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criss
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Posté - 26 août 2014 :  08:49:26  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je cherche des informations sur les modalités de transfert du pass-grl (grl1) en grl2.

Le décret de 2009 a mis fin au pass-grl et a instauré la grl2 mais quid des modalités de ce transfert ?

Le dispositif émanant de l'Etat, quel dispositif était prévu pour la continuation des contrats présentant un sinistre "loyers impayés" (en ce qui concerne le sinistre a venir "dégradations").

Comment étaient traités le transfert des contrats groupe gérés par les agences et autres administrateurs de biens ?


Je recherche des textes officiels.


Merci pour votre aide


ribouldingue
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 1 Posté - 26 août 2014 :  21:22:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Alors la, normalement, mais quand je dis normalement, cela signifie 'dans le silence assourdissant de toute information légale', votre assureur vous a informé de la transformation de votre GRL-1 en GRL-2, et conclut en général que tout continue comme avant.

Dans la réalité, toutes les conditions d’exercice ont changées, mais l'assureur ne s'est pas pressé de vous en informer, en particulier les organismes a qui on déclare (exit le GRL-gestion, vive l'APAGL, puis dans la GRL 2bis, on ne déclare plus à l'Apagl) ainsi que les définitions précises des sinistres.


En cas de sinistre en cours, la GRL-1 continuait en GRL-1 le sinistre traité de main de maitre par l'APAGL et l'assureur et en général le service juridique de la société qui gère (hum) le côté judiciaire (expulsion) du sinistre. Vous envoyez tous les mois un courrier a chacun de ces trois intervenants .



Je recherche des textes officiels. <== Même un seul, je n'en n'ai jamais trouvé.....
Depuis on est passé a la GRL-2bis avec intervention en pré-contentieux (non, ne pas rire, et ne pas demander la définition légale du précontentieux, je ne l'ai pas trouvée) et la GUL qui semblait arriver sans se pressée serait parait-il mort née...

Édité par - ribouldingue le 26 août 2014 21:32:11

criss
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 28 août 2014 :  10:22:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci pour votre aide.


En fait, mon dossier est très complexe car il y a eu des erreurs dès le départ.

1/ l'agence chargée de la recherche locative n'a pas vérifié le dossier des occupants. Les quittances remises indiquent des retards de paiement mais je n'ai pas demandé à voir le dossier.
Passant par un professionnel, je n'ai rien vérifié.
Je ne pense pas pouvoir me retourner aujourd'hui contre l'agence mais ne pouvais pas le faire plus tôt, le préjudice subi ne pouvant être chiffré avant la reprise des lieux

2/ le dossier a été transmis à un administrateur de biens par l'agence auprès duquel j'ai souscrit en 2008 la grl.

3/ sinistre impayés fin 2009. Ouvert mi 2010 car le dossier se serait perdu (envoyé au courtier au lieu de l'APAGL)
J'ai repris les choses en mains à cette période et ai adressé le dossier à l'APAL et ai fait toutes les démarches auprès d'eux directement.

4/ mes cotisations d'assurances apparaissaient toujours sur mes décomptes, donc pour moi tout était bon, je ne me suis même pas posé la question.

5/ Fin 2011 le gestionnaire est parti sans déposer le bilan et pas de liquidation judiciaire.

6/ Mi 2012, après constat d'abandon du logement par les occupants, l'APAL a clôturé le dossier en m'informant que pour la garantie dégradations je n'étais pas couverte et qu'il fallait voir avec le nouvel assureur !

7/ J'ai saisi l'assurance en responsabilité professionnelle du gestionnaire qui me répond ne pas pouvoir intervenir.

8/ J'ai assigné mes ex-locataires pour répondre des dégradations. Obtenu gain de cause mais ils sont insolvables.

9/ Je reviens donc à la case départ : assigner l'assurance en responsabilité professionnelle mais je me demande si ce n'est pas plutôt le courtier contre lequel je devrais me retourner.
En effet, un assureur (donc son courtier) n'a-t-il pas obligation d'informer tous les bénéficiaires d'un contrat des modifications ou de la résiliation de celui-ci.
Contrat groupe = mandataire mais le mandataire n'est pas le bénéficiaire même s'il est le souscripteur.

J'avais espéré trouver la réponse dans les textes relatifs aux modalités de transfert de la GRL1 en GRL2.
D'où ma demande sur le forum.

Cordialement


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 août 2014 :  10:45:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
sinistre impayés fin 2009. Ouvert mi 2010 car le dossier se serait perdu (envoyé au courtier au lieu de l'APAGL)
C'est un grand classique, on savonne la pente et on peint les panneaux en noir, et peu arrivent au but.

citation:
Fin 2011 le gestionnaire est parti sans déposer le bilan et pas de liquidation judiciaire.
Il a quand même pignon sur rue, une carte professionnelle et une assurance?
Vous n'avez rien actionné?
Si son exploitation s'est arrêtée, il y a eu liquidation amiable alors si personne ne s'est plaint.

citation:
Mi 2012, après constat d'abandon du logement par les occupants, l'APAL a clôturé le dossier en m'informant que pour la garantie dégradations je n'étais pas couverte
Je suppose plutot que l'APAGL vous a dit que ce sinistre était donc clos, et que pour les dégradations locatives, il faut ouvrir un sinistre dégradation locative auprès de l'assureur, l'ancien si vous payer toujours l'ancien, ou le nouveau sinon.

l'APAGL étant un truc gouvernemental tres au point a surement évité de vous écrire cela, donc vous n'avez que des informations orales. J'ai lutté contre ces organismes qui ne répondent jamais au courrier et je sais ce que c'est.
En fait le temps imparti pour faire une déclaration de sinistre est largement dépassé, et il vous aurait fallu un état des lieux par huissier, EDL que l'assureur paye intégralement et sans sourciller d'ailleurs.

citation:
J'ai assigné mes ex-locataires pour répondre des dégradations. Obtenu gain de cause mais ils sont insolvables
Si on prend un GRL c'est précisément parce qu'on sait que cela ne sert a rien de se retourner contre le locataire. L'assureur le sait aussi.



citation:
Je reviens donc à la case départ : assigner l'assurance en responsabilité professionnelle mais je me demande si ce n'est pas plutôt le courtier contre lequel je devrais me retourner.
Quel est le reproche exact que vous faites, s'agit il ne non remboursements de loyer garantis, des dégradations locatives non remboursés, mais sinistre non déclaré?
de la non information de votre agence sur les conditions d'exercice de la GRL2 prolongeant la GRL1?

Il y a l'agence
Il y a l'assureur de l'agence
Il y a le courtier
Il y a l'assureur
Il y a l'APAGL
Il y a éventuellement un second asssureur si celui de la GRL1 a abandonné, comme tous l'ont fait...

Édité par - ribouldingue le 28 août 2014 10:48:19

criss
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 août 2014 :  21:03:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

En fait, au début, je ne savais pas trop comment prendre mon dossier et j'ai géré l'urgence.

Ma priorité a été de faire ouvrir un dossier de sinistre auprès de l'APAGL.
Après, mes locataires ont saisi la Mairie pour faire déclarer le logement insalubre. J'ai eu la surprise d'être convoquée par l'ARS en juillet alors qu'ils étaient en impayés depuis 7 mois, n'avaient pas d'assurance habitation, et de ne pouvoir que constater l'état de mon logement.
2 mois pour remettre en état à mes frais malgré l'état des lieux d'entrée ou arrêté d'insalubrité !
J'ai eu les 2 !!

La GRL a bloqué le dossier (pas d'indemnisation, pas de prise en charge de la procédure puisqu'une procédure d'insalubrité était en cours). J'ai demandé une expertise judiciaire. Refus de l'ARS. Il a fallu assigner au TI les locataires.
Cela a pris un an. L'expertise a fait ressortir leur responsabilité et j'ai pu reprendre la procédure d'expulsion (jugement).
Le logement a été abandonné, repris par huissier.
Etat des lieux de sortie par huissier et assignation des locataires pour chiffrer les dégradations par jugement.

Au vu du 1er jugement (expertise judiciaire), l'APAGL a rouvert le dossier puisque le logement était sain et que je n'étais pas responsable mais uniquement pour les impayés. Sinistre clos.
A aucun moment l'APAGL n'a pris en charge les frais de procédure.

Je ne demanderai même pas à quoi sert l'assurance dans un tel cas puisque le bailleur est réputé coupable.

Je suis passée par des professionnels pour louer mon logement de la mise en location à la gestion locative, et au final j'ai dû me sortir de cette situation toute seule.
Alors, vu ce que cela m'a coûté en énergie et en argent, si je peux récupérer un tant soit peu du côté des assurances, je n'hésiterai pas.

Donc, j'essaye de trouver des infos sur les modalités de transferts GRL1 en GRL2 pour voir ce que je peux faire.


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 29 août 2014 :  07:14:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'avoure n'avoir pas conservé grand chose. Voici des extraits d'un article publié par une Maitre de conférence en droit privé, dont on peut trouver le pedigree ici: http://grerca.univ-rennes1.fr/digit...a_Rizzax.pdf
Malheureusement l'article entier en question sembel avoir disparu.

Il ne traite pas exactement du transfert du GRL1 au GRL2

citation:
La garantie universelle des risques locatifs
Axelle Astegiano-La Rizza


Risques locatifs – contrat d’assurance.

Parution du décret d’application concernant la garantie universelle des risques locatifs le 23 décembre 2009 (décret n°2009-1621), garantie repensée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

.../...
La garantie des risques locatifs (GRL 1), mise en place par l’article 32 de la loi n° 2005-541 du 26 juillet 20053 et son décret d’application n° 2007-92 du 24 janvier 2007, a tenté de prendre en compte ces différents paramètres.
Mais le dispositif, tel qu’il avait été pensé, a suscité un certain nombre d’interrogations et n’a pas rencontré le succès escompté. Il n’a notamment pas réussi à s’imposer face au système Loca-pass, les deux se chevauchant car la garantie Loca-pass était ouverte de droit à une grande partie des « locataires éligibles » à la GRL 1. En réalité, les pouvoirs publics comptaient sur une généralisation de la GRL 1 qui devait remplacer le système Loca-pass4 . Néanmoins, à titre de mesure transitoire, il a été prévu que la garantie Loca-pass demeure pour une durée de dix-huit mois5 . En pratique, même passé ce délai, la garantie Loca-pass a continué d’être proposée, réduisant d’autant le champ d’application de l’assurance GRL.

Système encore perfectible, la GRL a été en partie repensée et restructurée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Ses objectifs restent les mêmes : une garantie offerte aux bailleurs pour le plus grand nombre de locataires, des indemnités d’assurance dont le coût financier est supporté majoritairement par un fonds de garantie. En revanche, sa lisibilité se devait d’être améliorée (notamment sur le fait qu’elle est universelle) ainsi que son fonctionnement et sa gestion.
Le décret d’application tant attendu, la mise en œuvre effective du contrat GRL 2 étant subordonnée à sa publication6 , est paru le 23 décembre 2009 (décret n°2009-1621 fixant le cahier des charges prévu au g de l’article L. 313-3 du Code de la construction et de l’habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs), et nous donne l’occasion de faire le point sur cette nouvelle garantie (GRL 2), voulue plus universelle et lisible (I), et à la gestion simplifiée (II).

I) La volonté de proposer une garantie universelle

La loi insiste sur l’universalité de la garantie (A) qui, désormais, devient l’unique garantie proposée par des assureurs « partenaires » lorsque le loyer ne dépasse pas 2000 euros par mois (B).

A) Une universalité de la garantie plus affirmée

Les conditions d’accès au contrat GRL étaient et demeurent réglementées : seul le bailleur privé, personne physique7 , peut le souscrire.
Dans la GRL 1, le bien devait être loué à titre de résidence principale et situé sur le territoire français : le loyer, charges comprises, ne devait pas dépasser 2300 euros mensuels. Ces conditions restent les mêmes, le loyer de référence étant simplement ramené à 2000 euros.
Enfin et surtout, les locataires devaient remplir des conditions d’éligibilité et être en dessous de certains seuils de solvabilité. Ainsi, pour que le bailleur puisse souscrire un contrat GRL, le taux d’effort de son locataire devait être compris entre 33% et 50 % des revenus8 .

La loi du 25 mars 2009 insiste beaucoup plus sur le caractère universel de cette garantie. Doit-on alors encore raisonner en locataires « éligibles », alors que le concept d’ « universalité » peut regrouper plusieurs réalités ?
Ainsi, s’agit-il d’une assurance obligatoire à la charge de l’une des parties, bailleur ou locataire ; d’un régime « universel » garantissant l’accès à l’assurance quel que soit le profil du locataire ; d’un régime unique instaurant de fait un monopole au profit d’un organisme public ou parapublic ?
A l’évidence, il ne s’agit pas d’une assurance obligatoire car la loi ne prévoyant pas d’obligation d’assurance, le décret ne peut, et n’est pas venu, suppléer ce silence. En effet, seule la loi peut, en raison de la répartition mêmes des compétences prévues entre la loi et le règlement par les articles 34 et 37 de la Constitution, créer une telle obligation.
Il ne s’agit pas non plus d’un régime unique au profit d’un organisme public ou parapublic car la société GRL gestion disparaît.
Reste donc le régime universel : désormais, tous les locataires sont éligibles9 dès lors que leur taux d’effort pour le loyer augmenté des charges ne dépasse pas 50% des ressources et que le loyer est inférieur à 2 000 euros par mois10 .
.../...
Si les conditions d’éligibilité sont élargies par rapport à la GRL 1, elles doivent cependant toujours être transmises par le candidat locataire au bailleur, au sein d’un « passeport » qui dorénavant sera certifié par les comités interprofessionnels du logement (CIL). Ce système présente l’avantage d’éviter l’inertie qui résulterait de la souscription d’un contrat d’assurance, et ainsi d’une démarche purement individuelle du bailleur. Il a donc été admis pour que l’initiative vienne du locataire13 et soit proposé au bailleur.
L’ancien dispositif présentait l’inconvénient de fonctionner, pour la délivrance du passeport, sur une base déclarative. Il revenait donc au bailleur de vérifier les conditions d’éligibilité, qui devaient être justifiées en cas de sinistre sous peine de déchéance. Le nouveau passeport offrira désormais aux bailleurs une certitude du fait de la certification des déclarations faites par le locataire.

Outre des conditions d’éligibilité élargies, la loi met également en avant une mesure forte destinée à favoriser le développement de cette assurance : l’interdiction du cumul caution ajoutée au contrat d’assurance (art. 55 de la loi modifiant l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour les pouvoirs publics, cette mesure, outre la confiance des bailleurs résultant de l’existence d’un organisme institutionnel abondé par les partenaires sociaux et l’Etat, le fonds de garantie14 , devrait favoriser la souscription de ce contrat par les bailleurs.

Pour être encore plus attractif, ce nouveau contrat d’assurance se devait de bénéficier d’une position centrale sur le marché de l’assurance (B).

B) Une offre de garantie plus lisible

A l’instar de l’ancien système, les assureurs conservent leur rôle dans la commercialisation du produit qui pourra toujours être distribué par l’intermédiaire d’un administrateur de biens ou, directement, par un assureur ayant signé une convention avec l’APAGL15 .
A noter surtout, un gros effort de présentation du contrat d’assurance GRL est fait par les assureurs partenaires, effort auquel ils se sont engagés par un accord de principe signé le 19 mai 2009 entre l’APAGL, l’Etat et la FFSA16 .
Ainsi, lorsque le taux d’effort du locataire est compris entre 1 et 50 %, les assureurs partenaires s’engagent à ne proposer qu’un seul contrat, le contrat PASS-GRL. En d’autres termes, ils s’obligent à communiquer de manière quasi exclusive et prioritaire sur le contrat PASS- GRL. Or, jusqu’à présent, lorsque le taux d’effort était inférieur à 33 %, les assureurs proposaient le contrat classique GLI et non GRL. Dorénavant, le champ d’application du contrat GLI devrait donc être résiduel, c’est-à-dire proposé uniquement lorsque le loyer dépasse 2000 euros par mois. Par conséquent, la crainte de la mise en place d'un système à deux vitesses, où la GRL 2 aurait eu uniquement une visée sociale par la prise en charge exclusive de « locataires à risque », tandis que les assureurs se seraient arrogés la clientèle plus aisée, ceux dont le taux d’effort est inférieur à 33%, avec le contrat GLI, se trouve écartée.
A ce titre, on peut lire dans la lettre d’actualité de juin 2009 sur le site Pass-GRL17 : « Jusqu’à aujourd’hui, en effet, deux dispositifs de garantie des loyers impayés coexistaient sans offrir de réelle lisibilité aux bailleurs. Pour y remédier, l’État, les partenaires sociaux du 1% Logement et la FFSA / GEMA ont souhaité unifier sous un socle commun la Garantie des Risques Locatifs. Désormais les assureurs qui auront signé une convention avec l’APAGL proposeront une GRL® unique à laquelle pourront s’ajouter des options complémentaires. Cette évolution devrait permettre de servir au mieux les intérêts des bailleurs et des locataires et de créer entre eux un lien de confiance durable ».

Le nouveau contrat dit « socle » est composé des trois garanties déjà présentes dans le contrat GRL 1: loyers impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux. En fonction des souhaits des bailleurs, les assureurs peuvent ensuite proposer des garanties optionnelles18 . Les assureurs partenaires s’engagent également à respecter ce que le décret appelle « un cahier des charges », en d’autres termes, un contenu réglementé du contrat19 . Ainsi, a titre d’exemple des plafonds de garanties sont prévus : les loyers non réglés sont désormais couverts dans la limite de 70 000 euros (plafond inexistant dans l’ancien système). Ce plafond est également commun à la garantie Frais de procédure, tandis que la garantie dégradations locatives conserve un plafond propre de 7700 euros.
La cotisation, toujours déductible des revenus fonciers du bailleur, est librement déterminée par les assureurs pour l’ensemble des garanties du contrat socle. Il est néanmoins probable que le taux de cotisation oscillera entre 1, 5 et 2,5% du montant annuel des loyers, un taux de 2% ayant été négocié avec la FFSA20 .

L’autre grand apport de la refonte du système est d’avoir redonné leur place de gestionnaire aux assureurs, tout en leur assurant des compensations financières versées par le fonds de garantie créé spécialement dans le premier dispositif par l’article 27 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 : le fonds de garantie universelle des risques locatifs, FGURL (II).

II) Une gestion simplifiée

Contrairement à un contrat d’assurance classique, le parti avait été pris de conférer à l’assureur, dans la GRL 1, un simple rôle de commercialisation du produit, la partie gestion étant assumée par une société spécialement créée (A’). Ce système est complètement abandonné dans la GRL 2 (B’).

A’) GRL1 : une gestion assurée par la société GRL Gestion

Toute la partie gestion du sinistre échappait à l’assureur au profit de la SAS GRL Gestion, société de gestion chargée de la mise en oeuvre et du suivi technique. Parallèlement, une association, l'association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), était chargée de garantir la finalité sociale du dispositif, d'étudier ses effets, ses coûts et les conditions de son développement.

Le schéma de gestion de sinistre différait donc quelque peu.
Ainsi, il était prévu que le sinistre était constitué dès le premier impayé de loyer et charges sans franchise temporelle.
Dans un délai de J (date d'exigibilité du loyer indiquée dans le bail) + 20 jours au maximum, le bailleur devait faire un rappel simple à son locataire. A J + 35 jours au maximum, il devait adresser une lettre recommandée pour un second rappel. A J + 45 jours au maximum, à défaut de régularisation, l’assuré devait déclarer le sinistre non pas à son assureur mais à la société GRL Gestion. Une fois que le dossier réceptionné, elle adressait un accusé de réception sur lequel figuraient les références ainsi que l'identité de l'interlocuteur en charge de sa gestion jusqu'à son terme21 .

Cette dernière, bien que non assureur, gérait un contrat d’assurance, ce qui entraînait deux conséquences.
La première était qu’elle s’exposait au risque pour cette société d’être considérée comme exerçant une activité d’intermédiation en assurance.
La seconde résidait dans le fait que la gestion du contrat d’assurance devait respecter les dispositions du Code des assurances, pour l’essentiel impératives.
Or, on pouvait lire dans le guide de gestion mis à disposition des professionnels de l’immobilier22 , que « le non-respect du délai de déclaration de sinistre retarde d’autant le point de départ de prise en compte de l’impayé pour le calcul de notre Indemnisation ».
Cette sanction conventionnelle laisse perplexe par rapport aux dispositions prévues par le Code des assurances. En effet, la seule sanction envisagée par le Code des assurances en cas de déclaration tardive de sinistre est une déchéance de garantie, à condition que l’assureur prouve que ce retard lui a causé un préjudice. Une sanction étant légalement prévue, le contrat d’assurance ou un guide de gestion a fortiori, sans aucune valeur contractuelle, ne pouvait en prévoir une autre.
Un dossier devait ensuite être constitué avec un certain nombre de pièces visées à fournir23 . Là encore, il était indiqué que ces pièces étaient à réunir pour chaque locataire sous peine de déchéance. Une telle affirmation doit être nuancée. En effet, l’article L. 113-11 du Code des assurances énonce que sont nulles les clauses de déchéance pour simple retard de l’assuré dans la production des pièces sollicitées. Par conséquent, ce n’est que lorsque les pièces demandées ne sont pas du tout transmises, ou le sont avec un tel retard qu’elles mettent l’assureur dans l’impossibilité de gérer le sinistre, que la déchéance est autorisée. Par ailleurs, pour être opposable à l’assuré, la déchéance doit figurer en caractères très apparents dans le contrat d’assurance et être énoncée clairement, c’est-à-dire comme étant la sanction de à telle obligation non respectée.
Le choix des suites à donner au sinistre à l’égard du locataire était en revanche du ressort de l’association APAGL. Avant toute procédure de recouvrement, celle-ci diligentait une enquête afin de déterminer si la situation sociale et financière particulière du locataire justifiait la mise en place, pour une durée limitée, de modalités de recouvrement adaptées et d'un accompagnement social24 . L’APAGL pouvait donc décider soit de mettre en œuvre un traitement « social » en accompagnement de la procédure de recouvrement amiable25 ; soit d’avoir recours aux procédures usuelles de recouvrement amiables et judiciaires, notamment en cas de mauvaise foi du locataire. La procédure contentieuse était alors diligentée par GRL Gestion qui pouvait la déléguer à l’assureur moyennant une rémunération de 20% des sommes recouvrées, ce que les assureurs jugeaient insuffisant.
La société GRL Gestion ne supportait pas personnellement le coût des indemnités versées aux propriétaires déclarant un sinistre, celles-ci étant prises en charge le FGURL, alimenté par une partie des primes perçues par les assureurs ainsi que par l’UESL et l’Etat26 . Le fonds finançait également les coûts de fonctionnement de la société GRL Gestion et de l’APAGL ainsi que celui des enquêtes sociales.

Face à ce système hybride et complexe, les assureurs ont, en règle générale, refusé de s’engager.
Ils ont, tout d’abord, déploré un cadre juridique flou qu’il s’agisse du respect des règles relatives à l’intermédiation d’assurance ou de la combinaison des dispositif de droit spécial et de droit commun.
Leur taux de rémunération, plutôt confortable, a ensuite été ressenti comme un geste commercial à court terme et a suscité une certaine méfiance, d’autant que lors des négociations préalables à la création de la société GRL Gestion, ils s’étaient déclarés prêts, dans le cadre d’un système de réassurance, à prendre en charge complètement la gestion du sinistre. Il suit de là qu’ ils se sont montrés extrêmement réservés quant au mode de gestion des sinistres choisi qui leur échappait complètement. Ils ont également estimé qu’il existait une véritable dérive par rapport à l’objectif social d’origine, avec l’élargissement des catégories de locataires donnant accès au bailleur à la souscription d’un contrat d’assurance GRL. Dès lors, les assureurs qui proposaient un contrat d’assurance « GLI» ont très mal réagi au démarchage intensif, réalisé sur le marché, pour la souscription de contrats « GRL » qui bénéficiaient d’un taux de prime plus avantageux. Il a été constaté que bon nombre d’administrateurs de biens avaient transféré leurs portefeuilles clients, précédemment assurés en « GLI », sur des contrats d’assurance « GRL ». Le ciblage social aurait, en principe, dû éviter cet effet d’aspiration, et seuls les « exclus » de l’assurance GLI auraient dû tomber dans l’escarcelle de la GRL. Or, en pratique tel n’a pas été le cas et il en est résulté une forte impression de concurrence déloyale, causée par un produit « subventionné » et porteur en germe d’un déficit financier. En effet, en plus du coût financier représenté par la création de la société de gestion devant gérer les sinistres, il existait aussi un risque d’emballement financier du système car l’APAGL, placée sous le contrôle exclusif des partenaires sociaux, intervenait de manière systématique et décidait souverainement du mode de recouvrement, amiable ou contentieux.
Pour éviter ces travers, le nouveau système fait le choix d’une gestion du sinistre faite par les assureurs (B’).

B’) GRL 2 : une gestion rendue aux assureurs

Pour ce faire, la loi commence par redéfinir les rôles respectifs de l’Etat et des partenaires sociaux27 : en effectuant un regroupement entre la société GRL gestion et l’APAGL (avec une redéfinition des statuts de l’APAGL), et en prévoyant expressément que la gestion du sinistre sera effectuée par les assureurs28 . Les modalités de cette gestion sont précisées par le décret d’application29. Néanmoins, bien avant sa parution, plusieurs assureurs avaient d’ores et déjà signé un accord avec l’APAGL.
Désormais, en cas de sinistre, impayés de loyers, avec ou sans détérioration du logement loué, les assureurs se chargeront de la gestion du sinistre et de l'indemnisation du bailleur, et feront un signalement à l’APAGL afin que des mesures d'accompagnement puissent être prises. A ce titre, des travailleurs sociaux entreront en contact avec le locataire pour identifier les causes du problème et apporter des solutions (aide à la quittance, relogement, etc.30 ). L’APAGL conserve donc uniquement son rôle d’accompagnant.

Le fonds de garantie, dont la gouvernance est tripartite (UESL/ Etat/ Assureur), demeure et continue à prendre en charge les compensations financières. Ses nouvelles règles de gestion et de fonctionnement sont fixées par un décret pris en Conseil d’Etat31 . Néanmoins, la loi prend le soin de préciser qu’il n’a pas une activité de réassurance. La loi pose quelques grands principes quant au financement des indemnités précisées par le décret32 . Celles-ci, versées au bailleur, seront financées par les primes d’assurance lorsque le loyer représente pour le locataire un taux d’effort de moins de 28 % (on est ici sur l’ancien champ d’application du GLI).
Pour ceux dont le taux d’effort est compris entre 28 et 50 % et les locataires dits « précaires », le financement des indemnités sera pris en charge par le fonds de garantie, le FGURL, financé par une partie des primes d’assurance GRL, le 1% logement et l’Etat33 . Le fonds interviendra donc pour couvrir la sur-sinistrialité sur la population couverte par un contrat GRL au-delà d’un ratio de référence (taux d’effort entre 28 et 50%). Les garanties supplémentaires aménagées par l’assureur ne donneront évidemment pas lieu à compensation par le fonds34 . Contrairement aux vœux de certaines associations, comme la CLCV (association nationale de consommateurs et d’usagers), le choix d’un fonds de garantie universel et mutuel, s’appliquant à l’ensemble des relations locatives, n’a pas été fait.

En conclusion, le dispositif mis en place et nouvellement réformé, essaie de trouver le juste équilibre dans les relations bailleurs / locataires.
Cet équilibre est délicat et les mesures se devaient progressives et différenciées selon les catégories d’acteurs. C’est certainement une des raisons pour lesquelles, le choix d’une assurance obligatoire, généralisée à tous les bailleurs, n’a pas été retenu. En plus de ses difficultés pratiques de mise en oeuvre, elle aurait pu être vécue comme inutilement coûteuse pour les petits bailleurs isolés. Le nouveau dispositif a fait le choix d’une gestion plus professionnelle (avec la disparition de la société GRL Gestion), en estimant que l’exigence d’une caution est la mauvaise réponse à la question de la solvabilité du locataire, et qu’au contraire la diffusion d’un régime d’assurance pour mutualiser le risque des bailleurs est une meilleure solution. Reste également présent, dans le nouveau dispositif, le volet social puisque le sinistre déclenche les dispositifs d’aide à l’accompagnement social et au relogement. Néanmoins le système de mutualisation ne pourra fonctionner correctement que s’il est suffisamment connu et répandu. La communication est donc primordiale et justifie la nouvelle présentation ; un seul contrat « socle » proposé et un système d’options. Dans le même esprit, le site passgrl.fr a également été entièrement refondu et s’est doté de moyens de communication se voulant plus accessibles tels que des explications vidéo. Il est à noter que des collectivités locales ont déjà manifesté leur intérêt pour le nouveau système GRL : la municipalité d’Aix-les-Bains par exemple s'est engagée à prendre en charge le coût de l'assurance GRL souscrite par un bailleur de la commune. Elle espère ainsi inciter des propriétaires à remettre en location leurs biens, notamment dans le centre-ville, où les appartements inoccupés sont légion.


Édité par - ribouldingue le 29 août 2014 07:18:34

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 29 août 2014 :  08:09:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai consulté mon dossier sinistre GRL1 et je n'ai pas retrouvé l'information recue de mon courtier concernant mon contrat GRL-1 qui devenait contrat GRL-2.
J'en suis désolé (mon dossier fait deux gros classeurs complets, environ 10 cm d'épaisseur!)
On me disait que le GRL-1 était transformé en GRL-2 et que les garanties étaient identiques. POint barre.

En pratique tout était changé, et en particulier, comme l'indique le document ci-dessus, l'obligation déclarative de la GRL-2 se fait non plus à l'APAGL (qui n’apparait pas dans les documents contractuels de la GRL-1 puisque c'était alors GRL-Gestion) mais a l'assureur.

J'ai fait joué cette absence d’information pour me plaindre auprès de l'ACP qui est l'organisme de surveillance des banques et des assurances,
Autorité de Contrôle Prudentiel
61 rue Taibout
75 436 PARIS Cedex 05


Voici un extrait de ma plainte, doublée d'une plainte au Médiateur de l'assureur:

citation:
Le problème que je rencontre est le suivant:

Après avoir mis en oeuvre avec succès la couverture des impayés de loyers couverts par ce contrat, je me heurte à l'impossibilité d'obtenir réparation des dégradations locatives constatées par huissier suite à la récupération du logement (par le sous-traitant du sous-traitant de mon assureur)
Les divers intervenants mettent sous le même nom de GRL divers contrats qui n'ont rien de commun
1/ dans les intervenants (qui changent constamment)
2/ dans les procédures de mise en jeu des diverses garanties
3/ dans les étendues des garanties elles-mêmes
4/ et dans les conditions même de souscription des contrats (passeport, plus de passeport,...)

Pour faire court, ce contrat GRL qui se décline déja en deux versions totalement différentes et donc les sociétés de commercialisation ont deja (en 4 années seulement -NOTE j'écris le 30 OCT 2012) bien changées sont peu lisibles, plein de pièges, et les sociétés d'assurances multiplient les pièges pour les mises en oeuvre des garanties avant même de résilier les contrats, un comble pour uin dispositif gouvernemental.



Voici ce que j'ai fait, et ceci est listé dans la même plainte à l'ACP:
citation:
1/ Courrier à l'APAGL daté du xx février 2012 pour demander l'état des lieux par huissier (Je précise que je n'ai pas été tenu informé de la date de reprise des lieux par votre huissier, il doit donc a mon sens revenir effectuer un état des lieux que vous n'avez pas demandé).../...

2/ Relevé des frais d'huissier transmis à l'APAGL
(Ce relevé, bien que ne faisant apparemment pas partie du sinistre loyer impayé a été remboursé intégralement par l'APAGL dans le cadre du sinistre GRL-1)

3/ Déclaration de sinistre adressé par courrier RAR en date du xx mars 2012 à L'APAGL conformément aux instruction s incluses dans le fascicule du GRL-1 prétendu toujours valable puisque le courtier indique que la GRL-2 prolonge la GRL-1 aux mêmes conditions

4/ Envoi de la copie du dossier le xx+1 mars 2012 au courtier par RAR

5/ Relance à l'APAGL en date du xx avril 2012

6/ Réponse par mail de l'APAGL datée du xx+7 avril 2013 indiquant que 'pour le sinistre dégradation locative, vous devez vous rapprocher de votre assureur GRL2'

7/ Mail de l'assureur indiquant le xx mai 2102 que la localisation de mon dossier (que j'ai envoyé entre temps à l'assureur en RAR) n'a pas pu etre faite mais que de toutes facons il y a trois mois de retard sur le traitement des dossiers et qu'on me recontactera.

8/ relance par courrier RAR auprès du courtier le xx juin 2012 restée non répondue

9/ Relance le xx Juillet 2012 auprès de l'assureur prise en compte et qui constitue le début de l'analyse de mon dossier

10/ Envoie par courrier RAR le xx aout 2012 de documents prétendument manquants et qui font pourtant partie du dossier fourni

11/ Réponse négative de l'assureur le xx septembre 2012

12/ Idem par mail

13/ Réitération de ma demande par courrier RAR répondant aux objections levées

14/ réponse négative de l'assureur par courrier RAR inappropriée car relative au sinistre loyers impayés et non pas au sinistre dégradations locatives

15/ information de la résiliation du contrat par l'assureur (sans précision aucune je suppose qu'il s'agit de la clôture de la GRL-1, la GRL-2 se poursuivant, mais l’information est incompréhensible)


J'ai en outre indiqué dans le même courrier a l'ACP plus loin que:
citation:
Je vous indique en outre que:

1/ Le contrat initial de type GRL (requalifié un an plus tard de GRL-1) m'oblige à déclarer le sinistre à GRL-Gestion

2/ Cette société GRL-Gestion a disparue et été remplacée par l'APAGL en 2010

3/ Le contrat initial a été modifié et transféré en GRL-2 mais inchangé en pratique puisque contrairement au contrat GRL-2 (j'en ai un) ou un GRL-1 prolongé (j'en ai un autre en cours également) le sinistre loyer impayé se déclare toutes à l'APAGL

4/ Jamais le courtier ni l'assureur n'ont en outre été dans la boucle concernant le sinistre loyer impayé puisque tout s'est traité en direct avec la GRL-Gestion d'abord, puis l'APAGL ensuite, et enfin avec en parallèle l'APAGL et AAAAA organisme traitant l'aspect juridique du problème (expulsion) et enfin ces deux derniers plus l’huissier puisque j'ai du également traiter en direct avec ce dernier, qui n'avait plus aucune directive de AAAA


Édité par - ribouldingue le 29 août 2014 08:21:32

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 29 août 2014 :  08:28:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
La GRL a bloqué le dossier (pas d'indemnisation, pas de prise en charge de la procédure puisqu'une procédure d'insalubrité était en cours). J'ai demandé une expertise judiciaire. Refus de l'ARS. Il a fallu assigner au TI les locataires.
Si je peux me permettre je suis face a un cas identique depuis quelques jours et j'envisage sérieusement et rapidement une action au TI dans le même cadre que vous.

Auriez vos l'amabilité d'en dire une peu plus sur cette actions, car un an est finalement assez court au vu du fonctionnement actuel de notre justice:

Avez-vous assigné sur le fond ou en référé, l'audience a t'elle subie des reports ou bien la première 'convocation' a été la bonne?
Avez-vous du faire réaliser des expertises pur argumenter, ou bien la seule production des états des lieux à l'entrée, et des éventuels rapports d l'ARS (ex DASS) ont suffit?
Vos locataires étaient-ils présents à l'audience, présentés par un avocat? Leur argumentation était elle documentée ou ont-ils abandonné rapidement?

Je me heurte bien entendu au mutisme des services municipaux et de l'ARS qui se retranchent derrière leur mission pour me faire les gros yeux, me promettre de me convoquer a leur visite (je ne leur ai pas demandé) et de ne pas tenir, d'en avoir profité pour visiter d'autres logements (ce qui dans mon cas est plutôt tres favorable d’ailleurs, mais quid de la liberté ???) alors même que je ne sais même pas ce qu'on me reproche (les locataires présents depuis 4 mois ont deja exprimés 25 exigences donc certaines sont totalement farfelues)

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 août 2014 :  08:36:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Au fait, derniers éléments concernant vos sinsitres:

Il ne faut pas omettre d'envoyer un courrier RAR aux locataires au dernier domicile connu leur demandant remboursment des impayés et indiquant les retenues sur dépot de garantie et les demandes additionnelles relatives aux dégradations. Ce n'est que faute de réponse du locataire que vous pouvez vous retourner contre l'assureur.


Si vous avez bien envoyé un dossier de sinsitre à l'APAGL en courrier rar et pas déçu de réponse officielle de celui-ci, vous povez en effet comme moi arguer de l'absence d'information qui vous a été faite sur le porcessus à repsecter, puisque dans mon cas, dans le votre certainement, nsou ne sommes pas informé que le contrat GRL-1 prolongé et transformé de fait en GRL-2 uniquement pur son volet dégradation, mais toujours GRL-1 pour les impayés, oblige à un type de déclaration de sinsitre différent.

Vous avez donc fait contractuellement votre déclaration a l'APAGL, peu importe qu'il ne vous aient pas répondu, la date a prendre en compte est bien celle-là.
ca vous prendra un an et demi, mais vous avez quelques espoirs.
n'oubliez pas de vous faire rembourser les clés (trois trousseaux de quatre clés, ca commence a représenter de l'argent), les entretiens des appareils (chaudière, VMC, etc..) et attendez vous a un calcul catastrophique concernant la vétusté, et a l'absence de remboursement en ce qui concerne tout ce qui n'est pas listé sur l'EDl de sortie de l’huissier.
En particulier, si l'huissier paris des photos, ca ne sert a rien. l'APAGL refuse d'interpréter
(Oui, parce que si la déclaration de sinistre est bien à faire à l'assureur, c'est bien l'APAGL qui va le traiter et vous rembourser, eh eh..)

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 29 août 2014 :  09:44:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ouf!
Retrouvé le courrier:

citation:
ASSUREUR Machin ............................................Monsieur Ribouldingue

Objet: Transfert de vos garanties Pass-Grl
Contrat Pass-Grl n° 01234567

Ville de France, le 22 octobre 2010

Madame, Monsieur

Par l'intermédiaire du cabinet Nom du Courtier, vous avez souscrit le contrat d'assurance loyers impayés PASS GRL (1) cité en référence et nous vous en remercions.

Suite à une décision gouvernementale, ce dispositif PASS-GRL a été supprimé par décret du 23 décembre 2009 et remplacé par un nouveau dispositif de Garanties universelle des Risques Locatifs: la GRL.

La GRL vous offre des garanties similaires (2)à celles du PASS-GRL: prise en charge des loyers impayés, dégradations locatives, frais de contentieux et ce, sans incidence sur le montant de votre cotisation.

Les nouvelles garanties GRL vous seront accordées automatiquement dès le premier janvier 2011.

Toutefois vos avez la possibilité ....
Nous vous prions de croire...

La direction du Développement La Direction Technique et exploitation

NB: Tout contrat complémentaire PASS-GRL souscrit est en lien avec un contrat PASS-GRL: si vous acceptez le transfert, il se poursuivra aux mêmes conditions et au même tarif sinon il sera résilié à son échéance principale;

(1) Contrat de Machin

(2) Notice d'information relative aux garanties GRL en pièce jointe à ce courrier


Il n'est nullement question des modalités différentes ni des modalités de passage et le fait est qu'avec un sinistre en cours, le contrat GRL1 dit ici PASS-GRL continue.

Même en passant d'un GRL-1 dit PASS-GRL au GRL-2 nommé ici GRL, le passeport initial intrinsèque au GRL-1 est toujours en vigueur et on voit mal comment cela s'articule avec les nouvelles conditions du contrat.

En outre je viens de découvrir en relisant la subtilité du PASS GRL sans tiret qui est le nom de produit de l'assureur machin et PASS-GRL avec tiret qui est le nom du dispositif gouvernemental.....

Édité par - ribouldingue le 29 août 2014 09:53:01

criss
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 août 2014 :  10:59:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Je loue depuis une dizaine d'années un logement rénové avec l'ANAH.
La GRL sort, j'ai voulu y souscrire. Pour cela, j'ai changé d'agence.

Les locataires sont entrés avec un EDL correct. Les revêtements (peintures et moquettes) avaient été remplacés 5 ans auparavant.
L'extracteur électrique venait d'être remplacé.

Au bout d'un an : impayés, pas d'assurance habitation.
Procédure ouverte pour impayés et défaut d'assurance.
Les occupants ont saisi la Mairie puis l'ARS pour insalubrité des lieux et là on se croirait dans une république bananière.
Où est l'Etat de droit ? (droit à la défense, présomption d'innocence, droit de propriété, ... ?)

Ils ont demandé que le bailleur ne soit pas informé et nous n'avons pas été informés. De leur côté, rien, pas un courrier signalant le moindre problème que ce soit à l'agence ou à nous.
Et nous avons été convoqués sur place par l'ARS pour CONSTATER car vous ne pouvez rien dire. Je me suis fâchée quand l'inspecteur a dit que la ventilation était insuffisante car l'extracteur (neuf à l'entrée) ne fonctionnait plus. Non seulement, la présence de cet appareil n'est pas mentionné dans le rapport mais je n'ai pas pu en faire grief aux occupants.
La loi de 1989 met à la charge des locataires l'entretien et l'obligation d'informer le bailleur de tout dysfonctionnement mais pas l'ARS !
Comme je me suis défendue lors de la visite, j'ai failli avoir un "pv de difficulté".
L'ARS met en demeure le bailleur de "remédier aux désordres" sous 2 mois. Comment voulez-vous vous retourner contre les occupants. Un référé prend 2 mois, puis il y a le délibéré (un mois minimum !).

J'ai vu un avocat. J'ai remis en état. Je suis passée au Coderst (après les travaux) et il a suffit que les locataires indiquent que malgré les travaux, des moisissures réapparaissaient dans le logement pour qu'il me soit délivré un arrêté d'insalubrité.
Lors du Coderst, j'ai demandé une re-visite : elle n'a pas eu lieu avant la prise de l'arrêté.
J'ai formé un recours devant le TA. En attente depuis février 2011 ans d'une date d'audience !

Le Coderst n'a tenu compte ni de l'état des lieux d'entrée, ni des travaux effectués à la demande de l'inspecteur (tous réalisés à la date de la commission) et la revisite n'a eu lieu qu'après la délivrance de l'arrêté.
Condamnation sans procès, juste après passage devant une commission où il n'y a que des accusateurs (Dal, assistante sociale, médecin, inspecteur qui a fait la visite, ...: une dizaine de personnes).

J'ai refusé de refaire une 2ème fois les travaux et ai assigné en référé les locataires pour demander une expertise judiciaire.
2 mois de délais.
Report d'audience à la demande des occupants. 2 mois de délais.
Nomination d'un expert. Visite sur place et rapport d'expert faisant ressortir la responsabilité des locataires.
Nouvelle assignation au TI et obtention d'un jugement d'expulsion.
Assignation en décembre 2010 pour demander l'expertise.
Assignation en 2012 pour faire acter les résultats de l'expertise.
Environ 1 an 1an 1/2

Pour moi, il y a une sorte d'acharnement des services de l'Etat contre les bailleurs car je me suis heurtée au refus de mettre en cause les occupants. Devant l'ARS, la loi de 1989 ne peut même pas être évoquée. On vous renvoie sur l'urgence, le danger pour la santé d'un logement insalubre et le bailleur doit remettre en état sans rien dire.
Je ne comprends pas que l'expertise judiciaire ne fasse pas partie de la procédure et ne puisse être demandée.
Et pendant ce temps, l'ARS m'a envoyé des mises en demeure de remettre en état (alors qu'il y avait une expertise en cours !).
L'ARS est revenu faire un relevé des moisissures pour analyse (je n'ai pas été invitée à être présente !).
J'ai obtenu une revisite avec un expert (non judiciaire) juste après la prise de l'arrêté, en présence de l'ARS. Il ne figure pas dans le rapport de revisite ni d'ailleurs aucune de ses remarques.
Et l'on ose parler d'impartialité !
Si j'avais été informée de la démarche des occupants auprès de la Mairie, j'aurai pu me défendre. Qu'eux ne le veuillent pas, c'est compréhensible, mais les représentants de l'Etat (Mairie et ARS !), là c'est un véritable déni de justice. Mais c'est un autre problème...

J'ai été contacté par une société envoyée par l'ARS mais qui au final n'a pas voulu intervenir quand je les ai menacé de porter plainte pour obstruction s'ils intervenaient d'office avant le passage de l'expert.

Et pendant tout ce temps, la GRL a "gelé" le dossier. C'est-à-dire qu'ils ont refusé d'intervenir. Heureusement, j'avais une assurance protection juridique et n'ai pas eu trop d'honoraires d'avocat à ma charge.
Mais cette assurance ne m'a servi à rien pendant toute la procédure et il était très difficile de joindre un conseiller.

Ils ne répondent pas et il est très difficile d'obtenir des écrits.
Ils ont raison car on finit par baisser les bras.

Dans une autre location, j'avais loué par le biais d'une agence solidaire. Je l'assigne.
Pas de réponse ni par téléphone, ni par courrier depuis qu'elle a perçu l'indemnisation de la GRL suite au départ de la locataire et a omis de me la reverser
!

Et le gestionnaire qui part fin 2011 alors que les locataires du logement sont partis (abandon) et que je peux pas le prouver.
Je pensais qu'un administrateur judiciaire serait nommé et ai attendu tout en saisissant au cas où son assureur en responsabilité professionnelle en février 2012 quand j'ai commencé à avoir des craintes pour les dégradations.
L'APAGL oralement me disait qu'ils ne m'indemniseraient pas mais ne me l'ont écrit que fin 2012.

Je me demande si un recours contre son courtier est envisageable ou s'il est préférable de n'assigner que son assureur en responsabilité professionnelle qui refuse la faute de gestion (non-transfert de la GRL ?) et m'oppose la faute intentionnelle.

En résumé, l'ARS a bloqué les procédures à l'encontre des locataires avec la mise en insalubrité et cela m'a coûté une fortune en travaux de remise en état, car le logement repris par huissier était entièrement dégradé (robinetterie arrachée, porte arrachée, ...). Et ils sont insolvables ! .
J'ai des jugements en ma faveur impossible à faire appliquer !!
Alors je me retourne contre ceux qui m'ont apporté des garanties :
le gestionnaire et son assureur en responsabilité professionnelle, l'ETAT (?).

Dorénavant, je refuse tout dossier non éligible à la GLI.
Plus de GRL, plus de social car en cas de problème TOUS se défilent et l'on fait face seul.








criss
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 29 août 2014 :  11:08:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il n'est nullement question des modalités différentes ni des modalités de passage et le fait est qu'avec un sinistre en cours, le contrat GRL1 dit ici PASS-GRL continue.

Même en passant d'un GRL-1 dit PASS-GRL au GRL-2 nommé ici GRL, le passeport initial intrinsèque au GRL-1 est toujours en vigueur et on voit mal comment cela s'articule avec les nouvelles conditions du contrat.

En outre je viens de découvrir en relisant la subtilité du PASS GRL sans tiret qui est le nom de produit de l'assureur machin et PASS-GRL avec tiret qui est le nom du dispositif gouvernemental.....






Bonjour,






En toute logique, à partir du moment où le sinistre "impayés" était ouvert, l'APAGL ne pourrait pas refuser la prise en compte du sinistre "dégradations".
Mais depuis le départ du gestionnaire (2011) personne n'a versé de primes. L'APAGL était informée du départ du gestionnaire.
Pensez-vous que j'ai une chance de saisir l'ACP ?

Le service juridique de l'APGL est formel : sinistre non indemnisable.



Édité par - criss le 29 août 2014 11:09:44

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 29 août 2014 :  14:07:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En toute logique, à partir du moment où le sinistre "impayés" était ouvert, l'APAGL ne pourrait pas refuser la prise en compte du sinistre "dégradations".
Pas d'accrod et c'est ce que j'ai appris à mes dépends de mon expérience:

1/ le sinistre loyer impayé déclaré sous la GRL1 vit sa vie. Il mène jusqu'au départ du locataire et de la récupération des lieux et de l'étatt des lieux de sortie par huissier payé intégralement par l'APAGL.

2/ La dégradation locative est un AUTRE SINISTRE.
Il ne peut donc pas être lié au premier.
En tant que nouveau sinistre, il n'est PLUS couvert par votre GRL1 de départ puisque celle-ci se termine en décembre 2010
Il vous faut donc le déclarer, et ce coup-ci non pas a l'APAGL mais a votre assureure selon les porcédures propres aux déclarations de sinsitres des GRL2.

Pour rire, comme ca, je vous indique qu’actuellement, les GRL sont devenues a mon avis des GRL3 puisqu'il faut déclarer le moindre petit sinistre qui sera traité en précontentieux, et ce au courtier cette fois.....
Comment voulez-vous que nous nous y retrouvions.


¨ps: Je crois avoir trouvé trace sur le net de vos diverses péripéties. Je suis sensible a votre discours car je le partage et je suis assez effaré de l'argent qu'en tant que contribuable je dépense indirectement pour financer les nombreuses officines de 'dépense des droits des locataires' qui mettent à la disposition de ceux-ci de véritables manuels de la magouille.

ps2: Quand on cherche sur le net des informations sur la défense du propriétaire accusé d'insalubrité, y compris abusivement, cela n'existe pas. On ne trouve qu'un tombereaux de pseudos articles tous copiés les uns sur les autres démontrant l'implication des gouvernements dans la lutte contre l'insalubrité, laquelle se traduit en pratique par des propriétaires arnaqueurs. Il n'existe QUE des propriétaires arnaqueurs et des exploiteurs éhontés. on croit rêver.


citation:
depuis le départ du gestionnaire (2011) personne n'a versé de primes. L'APAGL était informée du départ du gestionnaire.
Pensez-vous que j'ai une chance de saisir l'ACP ?

Le service juridique de l'APGL est formel : sinistre non indemnisable.
Je ne sais pas si vous pouvez espérer quelque chose.

Il faut que:
1/ Vous soyez assuré au moment du sinistre, c'est a dire de l'état des lieux de sortie
2/ Il faut que vous ayez fait une déclaration de sinistre a cette date plus qqs semaines (45 jours maxi normalement)

Si le point 2 n'est pas vérifier il faudra batailler pour faire démontrer que cela n'entraine pas de préjudice a l'assureur, mais comme c'est l'APAGL qui paye et qu’elle n'a l'air guère sensible a ce genre d'argumentation, ca va être difficile.


je me suis moi-même beaucou pbattu pendant presque quatre ans contr tous les intervenants de la GRL et j'ai finalement pesque tout gagné, et je me suis étonné d'être seul dans mon cas.

En en discutant avec d'autres bailleurs et en glanant diverses informations j'ai compris a posteriori que la quasi-totalité des assurés avait abandonné toute réclamation des le départ.
Il suffit donc dorénavant aux assureurs de refuser le dossier pour avoir une bonne chance de ne pas avoir a payer.

Heureusement, ma constatation est que les nouveaux assureurs actuels sont plus professionnels que les précédents
le souci est que le gouvernement nous a encore annoncé de nouvelles variantes, le U du dispositif précédent alors invisible devient visible et on supprime le R de revenu (tout une philosophie politique, la derrière !)
GRL devient GUL

Édité par - ribouldingue le 29 août 2014 14:11:48

criss
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 23 nov. 2014 :  11:09:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

J'ai finalement assigné l'assureur en responsabilité professionnelle de l'agence. Nous verrons bien les suites.

Cordialement et merci pour vos explications.



ribouldingue
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 23 nov. 2014 :  13:01:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Tenez nous au courant, ca peut être très intéressant.

criss
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 16 mars 2019 :  12:35:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Désolée de revenir vers vous si tardivement.

J'ai fini par obtenir gain de cause :

1/ contre les locataires : condamnés (recouvrement forcé toujours en cours - très peu solvables)
2/ contre l'Etat : annulation de l'arrêté d'insalubrité pour "erreur d'appréciation"
3/ contre le gestionnaire : son assurance en responsabilité professionnelle a été condamnée à indemnise le préjudice

Après avoir remis le bien en état, nous l'avons reloué.
Nous avons vendu le terrain pour payer les travaux de remise en état et baissé le loyer.

Nous avons reloué en 2012. Pas de problèmes avec les 2 premiers couples qui sont restés un an et demi et un an (les deux couples étaient en recherche d'un bien à acheter) et certainement un contentieux avec le 3ème car nous avons donné congé pour vendre (dans les règles, par huissier) et depuis fin février aucune nouvelle ni des locataires ni des garants.
J'ai envoyé un RAR à tout le monde pour réclamer les 2 mois d'impayés (février et mars) et demandé qu'ils procèdent à l'entretien et à la remise en état des lieux (très encombrés).

Avec ce dernier couple, les deux premières années se sont bien passées mais pour la troisième que des problèmes : retards récurrents, problèmes d'humidité dus au déversement pendant plusieurs mois de l'eau des condensats sur le sol du local chaudière (pompe à remplacer mais on ne prévient pas le bailleur !), VMC HS (idem, c'est moi qui m'en suis aperçue lors d'une visite !), aérateurs des fenêtres obstrués (retirés par le menuisier qui est venu vérifier les fenêtres), dépendances remplies de cartons vides (on ne peut plus y entrer !), jardin non entretenu, etc...
Sinon, jeune couple charmant mais complètement dépassé.

En ce qui me concerne, je baisse les bras.
Nous avons vendu une maison à perte (dégradations mais couple insolvable) car vendue sans remise en état (après avoir benné plus de 30m3 de déchets divers!).
Quant à l'assurance GLI, indemnisation dérisoire car nous ne pouvions faire la totalité des travaux (environ 25.000€ et indemnisation à hauteur de 4.000 !!).
Le couple était suivi par les services sociaux (association nommée par le tribunal pour suivi des allocations, aide au ménage, suivi éducateur pour les enfants, ...) et bien géré par une agence. Je ne m'attendais pas à cela !

Et voilà que cela risque d'être la même chose !!
Et les parents sont garants mais ils laissent faire .....

Voilà le bilan. Pour nous, plus aucun investissement locatif.
En fait, la situation se dégrade depuis une dizaine d'années et je pense que c'est dû déséquilibre législatif.
Et quand ce n'est pas avec les locataires, c'est avec un syndic de copropriété !


Si vous avez des conseils concernant la reprise des lieux ......

Merci d'avance
 
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