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 Posté - 03 avr. 2015 : 10:30:39
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gemar59 : exact aussi pour le CS concernant la lecture du RDC - on peut rajouter le syndic Ă©galement.
Le RDC DOIT ĂŞtre le livre de chevet de tous les membres du CS. C'est la bible du SDC. 
A chaque doute, une nouvelle lecture s'impose.
Notre SDC fait partie d'une Union de 5 SDC, avec des statuts ! la non lecture de ses statuts par les différents syndics et les membres des CS et des présidents des CS membres de droit du conseil de l'Union ont amené cette Union dans des conflits, des fautes juridiques graves !
Nous avons eu un syndic et quelques membres du conseil de l'Union qui ont pris la peine de lire et de sortir ces statuts à chaque question. Nous avons redressé cette résidence. Mais malheureusement les copropriétaires ont choisi un syndic low cost, qui n'a jamais lu ces statuts, c'est un retour à la case départ au aux conflits. Nous partons pour quelques années de passage au TGI; une économie de 4000 €, mais qui va engendre des dizaines de milliers de frais d'avocats pour une incompétence juridique grave.
Comment s'en sortir ?? la est la question.
Un bon syndic, un bon CS, un bon président, des relations sérieuses - la confiance n'empêche pas le controle !
Mais un RDC (ou des statuts ) cela s'applique, ET le syndic DOIT les faire appliquer ET le CS vérifier qu'il le soit. On y ajoute aussi le respect de loi de la copropriété. 
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Louis92
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Posté - 03 avr. 2015 : 10:59:21
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Je souscris Ă 100% au message de philippe388.
Des anomalies venant des CS s'expliquent par les gens qui se portent candidats au CS pour faire régler au mieux pour eux leur petit projet perso de travaux à l'extérieur de leur appartement.
Des anomalies venant des syndics s'expliquent par leur comportement commercial. Le syndic veut montrer aux copropriétaires qu'il est souple et qu'il répond favorablement à leurs demandes (ou à celles de ceux qui ont le pouvoir de le faire remplacer) en se gardant bien de signaler que c'est en contradiction avec le RCP ou la loi. Pas positifs, pas dynamiques, le RCP et la loi.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 03 avr. 2015 : 16:02:23
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N'oublions pas aussi le président du CS " patron de la copropriété ", voire " dictateur !
Expérience perso.  |
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Stéphane
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84
 Posté - 03 avr. 2015 : 20:09:47
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Je plussoie aussi Philippe : " (textes) A relire Ă chaque doute !"
Prise de tête ou passe-temps, appelez ça comme vous voulez.
A la question, "Comment peux-tu rester en copro ? , et payer un "loyer" pour Ton appart ?!"
Je répond : "Mon sweet home est plus économique que le tient, et j'y ai d'excellentes relations de voisinage (et d'autres aussi plus particulières....)"
J'ai peut être de la chance de ne pas être tous seul à m'y investir, et c'est très souvent plutôt compliqué certes, mais bon, maintenant que j'ai fini mon Panini... |
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Posté - 03 avr. 2015 : 20:19:18
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citation: Un bon syndic, un bon CS, un bon président, des relations sérieuses - la confiance n'empêche pas le controle ! Excellent raccourci. |
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Posté - 04 avr. 2015 : 08:22:20
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ribouldibgue : merci !
Mais le souci c'est que ce sont les copropriétaires qui choisissent le syndic et le CS! et là ma confiance a des limites. Leur choix 'est souvent surprenant, et ne tient pas compte de la " qualité " du syndic, du CS et du président du CS.
Leur choix tient essentiellement aux montant des charges, aux promesses, et aux " conflits" personnels entre voisins. |
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Gemar59
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Posté - 04 avr. 2015 : 08:36:36
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Ok ,les zamis !
Pour redescendre un peu au niveau des paquerettes (c'est de saison) ,
et pour rester terre a terre ,voici une liste de questions qui nous tiennent a coeur concernant le Conseil syndical (Nous =La petite copropriété ,a laquelle j'appartiens )
1° Un conseil syndical de copropriété , composé de 2 membres sans Président désigné est il legal ?
2° Un syndic est il obligé d'inscrire pour le proposer aux votes en AG de fin d'année ,un sujet proposé par un copropriétaire ,sujet qu'il sait etre parfaitement contraire au Réglement de copropriété .?
3° Si oui ,peut il lors de l'AG indiquer à toutes les personnes présentes que le sujet proposé par M.x est totalment contraire a l'article y du Réglement de Copropriété en vigueur etc ou doit il laisser le vote se derouler sans rien dire et faire son commentaire aprés le vote ou meme qu'il ne peut absolument pas faire aucun commentaire ?
4° Comment s'abstenir de réaliser concrètement un projet basé sur une interpretation erronée d'un Réglement de copropriété .?
Situation vecue : Sitot le vote terminé et acquis ,d'une disposition en AG de Fin 2014 et aprés que l'un des membres présents ait violemment manifesté son desaccord (et avec raison) ,la syndic a bien confirmé a des personnes présentes prés d'elle en voix off que la disposition votée etait contraire au Réglement de copropriété .
Pouvait elle faire autrement?
Il faut admettre qu'elle est " jeune dans le metiier" et issu du rang (formation inetrene + apprentissage vraisemblablement)
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Édité par - Gemar59 le 04 avr. 2015 08:41:33 |
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Stéphane
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Posté - 04 avr. 2015 : 10:56:01
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1. Vous attendez vraiment une réponse à cette question ? ...si oui alors non
2. Le syndic est tenu d'inscrire à l'odj d'AG toute question de copropriétaires si la demande est faite dans les formes.
3. Votre syndic est malhonnête, ou très mauvais
4. Je ne suis pas sûr d'avoir compris la question, mais si un chantier est réalisé alors qu'il est en contradiction avec les textes, il pourra en être demandé un autre (avec obligation d'éxécution) pour rétablir la situation.
(un certain % pour le syndic Ă chaque chantier?, une autre somme pour traitement de contentieux ?...)
Ce syndic aurait dû prévenir du non respect du règlement, ou faire voter sa modification..
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Gemar59
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Posté - 04 avr. 2015 : 11:22:15
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citation: Initialement posté par Stéphane1. Vous attendez vraiment une réponse à cette question ? ...si oui alors non Ok mais dans le règlement de copro je ne vois aucune indication de mini -maxi (vous allez surement dire que le règlement est mauvais 2. Le syndic est tenu d'inscrire à l'odj d'AG toute question de copropriétaires si la demande est faite dans les formes. Ok ,je m'attendais a cela 3. Votre syndic est malhonnête, ou très mauvais Non pas malhonnéte mais mauvais peu etre encore faut il savoir s'il a le droit de dire quelque chose avant le vote puisqu'il est tenu de présenter la proposition en AG
en plus ,il faut dire cela avec les formes car c'est une dame et on est vite taxé de " gros machiste" .
4. Je ne suis pas sûr d'avoir compris la question, mais si un chantier est réalisé alors qu'il est en contradiction avec les textes, il pourra en être demandé un autre (avec obligation d'éxécution) pour rétablir la situation. (un certain % pour le syndic à chaque chantier?, une autre somme pour traitement de contentieux ?...) Bon ,il n'y a rien de fait et on a l'intention de ne rien faire en expliquant pourquoi a la prochaine AG .
Le vin a été tiré trop vite mais comme c'est de la piquette indigeste on ne veut pas le boire .
Mais rien ne dit ,dans ce monde tordu que quelqu'un ne vienne nous dire : Vous etes obligés de boire ce calice jusqu'à la lie .Là ,on sera dans un beau merdier et immédiatement sommés d'arreter par des gens qui ne voudront pas payer leur quote part indue Ce syndic aurait dû prévenir du non respect du règlement, ou faire voter sa modification. Oui pour l'annonce du syndic (si c'est autorisé) mais Non pour la modification du Reglement qui n'est pas mal fait en soi pour freiner les demandes dites " d'aubaine"
Faut etre bien sur que cela peut se faire comme cela !!!!! |
Édité par - Gemar59 le 04 avr. 2015 11:27:41 |
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Stéphane
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Posté - 04 avr. 2015 : 11:46:59
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1. Votre RDC pourrait en effet préciser une fourchette pour le nombre de conseillers.
...L'évidence est qu'un CS doit être un groupement de personnes, soit 2 mini, mais je considère que 3 est le minimum. Ensuite, pour le maxi, ... je dirais qu'au delà de dix, voire douze, ce serait trop.... , il n'y a pas de texte national qui précise ce nombre (sauf pour le mini)
3. L'AG est un lieu de débat : tous les "invités" on droits à la parole !!, qui plus est si elle est constructive et non intéressée
4. Sachez que le syndic est aussi là pour exécuter les décisions d'AG, ce qui complique un peu la situation...
Le mieux est je pense de contester cette décision d'AG auprès du tribunal au titre qu'elle n'est pas conforme au règlement. Ce sera plus sûr (n'hésitez pas à exposer ici en détail les faits, histoire de compléter votre Panini)
La copro appartient à ses propriétaires , ils peuvent changer son règlement quand ça leur chante (mais à une majorité difficile à obtenir!)
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Posté - 04 avr. 2015 : 11:58:03
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1° Un conseil syndical de copropriété , composé de 2 membres sans Président désigné est il legal ?
En fait deux questions : le conseil syndical est-il légalement constitué, c'est à dire, a-t-il le nombre mini de conseillers définis à votre RdC. (on ne sait pas). Ensuite un CS sans président peut-il fonctionner : NON !!!!! Si vous lisez les textes, un certain nombre d’articles font référence au président du CS, donc il en faut un (et un seul ..)
2° Un syndic est il obligé d'inscrire pour le proposer aux votes en AG de fin d'année ,un sujet proposé par un copropriétaire ,sujet qu'il sait etre parfaitement contraire au Réglement de copropriété .?
OUI? il est obligé. Il fait partie de son rôle de "conseiller" d'expliquer avant le vote lors de l'AG que ce projet est illégal et pourquoi, textes à l'appui.... Après l'AG décide, mais la responsabilité du syndic est dégagée...
3° Si oui ,peut il lors de l'AG indiquer à toutes les personnes présentes que le sujet proposé par M.x est totalment contraire a l'article y du Réglement de Copropriété en vigueur etc ou doit il laisser le vote se derouler sans rien dire et faire son commentaire aprés le vote ou meme qu'il ne peut absolument pas faire aucun commentaire ?
voir ci dessus
4° Comment s'abstenir de réaliser concrètement un projet basé sur une interprétation erronée d'un Règlement de copropriété .?
Si la résolution est votée malgré tout, il appartient à celles et ceux qui estiment illégale la résolution prise d'assigner le syndicat pour faire annuler l'AG (tous ses frais lui seront remboursés, s'il gagne et si son avocat le demande....). Bien sur il faudra que ces "celles et ceux" soient opposants à la résolution votée (ou défaillants) |
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Posté - 04 avr. 2015 : 16:51:03
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citation: 2° Un syndic est il obligé d'inscrire pour le proposer aux votes en AG de fin d'année ,un sujet proposé par un copropriétaire ,sujet qu'il sait etre parfaitement contraire au Réglement de copropriété .? Notez que le RdC pouvant contenir des articles ou des obligations contraires aux loi, le vote dont vos parlez bien que contraire au RdC peut se retrouver légal, lui...
Moi je dirais que le syndic doit exprimer a l'assemblée les conseils concernant la légalité.
En ce qui concerne le règlement de copropriété, c'est la chose du syndicat, pas la chose du syndic, donc c'est bien aux copropriétaires de décider.
Donc je suis d'un avis différent, ce n'est pas au syndic de rappeler aux copropriétaires LEUR loi.... qu'ils sont supposer connaitre au moins aussi bien que quiconque
CORRECTION tardive de nombreuses fautes de frappe |
Édité par - ribouldingue le 04 avr. 2015 17:57:20 |
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Posté - 04 avr. 2015 : 17:45:11
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citation: Dcon je suis d'un avis différent, ce n'est pas au sydnic de rappeler aux copropriétaires LEUR loi.... qu'ils sont suposer connaitre au moins aussi bien que quicinque
le syndic Ă©tant un professionnel, il a un devoir de conseil... |
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Posté - 04 avr. 2015 : 17:59:32
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citation: Comment s'abstenir de réaliser concrètement un projet basé sur une interprétation erronée d'un Règlement de copropriété .?
Si la résolution est votée malgré tout, il appartient à celles et ceux qui estiment illégale la résolution prise d'assigner le syndicat pour faire annuler l'AG (tous ses frais lui seront remboursés, s'il gagne et si son avocat le demande....). Bien sur il faudra que ces "celles et ceux" soient opposants à la résolution votée (ou défaillants) En quoi votre en contradiction avec un article du RdC est illégal?
Une seule résolution annulée fait annuler l'entière AG? |
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Posté - 04 avr. 2015 : 18:04:52
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mes doigts ont fourché : il faut lire :
"Si la résolution est votée malgré tout, il appartient à celles et ceux qui estiment illégale la résolution prise d'assigner le syndicat pour faire annuler l'AG la résolution (tous ses frais lui seront remboursés, s'il gagne et si son avocat le demande....). Bien sur il faudra que ces "celles et ceux" soient opposants à la résolution votée (ou défaillants) |
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Posté - 04 avr. 2015 : 18:14:58
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et en quoi le vote serait illégal? |
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Posté - 04 avr. 2015 : 18:20:53
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alors là , je corrige rien    : ce qui serait illégale, c'est la résolution : les modalités du vote, on s'en fiche.
Dans ce cas, l’objectif c'est de faire dire à un juge que la résolution est illégale, pas la façon dont elle a été votée. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 04 avr. 2015 : 18:45:23
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Houla, je vois que l'on est bien loin du sujet initial. Bref...
citation: Initialement posté par rambouilletalors là , je corrige rien : ce qui serait illégale, c'est la résolution : les modalités du vote, on s'en fiche. Dans ce cas, l’objectif c'est de faire dire à un juge que la résolution est illégale, pas la façon dont elle a été votée.
OK mais... j'argumenterais bien volontier que cela dépend du degré de l'illégalité de ladite résolution nonobstant qu'elle n'eut pas été contestée dans le délai de forclusion prévu par l'art.42 de la L.65. Puisqu'au demeurant les dispositions de l'art.43 de la même Loi restent quant à eux applicables de plein droit.
En d'autres termes, il me semble improbable de voir un juge demander l'exécution d'une résolution à la base illégale contre un copropriétaire (opposant ou défaillant) au simple motif qu'elle ne fut pas contestée dans le délai de forclusion.
Si une résolution votée est illégale, elle sera tout aussi illégale à l'issue du délai de forclusion. L'article 42 n'ayant pas été rédigé pour couvrir des résolutions illégales au simple motif qu'elles ont été votées par des copropriétaires ignorant du droit.
Sinon autant faire voter le syndicat toutes les résolutions les + illégales qui soient, puis demander au syndicat l'exécution des dites résolutions non contestées. Si le syndic ne s'exécutent pas, alors le syndicat pourrait éventuellement faire condamner le syndic au motif qu'il refuse d'exécuter les dispositions illégales de l'AG (furent-elles non contestées). On voit bien que cela n'a pas de sens, sinon je sort un stock de résolutions illégales à faire voter illico par chaque syndicat.
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Édité par - Luc Standon le 04 avr. 2015 18:46:42 |
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Posté - 04 avr. 2015 : 19:23:25
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Luc Standon : "cela dépend du degré de l'illégalité de ladite résolution "
ET c'est reparti !! un degré dans l'illégalité ??
Une résolution respecte la loi ou NON.
Le syndic a un devoir de conseil ET il doit donner les arguments juridiques à cette illégalité; tout comme le CS qui a préparé l'OdJ en concertation avec le syndic et qui connait par conséquent que la loi ou le RDC n'est pas respecté.
Le rpésident de CS étant responsable du déroulement de l'AG doit aussi préciser avant le vote que la question proposée ne repsecte pas la loi.
SI après tout cela l'AG vote malgré tout cette résolution, ce cjhoix doit être attaqué devant le TGI, et le SDC condamné, cela fera réfléchir les copropriétaires, ce sont les seuls décisionnaires, et ils paieront pour ce vote illégal.
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Posté - 04 avr. 2015 : 19:41:17
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Une résolution qui va a l'encontre du reglement de copropriété ne peut pas PAR NATURE etre illégale,:
Le RdC lui même peut contenir une obligation qui est illégale et dont les copropriétaires veulent se séparer
SI la résolution est non conforme aux lois, ALORS le sydnic doit l'indiquer aux copropriétaires;
Mais si la résolution n'est pas conforme au RdC, je ne vois pas d'obligation. Il doit des argumeents juridiques, certes, comme le mnetionne Philippe388, mais la non conformité au RdC n'est pas une illégalité en elle meme. |
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CS sans president ,cela peut il fonctionner sans r 
