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PROSPER83
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 Posté - 26 sept. 2014 : 18:09:03
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Bonjour
Bien que le sujet sur la preuve de l'ouverture d'un compte séparé ait été plusieurs fois abordé sur le forum, je souhaiterai toutefois les "sachants" en la matière m'éclairent afin de m'éviter de partir dans une procédure qui pourrait être vouée à l'échec.
Exposé :
Depuis plusieurs années nous étions gérés avec un compte individualisé (avec dispense) dont l'intitulé sur les appels de fonds pour les réglements était :
Par chèque : Copropriété Tartempion -
Par virement : IBAN de la copropriété n° FR76 1575 000 (ce n'est bien sûr pas le vrai numéro de 23 chiffres). Banque C.A. (pour Crédit Agricole) Tar01.(Initiales de la copro).
L'AG du 11 avril 2014 a décidé de passer en compte séparé.
Etant créditeur, je n'ai rien eu a payer sur l'appel de fonds de juillet et j'ai seulement reçu le décompte sans avoir le volet à joindre au règlement qui comporte les éléments ci-dessus.
Je viens de recevoir l'appel de fonds d'octobre et j'ai donc constaté que le volet à joindre au règlement comportait les éléments suivants :
Par chèque : Copro. Tartempion.
Par virement : sur le compte CA Triffouilly les Oies . BIC : AGRIFRPP891 - IBAN n° FR76 1575 000 (soit exactement le même numéro qu'avant).
Ignorant tout sur les méthodes de gestion des comptes par les banques, ma question est donc la suivante :
Est-il possible qu'une banque conserve un même numéro de compte individualisé appartenant au syndic en l'attribuant à un compte séparé sensé appartenir maintenant au SDC Tartempion ?
Or, il s'avère que lors de l'AG, à la suite de l'adoption du compte séparé, j'avais demandé au Pdt de séance (qui est également celui du CS) de mentionner dans le PV qu'il faudrait dorénavant établir les chèques à l'ordre du SDC Tartempion et plus de la Copropriété Tartempion.
Ce à quoi le syndic avait rétorqué que ce ne serait pas nécessaire car la banque accepterait de valider les chèque avec l'ancien intitulé.
Car dans le cas contraire, cela signifierait donc que le syndic n'a pas ouvert le compte séparé exigé par l'AG et qu'il nous a bien intentionnellement trompé lors de l'AG.
Avec tous mes remerciements anticipés.
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Posté - 26 sept. 2014 : 18:36:25
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prosper83 : même numéro de compte = même titulaire, et si ce compte était un compte individualisé dans le compte du syndic, c'est toujours un compte individualisé.
Le titulaire étant le syndicat Tartempion, et le compte séparé du compte du syndic, le numéro ne peut pas être le même.
Demander au syndic la convention d'ouverture du compte séparé au nom du syndicat dont la date devrait être dans les 3 mois après le vote de l'AG ( article L.18)
Si cette preuve n’est pas rapportée, il y a alors lieu de constater qu’aucun compte séparé n’a été ouvert et que le mandat du syndic est nul (voir, par exemple, Cour d’appel de PARIS, 23ème Chambre, Section B, 19 février 2009, RG : 08/05938).
Prosper83 :" L'AG du 11 avril 2014 a décidé de passer en compte séparé."
L'AG ne décide pas de passer en compte séparé, car le compte séparé est une OBLIGATION, mais de rejetter la résolution qui propose la dérogation.
Que dit cette résolution ? 
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PROSPER83
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Posté - 27 sept. 2014 : 14:21:52
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Merci PHILIPPE388 pour avoir été le seul à consentir m'apporter une réponse.
Quant à votre remarque : L'AG ne décide pas de passer en compte séparé, car le compte séparé est une OBLIGATION, mais de rejetter la résolution qui propose la dérogation.
Après plusieurs années de gestion en compte individualisé, l'AG du 11 avril a effectivement décidé de refuser une nouvelle dispense au syndic pour passer au compte séparé.
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andre78fr
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 Posté - 27 sept. 2014 : 14:38:41
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Attention, il est sans doute possible de modifier le titulaire d'un compte en conservant son numéro (ancien RIB / IBAN désormais...).
Si l'AG refuse la dispense et que le syndic ne fait pas le nécessaire dans les trois mois (c'est à dire ne pas ouvrir un vrai compte séparé) il risque en effet gros selon l'article 18 : "La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation."
C'est quand même dingue que ce soit toujours aussi compliqué de savoir si oui ou non le compte est au nom du syndicat ou du syndic ! Il faudrait vraiment glisser dans un des nombreux décrets attendus une obligation pour les banques de fournir une simple attestation (gratuite !) sur le titulaire et sa nature, par exemple sur demande du président du conseil syndical...
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Posté - 27 sept. 2014 : 19:17:42
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andre78fr : Attention, il est sans doute possible de modifier le titulaire d'un compte en conservant son numéro
Donnez nous un texte la dessus !
Il s'agit d'ouvrir un nouveau compte dont le titulaire est le syndicat.
Comment une banque pourrait elle reprendre le numéro d'un sous-compte dans un compte dont le titulaire est un syndic pour ouvrir un nouveau compte??
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Louis92
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Posté - 27 sept. 2014 : 19:45:14
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philippe388 citation: Comment une banque pourrait elle reprendre le numéro d'un sous-compte dans un compte dont le titulaire est un syndic pour ouvrir un nouveau compte?? Comme philippe388, je ne comprends pas comment cela pourrait être matériellement possible. Aucun UInaute ne travaille dans une banque ?
Cdlt. Louis92. |
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andre78fr
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Posté - 27 sept. 2014 : 20:13:07
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En effet, il est possible que je confonde ; dans mon expérience de trésorier d'association les signataires du compte changeaient régulièrement mais le titulaire lui restait bien l'association... en même temps, un (tout) petit doute demeure ; un compte-joint avec divorce et nouveau mariage ? un changement de nom après mariage ? une entreprise renommée ou rachetée ?... en même temps ça serait plus un changement d'intitulé si la personne, physique ou morale, demeure...
Donc c'est plus sûr d'ouvrir un nouveau compte ! D'autant plus que ça sera bientôt sur le choix de la banque que les dispenses seront demandées ;-)
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alan2
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Posté - 28 sept. 2014 : 15:33:05
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PROSPER83
Vous nous dites que les règlements chèques sont faits au nom de la copro Tartempion et les virements avec le numéro iban et bic identique
Cela me semble nomal
Ces numéros n'ont rien à voir avec l'aspect juridique du compte à savoir son identité.
Il faut effectivement vérifier la convention d'ouverture de compte, un chèque, et le RIB
Ces 3 éléments doivent correspondre
la copro est assurée elle doit avoir une protection juridique, moi je demanderais à l'avocat de l'assurance de demander à la banque de confirmer, suite
à la décision de l'ag,que le compte de la copro ne comporte aucune solidarité avec la compte du syndic;
le code IBAN
Pour limiter et réglementer les transactions bancaires, on utilise les codes IBAN et BIC. Ceux ci permettent aux transferts bancaires, de ne pas être surtaxées, dans la limite ou ceux ci s'effectuent en France, ou entre pays de la communauté européenne, et que ces deux codes sont transmis lors de l'opération bancaire.
En France l'Iban se compose de deux lettres et de 25 chiffres :
Les deux premières lettres : elles correspondent au code du pays par exemple FR pour la France ou CH pour la Suisse.
Les deux chiffres suivant : ils correspondent à la clé, calculée d'après un code international.
Les cinq chiffres suivant : ils correspondent au code banque et permettent de savoir quel établissement détient le compte.
Les cinq chiffres suivant : ils correspondent au code du siège bancaire dont votre banque dépend.
Les onze chiffres suivants : ils représentent votre numéro de compte.
Les deux derniers chiffres sont la clé de l'établissement.
Le code BIC
Le code BIC, ou Swift code, est l'identifiant international de votre banque, et permet de l'identifier lors de transferts internationaux.
Il se compose de chiffres et de lettres, et chaque banque possède son propre code :
- AGRIFRPP882 : pour le crédit agricole, suivi de votre code IBAN permet des transactions internationales. |
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Posté - 28 sept. 2014 : 15:56:48
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andre78fr : nous sommes en copropriété !! pas dans une assoc., ou vous parlez de changement de signataires et non du titulaire du compte, l'association !
Le compte d'une assoc est toujours au nom de l'association.
Un syndic est un mandataire social, il a forcément la signature , que le compte soit séparé ou individualisé.  |
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PROSPER83
Contributeur senior
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Posté - 28 sept. 2014 : 17:10:31
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Alan2 - Vous nous dites que les règlements chèques sont faits au nom de la copro Tartempion et les virements avec le numéro iban et bic identique
Cela me semble nomal
Ces numéros n'ont rien à voir avec l'aspect juridique du compte à savoir son identité.
Il faut effectivement vérifier la convention d'ouverture de compte, un chèque, et le RIB
Ces 3 éléments doivent correspondre
la copro est assurée elle doit avoir une protection juridique, moi je demanderais à l'avocat de l'assurance de demander à la banque de confirmer, suite à la décision de l'ag,que le compte de la copro ne comporte aucune solidarité avec la compte du syndic;
N'étant pas membre du CS, il ne m'est pas possible de solliciter l'avocat de l'assurance de la copro. Quant à demander au Pdt du CS de le faire, c'est inutile car il est totalement inféodé au syndic.
Je vais bien évidemment adresser une LRAR au syndic afin d'obtenir une copie de la convention de compte et d'un RIB en espérant qu'il accepte de me les fournir.
Les onze chiffres suivants : ils représentent votre numéro de compte.
Comme beaucoup de profane en matière bancaire, il me semblait que, comme pour la sécu, un numéro de compte était strictement individuel et qu'il ne pouvait donc être attribué à deux personnes différentes.
Or, selon vos explications :
Le compte individualisé du syndic ouvert au CA sous le nom de Copropriété Tartempion n° 43612897760
et
Le compte séparé du SDC ouvert au CA sous le nom Copro. Tartempion n° 43612897760
pourraient cependant bien être deux comptes totalement différents ?
Après vérification de mes RIB sur un compte Banque Postale et sur un compte BNP, j'ai pu constater que ces deux RIB reprenaient bien dans leurs n° IBAN respectifs les onze chiffres des numéros de comptes ?
Cela prouverait donc qu'il y a bien une corrélation entre le n° IBAN et le RIB, sauf pour le Crédit Agricole ?
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alan2
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Posté - 28 sept. 2014 : 17:44:27
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PROSPER83
Pouvez vous me dire votre explication concernant"le compte individualisé au nom du syndic"
pour moi il y a un compte ouvert au nom de la copro qui est fusionné avec le compte du syndic
cette fusion permet au syndic avec l'ensemble des autres comptes de copro de pouvoir être rémunéré sur un solde moyen crediteur
le fait de ne plus rattacher un compte à un autre est seulement du fait de la banque grâce à une simple manipulation informatique
un compte non fusionné retrouve une identité propre au niveau juridique c'est à dire par exemple qu'en cas de faillite du syndic il ne peut plus être bloqué.
Et dans ce cas le syndic n'a plus à nous rabattre les oreilles avec ses frais de garantie car le compte séparé n'à plus de lien avec lui |
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JPM
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Posté - 28 sept. 2014 : 18:26:22
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Il faut demander un RIB
S'il fait apparaître SdCop. 22 rue des fleurs sans autre mention en première ligne, et un n° de compte, le syndicat peut se prévaloir de l'existence d'un compte séparé à l'encontre de la banque.
Dans ce cas pour un virement le numéro de compte destinataire doit être le même que celui figurant sur le RIB.
La solution peut être différente s'il s'agit d'un prélèvement
Il me semble qu'il y a des difficultés techniques dans ce dernier cas. S'il y a des visiteurs informés sur cette question, merci pour les informations.
Je vais néanmoins aux nouvelles.
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Posté - 28 sept. 2014 : 18:37:52
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Posté - 28 sept. 2014 : 19:31:55
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prosper83 : "Cela prouverait donc qu'il y a bien une corrélation entre le n° IBAN et le RIB, sauf pour le Crédit Agricole ?"
??? drole de question. N'avez vous pas remarqué qu'il existe une TRES grande corrélation entre les numéros et codes du RIB et votre IBAN.
petite explication : Que contient le RIB ?
Le RIB contient les informations qui permettent d'identifier votre compte :
le nom de la banque, de l'agence et de la ville teneur du compte,
le code banque (5 chiffres),
le code guichet (5 chiffres),
le numéro du compte (11 chiffres ou lettres),
la clé RIB (2 chiffres),
le nom et l'adresse du titulaire du compte,
l'IBAN ,(International Bank Account Number), représenté par une série de chiffres et de lettres (27 caractères pour la France),
le BIC , (Bank Identifier Code), représenté par une série de lettres.
L'IBAN reprend simplement les différents codes : banque, guichet, numéro de compte, et la clé RIB .
Vous trouverez sur le net le calculateur IBAN/BIC.
L’IBAN (International Banking Account Number) est l’identifiant de compte bancaire répondant à la norme internationale ISO. En France, il est composé de 27 caractères, commençant par FR suivi de 2 caractères puis des 23 chiffres de l’ancien RIB (code de l’établissement bancaire, code du guichet, n° de compte et la clé RIB).
Cette corrélation est donc la même pour toutes les banques !
Un IBAN = UN compte bancaire = un Titulaire.
MĂŞme IBAN = MĂŞme compte.
Pas de possibilité que le compte ouvert au nom du SDC est le même IBAN qu'un sous-compte individualisé dans le compte du syndic.
propser83 : les copropriétaires ont le droit de savoir si le compte séparé a bien été ouvert.
Demander au syndic la convention d'ouverture du compte séparé au nom du syndicat dont la date devrait être dans les 3 mois après le vote de l'AG ( article L.18)
Si cette preuve n’est pas rapportée, il y a alors lieu de constater qu’aucun compte séparé n’a été ouvert et que le mandat du syndic est nul (voir, par exemple, Cour d’appel de PARIS, 23ème Chambre, Section B, 19 février 2009, RG : 08/05938).
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Posté - 28 sept. 2014 : 20:23:54
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Prosper83 : en cherchant sur le net, j'ai trouvé le même cas que vous en ce qui concerne le " bidoullage" de nom de titulaires avec le même compte et le même numéro :
Livre blanc, page 10, de l'ARC sur les faux comptes séparés :
VIII. Modèle de modification (suite à protestation du conseil syndical) du titulaire du compte avec pourtant maintien du même numéro du compte :
Banque Populaire Provence-Corse / COFIMMO
Bien que la Banque populaire ait confirmé que le compte était bien séparé, elle renvoie une nouvelle convention de compte dans laquelle le titre est devenu « convention de compte de copropriété gestion séparée » au lieu de « convention de compte professionnel ».
Avec cela, elle renvoie également une nouvelle attestation bancaire dans laquelle l’ensemble du document est rédigé informatiquement y compris le libellé du compte à l’exception – curieusement – du numéro de compte bancaire qui est lui manuscrit.
Pourquoi changer le titre de la convention de compte alors que la banque prétendait que le compte était séparé ? Pourquoi laisser sur l’attestation uniquement la possibilité d’inscrire manuscritement le numéro de compte, alors que l’ensemble des informations sont rédigées informatiquement ?
Malgré nos efforts, impossible de le savoir.
Mais ce qui est le plus surprenant et surtout très inquiétant est que ce même compte bancaire qui porte comme numéro d’immatriculation 16021291163, qui était originellement au nom exclusif du syndic
COFIMMO, se retrouve soudainement au nom exclusif du syndicat des copropriétaires.
La banque peut donc modifier comme bon lui semble le titulaire du compte tout en maintenant le même numéro de compte.
Cela pose alors une question fondamentale sur le sérieux d’une convention de compte sachant, comme le démontre l’exemple suivant, que la banque peut de manière unilatérale modifier le titulaire de compte. On pourrait alors supposer qu’elle présente dans un premier temps une convention dans laquelle est indiqué uniquement comme titulaire le syndicat des copropriétaires, rassurant ainsi le conseil syndical et ensuite le modifier en indiquant le nom exclusif du syndic. Livre Blanc
En mars 2015, compte séparé pour toutes les copros au dessus de 15 lots !! ce qui représente 30% des copros; par conséquent la galère et les magouilles pour les 70% des copros de moins de 15 lots. 
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Piovem
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Posté - 28 sept. 2014 : 22:54:05
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Je vais vous donner la solution très élaborée de notre syndic, mais pour éviter les commentaires catastrophistes de Philippe338 sur le malheur qui m'arrive, je dois dire de suite que ce n'est pas MA copro, mais une autre gérée par le même ..... syndic.
Convocation de l'AG de la copro Jardins Mystère bâtiment K avec 35 questions à l'OJ. La question en bonne place du premier tiers dit:
citation: Maintien du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat (copie du RIB ci-jointe) Art. 25 Et le RIB en question de la Banque Monti Pasquale dit:citation: SDC Jardins Mystère
Chez Cabinet Syndic KK
66, Av. des Krocs
06456 La Canette Ce n'est pas une bizarrerie, ni un oubli. Tous les comptes de cet estourbi sont ainsi faits.
Avec ce montage il a mis de côté la moitié d'un remboursement de sinistres d'un montant de 180.000 €. La personne qui se bat pour obtenir des traces de l'argent envolé a été obligé de porter plainte pour menaces et autres insultes devant témoins... 
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Édité par - Piovem le 29 sept. 2014 08:02:21 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 sept. 2014 : 23:30:07
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Le RIB présenté est bien celui d'un compte séparé.
La mention chez indique clairement la domiciliation du mandataire légal non titulaire
Si la banque invoque une clause quelconque (de fusion notamment) le syndicat peut faire écarter d'emblée sa prétention.
Que le syndic encaisse un chèque important sur un autre compte c'est précisément le risque qui subsiste en cas de disparition de la garantie financière, justifiée par le fait qu'avec un compte séparé le syndic ne détient plus les fonds.
A noter d'ailleurs qu'en cas de détournement d'un chèque, dans le système actuel de garantie financière, on ne sait pas très bien si la garantie jouerait ???????
On peut prétendre que la remise du chèque au syndic suffit à engager le garant mais ?????
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JB22
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Posté - 28 sept. 2014 : 23:43:21
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"Que le syndic encaisse un chèque important sur un autre compte c'est précisément le risque qui subsiste en cas de disparition de la garantie financière, justifiée par le fait qu'avec un compte séparé le syndic ne détient plus les fonds."
Le syndic doit avoir deux garanties:
1-La garantie des fonds qu'il détient. (Dite "garantie financière").
2-La garantie en responsabilité civile professionnelle pour les fautes qu'il peut commettre.
En cas de détournement de fonds c' est la garantie N°2 qui entre en jeu, il ne détient pas les fonds mais il les manipulent.
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Piovem
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18
Posté - 29 sept. 2014 : 08:12:39
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citation: Initialement posté par JPM
Le RIB présenté est bien celui d'un compte séparé.
La mention chez indique clairement la domiciliation du mandataire légal non titulaire.
Si la banque invoque une clause quelconque (de fusion notamment) le syndicat peut faire écarter d'emblée sa prétention. C'est là la 2e partie de ma question, que je crois tout le monde se pose: Comment obtenir les clauses du contrat, qui en général sont cachées par le syndic? |
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JPM
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Posté - 29 sept. 2014 : 08:56:05
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C'est quasiment impossible, sauf à obtenir de la banque une lettre précisant que la convention ne comporte aucune clause.
Pour le reste on se satisfait de la présomption fondée sur la mention de titularité.
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 29 sept. 2014 : 09:08:04
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citation: Initialement posté par JPM
C'est quasiment impossible, .... A quoi sert tout ce cirque, alors?
Plus grave encore: Une nouvelle loi rendant obligatoire le compte séparé, ne sera jamais garantie d'être appliquée si l'obligation de produire un tel document n'est pas clairement énoncée. A ce que je vois, ça ne prend pas le chemin.
citation: Pour le reste on se satisfait de la présomption fondée sur la mention de titularité.
C'est vite dit qu'on est "satisfaits". Peut-être JPM, mais permettez, Monsieur le syndic, de vous dire que c'est notre compte, nos fonds et nos intérêts. Ou alors vous suggérez que c'est bien la loi du syndic qui encore une fois va s'imposer? Supprimons les lois pléthoriques qui ne sont pas du syndic et qui ne font que nous compliquer la tâche. Une fois reconnu le syndic comme "officier" il n'y aura plus de problème. |
Édité par - Piovem le 29 sept. 2014 18:06:44 |
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