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radiance64
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 Posté - 07 déc. 2014 : 10:22:52
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Bonjour,
étant toujours satisfait des réponses sur ce forum qui est d'une aide précieuse je me permets de vous poser la question suivante:
Devant représenter un copropriétaire à son AG dont je ne suis pas moi même copropriétaire je m'étonne de lire dans la convocation qu'il y a une résolution pour demander aux copropriétaires à l'article 24 si ils sont d'accord pour ne pas payer des travaux se montant à plus de 30 000 euros - rénovation toiture d'un bâtiment où était le gardien (et ils ne sont pas nombreux), non pas selon leur quote parts en tantième mais par appartement. Donc ceux qui n'ont que des boxes seraient exonérés et ceux qui ont de grands appartements auraient une réduction et les malheureux propriétaires de studios lésés.
Bon on peut faire voter ce qu'on veut en AG mais là j'aurais tendance à penser que dans ce cas on ne vote pas à l'article 24. Si ? D'autre part que c'est assez pervers car le vote n'aura surement pas lieu par appartement mais par tantièmes et donc les plus "gros" ont tout intérêt à voter pour (ou plutôt ne pas voter contre ) .
Quels conseils nous donneriez vous ?
Merci.
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Édité par - radiance64 le 07 déc. 2014 10:27:22 |
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jmr91200
Contributeur senior
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 Posté - 07 déc. 2014 : 10:43:59
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Bonjour,
Je ne suis pas spécialiste mais si c'est un équipement commun (ici un bâtiment où était le gardien), il paraît naturel que chacun copropriétaire participe à hauteur des tantièmes de sa participation au syndicat. Est-ce que son RDC indique quelque chose concernant ce bâtiment ?
Pour l'anecdote, à notre dernier AG nous avons voté des travaux avec une participation aux nombres de tantièmes. Un mois et demi après (et deux jours avant l'appel travaux), un propriétaire important (et présent à l'AG) m'a fait réflexion que c'était injuste (que cela aurait dû être par appartement) et que cela avantagé les propriétaires de studios (petit remarque me visant). |
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nefer
Modérateur
14548 message(s)
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 2
Posté - 07 déc. 2014 : 12:28:44
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le syndic doit appliquer les clés de répartition inscrites dans le reglement de copropriété
le toit doit faire partie des charges communes générales
pour modifier cette clé, il faut un vote à l'unanimité |
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jmr91200
Contributeur senior
859 message(s)
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Posté - 07 déc. 2014 : 12:54:42
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nefer > que se passe-t-il si l'AG vote quand même par appartement ? Le vote est contestable ? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 07 déc. 2014 : 16:22:54
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Bien entendu !
Toute répartition de charges qui ne respecte pas les grilles prévues au RDC, que se doit d'appliquer le syndic, que doit faire respecter le CS, est sanctionnée : nullité de la décision.
Sans parler de la responsabilité du syndic, qui commet là une faute professionnelle !
On a là exactement le cas où le syndic se doit de refuser l'inscription de cette question, ne pouvant ignorer qu'elle est illicite.
Sauf à la voter à l'unanimité de toutes les voix du syndicat. |
Édité par - Gédehem le 07 déc. 2014 16:24:21 |
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Posté - 07 déc. 2014 : 16:38:12
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radiance64 : si ils sont d'accord pour ne pas payer des travaux se montant à plus de 30 000 euros
une telle proposition est absurde. On adopte ou on rejette des travaux, ET le syndic réparti les charges suivant les grilles de répartition du RDC.
ON ne vote pas pour ne pas payer des travaux ! On va au tribunal pour contester une décision ou une mauvaise grille de répartition.
radiance64 : on peut se poser des question sur la qualité de votre syndic. Il commet une faute grave en ne tenant pas compte des grilles de répartition de charges du RDC. SI il existe des charges spéciales pour ce batiment et cette toiture il doit l'appliquer, si le RDC est muet, répartition en charges communes générales suivant les quote-part.
Voter une répartition par appart réclame l'Unanimité, cae c'est une modification de la répartition.
Résolution absurde ! à contester, et à ne aps voter car illicite.
radiance64 : si par " hasard" ce " syndic" pousse l'AG a voter cette résolution à l'article 24, NE PAS PAYER cet appel de fonds en rappelant au syndic la loi et la grille de répartiton du RDC dont la modification doit se voter à l'Unanimité.
Le syndic ne pourra pas vous assigner car il sera bien évidemment débouté par le juge sur les critères cités dessus. |
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Posté - 07 déc. 2014 : 17:19:51
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citation: On a là exactement le cas où le syndic se doit de refuser l'inscription de cette question, ne pouvant ignorer qu'elle est illicite.
je suis en phase avec tout ce qui a été dit : une telle résolution ne peut se voter car contraire aux textes, par contre je n'irai pas jusqu'à dire que le syndic ne doit pas la mettre à l'ordre du jour. En effet, le syndic doit mettre à l'OdJ les questions qui lui sont notifiées et aucun texte ne dit qu'il doit trier ce qui est légal ou non.
soit il convainc le déposant de la retirer au préalable, soit en AG il doit dire que c'est illégal, c'est son rôle de conseiller. |
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oldman24
Contributeur senior
France
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Posté - 07 déc. 2014 : 17:40:28
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citation: Initialement posté par radiance64
Bonjour,
étant toujours satisfait des réponses sur ce forum qui est d'une aide précieuse je me permets de vous poser la question suivante:
Devant représenter un copropriétaire à son AG dont je ne suis pas moi même copropriétaire je m'étonne de lire dans la convocation qu'il y a une résolution pour demander aux copropriétaires à l'article 24 si ils sont d'accord pour ne pas payer des travaux se montant à plus de 30 000 euros - rénovation toiture d'un bâtiment où était le gardien (et ils ne sont pas nombreux), non pas selon leur quote parts en tantième mais par appartement. Donc ceux qui n'ont que des boxes seraient exonérés et ceux qui ont de grands appartements auraient une réduction et les malheureux propriétaires de studios lésés.
Bon on peut faire voter ce qu'on veut en AG mais là j'aurais tendance à penser que dans ce cas on ne vote pas à l'article 24. Si ? D'autre part que c'est assez pervers car le vote n'aura surement pas lieu par appartement mais par tantièmes et donc les plus "gros" ont tout intérêt à voter pour (ou plutôt ne pas voter contre ) .
Quels conseils nous donneriez vous ?
Merci.
Radiance61
SVP Indiquez le texte et qui est l'auteur du projet de résolution ? |
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radiance64
Contributeur actif
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Posté - 07 déc. 2014 : 18:52:58
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Merci de vos échanges qui me conforte dans le fait que l'art 24 mais l'unanimité doit s'appliquer.
Alors le déroulement se passera de la façon suivante :
Résolution : l'AG vote pour les travaux de réfection de la toiture
Résolution suivante : si votés, l'AG choisie l'entreprise qui sera chargée des travaux pour la somme correspondant aux devis joints
Résolution suivante : l'AG vote (à l'art 24) la répartition du coût au nombre d'appartements (proposition du CS) car il juge plus cela plus equitable : ce petit bâtiment ne comprend qu'un appartement privatif (au 1er étage) et l'ancien logement du gardien qui va être loué au profit des copropriétaires. (J'imagine que le bénéfice des loyers sera réparti lui aux tantièmes.)
Résolution suivante : si la précédente est refusée le syndic fait voter quand même la répartition aux tantièmes généraux. (Tiens pourquoi voter ça aussi? )
Puis dernière résolution : 50 % à la commande et 50% pendant la réalisation des travaux.
Bon je résume : si la résolution passe quand même (et votée à l'art 24) après l'avoir mis en garde. On peut utiliser l'Art 17 comme opposant et dire que cette décision requiert l'unanimité (100% pour) . Si elle est maintenue et que le "syndic" nous rétorque qu'on a 2 mois pour contester l'AG on peut plus simplement lui signaler par écrit que ces appels de fonds ne seront pas payés car la loi et le RDC n'ont pas été respecté.
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Édité par - radiance64 le 07 déc. 2014 18:55:18 |
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Gédehem
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Posté - 07 déc. 2014 : 19:20:00
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"En effet, le syndic doit mettre à l'OdJ les questions qui lui sont notifiées et aucun texte ne dit qu'il doit trier ce qui est légal ou non."
Ce n'est pas la question elle-même qui est en cause ici.
C'est la règle de majorité pour l'adopter, qui est de la compétence du syndic en charge d'appliquer le RDC, règle de l'unanimité qu'il devait rectifier si 24 indiqué, ou préciser si 24 absent.
Radiance : il faut intervenir dès que la question dont il s'agit est abordée, avant même que ne commence l'exposé et le débat sur les travaux.
Il faut relever que la modification de la répartition des charges prévue au RDC ne peut être décidée qu'à l'unanimité des voix du syndicat.
Vous pouvez aussi faire part de votre surprise que le syndic, chargé d'appliquer le RDC n'ai pas relevé cette "bévue" d'une résolution manifestement illicite.
C'est là du B A BA.
Vous releverez qu'une telle modification votée par l'AG entraine modification des règles RDC, qu'il faudra publier par acte authentique (notaire), alors que cela n'est pas prévu, en particulier pour décider du budget nécessaire.
Ce qui n'empeche pas de décider des travaux. .... à répartir selon la grille prévue.
SI toutefois l'assemblée persistait et passait au vote pour modifier la grille, il vous faut préparer par écrit une "réserve", rédigée en double, dont un exemplaire sera remis au pdt de séance pour transcription dans le PV, votre double pour signature du pdt attestant du dépot.
Cette réserve sera au nom du copropriétaire, représenté par mandataire.
Du style " Je soussigné X, propriétaire dans l'immeuble Y, porteur de XX voix représentées par Radiance pour l'AG du ..... , conteste la licéité de la décision de modification de la répartition des charges pour travaux proposée au point P, qui nécessité un vote à l'unanimité des voix du syndicat, décision à laquelle je suis opposé."
Il ne serait pas inutile que ce copropriétaire rédige une petite note rappelant ce point, son opposition à cette règle de majorité, à envoyer au syndic, copie au CS, et à y être aux copropriétaires en la glissant dans leur BAL.
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Édité par - Gédehem le 07 déc. 2014 19:24:02 |
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Posté - 07 déc. 2014 : 20:47:16
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radiance64 : la série de résolution sur ces travaux a été certainement dicté par le CS qui n'y connait pas grand chose !
Le syndic pouvait et devait donc refuser de proposer ces 2 résolutions à l'OdJ lors de la préparation de cet OdJ faite obligatoirement en concertation.
On en choisi pas entre des grilles de répartition, et on ne vote pas une modification de répartition des charges à l'article 24, mais à l'Unanimité comme il a été souligné.
C'est le B.A.BA pour un syndic pro. !!! je lui demanderai lors de l"AG si c'est lui qui a rédigé de telles betises.
On peut aussi remarquer d'autres " erreurs" : Une seule résolution est suffisante pour adopter ces travaux, choisir le devis, et les modalités des appels de fonds.
Les acomptes font parties du devis, l'AG adopte déjà ces modalités de paiement en choisissant le devis ! et généralement ce n"est pas 50% à la commande et 50% à la fin des travaux , mais 20 à 30% d'acompte, le solde moins 5% de réserves à la fin des travaux.
Beaucoup d'incohérence dans ces résolutions, sachant que le syndic rédige l'OdJ.
radiance64 : je préparerai une note sur ces résolutions avec les remarques de ce fil, et la distribuerai une semaine avant l'AG; le temps aux copros de lire ( peut-être) l'OdJ, et comprendre les fautes juridiques du syndic ET du CS.
Discutez de cela à l'AG est toujours plus difficile, sauf si certains ont lu votre note et sont convaincus des " erreurs". Vous ne serez plus seule  
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radiance64
Contributeur actif
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Posté - 07 déc. 2014 : 21:06:11
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Nous sommes furieusement d'accord :-)
Et que dire, alors que je viens de lire le tableau récapitulatif des travaux de toiture : "les devis de ces entreprises sont consultables à l'Agence aux heures d'ouverture" située à 30 km de la copropriété.
Disons que rien qu'avec ça, sans devis joints à la convocation, les copropriétaires ne peuvent pas voter :-)
et pas de précision sur les honoraires du syndic sur les travaux.
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Édité par - radiance64 le 07 déc. 2014 21:49:11 |
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Gédehem
Pilier de forums
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12
Posté - 07 déc. 2014 : 22:30:26
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Il est cueilleur de choux ou marchand de tapis, ce syndic ? |
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radiance64
Contributeur actif
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Posté - 10 déc. 2014 : 18:09:47
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Bonsoir,
en cherchant dans le texte de la loi de 1965 je viens de lire à l'article 11:
"Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité."
Est ce sur cet article que le syndic peut se baser?
Merci encore. |
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Posté - 10 déc. 2014 : 20:03:56
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citation: Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition Si c'étaient des travaux d'acquisition ou des travaux de disposition il pourrait mais cela ne semble pas être le cas du tout. |
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Posté - 10 déc. 2014 : 20:08:15
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radiance64 : Attention car vous zappez le début de l'article 11 de la loi de 1965 :
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
Ces travaux sur le toit sont de l'entretien courant votés à l'article 24 dont la répartition se fait en charges communes générales prévues au RDC.
Une modification de la répartition de ces charges de travaux d'entretien c'est l'Unanimité, comme l'indique l'article 11. |
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vazy
Contributeur vétéran
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Posté - 10 déc. 2014 : 20:25:37
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citation: répartition du coût au nombre d'appartements (proposition du CS) car il juge plus cela plus equitable : ce petit bâtiment ne comprend qu'un appartement privatif
Que dit votre RDC au sujet de ce batiment (charges spéciales) ? |
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vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
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Posté - 10 déc. 2014 : 20:31:03
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citation: Initialement posté par radiance64
l'ancien logement du gardien qui va être loué au profit des copropriétaires. (J'imagine que le bénéfice des loyers sera réparti lui aux tantièmes.)
Le syndicat propriétaire-bailleur ? ... J'ai comme un doute ! |
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radiance64
Contributeur actif
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Posté - 11 déc. 2014 : 01:09:13
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Merci. C'est très clair. Oui ´Vazy' cette histoire de location est aussi nébuleuse... |
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Posté - 11 déc. 2014 : 07:16:51
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Il n'y a rien de nébuleux, le sydnicat des copropriétaires se trouve propriétaire d'un lot, qu'il peut louer si toutefois toutes les étapes légales et contractuelles sont vérifiées, et alors les revenus sont en effet redistribués aux tantièmes.
C'est assez courant. |
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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Posté - 11 déc. 2014 : 09:06:25
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Le bâtiment ou était le gardien est une partie commune générale
Le coût des travaux concernant ce bâtiment ne peut être réparti entre les copropriétaires qu'au prorata des tantièmes généraux.
Réserve faite d'une clause précise, spéciale et licite du RC prévoyant un autre mode de répartition.
L'assemblée ne peut rien décider d'autre, sauf à l'unanimité de tous les copropriétaires.
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Sujet |
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Vote pour changer clé de répartition - Travaux 
