
il faut faire installer des compteurs télérelevés |
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9720fm
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Posté - 22 mai 2015 : 12:34:11
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Merci de ne pas polluer le fil : j'ai pris la précaution de dire citation: PS : Le remplacement de ces compteurs est un autre sujet. Il s'agit ici des solutions à courte terme. En attendant, il s'agit de trouver une solution valide pour les milliers d'€ en jeu à cause des négligents ou cyniques. |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 22 mai 2015 : 12:55:12
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Ce type d'affaire est fréquent mais l'exemple laisse apparaître beaucoup de laxisme.
Il y a un moyen de faire relever les compteurs des indélicats : l'injonction de faire devant le juge de proximité ou le tribunal d'instance.
Le dépôt de la requête doit être précédé d'une ultime mise en garde par LRAR.
Le forfait à défaut de relevé n'est admis par la jurisprudence que dans la mesure où il est remboursable, c'est à dire imputé à l'occasion d'un relevé effectif.
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9720fm
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Posté - 22 mai 2015 : 17:27:34
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Pour le moyen de faire relever les compteurs des indélicats, merci, nous allons demander au syndic de le mettre en oeuvre immédiatement.
Le sujet concerne l'étape après avoir avoir réussi à obtenir l'index et par exemple, après 7 ans. Il n'y aurait pas de prescription et il faudrait retrouver le prix du m3 d'eau et le forfait appliqué chaque année depuis 7 ans ?
Le syndic est-il censé disposer de ces données de 7 ans pour les plus vieilles ? Ne peut-il pas renoncer à rembourser pour éviter des frais de retour d'archivages sur 7 ans ?
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Phigor
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Posté - 25 mai 2015 : 20:38:04
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Bonsoir,
Nous avions ce problème de relevé dans ma copropriété et finalement nous avons voté l'application d'un forfait dissuasif
200M² EF
100M² EC
ce qui représentait environ 2 000 €
La première fois nous nous sommes retrouvé avec une consommation générale négative (compteur principal - compteurs relevés - conso forfaitaires) dès l'année suivant le problème avait quasiment disparu et les copropriétaires oublieux de l'année précédente se sont manifestés rapidement pour faire un relevé des compteurs et régulariser l'imputation forfaitaire.
Simple
efficace
et recevant un accord unanime lors d'un vote en AG car il suffit d'expliquer que s'il y a surconsommation du copro oublieux, c'est payé par tous les autres via les tantièmes.
Phigor
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9720fm
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Posté - 02 juin 2015 : 14:22:28
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Phigor, ma question n'est pas de mettre en place un forfait. Pendant plusieurs années, un forfait a été appliqué à ceux qui ne fournissaient pas leur relevé. Ma question est après effet du forfait et fourniture de l'index qui montre une consommation inférieure au total des forfaits : peut-on ne pas tout rembourser l'écart ?
Je précise que les forfaits n'ont pas servi à constituer des provisions : les copropriétaires de l'exercice du remboursement doivent donc supporter le remboursement comme une charge de l'exercice. |
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Possibilité de ne pas rembourser forfaits d'ECS ? 
