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goutelette
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 Posté - 19 nov. 2014 : 11:34:11
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Bonjour,
Il est mis en projet de résolution de l' AG,
" Cette avance de trésorerie permanente pourra être réajusté sans qu'il soit besoin d' une nouvelle décision de l' AG, de telle manière qu'il représente en permanence 10% du budget prévisionnel, sans excéder1/16éme du montant du budget prévisionnel".
Si le syndic doit piocher dans cette avance en cours d' exercice, cela veut dire que le budget voté est dépassé...? Ce qui ne limite plus le budget voté ?
Si le syndic à le droit de réajuster en permanence, cela voudrait dire qu' il augmente, sans explication les appels de fond.
Pouvez vous me dire comment s' applique le maintien de cette trésorerie "dite permanente"
Vous remerciant de m' éclairer sur ce sujet
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 Posté - 19 nov. 2014 : 12:34:28
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chez nous nous avons mis cela en place pour éviter les Agios lorsqu'un copro tarde a payer son appel de fonds.
Ainsi il reste toujours quelque chose sur le compte.
Mais cela ne permet normalement aucunement un dépassement de budget (sauf necessité auquel cas le syndic - me semble t il - peut reajuster le prochain appel de fonds ... si cela peut jouer sur la solidité et la sauvegarde de la copro )
Tout ceci serait à confirmer par nos experts du forum ... Gedehem, JPM et les autres ;)
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Gédehem
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Posté - 19 nov. 2014 : 12:43:20
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Elle est quasi indispensable dans le cas du compte séparé.
Pourquoi ?
Parce que les dépenses d'un syndicat sont cycliques sur l'année, alors que les recettes sont constantes chaque trimestre.
Qui plus est si les provisions versées rentrent bien le 1er de chaque trimestre. Ce qui est loin d'être le cas ! 
Pour expliquer il faut prendre l'exemple d'un syndicat en chauffage et ECS collectifs. En hiver, les factures (mettons gaz) tombent tous les 2 mois pour des montants importants concentrés sur 6 mois. Que la trésorerie trimestielle ne permet pas de couvrir.
Même sans chaufferie collective, il est des périodes où tombent certaines grosses dépenses, assurances et autres.
D'où ponctuellement la nécessité de bénéficier d'une "réserve" destinée à absorber cette variation cyclique et régler à temps (30 jours) les factures.
C'est là une partique que chacun connait pour ses propres dépenses. On pompe sur le compte épargne pour régler cette grosse facture ponctuelle, épargne qui sera reconstiruée dans les mois qui suivent au fur et à mesure de la rentrée des salaires, des revenus ....(*)
NB : cette réserve "de trésorerie" n'est pas destinée à l'engagement de dépenses supérieures à celle décidées par l'AG par le budget prévisionnel.
Elle n'a pour objet que de faire "tampon" entre des dépenses ponctuelles importantes, à un moment donné, afin de palier une insuffisance de trésorerie en raison du 'lissage' annuel des provisions.
(*) : le "découvert autorisé" répond à ce même mécanisme : dépense supérieur au recettes, d'où le "pret" consenti par la banque ...qu'elle fait payer très cher . |
Édité par - Gédehem le 19 nov. 2014 12:50:40 |
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Posté - 19 nov. 2014 : 12:59:05
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votre syndic ne fait pas dans la simplicité :
1- voter "portes ouvertes" pour modifier cette avance sans décision d'AG, n'est pas normal d'autant que le budget est voté tous les ans, donc rien empêche de réajuster à ce moment.
2- à titre perso, je suis contre le vote d'un pourcentage car c'est mettre la trésorerie là où il n'y en pas besoin ; il vaut mieux voter une valeur absolue. Imaginez le budget de l'année suivant diminue de 100 €, le syndic devra recréditer les comptes copros, de même si le budget évolue de 50 € à la hausse, on sera sur des centimes d'appels de fonds. C'est idiot
3- pour calculer les avances de trésorerie, on regarde comme le dit gedehem, si on a des dépenses importantes sur une période donnée, sinon elle ne sert pas. Le deuxième point à regarder ce sont les impayés. Certes cette avance ne doit pas servir à remplacer les impayés, mais la réalité fait que s'il y a impayés, les factures arrivant sans cesse, il faut pouvoir les payer. Mais l'avance de trésorerie ne doit pas servir de prétexte à inaction de la part du syndic. |
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Louis92
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Posté - 19 nov. 2014 : 13:58:02
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citation: " Cette avance de trésorerie permanente pourra être réajusté sans qu'il soit besoin d' une nouvelle décision de l' AG, de telle manière qu'il représente en permanence 10% du budget prévisionnel, sans excéder1/16éme du montant du budget prévisionnel". Les copropriétaires ont déjà assez de mal à comprendre les conséquences d'une actualisation d'un budget prévisionnel (baisse ou augmentation 2 fois plus conséquente des appels des 2 derniers trimestre). Mettre en place une évolution automatique de l'avance de trésorerie chaque année, c'est introduire un flou délétère.
Pédagogiquement, il vaut mieux habituer les copropriétaires à ne recevoir que des appels de fonds correspondant à des montants absolus votés explicitement par l'AG. Donc un montant absolu d'avance de trésorerie.
Sur la question de la non-adéquation entre les rentrées (appels de fonds budget par trimestre) et les dépenses, il faut rappeler que les appels de fonds peuvent ne pas être égaux : 30% 30% 20% 20% par exemple si 30% des factures sont à payer chacun des 2 premiers trimestres de l'exercice. Dans ce cas, pour des copropriétaires assez nombreux à payer sans tarder, une avance de trésorerie n'est pas forcément nécessaire.
Cdlt. Louis92. |
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goutelette
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Posté - 19 nov. 2014 : 14:00:23
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Bonjour, merci de vos réponses
Suivi de Gedehem;
Pourquoi ?
Parce que les dépenses d'un syndicat sont cycliques sur l'année .......
.....cette variation cyclique et régler à temps (30 jours) les factures.
C'est là une pratique que chacun connaît pour ses propres dépenses.
Oui , mais à la différence, c' est que si nous prenons dans nos économies (placées) nous attendons que nos finances se rééquilibrent pour réalimenter le compte (placé).
Alors que suivant la décision "tel qu' elle est présentée au vote" le syndic mentionne .
Pourra être réajusté sans décision de l' AG pour que de telle manière ce fond représente en permanence 10% du budget
,
De ce fait, soit, certains tardent à payer leurs charges, soit des travaux, de fonctionnements, non prévu sont a payer avant d' avoir suffisamment de financement . Le syndic peut puiser dans ce fond de roulement ( ce qui serait le but) mais de quelle façon va t- il tenir le fond de roulement dans sa totalité " en permanence
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goutelette
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Posté - 19 nov. 2014 : 14:22:38
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Bonjour Rambouillet
Merci du suivi,
1- voter "portes ouvertes" pour modifier cette avance sans décision d'AG, n'est pas normal d'autant que le budget est voté tous les ans, donc rien empêche de réajuster à ce moment
je ne comprend pas cette phrase ? Le syndic ne propose pas de modifier le montant de l' avance , mais de maintenir le montant en permanence. Peut- être que la décision , est mal proposée.
2- à titre perso, je suis contre le vote d'un pourcentage car c'est mettre la trésorerie là où il n'y en pas besoin ; il vaut mieux voter une valeur absolue. Imaginez le budget de l'année suivant diminue de 100 €, le syndic devra recréditer les comptes copros, de même si le budget évolue de 50 € à la hausse, on sera sur des centimes d'appels de fonds. C'est idiot
Je suis d' accord avec vous, je pense plus simple de fixer un montant qui pourra tenir au moins 2 ans.
En ce qui concerne les travaux, ils sont obligatoirement avec appels exceptionnels et ne font pas partis des charges d'entretien courant.
Notre seul risque, ce sont des propriétaires qui tardent à payer et de ce fait le compte peut vite devenir négatif.
Mais je cherche à comprendre comment le syndic peut réajuster le compte de roulement pour le maintenir en permanence dans sa totalité.
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Posté - 19 nov. 2014 : 14:23:42
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Contrairement aux comptes de travaux qui seront séparés apparemment le fond de roulement vient sur le même compte séparé que le bdget courant. Le sydnic ne pioche pas sélectivement sans le budget courant OU le fond de roulement, il prélève dans un compte rendu forcément posifif (on l'espère) par la présente du fond de roulement.
Contrairement à une entreprise, le compte séparé de la coproriété n'a pas le droit d'être en négatif.
2015 va être la grande année des fonds de roulement, des copropriétés qui s'étonnent que le syndic ne paye plus les factures, et des pataquès divers.
citation: cela ne permet normalement aucunement un dépassement de budget (sauf necessité auquel cas le syndic - me semble t il - peut reajuster le prochain appel de fonds ... si cela peut jouer sur la solidité et la sauvegarde de la copro ) Négatif, le budget prévisionnel est voté par l'AG, il n'existe pas de 'décret d'application' que pourrait signer le syndic.
SI le budget est insuffisant de quelques centaines d'euros, en pricnipe cela ne porte pas a conséquence, mais si c'est beaucoup plsu élevé, et sans qu'un fond de roulement ne soit prévu, alors il doit convoquer une AG.
C'est aussi l'AG qui décide des appels de fonds, et de leur montant. Les appels de fonds inégaux qui n'existaient quasiment pas jusqu'ici sauf quand le chauffage est une grosse charge vont réapparaitre. |
Édité par - ribouldingue le 19 nov. 2014 14:30:22 |
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goutelette
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Posté - 19 nov. 2014 : 14:31:36
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Bonjour Louis 92
Dans ce cas, pour des copropriétaires assez nombreux à payer sans tarder, une avance de trésorerie n'est pas forcément nécessaire.
Suivant notre syndic le fond de roulement est devenu obligatoire à partir de 2015.
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Posté - 19 nov. 2014 : 14:44:02
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citation: Il est mis en projet de résolution de l' AG,
" Cette avance de trésorerie permanente pourra être réajusté sans qu'il soit besoin d' une nouvelle décision de l' AG, de telle manière qu'il représente en permanence 10% du budget prévisionnel, sans excéder1/16éme du montant du budget prévisionnel". En revanche, ici, juriduqment, cette résolution n'est pas bordée du tout.
Pourra être réajusté: Par qui?
Pour quoi réajusté, il s'agit de l'ajuster ou plutôt de l’adapter;
POurquoi 10% de cash en permanence? Il s'agit de trois opérations dans l'année, ca n'a pas de sens. On veut 10% de cash 'environ'le jour ou l'on rédige le nouvel appel de fond.
La rédaction serait:
Le syndicat mandate le syndic pour moduler les appels de fonds à la hausse d'un maximum de 6% (le 1/16, pourquoi une fraction?) du budget prévisionnel afin de garantir une trésorerie d'environ 10% du budget prévisionnel constatée une semaine avant l'envoi des appels de fonds;
Le maximum de 6% est également le maximum annuel possible de la hausse des 4 appels.
Quand on lit ca, est-ce que ce n'est pas un budget réel de 106% du budget approuvé, et ne serait-il pas préférable de prévoir un budget de 106% contenant une ou plusieurs lignes prévisionnelles pur les petits travaux, et imprévus plutôt que cette usine a gaz juridiquement mal rédigée?
*** Balises **** |
Édité par - Gédehem le 19 nov. 2014 15:22:13 |
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Gédehem
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Posté - 19 nov. 2014 : 15:06:58
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Un BPrévis de 106% (?) autorise le syndic à engager/dépenser 106% !!
La réserve de trésorerie n'est pas une dépense !
C'est une réserve "tampon", qui peut être "placée" sur un livret A comme pour un particulier. (*)
Elle n'a pas pour but de répondre à des impayés ou retard de paiement.
Le syndic, mais aussi le CS, est à même d'estimer la nécessité de cette avance, et surtout son montant, fonction du règlement des dépenses de fonctionnement habituelles. (**)
On sait quand tombent les grosses factures, les fonds nécessaires chaque mois, bi ou trimestre pour les régler. Pour une privision de 15.000 € qui devrait rentrer le 1er du mois de chaque trimestre, il est impossible de régler sous 30 jours les 18.000 € de gaz ... Ceci sans compter impayés et retard de paiement.
Avec un compre séparé au nom du syndicat, cette réserve de trésoreie est quasi incontournable. Il n'y a pas à faire là une montagne de ce qui relève de la bonne gestion d'un syndicat, pratique que met en œuvre ponctuellement chacun d'entre nous ... sans parfois s'en rendre compte : c'est le "découvert autorisé" accordé par la banque.
Personne ne va protester auprès du banquier qui nous accorde 450 ou 500 € d'avance de trésorerie lorsque notre compte est à 0, "avance" dans laquelle chacun pioche pour couvrir une dépense qui dépasse nos recettes !! 
(*) cette réserve étant sur livret A, le syndic fera un virement de 3000 € pour régker telle facture de 8.000 € ne disposant que de 6000 € sur le compte, ces 3000 étant remis sur livret A dès le provisionnement suivant.
Comme chacun le fait pour lui-même !!
(**) A quoi sert donc l'échéancier des contrats/factures que suit le syndic et que doit suivre tout CS qui "controle" ??   |
Édité par - Gédehem le 19 nov. 2014 15:19:34 |
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Louis92
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Posté - 19 nov. 2014 : 15:41:29
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goutelette citation: Suivant notre syndic le fond de roulement est devenu obligatoire à partir de 2015. Je pense qu'il y a confusion : la loi ALUR ne dit rien de l'avance de trésorerie mais va apporter du nouveau concernant les fonds travaux.
Cdlt. Louis92. |
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goutelette
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Posté - 19 nov. 2014 : 16:03:15
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Merci à tous pour vos conseils.
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Posté - 19 nov. 2014 : 16:51:03
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citation: Mais je cherche à comprendre comment le syndic peut réajuster le compte de roulement pour le maintenir en permanence dans sa totalité.
j'essaie d'expliquer :
Tous les ans le budget prévisionnel est voté : c'est la loi
Chaque trimestre, le syndic recueille les fonds en fonction de ce budget.
mais si le budget de N+1 augmente de 1000 € par rapport à N, dans le premier appel trimestriel qui suit l'AG ayant voté ce nouveau budget, il va rajouter à l'avis à payer une ligne "avance de trésorerie" qui correspondra à 100 € affectée des tantièmes de chacun ; si vous avez 100/10000 €, cela fera 1€ d'avance de trésorerie pour vous (on voit là l'absurdité de l'avance de trésorerie relative). C'est pour cela que je préconise une valeur absolue qui peut éventuellement être révisée à la hausse, comme à la baisse tous les 5 ans (par ex.) |
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JPM
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Posté - 19 nov. 2014 : 17:11:48
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Il ne faut pas compliquer les choses simples :
Le fonds de roulement (qui change de nom tous les dix ans) est indispensable dans tous les types de gestion financière dès lors qu'il faut payer les factures courantes rapidement et que la trésorerie ne peut être négative.
Le montant du fonds de roulement ne peut être modifié que par une décision de l'assemblée générale.
Il est plafonné à 1 / 6 du budget prévisionnel ; il n'y a pas lieu de prévoir un pourcentage distinct et il ne peut y avoir de modification automatique en fonction de l'évolution du budget.
Le montant du fonds de roulement n'a pas vocation à être placé. Il demeure disponible. On ne peut donc pas dire que le syndic "pioche" dans le fonds de roulement.
Dans la pratique, le cas échéant, le fonds de roulement sert sans aucune doute à couvrir les impayés. Cela ne doit pas inciter le syndic à se désintéresser des recouvrements.
Il est bien évident que jusqu'à présent les fonds de roulement ont contribué à la constitution de l'assiette de rémunération des fonds au profit des syndics, dans le cas de gestion sans compte séparé. Il ne faut pas monter cette affaire en neige. Il est plus utile de veiller au retour à la gestion de bon sens : le compte séparé et le paiement rapide des fournisseurs.
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Posté - 19 nov. 2014 : 17:25:02
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et je rajouterai aux propos de jpm : la mise en route par le syndic pour un recouvrement rapide des impayés |
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vazy
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Posté - 19 nov. 2014 : 17:37:51
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citation: je cherche à comprendre comment le syndic peut réajuster le compte de roulement pour le maintenir en permanence dans sa totalité.
Il ne le peut pas , cette notion de "permanence" est tout simplement inapplicable,(puisqu'un éventuel réajustement ne pourrait-être que trimestriel)
Mais comme déjà dit par d'autres intervenants, c'est un montant fixe qu'il convient d'adopter. |
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 19 nov. 2014 : 20:27:51
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Bonsoir,
je pense que j' étais parti sur un raisonnement différent de chacun de vous concernant, "
" Maintenir en permanence le compte dans sa totalité.
Il semblerait que pour chacun de vous que le Syndic, égal à la bonne ménagère attend, que la trésorerie devienne positive, et des que possible re-crédite le compte du montant retiré. ?
En ce qui me concerne, je n'avais pas trouvé d' autre solution que de faire appel au Syndicat ?
D' ou ma question ? Comment Est-ce faisable ????
Dans chaque cas, si le syndic est obligé en période de facturations importantes, comme l' a expliqué Gedéhem...ou cyclique
.De ce fait, le syndic ne peu pas affirmer qu'il assure maintenir en permanence le compte dans sa totalité.
Pour moi, cette phrase me semble une erreur dans la résolution., concernant le suivi de la constitution du fond de roulement.
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Louis92
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Posté - 19 nov. 2014 : 21:42:01
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La résolution de votre AG, goutelette, dit citation: de telle manière qu'il représente en permanence 10% du budget prévisionnel Il faut comprendre citation: de telle manière qu'il représente chaque année 10% du budget prévisionnel La rédaction est ambiguë, la permanence vaut uniquement pour le taux de 10%, reconduit année après année, jusqu'à ce qu'une AG arrête cette mauvaise méthode pour un montant en absolu.
Cdlt. Louis92. |
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JPM
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Posté - 19 nov. 2014 : 23:47:11
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Prenons un immeuble nouveau.
La première assemblée a fixé à 4200 € l'avance permanente dont le principe est prévu par le règlement de copropriété.
Le syndic appelle 4200 €. Au crédit de 1031 par le débit des 450 nn des copropriétaires.
Le 1031 doit demeurer à 4200 € jusqu'à une nouvelle décision de l'assemblée. Il enregistre seulement les remboursements et reconstitutions à l'occasion des ventes de lots. Ces opérations sont passées à la même date quelle que soit la date effective de l'encaissement de la reconstitution.
Si une quote-part de la constitution de l'avance (ou de sa reconstitution) n'a pas été payée, on retrouve le montant dans les copropriétaires débiteurs. Mais le 1031 est à 4200 €.
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JB22
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Posté - 20 nov. 2014 : 11:20:25
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De JPM
"Il est bien évident que jusqu'à présent les fonds de roulement ont contribué à la constitution de l'assiette de rémunération des fonds au profit des syndics, dans le cas de gestion sans compte séparé."
Tout est dit, Les syndics professionnels gérant pas comptes non séparés ont intérêt à constituer dans les syndicats qu'ils gèrent un fonds de roulement du montant maximum prévu par la loi.
en outre cela leur permet une gestion plus laxiste dans le recouvrement des impayés.
De Gédehem
"Elle est quasi indispensable dans le cas du compte séparé."
Encore un argument des syndics, qui ne peuvent avancer des fonds pour le compte des syndicats. |
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Détail sur le fond de roulement 
