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 Droit de preemption du locataire loi pinel
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JĂ©rĂ´me
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Statut: Jérôme est déconnecté

PostĂ© - 30 nov. 2014 :  00:57:56  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Je suis sur le point de signer un compromis pour l'achat de murs commerciaux loués(Avant le 17/12), et je me pose une question, au sujet du droit de préemption du locataire qui entre en vigueur le 18/12/2014. Ce nouveau droit fait suite à la mise en place de la loi Pinel, et plus précisément à l'ART L145-46-1 qui dit : "Conformément au 21 III de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables à toute cession d'un local intervenant à compter du 18 décembre 2014".
Doit on en déduire que le fait de signer le compromis avant le 18/12 me dispense d'être tributaire du choix du locataire d'acheter ou pas, et peu importe quand sera signé l'acte définitif?, ou bien est ce l'acte définitif qui doit être signé au plus tard le 17/12/2014 pour ne pas tomber sur ce droit de préemption du locataire?.
L'agence immobilière avec qui je suis en relation pour cette acquisition me dit que c'est le compromis qui doit être signé avant cette date butoire pour que la Pinel ne puisse s'appliquer, mais je préfère quand même m'en assurer.
Je vous remercie d'avance pour vos réponses.
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JĂ©rĂ´me


ribouldingue
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17238 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 PostĂ© - 30 nov. 2014 :  08:15:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On parle de l'intention de vendre, donc pour moi je comprends comme la date de signature du compromis avant le 18 décembre étant une preuve que l'intention de vendre remonte avant cette date.

Ca n'aurait pas de sen d'attendre la vente authentique pour obliger le vendeur a proposer le local a son locataire, puis devoir annuler la vente.

Il me semble que la rédaction de ce nouvel article de loi est encore une fois vague malheureusement.

JĂ©rĂ´me
Nouveau Membre

France
15 message(s)
Statut: Jérôme est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 30 nov. 2014 :  09:56:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci pour votre reponse.
Effectivement, la signature du compromis avant le 18 semble plus logique, mais rien n'est jamais sur avec les lois....
je trouverai aussi tres surprenant de devoir casser une vente parceque lacte n'a pas ete signé le 18/12....
Ribouldingue, je ne trouve pas le mot "intention de vendre" dans les differents textes. Vous pouvez me transmettre le lien ?

Si quelqu'un a un ecrit qui stipule clairement ce qui est pris en compte (compromis ou acte definitif), je suis preneur.

J'ai cherché sur internet, et jai certains sites qui disent que c'est le compromis, et d'autres disent que c'est l'acte....

Merci
Signature de JĂ©rĂ´me 
JĂ©rĂ´me

ribouldingue
Pilier de forums



17238 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 30 nov. 2014 :  11:17:47  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut alimenter le moteur avec de la bonne came
Ici L 145 46-1 code commerce.

Le moteur rapporte alors ceci (préférer les liens envoyant sur legifance)

citation:
Article L145-46-1

Créé par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 14

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

NOTA :

Conformément au 21 III de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables à toute cession d'un local intervenant à compter du 18 décembre 2014.
Je conclus que cette offre de vente est obligatoire a partir du 18 décembre inclus, mais que si l'intention (j'envisage) doublée d'un compromis est signé le 17 alors sil n'y a pas nécessité de courrier valant offre de vente.

Édité par - ribouldingue le 30 nov. 2014 11:19:48

nefer
Modérateur

14529 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 30 nov. 2014 :  11:48:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le mieux est de consulter votre notaire, puisque c'est lui qui va rédiger l'acte

JĂ©rĂ´me
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France
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Statut: Jérôme est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 30 nov. 2014 :  12:52:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Merci,
Je vais l'appeler demain mon notaire, mais ça me permettait juste de savoir avant l'heure si j'allais servir ou non de pigeon au locataire qui avec cette loi n'a juste qu'à patienter que je négocie avec les vendeurs, et une fois un accord trouvé, il n'ait plus qu'à dire je prends.... ou pas...
J'espère quand même que le compromis fait foi, car on n'est jamais certain de signer a une date fixée 2 mois avant, lors de la signature du compromis... et quizz de tous les compromis en cours, et qui ne seront pas acté le 18/12....
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JĂ©rĂ´me

JĂ©rĂ´me
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Statut: Jérôme est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 19 dĂ©c. 2014 :  11:53:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Je viens cloturer ce sujet, avec la reponse definitive a ma question.
J'ai recu ce jour un mail de mon notaire avec la position du législateur.
"Toutes ventes en cours et donc non enregistrés aux hypotheques au 16/12/2014, devra subir le droit de preemption du locataire."
Mon notaire m'informe a la suite de la reponse du legislateur, qu'il interrompt donc l'avancement du dossier, afin que le locataire se positionne pour l'achat ou non.....
En gros, 2 mois de boulot dans toutes les etudes pour rien.... enfin, le boulot qui tourne autour des ventes de murs...
Vive la France et sa logique....
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JĂ©rĂ´me
 
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