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fgardi
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 Posté - 28 nov. 2014 : 18:19:57
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Bonjour,
J’ai besoin d’un conseil.
Nous avons un portail d’accès à la cour et aux garages, en 2009 la serrure est HS et la ferronnerie à remettre en état.
Les propriétaires des garages sautent sur l’occasion et prennent à leur charge le remplacement par un portail automatique(super confort).
Dans le PV est indiqué « Prend acte que le coût des travaux , ainsi que les frais, honoraires, assurances y afférents seront répartis en 12 parts…
Le temps passe, personnellement je pensait que les propriétaires des garages avaient passé un contrat d’entretien et qu’il le payaient. Notre syndic …
Le mécanisme tombe en panne et on découvre qu’il n’y a pas de contrat donc pas réparation.
Les copropriétaires qui n’ont pas de garage et qui passent peut ou pas du tout par ce portail ne veulent pas payer l’entretien. Les garages disent que d’autres passent par ce portail que sur la résolution l’entretien n’a pas été abordé, donc toute la copro. doit payer, dans le R.C. n’existe rien sur le sujet. Je pense que notre cas n’est pas une nouveauté
Merci d’avance pour vos réponses.
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Édité par - fgardi le 28 nov. 2014 18:20:56 |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 29 nov. 2014 : 12:36:19
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si les copros, autres que ceux des garages, peuvent passer par ce portail...l'entretien est vraisemblablement une charge commune générale...surtout si rien n'est indiqué dans le règlement de copropriété
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 29 nov. 2014 : 13:08:06
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fgardi, le problème n'est pas l'impossibilité de réparer faute de contrat. Le problème est qu'à cause de l'automatisme, il faut un contrat pour vérifier qu'il reste conforme à la réglementation (spécialement par rapport aux enfants qui peuvent se servir de l'automatisme comme d'un jeu : "t'es pas cap de ..."). Mauvais point pour le syndic. Généralement, un tel contrat n'inclut pas les réparations. Il vaut mieux que ce soit toujours la même entreprise qui répare (surveiller ses tarifs tout de même).
La réparation du portail peut être un bon test pour choisir l'entreprise qui aura le contrat d'entretien.
Pour la règle de répartition des charges, un peu même conclusion que nefer.
1. Répartition suivant RCP si portail considéré.
2. Si rien n'est précisé dans le RCP pour lui (je doute beaucoup d'un cas particulier pour lui) : même répartition que la clôture.
3. Si rien n'est précisé pour la clôture : charge commune générale donc aux tantièmes généraux.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 29 nov. 2014 13:10:08 |
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fgardi
Nouveau Membre
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Posté - 29 nov. 2014 : 14:00:19
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Merci pour les réponses.
Sur le RC de 1951 il n'y a rien à ce sujet.
Je comprends tout à fait que suite au problème de sécurité ce produit soit "bordè", c'est vrai qu'il y a eu des accidents impressionnants.
La décision de remplacer le portail à été faite que par les copropriétaires des garages enfin 4 sur 8 et comme ils ont 4/1000 cela fait 16/1000 donc la majorité.
Contrat d'entretien env. 350 €/an. C'est impensable qu'ils paient 350/(4/1000) soit 1.4 €/an pour leur confort. Et le reste pour les autres dont certains ne passent jamais par là .
Dans la décision on parle de frais, ne serait-il pas possible avec l'article 26 double majorité de faire un additif à notre RC où serait indiqué que les frais de réparation du portail sont à la charge de la copropriété et que les frais d'entretien et réparation de la partie automatisme sont à la charges des propriétaires de garages ?(nous avons 2 additifs RCdans le "tuyau") |
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Posté - 29 nov. 2014 : 15:43:37
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en ce qui concerne la clé de répartition pour l'entretien, c'est à l'AG de créer et de voter une nouvelle clé si elle m(estime nécessaire :
"majorité 26-b :
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;" |
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fgardi
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Posté - 29 nov. 2014 : 16:29:44
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Merci pour la réponse.
On peut considérer que c'est l'administration d'une partie commune ? |
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Posté - 29 nov. 2014 : 19:19:09
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oui, tout à fait, mais reste à définir (par une AG) si vous voulez une partie commune générale ou une partie commune spéciale... |
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fgardi
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Posté - 30 nov. 2014 : 10:12:03
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Projet de résolution à la prochaine AG:
Conformément à la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 24 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 - Article 26-b :
"La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;"
Le complément de cet automatisme au portail commun nous amène à une nouvelle répartition :
Le portail métallique reste pour l’entretien, réparation et assurance dans les parties communes.
L’automatisme de ce portail ainsi que toutes ses sécurités seront en parties communes spéciales :
L’entretien obligatoire, les réparations, l’assurance seront répartis en parts égales sur les lots garages lot n° ….
N’est pas remis en cause notre règlement de copropriété.
" D- Parties en jouissance. La cour se trouve à l’arrière de l’immeuble propriété commune de tous les copropriétaires et affectée en tant que jouissance à tous les copropriétaires. ---"
Cette résolution sera indiquée dans notre règlement de copropriété, soit dans l'un des additifs en cours soit à la charge des garages si le délai dépasse 3 ans.
Est-ce que ce texte convient ? (je pense qu'il peut servir à d'autres)
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Posté - 30 nov. 2014 : 12:13:55
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à mon avis, le fait de dissocier portail et automatisme en deux clés est trop compliqué ; comment ferait vous la différence dans les assurances par exemple ainsi que dans les liaisons entre la porte et son automatisme ...
perso, je choisirai une seule clé pour le portail dans son entier. |
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fgardi
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Posté - 30 nov. 2014 : 15:54:03
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Vous avez raison pour l'assurance ce n'est pas possible et de plus le verrouillage électrique, les sécurités sont du coté automatisme donc à supprimer coté portail.
Evidemment c'est plus simple de tout mettre en RCP mais par équitabilité et nous avons un mauvais coucheur qui n'a qu'un garage et nous a fait 5 assignations à ce jour, je pense qu'il faut que je garde le portail simple, de plus un coup de peinture tous les 10 ans, le devis est vite fait.
Qu'en pensez-vous ? |
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JPM
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Posté - 30 nov. 2014 : 17:24:26
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Qui a voté pour cette amélioration ? Comment le vote a-t-il été réalisé ?
Le syndic est fautif de toute manière. Le contrat d'entretien est obligatoire. Mais il n'y a pas de préjudice, sauf le retard apporté à la remise en état.
Il parait possible de laisser le coût de l'entretien aux propriétaires des lots parkings, a fortiori s'il n'y a pas de porte piéton dans la porte du garage.
C'est évident. Si les intéressés ne sont pas d'accord, ils laisseront leurs voitures dans le garage 
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fgardi
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Posté - 30 nov. 2014 : 21:19:49
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Lors de cette AG en 2009 il y avait 11 copro pour 772/1032 et pour cette résolution le syndic n'a proposé qu'un seul devis et dans le PV nous avons:
"On voté pour: 4 copropriétaires représentant 16 tantièmes.
En vertu de quoi, cette résolution est adopté à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 16/16 tantièmes."
Il n'y a que ce portail pour accéder à la cour sur cette rue, sinon il y a une porte dans le bâtiment qui a son entrée sur une autre rue, 2 niveaux plus haut.
L'ascenseur ne dessert pas le RC mais le 1/2 palier sup. et une personne handicapée utilise l'avantage de la desserte du S/S qui est de plein pieds avec la cour où se trouvent les garages.
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Portail manuel remplacé par portail automatique 
