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 Sujet  |
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indigo
Nouveau Membre
1 message
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 Posté - 13 nov. 2014 : 23:24:53
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Bonjour,
Mon propriétaire m'a proposé d'acheter mon appartement actuel pour 189 000€.
J'ai été à la banque qui me propose un taux nominal de 2,1% et 2,72% avec assurance sur 15 ans.
Montant global de l'opération : 189 000,00
Montant total des frais : 14 848,33
Apport disponible : 29 848,33
Apport frais déduits : 15 000,00
Besoin de financement : 174 000,00
Pour un coût global du financement : 37 586,62 Euros
Je paye actuellement ce logement 630€/mois.
Mais question est de savoir à quel prix minimum dois-je revendre le bien pour ne subir aucune perte au terme de l'année n+1 après achat, n+2, n+3, et ainsi de suite.
Le calcul doit prendre en compte les frais de notaires et l'amortissement du bien, mais je ne sais pas du tout comment le réaliser. Quelqu'un aurait-il une formule ?
Je vous remercie.
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Sunbird
Pilier de forums
4876 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 14 nov. 2014 : 10:07:32
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Ce calcul est absurde, car le prix de revente de votre bien dépendra de l'état du marché au moment où vous le revendrez.
De plus faire entrer dans le calcul le cout des frais financiers est une hérésie concernant un achat de résidence principal.
Ce qu'il faut c'est se débrouillez à diminuer ce cout en négociant au mieux avec la banque et en faisant une délégation d'assurance.
L'immobilier en résidence principale est tout sauf un produit financier.
Auriez vous l'idée d'acheter une voiture à crédit, ou une télé et ensuite d'estimer potentiellement le prix de revente de la voiture ou de la tv ?
En fait aujourd'hui le marché est tel que lorsque le bien a été acheté dans les 4-5 ans le prix de revente est souvent inférieur au prix d’achat. Dit autrement un bien que vous avez achetez 100 000 euros (hors frais de notaire, d'hypothèque ...) vous aurez des propositions sous les 100 KE.
Dans votre cas, il faut estimer le prix de votre bien, en allant visiter des biens proches et négocier.
Concernant le loyer il faut savoir que vous payez qu'une partie des charges, et lorsque vous serez propriétaires vous aurez plus de charges et les taxes foncières.
Je ne tiendrai pas le même raisonnement si vous achetiez pour faire du locatif.
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 2
Posté - 15 nov. 2014 : 08:39:25
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Même réponse/
Votre raisonnement vous montre simplement que ce que vous acheter X euros le 15 novembre 2014 vaut X-14 848 euros le 16 novembre, mais ca ne représente en rien un critère sinon achetez un garage, vous perdrez moins.
Si votre question est de comparer un cout locatif de 630 euros avec un cout d'achat il faut intégrer beaucoup d'autres frais annuels, la taxe foncière, les charges de copropriétés non récupérables sur le locataire,...
Si vous voulez calculer un futur prix de vente, pour une opération blanche, dont je ne comprends pas l'intéret du tout, il faut intégrer les diagnostics que vous devez faire, les frais d'un intermédiaire que vous utiliserez, le calcul de la plus-value le cas échéant, mais c'est extrememe,t complexe, car il vous prendre en compte également le cout de votre emprunt et le cout de son remboursement ainsi que le cout de la mainlevée, bref calcul presque impossible. |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
Statut:
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3
 Posté - 16 nov. 2014 : 08:43:04
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Vous pouvez toujours faire un calcul de type "trésorerie", qui n'a aucun sens économique et qui vous amènera à un prix de vente sans doute utopique pour les premières années même si le bien est dans un endroit où le marché est porteur.
Vous recensez :
- votre prix d'achat net
- montant de frais d'agence le cas échéant
- montant des frais de mutation (notaire)
- différence approximative entre votre actuelle taxe d'habitation et celle du futur logement
- taxe foncière
- différence entre le loyer que vous ne paierez plus et les remboursements d'emprunts que vous paierez
- montant des charges de copropriété non récupérables sur un locataire
- montant des réparations d'entretien/maintien dans le même état
- montant des frais administratifs de changement d'adresse
- montant des déménagements puisque vous destinez le bien à être votre résidence principale
- éventuels frais de prêt relais quand vous revendrez
- frais à la charge du vendeur quand vous vendrez
- l'impact de l'évolution du pouvoir d'achat de l'€ entre la date d'achat et celle de la revente
- j'élimine forcément la fiscalité sur l'éventuelle plus-value puisque votre objectif semble être la résidence principale
- et j'oublie peut-être des éléments
Comme déjà dit, aborder un projet immobilier de résidence principale avec cette approche est un non sens.
Ce qui est intéressant à savoir, c'est que le système fiscal de calcul de l'impôt sur les plus-values ne prend en compte qu'une partie des éléments que j'ai énuméré ci-dessus. Parce que l'approche est financière et qu'elle n'est pas de type "trésorerie".
Si vous hésitez à acheter ce logement posez-vous d'abord 4 questions puisque vous semblez avoir la garantie d'octroi du prêt :
- ce logement vous plaît-il et sa situation vous convient-elle ?
- avez-vous envie de devenir propriétaire ?
- la copropriété est-elle bien tenue ? car il est plutôt conseillé de fuir les copropriétés en danger
- vos situations personnelle et professionnelle sont-elles assez stables pour vous permettre de penser que vous resterez au moins pendant 5 ans dans ce logement ? car les reventes immobilières de résidences principales à court terme sont rarement de bons coups financiers. |
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vazy
Contributeur vétéran
1380 message(s)
Statut:
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4
Posté - 16 nov. 2014 : 09:54:21
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Si l'on vous comprends bien Indigo vous imaginez faire payer au futur acquéreur vos frais de financement ! C'est illusoire !
Si vous avez besoin d'acheter un service bancaire (prêt) pour pouvoir acheter un bien immobilier, c'est votre affaire personnelle. Le prix du service bancaire ne rajoute pas de valeur au bien ! (Selon la règle élémentaire niveau CP: on additionne pas les choux et les carottes...)
Comme dit Seborga:
citation: amènera à un prix de vente sans doute utopique pour les premières années
Car si vous regardez bien votre tableau d'amortissement vous verrez que les mensualités des premieres années payent principalement les intérets et très peu de remboursement du capital.
Si vous vous lancez dans le calcul, n'oubliez pas l'usure... des semelles pour les visites et aller chez le notaire 
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Formule de calcul du prix de revente minimum par a 
