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benoix
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 Posté - 12 août 2015 : 12:33:15
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Ha yes, moi à peu près capter... C'est effectivement le cas, mais de façon limitée. Je vais affiner cela.
Autre question, en fonction de quels éléments je choisi le Micro BIC, le super simplifié ou autre ? Dans tous les cas ce sera du LMNP.
Existe-t-il un outil d'aide à la décision ? Expert comptable ?
Thank you
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 Posté - 12 août 2015 : 12:44:31
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Un simple calcul du genre:
Valeur vénale 200 000 = 30 000 terrain + 100 000 structure + 70 000 le reste (je simplifie)
Soit dotation aux amortissements 2 000 (sur 50 ans) + 3 500 (sur 20 ans)
Valeur meubles 4000 euros soit 500 sur 8 ans en dotations
Loyer total annuel 8 000 euros
intéret et assurance emprunt 1 600
Assurance PNO 100
charges divers non récupérables 1500
CFE 500
Microbic 50% de 8 000 = votre revenu imposable est de 4 000 soumis a IRPP et a prélèvements sociaux
Bic au réel
8 000 - 2000 - 3 500 - 500 - 1 600 - 100 - 1 500 - 500 = zero imposition |
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benoix
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Posté - 12 août 2015 : 13:42:56
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Impec, c'est si simple.... quand on connait !
Mais j'ai cru lire que le terrain ne s’amortit pô ? |
Édité par - benoix le 12 août 2015 13:43:41 |
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Posté - 12 août 2015 : 14:01:26
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Relisez donc mon calcul... |
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benoix
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Posté - 12 août 2015 : 14:28:37
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Ha oui, ha oui...
Bon, il faut que j'affine quelque éléments, mais a priori un premier rapide calcul m'indique d'opter pour le régime réel. |
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benoix
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Posté - 08 nov. 2015 : 22:34:59
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Le logement est meublé depuis vendredi... rdv avec Locataires la semaine prochaine.
J'ai un gros doute tout à coup, le fait de passer de vide à meublé, m'exonère de la réglementation sur le plafonnement des loyers en zone tendu (c'est le cas) ?
Puisque c'est le premier bail en meublé qui sera fait, après dix années en vide.
Isn't it ?
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Posté - 09 nov. 2015 : 07:26:15
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benoix
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Posté - 16 nov. 2015 : 15:56:40
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Moui, c'est ce que je me suis dit aussi. Et en réalité il n'y a pas de décret qui concerne ma zone... je me suis un peu mélangé les pinceaux.
Le locataire a pris possession du logement hier, et il me demande déjà si il ne peut pas prévoir de rester plus d'un an 
Je trouve ça comique car j'avais justement meublé le logement puisque les locations vides de ce T1 devenaient inférieures à un an de plus en plus fréquemment...
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benoix
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Posté - 16 nov. 2015 : 16:14:56
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L'évaluation de valeur vénale est en cours, après passage de l'expert.
Le dossier fiscal/comptable est en cours de constitution.
La comptable me suggère de déclarer au micro bic le mois et demi qui reste jusqu'à la fin d'année, puis de passer au réel à partir du 1er janvier. Pas bête. |
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Posté - 16 nov. 2015 : 18:35:45
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Oh la la, la première année, et les premiers mois en particulier, vous allez avoir des déficits, et vous allez avoir des ARD reportables, certes pour un mois, mais qui viendront diminuer vos revenus des années suivantes ad vitam aeternam. Pourquoi s'en passer?
Vous allez payer des impots et de la CSG sur vos recettes sans aucune déduction.
Les calculs d'actif doivent être faits de toutes façons, je ne vois pas trop le gain
Pour les équipements vaisselels, ..) que vous amortissez sur 4 ans donc 48 mois vous en perdez deja presque deux;
Ces calculs d'amortissmeents vont devoir être fais de toutes facons, meme si vous êtes en microbc ces deux premiers mois. |
Édité par - ribouldingue le 16 nov. 2015 18:38:11 |
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benoix
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Posté - 17 nov. 2015 : 11:40:27
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Oh la la, la première année, et les premiers mois en particulier, vous allez avoir des déficits, et vous allez avoir des ARD reportables, certes pour un mois, mais qui viendront diminuer vos revenus des années suivantes ad vitam aeternam. Pourquoi s'en passer?
C'est donc judicieux...ou j'ai pas tout capté ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Vous allez payer des impots et de la CSG sur vos recettes sans aucune déduction.
Les calculs d'actif doivent être faits de toutes façons, je ne vois pas trop le gain
En référence au 1.5 mois jusqu'au 31 décembre ?
C'est grave docteur ?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pour les équipements vaisselels, ..) que vous amortissez sur 4 ans donc 48 mois vous en perdez deja presque deux;
Ces calculs d'amortissmeents vont devoir être fais de toutes facons, meme si vous êtes en microbc ces deux premiers mois.
C'est surtout que je n'ai pas encore eu le temps de faire (ou faire faire) les déclarations nécessaires au LMNP auprès du fisc et autre...
Je m'occupe du dossier le WE prochain. |
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Posté - 17 nov. 2015 : 12:36:46
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Ben je ne vois pas que ce soit judicieux. EN ne faisant pas aujourd'hui le boulot vous devez le faire l'an prochain, et en ne vous évitant pas les impôts cette année, vous perdez des ARD.
Il n'y a a mon avis aucun intérêt. |
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benoix
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Posté - 17 nov. 2015 : 19:27:50
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ARD ? Gnéééé  .... traduction Mr Riri ? |
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H90063
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Posté - 17 nov. 2015 : 22:16:02
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En bref, oubliez le micro bic et passez au réel tout de suite. |
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benoix
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Posté - 17 nov. 2015 : 23:09:07
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Le micro bic se serait pour 1,5 mois jusqu'à la fin d'année, car je viens de signer le bail et je n'ai encore rien déclaré fiscalement ni administrativement.
Bref, je vais suivre votre conseil et m'y atteler au plus vite.
Merci Zavou |
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Posté - 18 nov. 2015 : 08:33:33
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citation: ARD ? Gnéééé .... traduction Mr Riri ? Je vais essayer Monsieur Beuhbeuh
Vous devez définir vos actifs. SI vous vous déclarez en micro, vous pouvez ne le faire que l'an prochain en théorie, certes, mais vous devez recontituer ces actifs et les amortissements constatés en 2015 a la fin de l'an prochain (2016) quand même.
Pourquoi reporter le travail en fin 2016 alors que s'il est fait fin 2015 il vous exonère a priori d’impôts sur les revenus.
Votre calcul de fin 2016 vous fera certainement constater que en un mois et demi d'exploitation 2015 vous auriez eu des amortissements non utilisés fiscalement et rapportables (Les ARD).
Le calcul fait l'an prochain obligatoirement (fin 2016) ne vous les fera pourtant pas récupérer.
EN faisant le calcul dès cette année, vous en auriez le bénéfice.
Bilan, le travail est absolument identique.
En le reportant d'un an, vous perdez des avantages et vous payez des impots, donc je ne comprends pas du tout ce conseil de votre expert-comptable. |
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benoix
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Posté - 18 nov. 2015 : 10:38:41
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Okayyyyyyyyyyyyyyy, ce n'est pas vraiment un conseil en fait. C'est que je n'ai fait aucune déclaration avant de louer meublé. Donc démarrage en micro pour 1.5 mois puis faire le nécessaire pour changement l'année prochaine.
Je vais tenter de rattraper le coup, je m'y perds un poil. Je vais relire le fil posté qql part à ce sujet.
Merciiiiiiiiiii |
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Posté - 19 nov. 2015 : 08:21:14
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citation: ce n'est pas vraiment un conseil en fait EUh, je ne sais pas si vous lisez bien le français, mais pour ma part, c'est bien un conseil que j'émets.
Pourquoi écrivez-vous que 'ce n'est pas vraiment un conseil'?
Retournez donc voir votre comptable et parlez-lui des inconvénients que je cite, elle doit pouvoir vous estimer rapidement le cout induit, sinon changez de comptable; |
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dwarf87
Contributeur débutant
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Posté - 21 nov. 2015 : 07:12:19
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@Ribouldingue : je pense que benoix ne parlait pas de vous mais que son comptable n'avait pas vraiment donné de conseil. |
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Posté - 21 nov. 2015 : 07:39:42
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A relire vous avez raison |
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Passer de loueur "vide" à "meublé" ?? 
