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JB22
Pilier de forums
France
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21
 Posté - 25 févr. 2015 : 17:20:03
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"L'exigence d'une double présentation est le fruit d'une omission qui a été réparée par la suite."
L' exigence d' une double présentation des comptes de charges n' a pas été supprimée: Présentation par nature de charges, du plan comptable, annexe 2 et par clés de répartition, annexe 3.
De ce fait un plan comptable analytique n' est plus nécessaire et est insuffisant, il faut une double affectation: par nature et par clés, c' est d' ailleurs beaucoup plus simple que la monstruosité cautionnée et publiée par JPM sur son site. Toujours pas de références sur l 'utilisation actuelle de ce plan comptable analytique ?
Les logiciels professionnels sont programmés pour utiliser cette méthode de double imputation, André78, concepteur de logiciel, (ValCompta) pourrait nous en dire plus à ce sujet.
Evidemment je suis partisan de la publication des emprunts, cela peut être fait, comme pour les sociétés commerciales par mention des engagements hors bilan, ou comme je le demandais à notre syndic, avant de décret comptable: Au débit d'un "compte Copropriétaires Emprunts restant à payer" et au crédit un compte "Banque Emprunts en cours".
Il est possible d' avoir des sous comptes des comptes copropriétaires et Banques, sans avoir à inventer d' autres comptes.
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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 22
Posté - 25 févr. 2015 : 17:43:16
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Ici l'objet du plan comptable analytique est d'organiser le tri des écritures pour leur présentation dans le relevé général des charges et pour leur impression en particulier.
La présentation des comptes en annexe 2 et annexe 3 n'a pas été modifiée mais elle ne présente aucun intérêt dès lors que le relevé général des charges est correctement présenté.
Compte tenu de ce que j'ai pu lire par ailleurs il me semble que peu d'uinautes ont l'idée de ce qu'est un relevé général correctement présenté. Idem en ce qui concerne un relevé individuel.
D'où l'intérêt de présenter ces deux documents en face à face pour voir comment un copropriétaire peut vérifier l'exactitude de ce qui lui est réclamé.
Je me propose d'améliorer cette présentation.
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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23
Posté - 25 févr. 2015 : 22:55:23
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Pour revenir sur le souhait initial de notre ami du Morbihan (56 ?)
Sur ce sujet vous avez le droit Kergu56 de communication sans être membre du conseil syndical à tout moment de l’année :
1 / PV d’AG signés avec les feuilles de présence
2 / Liste des copropriétaires
3 / Carnet d’entretien
Le carnet d'entretien vous donne des informations sur la qualité de votre gestionnaire,... et parfois également sur la qualité des membres du conseil syndical !
Pour le reste il a été prévu que les missions de contrôles ou de suivis des décisions du syndicat par les membres des conseils syndicaux puissent ne pas été avoir exécutées. Ce qui est bien souvent le cas plus ou moins partiellement.
Page 30 60 millions de consommateurs hors-série N° 160 avril mai 2012
Le syndic détient les archives du syndicat, et le contrat de syndic prévoit ou doit prévoir qu’il est tenu de délivrer une copie de « tous » les documents de la copropriété à tout copropriétaire, qui le demande sans en juger la légitimité, moyennant éventuellement frais de photocopié
Si les membres du conseil syndical n’ont pas répondu au copropriétaire et non pas contrôler correctement l’activité du gestionnaire d’immeuble (voir rapport annuel du Président de copropriété aujourd’hui obligatoire)
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Le copropriétaire non membre du conseil syndical peut donc demander directement :
Les pièces justificatives?: toute écriture doit être justifiée, c’est-à -dire appuyée sur un document probant. Ce sont des factures, des contrats ou des documents établissant le comptage d’une opération autorisée. Les justificatifs émanant de tiers doivent être des originaux conformes à la loi (date, nom, adresse et coordonnées commerciales, montants hors taxe, de la TVA…).
Voyez si les contrôles sont bien faits par les membres du conseil syndical au cours de l’année et avant l’AG et dans ce cas vous avez le droit de leur proposer de vous joindre à eux pour le contrôle.
Si vous maintenez votre envie d’avoir accès seuls à certains documents concernant les annexes comptables qui vous sont donnés lors de l’envoi de la convocation à l’AG ordinaire annuelle, il faut les cibler en expliquant les raisons et l’idéal est de proposer lors du RDV avec votre gestionnaire de copropriété le paiement des photocopies délivrées par l’agence ou un forfait s’il s’agit d’envoi de pièces scannées
En effet d'après [b]une réponse ministérielle publiée au JO de l'Assemblée nationale (Question 43758 de M. Piron Michel député UMP du Maine et Loire posée le 10/03/2009 avec réponse le 09/06/2009),
http://questions.assemblee-national...-43758QE.htm
Pour l'information des copropriétaires, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu'entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître les comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient à la disposition des copropriétaires, au moins un jour ouvré, les pièces justificatives de charges et, notamment, les factures.
Les modalités de consultation de ces pièces sont déterminées par l'assemblée générale et rappelées dans la convocation de l'assemblée générale. La consultation des pièces peut avoir lieu le jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour l'examen de ces pièces.
Dans ce cas, le copropriétaire intéressé se joint au conseil syndical. Lorsqu'un copropriétaire intéressé s'est opposé à cette procédure en assemblée générale de copropriété, il peut consulter individuellement les pièces le même jour.
Si tout copropriétaire peut demander copie des factures au syndic, aucun texte ne prévoit en revanche d'obligation pour le syndic de délivrer ces copies au copropriétaire demandeur, même aux frais de ce dernier. Néanmoins, le conseil syndical qui assiste et contrôle le syndic dans sa gestion, peut, après avis donné au syndic, obtenir copie de tout document relatif à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété et, notamment, des factures. [/b]
L'idéal est malgré tout d'être membre du conseil syndical car on voit que tout peut rapidement se lier contre la demande d'un copropriétaire si celui ci dérance !
En cas de non accès aux documents, naturellement refusez de voter quitus et approbation des comptes lors de l'AG.
Bonne AG 2015 |
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 25 févr. 2015 : 23:10:03
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Je me suis emmêlé les pinceaux, selon le document précédent que j'adressais à Kergu56, si vous souhaitez voir plus clair dans la gestion financière de votre syndicat avec un compte séparé ou hors compte séparé, en supposant que votre syndicat est bien demandé en AG une gestion en compte séparé (question posée parfois en AG de façon inverse permettant au syndic d'invoquer une mauvaise compréhension de la décision du syndicat !).
Théoriquement les conseillers syndicaux ont peut être signés la convention de compte et participé au choix de la banque,... il faut donc leur demander !
Si vous n'avez pas de réponse, attendez la prochaine convocation d'AG et prenez RDV en demandant à voir la convention du compte séparé concernant le compte.
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Posté - 26 févr. 2015 : 07:43:29
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citation: Théoriquement les conseillers syndicaux ont peut être signés la convention de compte et participé au choix de la banque,... il faut donc leur demander ! Les conseillers syndicaux n'ont EN THEORIE aucun droit de signer une convention de compte bancaire.
Ils ne pourraient le faire (mais ca n'a aucun sens, il faudrait déléguer le seuyl président du conseil syndical, ca n'a pas de sens de faire signer tous les conseillers, j'avoue ne pas comprendre !!!) en cas d'une délégation dument votée en assemblée générale, donc en dehors de la théorie mais par une pratique peu ordinaire. |
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26
 Posté - 26 févr. 2015 : 07:47:19
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citation: En cas de non accès aux documents, naturellement refusez de voter quitus et approbation des comptes lors de l'AG UN conseil DOUBLEMENT non productif
1/ Vous dites en d'autre mots que en cas d'accès aux documents on peut donc voter le quitus. Ça ne SERT à RIEN de voter le quitus, ou plus exactement, ca ne sert qu'à restreindre les droits du syndicat, donc, hors syndic non professionnel, on ne VOTE PAS le quitus.
2/ Refusez l’approbation de NOS comptes parce que le syndic oppose une production de document, c'est comme se crever un pneu devant une pompe à essence au prétexte que le tarif de cette dernière est trop élevé....
Ca bloque tout et ca gêne surtout les copropriétaires. |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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27
Posté - 26 févr. 2015 : 08:53:27
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Ribouldingue : citation: hors syndic non professionnel, on ne VOTE PAS le quitus.
Un grand merci ! C'est la phrase que j'attendais pour faire mon prochain topo 
Avec un non professionnel jamais de plantage ! On ratifie les yeux fermés !
C'est comme pour les CS qui s'occupent maintenant des résidences services.
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Posté - 26 févr. 2015 : 10:48:08
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Peu importe pour le fil en question,
le problème n'est pas celui-la
mais des rpéonse de ALH14U qui semblent ne pas vous émouvoir alors que le post de Ribouldingue oui?
Ca n'émeut pas JPM qu'on invite a la non approbation des comptes en mesure de rétorsion? |
Édité par - ribouldingue le 26 févr. 2015 10:56:37 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 26 févr. 2015 : 11:27:16
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: En cas de non accès aux documents, naturellement refusez de voter quitus et approbation des comptes lors de l'AG UN conseil DOUBLEMENT non productif
Un conseil ou un avis ? Bref.... Comme disait Pépin 
Hummm... On va dire que je raconte n'importe quoi
Et avec un peu de mauvaise foi, que personne ne comprend rien à mes propos n'i n'en comprend le sens....
citation: Initialement posté par ribouldingue
1/ Vous dites en d'autre mots que en cas d'accès aux documents on peut donc voter le quitus. Ça ne SERT à RIEN de voter le quitus, ou plus exactement, ca ne sert qu'à restreindre les droits du syndicat, donc, hors syndic non professionnel, on ne VOTE PAS le quitus.
Je ne lit pas la même chose que vous. Je comprends qu'ALH14U :
1 - ne fait pas de distinction entre syndic pro et syndic non pro, quant à la communication des pièces comptable par le syndic. Ce qui est une bonne chose, car qu'il soit pro ou non, le syndic doit fournir les preuves et les éléments de la comptabilité du syndicat.
Rappelant que nous sommes dans une comptabilité d'engagement, et qu'à ce titre la comptabilité ne doit pas être galvaudé par des approximations comptables dû au manque de respect des dispositions légales et réglementaires de l'Arrêté comptable de 2005.
Ainsi la comptabilité d'engagement en partie double a l'avantage de permettre un suivi rigoureux de la vie et de la situation financière de la copropriété, mais aussi des comptes individuels de chacun des copropriétaires ; chaque événement (commande, arrivée des factures, règlement, règlement partiel, trop versé, etc.) pouvant être identifié et justifié sur pièce.
Or effectivement, il n'est pas rare de ne disposer comme justificatif que d'un simple document photocopié, qui doit, de droit, être "certifié conforme à l'original" pour être valable. Voire même parfois le libellé d'une écriture comptable sans autre justificatif. En ce sens, le décret comptable du 14 mars 2005 résout le problème : un justificatif est un ORIGINAL. À défaut, il n'y a PAS de justificatif, donc la dépense pourra être rejetée (lors de l'approbation des comptes du SDC).
Malgré les modifications des règles de comptabilité applicables aux immeubles bâtis, intervenues aux termes d'un Décret et d'un Arrêté du 14 mars 2005, il est regrettable de constater que certains syndics (pro ou non pro) représentant le syndicat n'en n'ont pas tiré toutes les conséquences légales et comptables.
Rappelant en autre que selon l'article 45-1 du Décret de 1967 l'approbation des comptes collectifs du syndicat par l'assemblée générale annuelle des copropriétaires, si elle donne effectivement le caractère certain, liquide et exigible aux charges de copropriété, ne constitue pas pour autant une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires qui se sont opposés à ladite approbation, et donc ceux-ci peuvent contester les sommes qui leur sont réclamées (les comptes généraux du SDC furent-ils approuvés à la majorité).
NB - Si le syndic (po ou pas) ne peut fournir une copie du grand livre comptable et qu'en plus il ne peut délivrer copie des factures qui sont prises en compte dans la comptabilité d'engagement du syndicat, les copropriétaires sont bien en droit de se poser la question de la véracité de la tenue de la comptabilité du syndicat par le syndic, même avec un pseudo compte séparé.
Dès lors effectivement si le syndic (pro ou non) n'est pas capable de pouvoir justifier les écritures de la comptabilité qu'il tient au nom et pour le compte du syndicat, il vaut mieux se couvrir en ne votant pas l'approbation des comptes.
En effet, on a tous pu constater qu'une approbation avec des réserves ne valait rien juridiquement : soit les comptes du SDC sont approuvés soit ils ne le sont pas, peu importe les réserves émises et/ou suggérées pour le juge.
citation: Initialement posté par ribouldingue
2/ Refusez l’approbation de NOS comptes parce que le syndic oppose une production de document, c'est comme se crever un pneu devant une pompe à essence au prétexte que le tarif de cette dernière est trop élevé....
Parce que vous ribouldingue, vous seriez vraiment capable d'approuver les comptes du SDC présentés par le syndic sans facture ?! J'imagine déjà les dérives comptables apparaître sans aucun justificatif. Décidément certains copropriétaires ont le portefeuille grand ouvert devant les syndics qui auront alors libre accès sur les comptes charges des copropriétaires.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca bloque tout et ca gêne surtout les copropriétaires.
FAUX ! Du moins c'est encore + faux depuis les modificatifs apportés de la Loi DUFLOT/ALUR.
Encore faut il que la résolution appelant le budget prévisionnel soit correctement voté en AG, et avec les bons termes juridiques, ce qui est effectivement rarement la cas. Si en plus un copro opposant à l'approbation du budget prévisionnel ne conteste pas cette résolution devant le Tribunal dans les 2 mois prévus par l'art.42.2 de la L.65, le syndic pourra quand même recouvrir les charges émanant du vote du budget prévisionnel (encore faut-il que cette résolution comporte toutes les mentions légales - techniquement c'est un peu les mêmes règles de droit que celui d'un cautionnement  )
Je rappel d'ailleurs que la préparation de ce budget prévisionnel doit être établi par le syndic en concertation avec le CS On y revient encore 
Quant au quitus, je ne les donnerais jamais à un syndic pro quel qu'il soit.
Mais je les accorderais plus facilement à un syndic bénévole et/ou non pro en vertu de sa bonne foi, et en lui faisant comprendre que son erreur à un coût pour le syndicat dans lequel il est lui-même un des copropriétaires.
En effet, un syndic bénévole s'il fait une erreur de comptabilité cela se répercute directement et/ou indirectement aussi sur son compte charge de copropriétaire.
Cela n'enlève pas l'erreur, certes, mais c'est en ce sens que le juge observe les éléments atténuant une possible responsabilité du syndic bénévole. Laquelle responsabilité peu être, le cas échéant, une simple responsabilité sans faute et "in solidium" avec le syndicat surtout lors qu'il y a eut approbation des comptes généraux du SDC (et en dépit des quitus ).
citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca n'émeut pas JPM qu'on invite a la non approbation des comptes en mesure de rétorsion?
Et approuver légalement par un vote d'AG les comptes du SDC qui ne sont pas techniquement valables (faute de justificatifs) et donc juridiquement opposables / contestables.... Si ce n'est pas une mesure d'extorsion, cela y ressemble fortement.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 26 févr. 2015 11:28:05 |
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Posté - 26 févr. 2015 : 12:24:30
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citation: Je rappel d'ailleurs que la préparation de ce budget prévisionnel doit être établi par le syndic en concertation avec le CS On y revient encore Qu'est-ce que ça vient foutre la puisque ce n'est pas le sujet, a part polluer le fil et vous permettre d'ajouter moults videos hors sujet comme à votre habitude;
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 26 févr. 2015 : 13:02:19
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Je rappel d'ailleurs que la préparation de ce budget prévisionnel doit être établi par le syndic en concertation avec le CS On y revient encore Qu'est-ce que ça vient foutre la puisque ce n'est pas le sujet
Pfffffff....... Je savais bien qu'avec votre mauvais foi vous alliez feindre de ne pas comprendre. C'est bien désolant. Vous le faites exprès ou quoi ??...
Je répondais simplement à la réponse que vous adressiez à ALH14U et votre commentaire saugrenu :
citation: Initialement posté par ribouldingue
Ca n'émeut pas JPM qu'on invite a la non approbation des comptes en mesure de rétorsion?
Comment voulez-vous que le CS prépare le budget prévisionnel en concertation avec le syndic si ce dernier fait de la rétention d'information sur les factures du SDC dont il demande ensuite l'approbation des comptes N-1 et le revote du budget prévisionnel actualisé de l'année N en cours avec parfois le vote du budget N+1...
Et que le CS (ou n'importe quel autre copropriétaire) n'est même pas certain que compte séparé n'est pas si séparé que cela puisse y paraître au premier abord, ce qui est l'objet du message initial de kergu56.
Bon puisque vous ne comprenez seulement ce qui vous arrange, et bien allez jusqu'au bout de vos propos....
En fait , selon vous, il faut donc que les copropriétaires approuvent sans réserve les comptes du syndicat tenu par le syndic, quoiqu'il arrive; et en dépit que le compte du SDC n'est pas vraiment séparé alors que la Loi précise que c'est une obligation légale. Faute de quoi, la non approbation des comptes du SDC par les copropriétaires n'est qu'une simple mesure de rétorsion ?
Suivons les judicieux conseils de Maître ribouldingue : les copropriétaires doivent impérativement approuver donc les comptes du SDc quoiqu'il arrive, même si les comptes ne sont pas tenus de manière légale sur un compte réellement séparé et faute de factures pour justifier les écritures comptables, et faute d'accord entre le CS et le syndic concernant l'élaboration du budget prévisionnel. C'est bien ça, si je comprend votre raisonnement ?
Et puisque que vous la solliciter avec autant d'impatience, en voici une pour vous faire plaisir  :
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Cop in
Nouveau Membre
France
3 message(s)
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Posté - 26 févr. 2015 : 19:22:45
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Pour revenir au sujet "en utilisant ces deux moyens de paiement (virements automatiques (SEPA) et paiements par TIP) les sommes vont directement sur le compte du SYNDIC, vrais ou faux ?" Je rejoins "andre78fr" , dirais Vrai pour les TIP puisque le numéro d'émetteur est celui du syndic, Faux pour le virement qui reste le plus sûr puisque même les chèques à l'ordre du SDC peuvent être encaissés sur le compte du syndic pour ensuite être virés sur le compte du syndicat...
La question est de savoir si le syndicat est bien en présence d'un compte séparé comme il l'a voté? : pour cela le CS doit demander à contrôler un ou deux bordereaux de remises de chèques : voir si les chèques sont encaissées sur le compte du syndicat, dans le cas d'un "faux" compte séparé ou dit individualisé les chèques sont encaissés sur un compte pivot du syndic puis virés sur le compte du SDC, au passage le syndic augmente ses produits financiers...
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ALH14U
Contributeur senior
571 message(s)
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Posté - 26 févr. 2015 : 22:53:48
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Cop in
Vous avez certainement personnellement un chéquier
Auquel par exemple le percepteur, et divers créanciers ont accès, ainsi que vos employeurs !
Si votre copropriété à un compte séparé de copropriété, aucune écriture recettes ne peut passer par le compte de l'agence, puisque c'est la vie de votre copropriété !
Si vous tenez la comptabilité d'une association ou d'une autre société les chèques émanent de votre propre compte s'ils peuvent exister doivent être justifiés, soyez sur que votre conseil d'administration s'en inquiétera !
Théoriquement ce qui passe en écriture débit sont les honoraires et % sur les travaux que doivent percevoir l'agence, tout le reste est visible sur le compte séparé !
Effectivement il faut lutter pour pouvoir enfin faire appliquer et respecter par les banques et dirigeants d'agence les décisions des copropriétaires.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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34
Posté - 27 févr. 2015 : 10:52:37
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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35
Posté - 27 févr. 2015 : 11:05:34
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36
Posté - 09 mars 2015 : 19:12:08
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***Modération UI à Luc Standon : un de nos modérateurs vous a fait une remarque concernant les vidéos ! Nous vous demandons de supprimer l'image et remplacer par un lien sinon nous allons vous interdire les vidéos !*** |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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37
Posté - 09 mars 2015 : 19:28:44
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38
Posté - 11 mars 2015 : 10:43:00
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Faites-le déjà pour la vidéo postée juste au dessus, alors que Numéro6 vous avait déjà demandé de ne plus le faire... |
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andre78fr
Pilier de forums
France
3183 message(s)
Statut:
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39
Posté - 11 mars 2015 : 11:23:00
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Je ne comprends pas très bien, si vous ne voulez pas qu'on puisse intégrer des vidéos aux messages, il faut peut être demander au webmaster de désactiver cette fonctionnalité plutôt que de vous en prendre à un contributeur en particulier, fusse t'il un adepte videorhée... De plus le message incriminé date du 27 février et il me semble que votre décision de "censure vidéo" est plus récente non ?
Sur le fond, je trouvais une grande richesse documentaire dans ces vidéos, autant c'est agaçant dans Facebook ou la lecture démarre automatiquement mais ici où il faut aller cliquer dessus pour la lire je ne vois vraiment pas où était le problème et certaines vidéos comme l'interview de la ministre du logement sont totalement pertinentes et pleines d'à propos... d'autres sont plus piquantes mais ça donne aussi du charme et de la couleur à un forum parfois un peu froid et juridique.
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Sujet |
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