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sorgho
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 Posté - 02 févr. 2015 : 06:03:57
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Bonjour,
Lors de l'AG de Mai 2014 Les copropriétaire d'une des cages de l'immeuble ont voté positivement la réfection du hall d'entrée en choisissant un devis établi pour l'A.G.. Les appels de fonds on été fixés au 1er septembre 2014. Lors d'une réunion avec le C.S. le 22 janvier 2015 le syndic l'informe qu'il a envoyé le bon de commande à l'artisan pour débuter ces travaux sans autres précisions.
Le 31 janvier 2015 l'artisan lors de la rencontre avec le C.S. l'informe qu'il a bien recu le bon de commande, mais à la grande surprise du C.S. les informe aussi que son devis avait augmenté de 20 %, qu'il en avait informé le syndic avant qu'il établisse le bon de commande. Or celui ci n'a pas informé le C.S ni les copropriétaires de la cage de cette augmentation et a établi le bon de commande.
Que peuvent et doivent faire comme action les copropriétaire de la cage et le C.S. devant cette situation . Y a-t-il négligence du syndic?
Merci.
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Posté - 02 févr. 2015 : 07:16:53
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citation: mais à la grande surprise du C.S. les informe aussi que son devis avait augmenté de 20 %, qu'il en avait informé le syndic avant qu'il établisse le bon de commande.
si l'artisan a fait cela par oral, tant pis pour lui ; s'il l'a fait par écrit après la signature du bon de commande/ordre de service, tant pis pour lui.
s'il l'a fait par écrit AVANT la signature de l'ordre de service, le syndic a engagé sa responsabilité.....
pour une augmentation de 20%, il doit y avoir de bonnes raisons, ce n'est pas une simple augmentation du coût des produits.... .
De toute façon, l'AG a voté un budget et ce budget ne peut être dépassé par le syndic.
Il est de la responsabilité du syndic s'il a engagé l'ordre de service en sachant que le devis n'était pas celui voté par l'AG ! Le CS doit lui faire une LRAR pour le prévenir que le budget voté ne tenait pas compte de cette soit disante augmentation. Au syndic et à l'entreprise de régler ce problème ensemble. |
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Louis92
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Posté - 02 févr. 2015 : 09:34:18
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Tout-à -fait d'accord avec tous les points avancés par rambouillet. Mais, sorgho, ne voyez pas là juste un problème pour ce devis : un tel comportement de votre syndic fait craindre d'autres occurrences passées ou à venir. Le CS doit pour le moins être très très vigilant et contrôler les comptes plus de 4 fois par an et mieux encore, avoir copie des OS qui partent pour les contrôler.
Mettre les OS sur l'extranet en visibilité du CS est simple pour un syndic avec extranet.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 02 févr. 2015 09:36:29 |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 févr. 2015 : 11:54:41
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De toute façon, l'AG a voté un budget et ce budget ne peut être dépassé par le syndic.
Ce qui devrait être gravé dans le crane des copropriétaires, ou au moins des membres de CS, ce qui évite les très désagréables surprises des dépassements de budget.
Avant d'accuser le syndic, il faut voir ce qu'il en est de "l'information du syndic" faite par cet artisan. Le délai de convocation des AG est long, ne permet pas de modifier une proposition 15 jours avant.
L'autre question plus préoccupante : quel motif à cette "augmentation" de 20% ? un artisan par très compétent qui s'est trompé dans son métrage, dans ses produits, dans l'estimation de la main d'œuvre ???
En attendant, l'OS porte sur une proposition précise de l'artisan.
Si cette proposition ne tient plus, tant sur un plan technique que financier, il faut dénoncer la commande.
A priori ici de la faute de l'artisan, s proposition soumise à l'AG n'ayant pas été inventée.
C'est certainement là qu'il faut rechercher le problème.
Etant rappelé qu'à vouloir "prendre le moins cher" on tombe souvent sur des entreprises ou artisans pas très "à la pointe", et dans tous les domaines. |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2015 11:56:45 |
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Posté - 02 févr. 2015 : 11:59:48
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sorgho : le CS est surpris MAIS il doit agir immédiatement en rappelant au syndic son obligation d'appliquer les résolutions de l'AG SANS les modifier !!
Le CS a pour mission de vérifier que les décisions de l'AG soient bien exécutées.
Le CS doit donc exiger du syndic cette obligation en RAR. Il informera également dans son courrier que sans réponse et sans application de la loi de la copro.dans ce dossier, il demandera à l'AG de rejetter ce supplément. ET qu'il enverra copie de ce courrier à sa caisse de garantie.
TOUT copropriétaire pourra également refuser de payer ce supplément. Le syndic sans vote de l'AG sur ce supplément ne pourra pas engager de pousuites à leur encontre.
Il ne s'agit pas ici de négligence mais d'une faute grave de gestion!!! AU CS d'être très bon sur ce dossier.
le CS doit aussi informer les copros de ce problème par une note dans les BAL. 
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GĂ©dehem
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Posté - 02 févr. 2015 : 12:34:39
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Désolé, Philippe, mais avec ce type de réponse on risque de se retrouver avec 20% du hall d'entrée non fait !
Il semble que le devis proposé au syndicat par l'artisan ne correspondrait pas aux travaux globaux souhaités par le syndicat. D'où cette "rallonge" de 20% demandée par l'artisan.
Dans quelle condition, on ne sait pas.
Avant de partir une fois de plus au galop le sabre en l'air, il faut poser des questions et voir ce qu'il en est très exactement. |
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Louis92
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Posté - 02 févr. 2015 : 12:47:19
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Si l'entreprise n'a rien acheté, le syndic peut encore annuler la commande. J'ai eu cette expérience, il y a 1 mois : un OS parti inopinément avant l'avis du CS. L'entreprise a accepté l'annulation de l'OS.
Si l'entreprise n'a rien acheté, le CS peut encore envoyer une LRAR au syndic demandant l'annulation de la commande ou OS et en annonçant que le CS s'opposera à l'approbation du surcoût pour ces travaux. Pas de problème pour annuler si le syndic et l'entreprise ont l'habitude de travailler ensemble.
Cdlt. Louis92.
PS gros à parier qu'un tel syndic ne fasse pas d'annexes 4 et 5 Travaux pour éviter de montrer trop clairement les 20% de dépassement aux copropriétaires ...
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GĂ©dehem
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Posté - 02 févr. 2015 : 14:42:42
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"Si l'entreprise n'a rien acheté, le syndic peut encore annuler la commande."
Comme on dit, " il ne faut pas inverser la charge de la preuve".
Un syndicat demande à un artisan de faire une proposition pour tels travaux. L'artisan y répond, sa proposition passe devant l'AG, qui l'accepte.
D'où le syndic qui passe commande, pour cette proposition, pour les travaux prévus.
Si entre temps, y compris avant l'AG, l'artisan s'est rendu compte de son erreur, en informe (????) le syndic, sans annuler sa proposition initiale, le syndicat (le syndic) n'en porte aucune responsabilité.
Si dépassement il y a, c'est l'affaire de l'artisan qui à mal calculé, les produits, le temps passé, le métrage, etc ...
Si l'artisan n'a pas bien fait son boulot, sa proposition ne correspondant pas à ce qu'en attend le syndicat, ce n'est pas au syndicat d'en supporter le préjudice.
Une commande est passée sur une proposition précise pour réaliser un travail précis.
S'il y a désistement parce que la proposition devait être de 20% "plus chère", c'est de la part de l'entreprise, ici de l'artisan, sa proposition ne correspondant à rien ! |
Édité par - Gédehem le 02 févr. 2015 16:05:04 |
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nefer
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 Posté - 02 févr. 2015 : 15:48:30
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il faut aussi vérifier sur le devis s'il y avait une durée de validité du devis |
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sorgho
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Posté - 02 févr. 2015 : 19:28:49
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Bonsoir,
Merci pour toutes ces réponses . Ce devis date de Février 2014 sans date de validité de durée, voté en A.G. en Mai 2014 avec appels de fonds au 1er septembre 2014. Je pense qu'il faut demander au syndic la raison de ce long délai soit 4 mois pour donner l'O.S. le 22 janvier 2015. De connaître aussi si le syndic avait connaissance de ce nouveau devis en augmentation au moment d 'envoyer l'O.S. Je prends attache avec le C.S. pour qu'il demande toutes ces précisions.
Une augmentation de 20% pourrait-elle à votre avis être évoquée par l'artisan en raison du long délai écoulé entre l'établissement du devis et l' O.S. ?? |
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Louis92
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Posté - 02 févr. 2015 : 20:04:55
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L'entreprise ne peut pas deviner la date des appels de fonds qui va sortir de l'AG mais un devis pour une AG de mai 2014 doit ĂŞtre valable au moins jusqu'en juillet 2014 (cas de vote Ă l'article 24).
En janvier 2015, une augmentation pourrait se justifier pour la période de juillet 2014 à janvier 2015. En 6 mois, l'augmentation doit être inférieure à 1,5%.
Voyez mon post n°6 sur l'annulation de la commande.
Cdlt. Louis92. |
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GĂ©dehem
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Posté - 02 févr. 2015 : 20:59:02
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Toute entreprise, ou artisan, travaillant ou faisant des propositions à un syndicat de copropriétaires sait parfaitement qu'il y a des délais, en raison du passage obligatoire devant une AG.
Si clause d'indexation prévue, elle est de l'ordre de ce qu'indique Louis.
D'où la conclusion qui s'impose : si la proposition soumise par l'artisan fait l'objet d'une commande, elle porte sur ce qu'il a proposé.
Si celui-ci modifie unilatéralement sa proposition, et dans des proportions "exorbitantes" (20%), l'affaire ne tient pas du fait de l'artisan.
Il faut en rester à ce constat, et ne pas s'embarrasser de la supposée négligence du syndic ou celle du CS.
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Édité par - Gédehem le 02 févr. 2015 21:03:22 |
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sorgho
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Posté - 03 févr. 2015 : 08:30:00
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Bonjour,
Dans le cas où le syndic annule l'ordre de service, retour à la case départ avec nouvelles demandes de devis, et surtout passage obligé par une A.G.. Faut-il attendre l'A.G. annuelle en Mai ou à la demande du C.S et des copropriétaires concernés par les travaux de la cage, une A.G avec ces seuls copropriétaires peut être convoquée par le syndic selon les mêmes règles de délai que l'A.G annuelle ??
Merci . |
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Posté - 03 févr. 2015 : 08:43:41
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il faut reprendre la totalité du processus de désignation de l'entreprise : devis, convocation, AG, PV (attente de 2 mois, si vote à la majorité 25) et ordre de service. |
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sorgho
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Posté - 03 févr. 2015 : 09:59:09
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Mais peut-on convoquer une A.G pour traiter cette résolution de réfection du Hall uniquement avec les copropriétaires concernés par ces travaux à l'article 24, ou doit-on attendre l'A.G de Mai 2015 annuelle pour l'ensemble de la copropriété. |
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JPM
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Posté - 03 févr. 2015 : 10:10:47
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Dans tout cela Gedehem a posé la bonne question
Quel est le motif de cette augmentation. Il y a peut être un élément technique qui, dans un premier temps, a échappé à l'artisan.
Peu importe si l'artisan aurait dû le voir d'emblée. L'important est que l'élément technique existe.
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2015 : 10:28:03
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"pour traiter cette résolution de réfection du Hall uniquement avec les copropriétaires concernés par ces travaux"
Le RDC prévoit il la spécialisation des parties communes "hall d'entrée" , avec spécialisation des charges sur les seuls lots concernés, la clause prévoyant que seuls ces copropriétaires ont droit de vote sur "leur" partie commune ?
A défaut, c'est tout le syndicat qui est convoqué.
Comme il faut recommencer toute la procédure, cela ne pose pas de difficulté.
Sur les 20% en sus, il faut effectivement voir ce qu'il en est. Ils ont une raison, qui ne peut être ignorée, même si l'artisan n'a pas su voir cet élément lors de son étude. |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2015 10:32:43 |
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sorgho
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Posté - 03 févr. 2015 : 15:02:05
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Non, aucun élément technique ne motive cette augmentation. Le motif que cet artisan a donné au C.S., simplement un réajustement du devis suite aux augmentations depuis son établissement en Février 2014. En fait cet artisan est d'après de C.S. plus en état d'assurer cette réfection donc urgence de s'en séparer et reprendre à zéro l'opération : Devis, AG, etc ... . Notre R.C. prévoit la spécialisation des parties communes "hall d'entrée" seuls ces copropriétaires ont voté sur leur partie communes. Il serait donc possible de demander au syndic de convoquer une A.G. avec ces seuls copropriétaires avec ordre du jour uniquement "remise en état du hall d'entrée de la cage située au N° xx" avec en P.J. les nouveaux devis et fixer la date du complément d'appel de fonds si le devis choisi dépasse l'ancien qui a servi pour les appels de fonds du 1er septembre 2014. Fonds qui se trouvent en totalité actuellement sur le compte du syndicat. |
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Posté - 03 févr. 2015 : 15:17:26
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s'il existe une spécialisation de ces charges dans votre RdC, en théorie on pourrait ne convoquer que les personnes concernées par cette spécialisation, mais il y a des conditions :
1- que ce soit bien des dépenses d'entretien qui se votent à la majorité 24 et non des dépenses d'amélioration qui se votent à la majorité 25 (donc majorité de TOUS les copros)
2- que votre RdC spécifie en plus que seuls ces copros peuvent aprticiper au vote :
"article 24 :
..
III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses."
si le RdC ne prévoit pas que ces copros seuls prennent part au vote, c'est tout le monde qui doit être convoqué... |
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sorgho
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Posté - 03 févr. 2015 : 15:43:47
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Oui ces travaux avaient été votés à l'article 24, et notre RC précise dans la liste des choses et parties communes aux copropriétaires de chacun des bâtiments les hall d'entrée, les cages d'escalier et les marches. Donc tout semble autoriser une convocation d'une A.G pour les seuls copropriétaires de cette cage. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 févr. 2015 : 15:52:40
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C'est comme pour le 'Canada dry" : ça y ressemble mais ça n'en est pas !
Il FAUT que le RDC prévoit que, dans le cas où le vote intervient sur des parties communes spéciales à certains, seuls ces copropriétaires ont droit de vote.
Si pas de clause en ce sens, tous les copropriétaires sont convoqués, tous ont droit de vote, même si seuls certains supportent la charge.
Il n'y aurait que le "bon sens" qui voudrait que seuls ceux-lĂ votent ..... Sauf que personne ne sait dans quel sens doit ĂŞtre ce "sens", ni mĂŞme s'il est "bon" .... 
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