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 Posté - 03 oct. 2014 : 14:01:23
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ribouldingue : vous avez raison de préciser qu'il s'agit d'un mandat spécifique de gestion d'un bien locatif, qui peut-être donné à un autre agent immobilier.
C'est pourquoi je parle d'honoraires sur ce contrat.
ribouldingue : Ce que je voulais dire sur le montant des loyers reçu par le syndicat c'est que peut-être déduit de ces loyers des travaux à la charge du bailleur.
Dans notre cas perso. j'ajouterai que les 50€ de charges furent gardés par le syndic qui avaient la gestion et ne furent jamais reversé à l'Union, jusqu'au jour ou nous ( CS) avons mis notre nez dans ce dossier. !!!   Que tous les travaux étaient votés et payés par l'Union qui recevaient donc la totalité des loyers.
Cette histoire de loge louée sans être un lot de copropriété est souvent un problème complexe à régler. |
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JB22
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 42
Posté - 03 oct. 2014 : 15:20:17
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"l'important c'est que ces loyers soient inscrits au compte de la classe 7 : perso, je choisirai le 718 pour ne pas mélanger justement avec les intérêts légaux"
Pour ne pas mélanger avec les "intérêts légaux" il est possible de créer un sous compte 7141. La perception d' intérêts est, en pratique, peu courante, sauf dans les copropriétés avec ne nombreux impayés.
Je suis d' accord, l' annexe 2 est sans intérêt, mais c' est une obligation. |
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kinepolice
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Posté - 03 oct. 2014 : 23:39:09
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philippe388 :
Ha oui, c’est vrai j’avais vu cela sur UI, copro pas de tantièmes pour tous lots lui appartenant…
Mais bon là je suis perdu, un coup on doit décaler la cote part et un coup pas de tantième pour les propriété du SDC donc pas de cote part……Pas évident tout ça…..
‘’ comment le syndic calcule ces charges ? ET comment il a calculé un montant de charges. Le CS a t'il été consulté pour cela ?‘’
Très bonne question… Je n’en sais rien. Consultation du CS : NON…
Et si c’était le cas sur quelle base et avec quelle règle pourrait-on le définir ?
Pourquoi n’aurait-il pas de charge ?? Si, il en paye…..mais je poserai la question pour être sur…
Pour le vote d’abandon du concierge, comme déjà dit il va falloir rechercher mais je pense qu’on devrait en trouver trace…. (si on retrouve les PV…..)
He bien , à vous lire nous fonctionnons à priori de la même façon. Loyer +charge encaissé par le SDC, et notre syndic à un contrat séparé de gestion pour cette loge déclaré et clair.
ribouldingue
Bon A lire tout le monde, parfois je me perds….
Pourquoi faudrait-il un ‘’mandat’’ spécifique pour ‘’ déclaration des revenus ‘’ s’il a un mandat de gestion pour une loge de copro, c’est pour la gestion complète, si cela implique une déclaration pourquoi nécessite d’un avenant spécifique ??
J’étais partie sur le fait que par méconnaissance j’oubliais de faire une déclaration de cote part de ces ‘’revenus’’ qu’encaisse le SDC mais à vous lire ‘’zéro, zéro’’ il n’y aurait rien à déclarer. Glou, Glou je bois la tasse...
Concernant la taxe d’habitation un coup je lis qu’elle est du un coup qu’elle ne l’ait pas……
rambouillet
Concernant mon annexe 3, il semblerait qu’en 714 je les retrouve bien (enfin je vois une belle somme qui pourrait y correspondre) …. Mais il faudra vérifier le détail de cette ligne pour en être sur, je note, je note………
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 Posté - 04 oct. 2014 : 09:38:02
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citation: ribouldingue
Bon A lire tout le monde, parfois je me perds….
Pourquoi faudrait-il un ‘’mandat’’ spécifique pour ‘’ déclaration des revenus ‘’ s’il a un mandat de gestion pour une loge de copro, c’est pour la gestion complète, si cela implique une déclaration pourquoi nécessite d’un avenant spécifique ?? Le syndic a pour mandat de gérer le syndicat;
Son mandat de syndic n'inclut pas la gestion locative des lots loués.
Le syndicat doit donc désigner son syndic OU BIEN AU AUTRE INTERVENANT pour gérer le lot locatif.
Un mandat de gestion consiste à gérer: entrée, sortie du locataire, tenu du compte locataire et du compte bailleur, rendu des comptes réguliers, paiements des charges au sydnic et reception des loyers et provisoins du locataire, gestion des travaux, etc... mais pas la déclaration de revenu du mandant.
On peut ajouter a un mandat de gestion locatif diverses choses:
Une assurance loyer impayé
Une assurance dégradation locative
Une assurance carence locative
Une assistance juridique
Une gestion de la déclaration des revenus locatifs
la gestion de l'assurance PNO devenue obligatoire
Tout cela est possible, mais en supplément.
citation: Concernant la taxe d’habitation un coup je lis qu’elle est du un coup qu’elle ne l’ait pas… ben oui, une loge c'est comme un morceau de couloir, ca n'a pas de tantièmes, ca n'a pas de revenu locatif cadastral, donc pas de taxe foncière, pas de taxe d'habitation, pas de charges, pas de compteur électrique, pas de compteur gaz, etc..... sauf exception.
On voit donc un peu de tout, y compris des services des impots qui font une cote mal taillée quand ils apprennent que le lot est loué.
citation: Pourquoi n’aurait-il pas de charge ?? Il y a des charges.
Elles ne sont pas facturables.
La loi de 1989 oblige en effet que le bailleur (le syndicat) indique les tantièmes, et fasse une régularisation annuelle;
il en résulte que hormis compteur électrique séparé, etc.... on ne peut faire qu'un forfait de charge, ce qui n'était possible qu'en location meublée il y a peu.
C'est depuis qqs mois possible en foncier nu, mais c'est très récent, donc seuls les nouveaux contrats de bail peuvent le permettre.
ca va juste etre difficile que le montant forfaitaire n'est pas abusif quand on en peut pas justifier des charges réelles, donc la encore danger!!!! |
Édité par - ribouldingue le 04 oct. 2014 09:40:31 |
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JPM
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Posté - 04 oct. 2014 : 10:13:51
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Son mandat de syndic n'inclut pas la gestion locative des lots loués.
Le syndic, représentant légal du syndicat, a vocation à s'occuper de tout ce qui concerne le syndicat, notamment la gestion des biens loués.
C'est bien sur la solution la plus simple et la plus naturelle. Le calcul des honoraires de gestion courante peut tenir compte de cette prestation.
La solution peut être différente lorsqu'il s'agit de vendre une partie commune.
Dans les deux cas l'assemblée peut décider le confier l'opération à un autre professionnel. C'est le syndic qui signe alors le mandat.
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Posté - 04 oct. 2014 : 11:07:42
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Merci JPM
En revanche, je vais essayer de traduire ou de faire traduire le JPM:
citation: Le calcul des honoraires de gestion courante peut tenir compte de cette prestation. Peut, ça veut dire quoi?
La France PEUT faire 17,63% de croissance au quatrième trimestre.
Alain Juppé PEUT devenir champion du monde de thiathlon....
Aidez-nous un petit peu s'il vous plait.... |
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JPM
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47
Posté - 04 oct. 2014 : 11:28:37
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La gestion locative d'une partie commune louée est une prestation prévisible (le syndic prenant un nouveau mandat est informé de l'existence d'une location) et récurrente ( Quittancement mensuel ou trimestriel). Sa rémunération est donc couverte par l'honoraire forfaitaire de gestion courante.
Il n'y a pas lieu d'établir un mandat de gestion locative. L'administration de la partie commune entre dans le cadre de son mandat de syndic. Il n'y a pas lieu non plus de faire apparaître une rémunération spécifique.
Le syndic calcule le montant de l'honoraire forfaitaire en listant toutes les prestations avec mention des coûts (prix de revient) de chacune d'entre elles.
Il peut ajouter à la liste la gestion locative de la partie commune et son coût.
Cette organisation de lui interdit pas de confier le dossier à son service de gestion locative qui ne percevra aucune rémunération à ce titre.
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Posté - 04 oct. 2014 : 11:42:21
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JPM : Il n'y a pas lieu d'établir un mandat de gestion locative. L'administration de la partie commune entre dans le cadre de son mandat de syndic. Il n'y a pas lieu non plus de faire apparaître une rémunération spécifique.
Ah Bon!!! nous pourrions alors demandé le remboursement des honoraires perçus au non de la gestion locative de l'appartement de la loge et sur 5, 10 ans !!!
JPM : combien de syndic applique ce que vous dites ?? 1,2, ... ou TOUS les syndics ? |
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JPM
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Posté - 04 oct. 2014 : 13:21:49
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Je ne vois pas pourquoi les syndics ne respecteraient pas ce mécanisme rendu possible par le contrat " tout sauf ".
Vous semblez penser que le syndic assure la gestion locative sans être rémunéré pour cette prestation. Ce n'est pas le cas.
Le montant ht des honoraires est de 5250 €.
On décide de louer un emplacement de stationnement commun. Les honoraires de gestion courante passeront à 5400 €.
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Posté - 04 oct. 2014 : 13:27:24
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Le syndic facture ses honoraires avec un contrat de gestion locative, OU il augmente ses honoraires de gestion courante en ajoutant une clause de gestion locative, n'est ce pas la même chose ? |
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Posté - 04 oct. 2014 : 13:59:53
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citation: Le montant ht des honoraires est de 5250 €.
On décide de louer un emplacement de stationnement commun. Les honoraires de gestion courante passeront à 5400 €. Je continue à décrypter le JPM courant:
C'est inclus dans le forfait sauf que le forfait sans vaut 5250 et le forfait avec vaut 5 400.
Pour Madame Michu qui paye une partie de la différence, la nuance est subjective
citation: Il n'y a pas lieu d'établir un mandat de gestion locative. Ribouldingue, traducteur officiel du JPM facile:
Il n'y a pas lieu d'établir, il suffit de l'inclure.
Pour Madame Michu, le pas est énorme :-)
citation: Le syndic calcule le montant de l'honoraire forfaitaire en listant toutes les prestations avec mention des coûts (prix de revient) de chacune d'entre elles. Suite de la traduction:
JPM n' a pas du s'apercevoir de la présence de Madame Michu dans la pièce, qui peut dire, selon son humeur, OH que c'est cher' (pas besoin de traduire) ou alors 'Oh, bon, Oké' (EN français courant: Oui
Si Madame Michu dit non, on peut sans doute négocier, ou alors on peut sans doute aller chez la concurrence, y compris pour cette seule prestation.
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Édité par - ribouldingue le 04 oct. 2014 14:05:19 |
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Posté - 04 oct. 2014 : 14:01:45
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Naturellement il n'échappe à personne que dans ce dernier cas Son mandat de syndic n'inclut pas la gestion locative des lots loués. |
Édité par - ribouldingue le 04 oct. 2014 14:02:14 |
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kinepolice
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Posté - 04 oct. 2014 : 15:18:52
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Hello,
Vous avez parlé de la gestion locative et là je crois que tout le monde à bien compris avec la traduction simultanée du JPM de notre cher Ribouldingue:
Soit contrat de gestion indépendant du mandat de syndic, soit clause de gestion DANS le mandat de syndic avec évidement un montant rehaussé pour cette prestation..... OK
Heu mais bon je vois pas en quoi cela change qqch pour Mme Michu qui elle n'est que locataire et qui à ce titre paye son loyer +charge sans avoir d'autres préoccupations dans la gestion...... Clause ds contrat ou incluse dans mandat le syndic fait toujours le bail...
Chez nous, sauf erreur c'est 10% avec garantie des loyers incluses de l'annuel comme rémunération (et vous, pour avoir une idée de leur positionnement, mais bon pas le sujet...???? )
Et comme Philippe388, je ne crois pas que ce soit la pratique d'avoir cette gestion en clause dans le contrat, le plus souvent contrat distinct même si il est question du même syndic.
pour terminer on pourrais se poser la question dans ce sens:
Gestion devrait elle se comprendre par défaut avec celle d'une loge si loué ou sans. C'est toujours un contrat de moins à gérer..... faut il que le syndic fasse aussi gestion locative, c'est donc au cas par cas...
Mais quid des interrogations que je vous proposais!!
- Charges, existent-elles vraiment? comment sont elle faite et calculées si OUI?
- Pour la déclaration des revenus, doit elle être faite ou pas et que devraient faire les copro pour cette déclaration issue de ces loyers, comment l'évaluer si le syndic ne donne pas d'info!? Tous cadrer lors d'une AG ou existe t il une règle, un texte
- Ribouldingue, pour vous rien à payer???
citation: Le gérant, s'il a un mandate pour cette prestation, fourni au syndicat les loyers, charges percues, la taxe foncière payées (zero), les charges appelées et payées (zero et zero), les intérets d'emprunt, eta autres travaux déductibles (zero et peut etre ou sans doute zero)
- Philippe388, vous parlez d'un syndic ayant gardé 50€, d'où venait-il? Ca concerner quoi?
- Quid de la Taxe d'habitation dont certain on parlé
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Édité par - kinepolice le 04 oct. 2014 15:59:55 |
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JPM
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Posté - 04 oct. 2014 : 16:40:11
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Les loyers doivent apparaître comme produits dans la comptabilité, de même que les charges locatives imputables au locataire. Les charges liées au lot loué apparaissent également.
On doit retrouver tout cela dans les récapitulatifs de fin d'exercice.
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Posté - 04 oct. 2014 : 18:21:55
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Pour compléter, le locataire ne s'intéresse pas aux frais de gestions lié au mandat puisqu'il s'agit de frais liés au capital des copros, et non à l'usage du local.
citation: Chez nous, sauf erreur c'est 10% avec garantie des loyers incluses de l'annuel comme rémunération TVA incluse ou hors taxe (ca fait 2% de différence), pourcentage sur les sommes versées ou sur les loyers? rendu de compte mensuel ou trimestriel.
Un bon prix c'est 5,5% sur les recettes TVA incluse, auquel on ajoute 2,5% pour l'assurance, soit un total TVA incluse de 8%
L'important est d'éviter les frais fixes (du genre 6 euros ou 10 euros par mois) qui paraissent faibles mais font grimper au plafond les pourcentages;
La déclaration des revenus est l'affaire de chaque propriétaire.
Selon le mandat, soit il récupère les recettes dans les comptes de l'année, soit il recoit du syndic ou du gérant un courrier spécial indiquant ce qu'il y a a déclarer et à déduire (les frais de gestion sont déductibles, l'assurance loyer impayé, les réparations et entretien spécifiques non à la charge du locataire, les frais d'huissier, les 20 euros forfaitaires, etc...)
Il est évidemment impossible d'aller lire les 20 euros dans les comptes de la copropriété en revanche.
citation: On doit retrouver tout cela dans les récapitulatifs de fin d'exercice. Donc non.
Si le copro déclare au réel et non en micro, en revanche, le chiffre est simplissime a trouver. |
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kinepolice
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Posté - 08 oct. 2014 : 15:25:59
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ribouldingue:
citation: TVA incluse ou hors taxe (ca fait 2% de différence), pourcentage sur les sommes versées ou sur les loyers? rendu de compte mensuel ou trimestriel.
Un bon prix c'est 5,5% sur les recettes TVA incluse, auquel on ajoute 2,5% pour l'assurance, soit un total TVA incluse de 8%
Pur vous répondre, 10% sur loyer total annuel.
Qu'appelez vous le ''rendu de compte''?????????????
Pour vous 8%TVA incluse sur les recettes.... c'est quoi, les recettes pour vous?? |
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