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Piovem
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France
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 Posté - 28 août 2014 : 14:43:52
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Comme tous les ans, le syndic va proposer un nouveau contrat. Toujours en hausse et toujours avec des "nouveautés".
Cette fois la hausse est salée +8,21% pour faire un montant de 8650 € , histoire de nous montrer la grande qualité croissante de ses "services". Mais peut-être que cela résulte simplement de l'intégration de ce qu'il appelait "Forfait Administratif" dans le prix du contrat. Ce forfait était resté un mystère par son contenu, car il nous faisait payer les photocopies une par une en quantité dépassant largement la réalité, en 2013 cela représentait 130 copies par lot, mais je n'ai jamais reçu plus de 40. Le nouveau "Forfait Tirages documents" est à 1280 € ce qui nous donne une marge de 102 copies par lot, s'il en envoie moins, c'est tout bénéf pour lui.
Il ne s'arrête pas là . Il a inventé le forfait "Frais d'affranchissement, d'acheminement..." qui ajoute 1125 € / an.
Toutes ces prestations en forfaiture, ne sont-elles pas déjà incluses dans son contrat en tant que prestations de base? Il ne nous doit rien d'autre que la compta et l'AG annuelle? Car en plus il y a toute une ribambelle de prestations à part: déplacements, consultations d'avocats, dossier ceci ou cela.
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Posté - 28 août 2014 : 15:16:17
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Piovem : ces forfaits sont illégaux !!!
Il est facile de se débarrasser de ce forfait administratif en demandant de facturer ces envois au réel.
Quant au frofait envoi !!!! cela fait partie obligatoirement des débours, c'est à dire facture au prix réel des timbres !!!
C'est au CS de controler ce genre de dérives. Il est facile de controler les copiest et envois HORS convocations et PV d'AG, et de rejetter TOUT autre facturation lors de la vérif des comptes.
L'AG DOIT refuser ces forfaits. Le syndic est maintenant très ennuyé car le contrat TOUT compris est oblgatoire avec la loi ALUR; mais ces forfaits étaient déjà illégaux avant cette loi.
Pour sortir de ce problème, l'AG doit adopter des honorairs sans ces montants et demander une facturation au réel ( c'est à dire au nbre de copies avec l'original des docs joints à cette facture dans les comptes du SDC ) des copies au prix fixé au contrat ET comme débours pour les envois comme l'exige la loi.
L'AG peut tout à fait voter cela lors de l'AG. Et demander au CS combien de copies annuelles dans ce forfait 2013/2014; le CS ne peut pas l'ignorer, sinon il a laissé passer cela lors du controle !!   |
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Posté - 28 août 2014 : 15:44:39
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pour les affranchissements, il ne peut y avoir un forfait.
pour les photocopies, hélas, cela se pratique encore, mais l'AG peut refuser ce forfait ; par contre il faut avoir une porte de secours, car vous pouvez vous retrouver en AG avec un syndic qui refuse tout. attention.
normalement, tout cela se discute entre CS et syndic avant l'AG. |
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 28 août 2014 : 17:33:39
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citation: Initialement posté par philippe388
Piovem : ces forfaits sont illégaux !!! Je sais. C'est une vieille pratique de ce ri-poux, à qui j'ai demandé d'arrêter cela depuis des années. Maintenant c'est entre les mains de la justice de décider... depuis 2 ans!
citation: Il est facile de se débarrasser de ce forfait administratif en demandant de facturer ces envois au réel. Ah, mais le CS n'en voudra pas! Cela fait des années qu'ils ne comprennent pas un mot de ce que je leur explique. La dernière AG ils me faisaient passer pour un fou à demander des choses pareilles.
citation: C'est au CS de controler ce genre de dérives. Il est facile de controler les copies et envois HORS convocations et PV d'AG, et de rejeter TOUT autre facturation lors de la vérif des comptes. La dérive c'est Piovem... comme déjà dit. Puis, qui vérifie sérieusement les comptes? J'ai demandé à la vérifieuse (une non-spécialiste avouée, qui vient là pour pointer les factures) de me procurer le Grand Livre. Réponse: "Quoi? ça c'est pour les grosses boîtes...De toutes façons le syndic n'en voudra pas"
citation: L'AG DOIT refuser ces forfaits. Le syndic est maintenant très ennuyé car le contrat TOUT compris est obligatoire avec la loi ALUR; mais ces forfaits étaient déjà illégaux avant cette loi. Nous allons l'invoquer cette loi, mais comme toutes les autres lois: il s'assoit dessus. D'ailleurs il arrive aux AG sans le Code de la Copro... Allez discuter avec un malfrat. Pas de Règlement de Copro sous la main non plus, comme ça si je conteste un point, il invente sur place le contraire et c'est moi qui a tort.
citation: L'AG peut tout à fait voter cela lors de l'AG. Et demander au CS combien de copies annuelles dans ce forfait 2013/2014; le CS ne peut pas l'ignorer, sinon il a laissé passer cela lors du controle !! |
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Posté - 28 août 2014 : 19:13:01
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piovem : avant de traiter votre syndic de "ripoux" ou de " malfrat", il vous faut des ' billes " pour cela ! et si votre syndic ne vient pas à l'AG avec le RDC, vous devez apporter ce RDC, les textes de loi de la copropriété, des jurisprudences et des cass. sur les sujet que vous désirez abordé, .... Sans ces docs que vous ferez circulez, aucun copro. ne vous suivra, car le syndic a " toujours raison " !! pour la grande majorité des copropriétaires c'est lui le patron de la copro.
Quant à votre CS qui ne sait pas ce qu'est le grand livre ou la balance !! a vous de démontrer qu'un controle des comptes ne se limite pas à pointer les factures, et que le CS en place ne vérifie ce que le syndic daigne lui fournir.
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 03 sept. 2014 : 06:56:33
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Bonjour
Avec la loi ALUR le syndic va devoir afficher la totalité des factures, il sera peut-être un peu plus facile de vérifier par soi même; en espérant que c'est bien l'exhaustivité qui sera accessible par Internet.
Il est effectivement très difficile de faire bouger les lignes dans une copropriété; c'est souvent en années qu'il faut compter. Il ne faut pas réserver son action à l'AG; une AG se prépare très longtemps à l'avance; s'il y a des éléments objectifs à faire valoir, il faut les montrer autour de soi et petit à petit créer un noyau de personnes convaincues. Si vous allez seul "aux charbons" : le résultat est effectivement assuré. S'il n'y a pas de contre pouvoir crédible pourquoi voulez-vous que le syndic (et CS ?) changent un système qui leurs convient parfaitement .. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 sept. 2014 : 00:20:23
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Juvaxe : citation: Avec la loi ALUR le syndic va devoir afficher la totalité des factures
Vous avez vu le décret ?
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juvaxe
Contributeur débutant
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Posté - 04 sept. 2014 : 17:06:39
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Bonjour
JPM : il n'y a pas de décret à attendre puisque cette disposition doit être mise en œuvre, de par la loi, pour le 1er janvier 2015.
Il est cependant vrai que des organisations de consommateurs demandent un décret pour délimiter la frontière entre ce qui doit être mis en ligne d'une part pour le CS et d'autre part pour l'ensemble des copropriétaires.
En ce qui me concerne je suis favorable à la transparence et que tout le monde doit avoir accès à la même information. Si l'on réserve quelque chose pour le CS en particulier, c'est qu'il y a des choses à cacher ... il suffit de lire régulièrement le forum.
Transparence = Objectivité
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Posté - 04 sept. 2014 : 17:24:17
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juvaxe : MAIS la loi ALUR ne change rien au fait que TOUS les copropriétaires ont déja accès aux factures et à la comptabilité du SDC entre la date de réception de la convocation et la date de l'AG.
Mais combien de copropriétaire se dépalcent chez le syndic pour vérifier ces factures ??
Je fus le seul sur 155 copropriétaires, moins els membres du CS
juvaxe : connaissiez vous cette possibiliét pour tout copro. lamnda, et avez vous vérifié les factures avant l'AG ?
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 sept. 2014 : 17:32:04
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Je vous rappelle le texte :
de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical
Il faut bien entendu un décret, même pour définir ce qu'il faut entendre par documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés.
On est en train de chiffrer le coût de revient de cette disposition qui sera fatalement à la charge des copropriétaires, selon les différentes options. L'accès à la comptabilité existe déjà . La numérisation de certains documents comme les factures posera d'autres problèmes.
Même si l'on retient l'hypothèse du " juste prix ", l'application intégrale de la loi ALUR aura une incidence lourde sur les frais de gestion.
Or une grande partie de ces frais ne correspondra à aucune amélioration de la gestion. 
Prenez l'exemple du carnet d'entretien et de la fiche qui font réellement doublon.
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Piovem
Contributeur senior
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Posté - 06 sept. 2014 : 13:35:41
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citation: Initialement posté par philippe388 Mais combien de copropriétaire se dépalcent chez le syndic pour vérifier ces factures ?? Maintes fois je suis venu contrôler pour constater des manques, des ajouts de factures d'autres copros sur la notre, et surtout: des factures fabriquées à la main par le syndic, sa comptable, ses copains. Interrogé à ce sujet: pas de réponse. Demandé la même chose par lettre RAR: pas de réponse. J'étais pourtant élu du CS, mais rien à battre des formalités.
J'ai rappliqué l'année suivante et en prévision de ce qui pouvait se passer, le syndic m'a foutu dehors, il a même écrit aux autres membres du CS qu'il ne voulait plus de moi dans son bureau. Que faut-il faire? L'huissier, le commando, la procédure?
Il était trop sûr de ses faits, sachant que peu de gens vont réagir et qu'il représente "l'autorité" sur place. Les choses, telles qu'il les présente, font croire à un combat de chiens, sans intérêt pour le profane qui se déclare "incompétent". |
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Contrat de syndic et forfait (...ure)? 
