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uncopro
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 Posté - 02 nov. 2014 : 21:39:04
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Bonjour,
Après l'énumération des tantièmes attachés à chaque lot, notre règlement de copropriété précise:
Il est formellement stipulé que quelles que soient les transformations et améliorations qui seraient faites dans une portion quelconque de l'immeuble, les valeurs respectives des droits de propriété telles qu'elles ont été indiquées ci dessus ne pourront être modifiées même par l'assemblée des co-propriétaires à moins que la décision ne soit prise à l'unanimité des dits propriétaires.
Un des lots est un terrain sur lequel le copropriétaire veut construire.
Les tantièmes généraux de ce lot représentent actuellement 10% de l'ensemble.
Lorsqu'il sera bâti, ses tantièmes sont prévus pour passer à 40% de l'ensemble.
A quelle majorité faut il voter l'augmentation de la valeur du lot et de ses tantièmes?
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ABCT
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 Posté - 03 nov. 2014 : 09:12:43
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Etes vous en copro verticale ( immeuble)? ou horizontale (lotissement de terrains)?
Vouloir construire est une chose.....mais le R.C.P. doit s'appliquer.
Vous évoquez directement la nouvelle répartition des tantièmes... sans nous avoir précisé que l'OBSTACLE de l'autorisation de construire était franchie??? ou occultée???
Là aussi l'unanimité n'aurait -elle- pas du être sollicitée??? |
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Piovem
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Posté - 03 nov. 2014 : 13:09:22
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citation: Initialement posté par ABCT
Etes vous en copro verticale ( immeuble)? ou horizontale (lotissement de terrains)? Sachant que la copropriété horizontale, ça n'existe pas, vous ne pouvez être qu'en lotissement pour que quelqu'un décide tout seul de construire sur un lot, qui peut-être lui appartient.
Le texte que vous citez ressemble beaucoup plus au cahier de charges d'une ASL qu'Ã autre chose.
Sachez que la copropriété est une INDIVISION et même les terrains vides lui appartenant, ne peuvent faire l'objet d'un détachement sans que l'AG n'ait donné son avis, ou simplement qu'elle en soit avertie du projet. Surtout dans votre cas cela serait une double faute: Expropriation au bénéfice d'un tiers ET modification des tantièmes de copropriété, ce qui ne se conçoit aucunement sans l'unanimité.
Votre question est peut-être un peu floue pour le moment.   |
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Posté - 03 nov. 2014 : 14:00:06
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Piovem
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Posté - 03 nov. 2014 : 14:32:15
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Oui certainement, j'y habite dans l'une d'elles d'ailleurs, d'où touts les problèmes.
La copropriété horizontale n'existe que pendant le temps de la construction des villas, après cela devrait devenir autre chose comme l'ASL. Que les copropriétaires restent dans le montage initial fait par le promoteur, c'est une autre histoire. Dans notre cas les deux coexistent, l'une est propriétaire et l'autre gestionnaire. Parfait pour embrouiller les pistes.
Même si c'est un montage que l'on peut pratiquer entre amis, on sait bien que les promoteurs y ont recours pour augmenter le droit de construction: permis unique, exploitation maximale du COS. Après quoi ils laissent tomber et c'est à vous de vous dépatauger.
Mais allez visiter ce lienhttp://www.jurisprudentes.net/Copro...-leurre.html et cela vous sera encore mieux expliqué
Je crois que notre ami est un peu dans ce cas. |
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Posté - 03 nov. 2014 : 14:37:04
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Posté - 03 nov. 2014 : 15:16:52
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piovem :" Sachant que la copropriété horizontale, ça n'existe pas,"
Aie !Aie! Aie !! OU avez trouvé cela ? cela est FAUX !
Pour votre culture générale de la copropriété :
J'habite dans une résidence constituée de 4 copro. horizontales - blocs de pavillons mitoyens - et une verticale - un immeuble.
Ces 5 syndicats de copropriétaires sont sur un terrain de 4 ha, dont 2 de bois. Ce terrain est entièrement clos avec plusieurs entrées et des voiries.
Les parties communes des 5 SDC sont gérées par une Union; elle pourrait l'être aussi par une ASL - le bois et son entretien, les voiries, l'éclairage, la TV, la fermeture, les poubelles, les servitudes, ....
Les RDC de ces copros horizontales sont similaires à ceux d'une copro. verticale - les murs, les toitures, les haies,les jardins à jouissance privative, .... sont des parties communes du SDC. Comme dans une copro. verticale nous ne possédons que les volumes.
Nous avons un syndic et un CS dans chaque syndicats, la loi de 1965 s'appliquant aussi dans notre cas . Un directeur de l'Union gère l'Union des 5 SDC.
La copropriété horizontale, cela existe 
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Piovem
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Posté - 03 nov. 2014 : 17:18:44
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Je vous parle de ce que je vis: chez nous, le promoteur avait fait initialement un lotissement, mais cela demandait trop de terrain, alors il a laissé 17 villas sous ce régime, puis il a continué avec une copro horizontale, en spécifiant "durant le temps de la finition des travaux" et il a fait une ASL à côté, en laissant tout en l'état... sans trop savoir qui gère quoi.
L'union des notaires conseille depuis fort longtemps de ne plus accepter ce régime de la part des promoteurs et voient comme très compliqué le régime de la copropriété horizontale, à éviter.
Que des régimes spéciaux se soient adaptés et vivent en harmonie, cela ne fait aucun doute, mais le régime de copropriété s'entend seulement pour les constructions à la verticale.
Si des gens pouvant profiter d'un régime plus simple, préfèrent rester dans le foutoir de copropriété et sa loi étriquée, libre à eux. Surtout, pourquoi faire simple... |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2014 : 17:48:32
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Piovem
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Posté - 03 nov. 2014 : 18:11:30
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2014 : 18:21:11
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Cette loi là ?
citation: Article 1
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
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Piovem
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Posté - 03 nov. 2014 : 19:34:54
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citation: Initialement posté par andre78fr
Cette loi là ? Où est horizontale? |
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Posté - 03 nov. 2014 : 19:46:42
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piovem : Et par quel texte de loi?
Que l'on ait forcé des gens à accepter ce régime .....
Mais l'article 1 de la loi de 1965 de la copropriété !!
Piovem : Un immeuble n'est pas seulement un batiment construit en hauteur avec des étages
Voici la définition juridique d'un immeuble : Un immeuble désigne juridiquement un bien non susceptible d'être déplacé. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison, mais aussi d'un terrain ou d'une propriété agricole. Juridiquement, un bien qui n'est pas un immeuble est un meuble, selon la distinction posée par l'article 516 du Code civil
Vous parlez de forcer les gens ?? mais vous n'avez rien compris à la copropriété ! les personnes qui achètent un lot de copropriété signe aussi en même temps que leur acte de vente le contrat qui les lie aux autres copropriétaires et aux charges de fonctionnement du SDC !! cela s'appelle le Réglement de Copropriété, et qui s'impose à tous les copropriétaires.
Vous n'imaginez que le lotissement avec des pavillons séparés !! mais il existe, même si vous l'ignorez, des petits blocs de pavillons de 2 étages mitoyens ! ce qui signifie que les murs et les toits sont communs à ces pavillons.
piovem : en résumeé , imaginez un immeuble couché avec autant de portes que de lots de copropriétés ! C'est POSSIBLE et cela EXISTE, on parle bien alors de copropriété horizontale.
piovem:"Tout cela vient du fait que le législateur ne tient pas compte de la réalité, ils font rentrer la réalité dans la loi, et comme il y en a déjà une, pourquoi faire une autre? "
La faute au législateur !! mais encore faut il savoir que la copro. horizontale est une réalité, que connait le législateur. Et il faut prendre le mot immeuble dans son sens juridique.
Demandez donc à votre syndic de copropriété
PS : mais j'avoue que la majorité des voisins pensant qu'ils ont acheté un pavillon et un jardin ,et les murs, le toit, et le jardin leur appartient, et ce n'est pas le cas, évidemment ! Un petit peu de curiosité pour lire le RDC suffirait simplement à corriger cela cette lacune.
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Édité par - philippe388 le 03 nov. 2014 19:50:47 |
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andre78fr
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Posté - 03 nov. 2014 : 19:49:12
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uncopro
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Posté - 04 nov. 2014 : 19:51:11
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D'après le RDC:
Par l'application des principes de la loi du 28.06.1938 ... l'immeuble en copropriété ... est divisé en X lots (qui peuvent être des bâtiments ou des parcelles de terrains).
Sont ensuite définies:
- les parties communes générales, particulières et privatives,
- les tantièmes par lot des parties communes générales et particulières,
... et la clause sur la modification des valeurs relatives des droits à propriété c'est à dire, sauf erreur, des tantièmes de parties communes générales.
Le propriétaire d'un terrain a obtenu le permis d'y construire quelques maisons.
Cette construction va augmenter la valeur de son lot.
Un nouvel EDD nous est donc soumis.
Ce nouvel EDD doit il être approuvé à la même majorité que celle qui lui accordera le droit de faire ses travaux ou à l'unanimité compte tenu de la clause?
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uncopro
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Posté - 05 nov. 2014 : 11:29:57
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D'après le texte proposé par Andre78fr, il semble que la copropriété présente les caractéristiques d'une copropriété horizontale bien qu'un des lots soit un un bâtiment d'habitation de plusieurs étages.
Le sol appartient à la copropriété.
Serait ce une copropriété zig-zag? |
Édité par - uncopro le 05 nov. 2014 11:38:14 |
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Posté - 05 nov. 2014 : 11:35:52
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uncopro :" Serait ce une copropriété zig-zag? "
Que dit exactement votre EDD ?
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andre78fr
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Posté - 05 nov. 2014 : 11:48:19
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On trouve des ensembles immobiliers de toutes les formes et de toute les couleurs, le terme "horizontal" n'est pas à prendre au sens strict, il sert juste à distinguer les lotissements sous le statut de la copropriétés avec des parties communes et une indivision du ou des terrains par rapport à des lotissements, beaucoup plus nombreux, gérés par une ASL - association syndicale libre - qui est propriétaire.
On trouve également des ASL plus complexes qui peuvent être composées de copropriétés... ou des ASA, des AFUL...
ET on trouve encore d'autres régimes comme la division en volumes (http://www.jpm-copro.com/Etude%201-5-2.htm)...
La loi du 28 juin 1938 est obsolète !!! Il faut mettre à jour votre règlement (mise en conformité à la majorité 24) même si ce n'est pas obligatoire... |
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uncopro
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Posté - 05 nov. 2014 : 12:23:49
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Je pense que j'ai modifié ma réponse précédente pour préciser la propriété du sol au moment ou vous rédigiez la votre. Désolé.
Le règlement de copropriété ne dit pas grand chose sur ce point.
Il dit:
Un immeuble sis à .....
ayant appartenu à ...
Par application des principes de la loi du 28 juin 1938 sur les statuts de la copropriété des immeubles divisés par appartements, l'immeuble faisant l'objet des présentes sera divisé en X lots, savoir:
suit l'énumération descriptive des X lots (appartements, terrains, hangars, ...)
puis un paragraphe:
"division de l'immeuble en parties communes et en parties devant constituer une propriété divise" subdivisé en:
- "parties constituant une propriété exclusive",
- "parties communes entre tous les copropriétaires"
- "parties communes entre tous les copropriétaires de chaque bâtiment"
suit la quantification des tantièmes:
- "parties communes générales",
- "parties communes particulières",
qui se termine par:
Par le fait même de l'acquisition d'un des lots de l'immeuble, l'acquéreur deviendra propriétaire des parties communes dans la proportion ci dessus indiquée,
Les propriétaires sont tenus de conserver l'indivision des parties communes,
Dans le cas de division d'une part de propriété, la ventilation de la copropriété y afférente sera faite au prorata des surfaces divisées,
il est formellement stipulé que quelles que soient les transformations et améliorations qui seraient faites dans une portion quelconque de l'immeuble, les valeurs respectives des droits à propriété telles qu'elles ont été indiquées ci dessus ne pourront être modifiées ... (qu'à l'unanimité)
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2014 : 12:36:57
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"..... la loi du 28 juin 1938 sur les statuts de la copropriété......" a été abrogée et remplacée par la loi du 10. 07. 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Seules les dispositions de cette loi vous sont applicables, la mise en conformité de votre RDC aurait du être entreprise il y a lontemps. |
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andre78fr
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Posté - 05 nov. 2014 : 12:45:48
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La question étant de savoir si cette clause du règlement de copropriété est toujours légale au regard des textes en vigueurs...
En plus le mot "immeuble" laisse à penser qu'elle n'est pas du tout adaptée à votre ensemble immobiliers avec des terrains ! |
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Interprétation d'une clause du RCP 
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. 
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! 
