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 Posté - 09 déc. 2014 : 19:01:15
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Pcg84 : il va aussi falloir se plonger sérieusement dans la lecture des textes puisque vous refusez les réponses juridiques des intervenants 
Ne pas élir un président du CS est ILLEGAL et d'une grande bétise dans le fonctionnement anormale de votre SDC. Vous ne pouvez critiquer ET accuser un syndic de la sorte alors que votre CS n'est pas valablement constitué sans son président.
1. OUI il est obligatoire de convoquer une AG en urgence pour ADOPTER les devis après une intervention du syndic en urgence !!! SANS cette AG l'appel de fonds n'est PAS POSSIBLE. la loi de la copropriété !!
2. Vous mélangez également le fait que la CONSULTATION du CS est obligatoire à partir d'un certain montant que l'AG a décidé. Le CS est consulté ET il ne donne qu'un avis que le syndic suivra ou NON, rien de plus. La loi de la copropriété. 
Cela ne concerne PAS l'urgence CAR c'est une urgence. Le syndic informe le CS des travaux conservatoires suite à une tempete, ou à une fuite importante par exemple.
Pcg84 : La plupart des copro doivent faire face à des travaux d'urgence en cours d'année, et si à chaque fois cela nécessitait une AGE, on ne s'en sortirait plus et la mission du Conseil syndical perdrait une partie de son sens !
Vous confirmez ici votre méconnaissance de la copropriété et des roles et pouvoirs de chacun des maillons de gestion.
La mission du CS est de controler les comptes, d'ASSISTER le syndic, de vérifier que les décisions de l'AG soient bien exécuter. Vous n'avez pas saisi le role du syndic, du CS ET de l'AG. Une AG est convoquée obligatoirement dès lors que le syndic DOIT appeler des fonds supplémentaires non prévus au budget, ou en cas d'urgence.
Pcg84 : Lecture obligatore de la loi de 1965 et du décret de 1967 ( et ELIR le président du CS.
Pcg84 : que vient faire la critique de vos voisins !! l'analphabétisme ne concerne en rien l'injonction de faire que DOIT engager au plus vite le président du CS pour récupérer les docs.
Sans AG qui a validé le devis pour ces travaux urgents n'auyant pas été convoquée, le syndic ne PEUT PAS APPELER LES FONDS !! c'est le B.A.BA de son métier. Les copros sont donc légitimes de refuser de payer.
Encore une fois le CS n'a aucun droit d'engager des fonds du SDC. ET l'urgence ne concerne pas des petits travaux comme une lampe qui saute. Il s'agit de la sauvegarde de l'immeuble.
Pour info : de quels travaux d'urgence parlez vous dans ce dossier ? l
Pcg84 :" comment voulez-vous que je démontre l'escroquerie"
Alors on n'accuse pas sans preuves !
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Posté - 09 déc. 2014 : 19:10:14
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pcg84 : comme vous avez un doute sur mes propos sur la convocation d'un AG pour des travaux d'urgence, sur la nature de ces travaux d'urgence et sur le role du CS je vous donne de la lecture avec des références juridiques précises. A lire avec attention 
Pouvoirs du syndic quant à l’exécution de travaux nécessaires et urgents
Auteur : Maître Joan DRAY
Le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l'immeuble sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, compétente en la matière (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
De tels travaux entraînant le plus souvent des dépenses élevées pour la collectivité, il est logique que celle-ci soit en mesure d'en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser.
D'un autre côté, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l'immeuble, qu'il n'est pas possible de différer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale.
C'est pourquoi, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
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Le syndic ne peut normalement entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l'immeuble sans avoir obtenu au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, compétente en la matière (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
De tels travaux entraînant le plus souvent des dépenses élevées pour la collectivité, il est logique que celle-ci soit en mesure d'en apprécier l'opportunité avant de permettre au syndic de les réaliser.
D'un autre côté, des circonstances imprévues peuvent rendre indispensables et urgentes des réparations à l'immeuble, qu'il n'est pas possible de différer dans l'attente d'une décision de l'assemblée générale.
C'est pourquoi, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Conditions de l’exécution des travaux urgents
Pour l'application de l'article 18 de la loi, deux conditions doivent être remplies :
- des travaux s'avèrent indispensables pour la conservation de l'immeuble ;
- ces travaux revêtent un caractère d'urgence.
Il s'agit donc d'une question de fait, qu'il appartient au syndic d'apprécier. Sa tâche est délicate car il n'est pas toujours évident que des travaux répondent aux caractéristiques ci-dessus.
Si le syndic les entreprend d'office, il peut être plus tard désavoué par les copropriétaires prétendant que les conditions de l'article 18 de la loi n'étaient pas remplies.
À l'inverse, s'il n'a pas cru devoir intervenir, préférant attendre une décision de l'assemblée générale, il engage sa responsabilité si, entre-temps, des dommages sont provoqués par l'état défectueux des parties communes, d'autant que le syndicat est lui-même responsable des dommages imputables au mauvais état d'entretien de l'immeuble.
La jurisprudence fournit un certain nombre d'exemples où les travaux ont été jugés nécessaires et urgents au sens de la loi :
- les travaux destinés à pallier une grave insuffisance de chauffage (CA Paris, 30 nov. 1981 : D. 1982, inf. rap. p. 145) ;
- les travaux destinés à remédier au défaut d'étanchéité d'une toiture terrasse (Cass. 3e civ., 12 janv. 1994 : Loyers et copr. 1994, comm. 167) ;
- la réfection de mur séparant les caves pour prévenir un risque d'écroulement (CA Paris, 8e ch., 3 déc. 1996 : JurisData n° 1996-023828) ;
- la réparation ou le remplacement d'une chaudière (TGI Paris, 12 oct. 1974 : D. 1976, inf. rap. p. 72) ;
D'une manière générale, répondent à la notion de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, ceux touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble et qu'il y a urgence à entreprendre.
Tel n'est pas le cas : - des travaux de peinture (CA Paris, 19e ch., 24 nov. 1992 : Loyers et copr. 1993, comm. 117) ;
- du remplacement d'une canalisation d'eaux usées considéré comme non nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble (CA Paris, 19e ch., 9 janv. 1995 : JurisData n° 1995-020459) ;
- de l'achat d'extincteurs s'il n'est pas justifié par la nécessité d'assurer cette sauvegarde (Cass. 3e civ., 15 nov. 1995 : Loyers et copr. 1996, comm. 92).
Le syndic doit donc veiller à ne pas engager de sa propre initiative des travaux ni urgents ni nécessaires ; sinon, responsable d'un excès de pouvoir à l'égard du syndicat, il en supporterait les conséquences financières.
Une autre situation délicate surgit lorsque le syndic, estimant les conditions de l'article 18 de la loi remplies, saisit l'assemblée générale pour décider la réalisation de travaux alors que celle-ci ne prend pas position, et que leur report à une échéance indéterminée peut s'avérer gravement préjudiciable à la collectivité et faire apparaître leur urgente nécessité.
Dans des situations de ce genre, il faut admettre que si ces tentatives auprès du syndicat demeurent infructueuses, le syndic est en droit de passer outre à l'obstruction de l'assemblée générale, donc de commander les travaux dès l'instant que les conditions exposées supra sont remplies.
Il est alors en droit d'exécuter, nonobstant une décision contraire d'une assemblée générale, les travaux reconnus comme indispensables à la conservation de l'immeuble La responsabilité du syndic n'est cependant pas engagée si l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de différer des travaux pourtant urgents sous prétexte que les intéressés ne sont pas en mesure d'en assumer le financement.
Formalités à respecter par le syndic L'article 37 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prescrit les mesures suivantes :
- le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale ;
Mais rien ne s'oppose, semble-t-il, à ce que cette information soit, avant même la convocation de l'assemblée, portée à la connaissance des copropriétaires par simple affichage dans l'immeuble ou dépôt d'un avis dans les boîtes aux lettres.
Quand il convoque d'urgence une assemblée générale dans les termes de l'article 37 du décret, le syndic est dispensé de respecter les délais normaux de convocation et peut, de ce fait, valablement ne soumettre aux copropriétaires les devis des travaux à effectuer d'urgence, quel qu'en soit d'ailleurs leur montant, que le jour de la réunion.
Dans un arrêt récent du 20 septembre 2011, en l’espèce, par suite d'infiltrations d'eau constatées dans l'immeuble, et après expertise, le syndic a fait entreprendre les travaux nécessaires, qui relèveraient de la garantie décennale.
Mais l'assemblée générale n'a été saisie que deux ans plus tard pour la ratification de ces travaux, en infraction avec les prescriptions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967.
La Cour de Cassation a jugé que l’approbation tardive du syndicat est privée d'effets et le syndic ne peut réclamer aux copropriétaires le paiement des travaux (Cass. 3e civ., 20 sept. 2011, n° 10-30.794, F-D, Épx Catry c/ Synd. du Domaine du Golf : JurisData n° 2011-019722).
- il peut, en vue de l'ouverture du chantier, demander le versement de provisions aux copropriétaires.
Avant même la réunion de l'assemblée générale, le syndic peut, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de ladite assemblée, mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux
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Pcg84
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 Posté - 09 déc. 2014 : 19:21:14
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Philippe388, merci pour vos sources.
Cependant, à vous lire, le fait que le conseil syndical ne soit pas organisé prive tout copropriétaire de recours ! Bien que la loi prévoit l'élection d'un président, je ne pense pas qu'il serait judicieux pour le syndic de nous opposer qu'on n'a pas à contrôler ces actes du fait de l'absence de celui-ci.
Pour info, les travaux d'urgence concernaient une inondation suite à un engorgement du collecteur, qui a contraint à changer celui-ci. Le devis validé était de 935 € et le syndic nous réclame 2035 €. Il ne fait aucun doute que nous sommes bien dans le cadre de l'article 18. Le syndic a appelé la totalité des fonds et n'a pas convoqué d'AG. |
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Posté - 09 déc. 2014 : 19:36:50
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Pcg84 : On avance !
1. ce sont bien des travaux d'urgence, le syndic pouvait donc payer un acompte et informer le CS ( rien de plus)
2. il n'a pas convoquer une AG? c'est une FAUTE grave; ile ne pouvait donc pas appeler ces 2035 €.
Pcg84 : Cependant, à vous lire, le fait que le conseil syndical ne soit pas organisé prive tout copropriétaire de recours
Je n'ai jamais écrit cela ! Le CS ne représente pas les copropriétaires. TOUT copro. peut assigner le SDC si il subit un préjudice.
Le fait qu'il n'a pas de président empêche le CS d'agir normalement.Cela ne gêne en rien les copros dans leur action contre le SDC; mais par contre les copros ne peuvent pas être satisfaits d'un CS qui ne respecte pas la loi de la copropriété en n'élisant pas son président.
Par expérience, le fait que le président puisse convoquer une AG en cas de carence du syndic ( voir les conditions dans les textes de la oi de 1965 et du décret de 1967) est d'une TRES GRANDE importance dans votre situation. IL va vous permettre de mettre tout sur la table et d'informer les copros de ce qui se passe avec ce syndic hors des clous.
Si vous expliquez lors de cette AG le fait qu'il n'avait pas à payer cet appel de fonds car ILS n'avaient pas adopté ses travaux lors de l'AG que ce syndic " hors la loi" n'avait pas convoquée, va les faire bouger; pas tous mais certains.
Parlez d'argent lors d'une AG ouvrent toujours les yeux; parlez d'escroquerie et de détournements de fonds sans rien dans le dossier, n'est jamais le bon moyen !
Pour cela il faut être béton sur la loi de la copropriété !
Pcg84 : Quand se termine le mandat de votre syndic ?
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Pcg84
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Posté - 10 déc. 2014 : 10:01:01
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Le mandat du syndic se terminer le 15 janvier. J'ai demandé que soit mis à l'ordre du jour le changement de syndic et ai présenté un devis.
Je vous rappelle que ma question initiale était citation: Je recherche des témoignages de copropriétaires ayant eu à porter plainte contre leur syndic pour escroquerie et détournement de fonds et qu'il ne s'agissait pas de vérifier le caractère d'urgence ou non des travaux ou le mode de fonctionnement d'un Conseil syndical. Il serait également hors sujet de traiter des modalités de la nomination d'un nouveau syndic, en cas de carence de l'actuel pour convoquer la prochaine AG.
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Avez-vous déjà déposé plainte contre un syndic ? 
