| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
niko94100
Nouveau Membre
France
5 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 30 sept. 2014 : 12:03:50
|
Bonjour à tous :)
déjà bravo pour ce forum pas mal d'aide c'est cool ;)
Voilà je vous expose ma situation car en fonction de ce que je lis et de ce qu'on me raconte je ne sais plus ou j'en suis:
Je vais louer en meublé non pro mon studio EN REGIME REEL: 700 euros par mois (dont 100 euros de charge)
ce qui fait 8400 euros brut par an loyers + charges
- Je vais payer la CFE (c'est une certitude ...)
Mais c'est là que ca se gâte....
De ces 8400 euros j'aimerais bien savoir ce que je peux déduire je veux juste savoir si je me trompe ou pas ....
1) La taxe foncière de 610 euros
2) Les intêrets d'emprunts 2500 euros en 2015
3) l'amortissement du bien sur 30 ans (130000/30)
4) La CFE de 786 euros
5) Les charges de copropriété
Mais la j'ai un problème:
Comme mon locataire me paye 1200 euros de charges locatives par et que moi j'en paye au total 1600 je pourrais déduire des 8400 euros 1600 euros ? ou seulement la différence ?
Donc si je fais mes soustractions je vais être en déficit .... et donc je ne paierais ni d'impôts ni de cotisations sociales....
Vous en pensez quoi de ma réflexion ?
Merci de votre aide ....
|
|
|
|
|
|
|
|
|
H90063
Contributeur actif
France
129 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 30 sept. 2014 : 12:31:32
|
Bonjour
je laisse les "pros" du forum faire une réponsé précise comme ils savent si bien le faire (et je les en remercie à mon tour).
Ce qui est sur déja, c'est qu'il faut passer encore un peu de temps à lire le forum, notamment le sujet épinglé en tête de liste qui est une mine d'informations. Pour se rendre compte par exemple qu'on n'amortit pas un prix d'achat (ou valeure estimée) sur 30 ans. Il faut décomposer le bien en différents composants qu'on va amortir sur des durées différentes.
De plus, ne pas parler de déficit. Pas possible de faire un déficit en LMNP, au mieux réusltat = 0 (mais ce qui permet effectivement de ne pas payer d'impôt ni de CSG/RDS)
Pour répondre à la question : ce que paye le locataire = les recettes. On se fout de savoir la part du loyer et celle des charges. Les charges payées à la régie sont...des charges. A déduire pour leur valeur totale (après, il ne faut pas oublier la part des charges qui est à immobiliser !!!) |
Édité par - H90063 le 30 sept. 2014 12:38:07 |
|
|
|
 2
Posté - 30 sept. 2014 : 13:24:18
|
Je plussoie H90063: Les recettes comprennent les loyers bruts et les charges forfaitaires ou en provision, peu importe. Comptablement je sépare les loyer en 7096 et les charges forfaitaires en 707? mais fiscalement tout tombe en recette dans la même case de la 2033B
H90063 vous renvoie aussi a juste titre sur le fil collant de fluo et BailleurX, tout y est écrit.
1) La taxe foncière de 610 euros <== Uniquement si le bie est porté l'actif (son montant apparait dans la 2033, chapitre I
2) Les intêrets d'emprunts 2500 euros en 2015 <== Bien entendu, et aussi les assurances ADI. Et aussi les frais liés a la prise du pret, sauf si, SUR OPTION, vous avez choisi de les agglomérer avec le cout de revient de votre achat (= on joute les divers frais, ceux-la, les frias de notaies et autres au prixd d'achat et on amorti)
3) l'amortissement du bien sur 30 ans (130000/30) <== Oui, mais en décomposant en composant, et non, pas sur 100% car il y a le terrai amortissable qui représente environ 15% du montant de votre achat.
Vous avez oublié d'amortir les meubles (a conditoin de les porter a l'actif bien sur)
4) La CFE de 786 euros <== Oui
5) Les charges de copropriété <== Oui, entièrement. Et aussi vos acat de timbres, d'enveloppes, de papier, de cartouche d'encre, voire partiellement d'imprimante si vous l’utilisez autrement a titre personnel. |
|
|
|
niko94100
Nouveau Membre
France
5 message(s)
Statut:
|
|
3
 Posté - 30 sept. 2014 : 13:54:56
|
Merci 1000 fois à vous deux pour ces réponses.
Car je lis beaucoup de choses ..... et des choses contradictoires dans la majorité des cas.
J'ai acheté dans un studio ancien donc même dans ce cas là il y a 15% du terrain à déduire ?
Je vais continuer à lire le forum car c'est vraiment une mine d'or, ce qui est plus compliqué c'est d'arriver à se mettre dans mon cas précis ....
je vais essayer de trouver des exemples précis car rien ne vaut l'exemple
merci à vous ;) |
|
|
|
|
|
4
Posté - 30 sept. 2014 : 14:07:20
|
|
J'ai acheté dans un studio ancien donc même dans ce cas là il y a 15% du terrain à déduire ? <= C'est 13 ou 15 mais pas zéro |
|
|
|
tibz
Nouveau Membre
29 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 07 oct. 2014 : 13:43:15
|
Bonjour à tous,
je reviens sur votre message Ribouldingue du 30 septembre plus haut : "5) Les charges de copropriété <== Oui, entièrement. Et aussi vos acat de timbres, d'enveloppes, de papier, de cartouche d'encre, voire partiellement d'imprimante si vous l’utilisez autrement a titre personnel."
déduit-on vraiment toutes les charges de copropriété ? par exemple je facture à mon locataire 75% des charges de copro (j'ai le calcul précis mais ici c'est un exemple). le restant des 25% qui restent à ma charge je peux les déduire de mes revenus ? si oui, dans l'imprimé 2033, où vont-ils ? dans la ligne 242 autres charges externes ?
jusque là , j'avais compris que ces 25% restaient à la charge du proprio et n'étaient pas déductibles. d'où le terme charges récupérables et non récupérables.
je vous remercie de m'éclairer et vous souhaite une bien belle journée :-) |
|
|
|
6
Posté - 07 oct. 2014 : 16:13:09
|
Je parles des charges de copropriétés, les charges récupérables sont évidemment déductibles.
N'oubliez pas que vous déclarez vos recettes, et pas juste les loyers.
citation: d'où le terme charges récupérables et non récupérables. récupérables sur le locataires; Ici on parle de charge déductible de votre chiffre d'affaire ou de vos recettes en l'occurence |
|
|
|
tibz
Nouveau Membre
29 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 07 oct. 2014 : 22:04:10
|
arf, je suis désolé, mais je ne vous suis pas. surement une mauvaise entente sur les termes.
en gros, exemple : le loyer est de 625 + 75 euros de charges. mais ces 75 euros de charges sont les charges récupérables. en vrai j'en ai pour 100 euros.
donc pour moi, les 25 euros de charges non récupérables sont à ma charge et je ne les déduis pas de mon CA/recettes.
|
|
|
|
8
Posté - 08 oct. 2014 : 07:17:12
|
En location nue, votre déclaratoin de revenus est la suivante:
Loyer 12*625 = 7 500
Déductions:
20 forfait courrier et déplacements
300 euros charges de corporpiétés non locatives (et non pas non récupérables)
2 500 euros intérets emprunt
616 euros taxe focniere
84 euros réparation
revenu imposable = 3 980 euros NOTE: Il manque l'assurance PNO obligatoire
En meublé
Recettes = 8 400 euros (peu importe la répartition)
100 dépenses réelles et sur factures ou justificatifs courrier et déplacements......
1 200 euros charges de corpropriétaires et dépenses liées au logement (eau, ...) que vous payez au syndicat
2 500 euros intérets emprunt
616 euros taxe fonciere
84 euros réparation
1000 amortissement
786 Cfe
Revenu taxable 1 714 euros Il manque aussi la PNO |
|
|
|
9
Posté - 08 oct. 2014 : 07:19:30
|
Différence entre charge locative et charge déductible:
EN foncier nu, une charge locative n'est pas forcément déductible .
Par exemple, le locataire n'a pas payé la teom que vous lui avez demandé la prmeière anée de la location, vous n'avez aucun droit à la déduire de vos revenus fonciers.
Le code des impots ne vous autorise a déduire cette charge que l'année ou le locataire quitte le logement, en démontrant (courrier RAR, autre) que vous avez totu fait pour demander le remboursement de cette charge.
|
|
|
|
10
Posté - 08 oct. 2014 : 07:24:02
|
|
citation: donc pour moi, les 25 euros de charges non récupérables sont à ma charge et je ne les déduis pas de mon CA/recettes. EN BIC ces charges sont déductibles pourvu que votre logement soit porté au bilan (condition également nécessaire pour pouvoir en constater les amortissements) |
|
|
|
tibz
Nouveau Membre
29 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 08 oct. 2014 : 09:56:41
|
OK très bien, donc je comprends qu'il faut déduire toutes mes charges de syndic :-)
merci beaucoup Ribouldingue ! je vais avoir du coup un résultat encore plus négatif ! |
|
|
|
12
Posté - 08 oct. 2014 : 10:14:20
|
Oui certes, mais en LMnP plus vous négativez, plus vous réintégrez. Attention donc à réintégrer correctement l’excédent de dotations aux amortissements non déductibles immédiatement.
En réalité vous déduisez tout mais vous déclarez toutes vos recettes, et pas seulement vos loyers, donc ce devrait être identique. |
|
|
|
tibz
Nouveau Membre
29 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 08 oct. 2014 : 22:17:33
|
oui j'ai bien compris la règle des réintégrations d'amortissements car le résultat ne peut être négatif.
mais dans mon business plan je n'avais pas pensé que je pouvais déduire toutes mes charges de syndic alors que j'avais prévu de tout déclarer niveau recettes ! donc c'est du "futur bonus" :-)
merci et bonne soirée ! |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Casse tête LMNP en régime réel et charges 
