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sonia75
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 Posté - 05 mars 2015 : 05:48:15
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Bonjour a tous,
Toujours a lutter pr faire respecter au syndic la loi... un boulot a plein tps, ha ha !
Je voulais vous demander si vous pouviez m indiquer le texte de la loi Alur qui mentionne que le syndic est desormais tenu de mettre a l ordre du jour les demandes redigees par les coproprietaires et non reformulees a sa facon.
Je vous explique, comme vs le savez j essaie de contester les honoraires annexes de mon syndic et je lui ai dc transmis 3 requetes a inscrire a l ordre du jour a ce sujet.
Pr l instant il n en a inscrit qu une mais reformulee a sa facon, ce qui enleve tout mon argument et mes preuves juridiques donc pas du tout ce que je veux.
J ai demande rectification, j attends.
J avais lu il y a qques semaines mais impossible de le retrouver que maintenant avec la loi ALur, le syndic etait tenu de prendre les demandes redigees par les copro telles quelles et non modifiees ds le sens qui l arrange.
Avez vous entendu parler de cela ? Des pistes pr forcer le syndic a mettre mes resolutions qui ne lui plaisent pas ?
Que faire si l OJ est envoye ss mes resolutions, opposition par lettre AR ?
Merci bp de vos lumieres !
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 Posté - 05 mars 2015 : 07:34:47
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Bonjour
Si vos nous expliquez comment est rédigée votre demande de résolution de manière qu'on constate bien qu'il s'agisse d'une résolution? Vous parlez de PREUVE JURIDIQUE mais on n'est pas au tribunla;... |
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Posté - 05 mars 2015 : 09:10:10
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sonia75 : avant la loi ALUR la loi oblige le syndic a porter à l'OdJ toutes les résolutions prtoposées par les copropriétaires. MAIS il faut qu'elles soient bien rédigées, et que l'AG se prononce sur cette question. IL faut également qu'elles soient notifier en RAR avec accusé de réception bien avant l'envoi des convocations.
Le syndic n'a pas à modifier les textes, mais les copros doivent les rédiger correctement ET joindre tous les documents nécessaires à la décision de l'AG.
Des preuves juridiques dans une résolutions ? de quoi s'agit t'il ?
La syndic ET le CS qui prépare cette OdJ en concertation n'ont pas à choisir ou non les résolutions à porter à l'OdJ.
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 05 mars 2015 : 12:35:04
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"j essaie de contester les honoraires annexes de mon syndic et je lui ai dc transmis 3 requetes a inscrire a l ordre du jour a ce sujet."
Ce point relève de la négociation sur les rémunérations proposées par le syndic, négociation qui a lieu AVANT l'AG, soit lors de la réunion commune syndic/Cs pour élaborer l'ODJ, soit spécifiquement lors d'un rdv avec lui.
L'AG est une instance certes de débat, mais à la marge, et surtout de décision. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 05 mars 2015 : 13:11:53
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Qu'un copropriétaire peu au fait de la réglementation des copropriétés demande à mettre à l'ordre du jour des résolutions sur les honoraires du syndic, c'est plausible et le syndic doit les mettre à l'ordre du jour.
Mais, sonia75, vous êtes au CS, vous connaissez la réglementation et les processus :
- soit vous êtes minoritaire au CS sur ce sujet : vous vous feriez déconsidérer à mettre ces sujets honoraires à l'odj, les copropriétaires comprendraient que la majorité de leur CS trouve tout normal et vous seriez inaudible et feriez perdre du temps à l'AG, ce qui vous serait dommageable aussi,
- soit vous êtes majoritaire au CS et la réponse de Gédehem s'applique : les sujets honoraires se règlent bien avant l'AG.
En démocratie, il faut convaincre pour qu'une majorité ouvre les yeux sur la réalité des textes. Seul, on ne peut pas agir lors de l'AG seulement. Il faut convaincre bien avant l'AG. Si on n'a pas convaincu assez de monde pour l'AG 2015, il faut reste muet sur l'AG 2015 et reprendre la campagne de conviction pour l'AG2016.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 05 mars 2015 13:13:51 |
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Luc Standon
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Posté - 05 mars 2015 : 13:55:37
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sonia75
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Posté - 05 mars 2015 : 14:45:38
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Bonjour a tous,
Et merci encore de tous vos retours.
Je ne comprends pas bien, le syndic doit respecter les demandes des copros et a fortiori du cs (je suis au cs) pour ce qui est des questions a l ordre du jour, il ne peut pas refuser a moins d une demande completement hors propos ?
En l occurence dans mon cas j ai demande la resiliation du prestataires d archives avec les justifications de mission ordinaire du syndic en demandant que le syndic reprenne nos archives.
A la place le syndic a juste indique, decision pour confier les archives a une entreprise specialisee aux frais du syndicat. La formulation est d autant plus, assez bizarre car on a deja vote cela l an dernier donc ce serait plutot resiliation me semble t il...
Ce qui change completement le sens.
Certes les copros peuvent voter contre mais on perd le contexte juridique et je crains que les copros ne ne se laissent intimider par le syndic qui nous dit que si on vote contre il faudra qu on garde les archives nous memes.
Mon pb c est que je ne peux pas assister a l ag pr defendre tt cela car je suis a l etranger et le syndic n a pas accepte ma demande d attendre mon retour en mai.
Enfin bref, pour mes autres resolutions sous forme de remarques il est vrai que cela touche aux honoraires donc peut etre a mettre sur le pv plutot ?
Dans tous les cas, j aimerais avoir une trace ecrite de mes remarques et contestations car cela sert de preuve juridique en cas de proces si malheureusement on devait en arriver la.
Je precise que les autres membres du cs me soutiennent. |
Édité par - sonia75 le 05 mars 2015 14:50:10 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2015 : 14:49:00
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Je precise qu a ce jour l ordre du jour n est pas encore envoye, on est toujours a discuter, j ai demande a le valider avant envoi.
Toutes nos questions a l ordre du jour se font tjs par e-mail, on a jamais utilise l AR, qui n est en effet pas prevu par la loi a ma connaissancd. |
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jmr91200
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Posté - 05 mars 2015 : 15:54:12
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Cela dépend des relations que vous avez avec votre gestionnaire. J'utilise assez peu d'AR car la collaboration est bonne avec le nôtre et que la préparation des résolutions est préparée bien en amont. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2015 : 16:45:09
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sonia75, vous êtes majoritaire au CS et la réponse de Gédehem s'applique : les sujets honoraires se règlent bien avant l'AG ou même avant la réunion CS-syndic d'avant AG. Si à cette dernière réunion, il n'y a pas d'accord sur les honoraires, deux cas :
- le CS considère que c'est un casus belli = processus pour changer de syndic,
- le CS accepte les conditions du syndic.
Expliquez-nous pourquoi vous êtes dans un 3ème cas et tenez à avoir ces résolutions honoraires puisque la question des honoraires est incluse dans la résolution "désignation du syndic".
Le syndic ne voudra pas changer ses conditions en AG. Par contre, il peut dire : j'en ai assez de ce CS et j'abandonne la copropriété.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 05 mars 2015 : 16:58:53
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citation: le syndic doit respecter les demandes des copros et a fortiori du cs (je suis au cs) pour ce qui est des questions a l ordre du jour, il ne peut pas refuser a moins d une demande completement hors propos ?
En l occurence dans mon cas j ai demande la resiliation du prestataires d archives avec les justifications de mission ordinaire du syndic en demandant que le syndic reprenne nos archives.
A la place le syndic a juste indique, décision pour confier les archives a une entreprise specialisee aux frais du syndicat. La formulation est d autant plus, assez bizarre car on a deja vote cela l an dernier donc ce serait plutot resiliation me semble t il...
Ce qui change complétement le sens. On parle de projet de résolution, aps de question.
Il faut oublier l'AG comme étant une liste de questions aux syndic, c'est un lieu de décisions.
Quelle était votre formulation pour la résolution concernant les archives? Vous deviez envoyer une proposition de résolution: Le syndicat décide de....
Si vous n'avez pas formulé, vous ne pouvez pas reprocher à celui qui l'a fait a votre place de l'avoir fait sans respecter votre 'volonté'.
De même une négociation sur le devis du syndic n'a pas de sens en tant que résolution. Le syndicat ne peut pas décider de négocier, ou donner mandat a quelqu'un pour négocier, il négocie pendant l'assemblée, point a la ligne, encore que la capacité de le faire soit infiniment limitée comme dit par mes prédecesseurs. |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2015 : 17:04:28
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Ok merci bien, ma proposition etait, decision de resilier la societe d archivage au motif que le syndic doit les conserver ds le cadre de sa mission ordinaire, suvi des references legales.
Ils ont change selon termes mentionnes ci dessus et m ont maintenu au passage que le syndic n etait pas tenu de conserver les archives au dela de deux ans...
Aucune reference legale fournie pour cette affirmation... |
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Posté - 05 mars 2015 : 17:32:19
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Merci de votre réponse.
Il me semble que votre formulation est claire ainsi et qu'elle aurait du faire l'objet d'un projet de résolution, meme tel que.
citation: m ont maintenu au passage que le syndic n etait pas tenu de conserver les archives au dela de deux ans... Donc il vous facture la conservation des 'archives' de pslu de deux ans?
Voila un syndic qui n'y connait rien. Il a obligation d'avoir deja les PV d'AG d'un certian nombre d'années en arrière, au minimum depuis qu'il est syndic, mais il est évident qu'il a besoin de celles d'avant.
En cas de question du fisc ou des services sociaux sur les feuilles de salaire du personnel il faut conserver un certain nombre d'années aussi, plus de deux;
Tout ce qui est travaux doit être conservé au minimum dix ans.
Tout ce qui est comptabilité doit pouvoir remonter je pense a 5 ans minimum. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 05 mars 2015 : 17:43:34
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A noter le texte de l'article 18 de la loi :
Le syndic est tenu :
-de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic
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Posté - 05 mars 2015 : 18:12:49
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ca explique donc clairement la réticence et le refus.
ca explique de plus qu'il ne veut pas que la résolution votée l'an passé ne tombe de par la loi.
Votre syndic est malhonnĂŞte. |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 05 mars 2015 : 18:13:55
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Sonia,
Votre problème d'archives a fait l'objet de plusieurs articles sur le site de l'ARC dont celui-ci http://arc-copro.fr/documentation/a...e-revenus-le.
Plutôt que vouloir reformuler la résolution écrite par votre syndic, faites du lobbying auprès de vos voisins pour leur expliquer ce qui se passe et leur dire qu'ils peuvent refuser la gestion externalisée des archives... sauf si le syndic accepte en séance une baisse d'honoraires !!!
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2015 : 18:27:58
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Merci a tous, ca me rassure, finalement le syndic a cede et garde toutes mes resolutions, je n ai pas pu reverifier l ordre du jour finalise et rectifie mais bon on va voir a l arrivee.
J ai en effet sensibilise les copros et ils st d accord mais a chaque fois le syndic arrive a leur "faire peur" en disant qu au dela de 2 ans ils ne gardent pas et c est soit on paie une societe externe soit on les prend chez nous...
Alors que c est illegal dc j espere que cette annee ils vont voter contre la societe d archivage et que le syndic sera contraint de faire son boulot...
Moi je suis a l etranger dc je ne pourrai malheureusement pas assister mais bon je vais briefer au max le CS et on verra.
Mille mercis encore de vos lumieres tjs precieuses! |
Édité par - sonia75 le 05 mars 2015 18:28:53 |
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sonia75
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Posté - 05 mars 2015 : 18:32:24
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citation: Initialement posté par trendy31Sonia, Votre problème d'archives a fait l'objet de plusieurs articles sur le site de l'ARC dont celui-ci http://arc-copro.fr/documentation/a...e-revenus-le. Plutôt que vouloir reformuler la résolution écrite par votre syndic, faites du lobbying auprès de vos voisins pour leur expliquer ce qui se passe et leur dire qu'ils peuvent refuser la gestion externalisée des archives... sauf si le syndic accepte en séance une baisse d'honoraires !!!
Magnifique ce lien, trendy !! |
Édité par - sonia75 le 05 mars 2015 18:32:56 |
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trendy31
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 Posté - 05 mars 2015 : 18:44:24
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Allez sur le site, il y en a plein d'autres !!! Et si votre syndic vous dit que c'est à vous de récupérer vos archives, répondez-lui : "Pas de problèmes, nous allons en faire un nouvel abus sur le site de l'ARC !!!". 
Sinon, n'oubliez pas Sonia que vous (ou vos collègues du CS) pouvez toujours reformuler une résolution en séance pourvu que vous en gardiez l'esprit.
Et enfin, j'espère que vous n'allez pas lui donner le quitus, car j'imagine qu'il l'a prévu...
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 05 mars 2015 : 19:10:44
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Yep tt a fait il l a prevu alors que l an dernier on avait convenu d enlever cette clause
Jedemanderaidevoter contre de tte facon.. |
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trendy31
Contributeur actif
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Posté - 05 mars 2015 : 19:21:36
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J'espère que vous allez au moins gagner sur ce point... mais bon... on sait jamais... j'ai moi-même vu une avocate voter pour le quitus, arguant qu'il s'agissait d'une question de confiance et entrainant dans son sillage la majorité de ses voisins...  |
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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente... |
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imposer au syndic une resolution ordre du jour ? 
Quel article du DĂ©cret ? 
).
Nous sommes d'accord.... Mais lorsqu'il n'y a pas de CS ? 
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