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kerso4
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 Posté - 11 juil. 2014 : 12:11:12
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Bonjour à tous,
Je sais qu'il est possible d'appliquer une hausse rétroactive des loyers jusqu'à 5 ans en arrière selon les clauses du contrat.
Un bailleur peut le faire par ex qd son locataire donne son congé (meme si je ne trouve pas cela très faire play!). Mais bon, la loi est là .
Ma question est la suivante: Une fois l'EDL de sortie et la remise des clefs effectuées, alors que le bailleur n'a jamais rien demandé ni précisé jusqu'alors, peut il dédire du dépot de garantie cette hausse de loyer rétro active.
J'aurai tendance à dire non car le bail n'a plus d'effet. Mais je ne trouve rien sur internet ou les forums...
Merci de votre aide.
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ValImmo
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1
Posté - 11 juil. 2014 : 13:51:09
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Bonjour,
Le loyer peut être augmenté à deux occasions :
. chaque année, si le bail comporte une clause d'indexation
. au moment du renouvellement du bail (tous les 3 ans donc, pour un bail d'habitation loué vide), si le loyer est sous-évalué ou si le bailleur a fait des travaux d'amélioration.
Dans votre cas, vous avez quitté le logement, il ne peut s'agir que de l'indexation annuelle. Le bailleur a le droit d'effectuer une indexation rétroactive mais seulement si le bail contient une clause d'indexation.
Si cette clause existe, le bailleur peut remonter jusqu'à l'origine du bail ou jusqu'à la dernière indexation, mais ne pourra réclamer que le différentiel portant sur la dernière année.
Cdlt |
Édité par - ValImmo le 11 juil. 2014 13:52:21 |
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 Posté - 11 juil. 2014 : 15:12:22
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Hum, grâce à Mme Duflot, les choses ont bien changées/ En particulier il faut oublier les 5 ans, on en est désormais à 1 an.
citation: Article 17-1
Créé par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6
I. ? Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
II. ? Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. La seule question à se poser est comment s'applique la loi sur les situations existantes. |
Édité par - ribouldingue le 11 juil. 2014 15:13:29 |
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kerso4
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3
Posté - 11 juil. 2014 : 15:28:45
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Bonjour et merci pour votre retour.
Pour vous apporter plus d'info, il s'agit d'un bail en meublé, donc la nouvelle loi ALUR ne s'applique pas sue les baux signé avant le 24 mars 2014.
Sur ce point, c'est clair pour moi.
Mais ma vraie interrogation porte sur le fait de savoir si, une fois l'EDL de sortie effectué et les clefs remises (et donc une fois le bail devenu sans effet selon moi, hors régul des charges prévu dans le bail), le bailleur peut unilatéralement procéder à une révision rétro active. c'est un peu comme si moi bailleur, j'allais réclamer des arriérés de loyer à mon locataire ayant quitté mon logement il y a 6 mois!
Merci encore pour vos éclaircissement sur cette notion bien particulière...
Bon we a tous.
Cdlt
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ValImmo
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4
Posté - 11 juil. 2014 : 15:57:48
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Que ce soit un meublé ne change rien au fait que la prescription aujourd'hui, et applicable à tous les baux d'habitation en résidence principale, est d'un an pour ce qui concerne l'indexation des loyers.
Je ne peux donc que vous répétez ma première réponse. Et oui, le retard de loyer peut être demandé une fois le congé donné. |
Édité par - ValImmo le 11 juil. 2014 16:01:38 |
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kerso4
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5
Posté - 11 juil. 2014 : 16:03:08
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ValImmo,
Je vais vous mettre en défaut. Le site du PAP (même si ils peuvent faire des erreurs) dit le contraire pour les locations en meublée...
Pouvez vous me donner l'article confirmant vos dire..
http://www.pap.fr/actualites/indexa...ision/a16639
PS : Sinon, vous validez le fait que même ayant quitté un appart apres fin du bail, un bailleur peut demander rétroactivement une régul de loyer... Pourquoi pas...
Bon we a vous
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ValImmo
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6
Posté - 11 juil. 2014 : 17:37:13
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citation: Initialement posté par kerso4ValImmo, Je vais vous mettre en défaut. Le site du PAP (même si ils peuvent faire des erreurs) dit le contraire pour les locations en meublée... Pouvez vous me donner l'article confirmant vos dire.. http://www.pap.fr/actualites/indexa...ision/a16639PS : Sinon, vous validez le fait que même ayant quitté un appart apres fin du bail, un bailleur peut demander rétroactivement une régul de loyer... Pourquoi pas... Bon we a vous
Kerso,
Vous avez raison.
Mais si ça n'est pas rétroactif, je ne comprends pas bien l'intérêt du délai d'un an de prescription, puisque dans ce cas, quelle que soit la date à laquelle le bailleur fait l'indexation, un an après ou pas, celle ci ne joue qu'à la date de la demande.
Il y a un truc qui m'échappe ...
Cdlt |
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ValImmo
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7
Posté - 11 juil. 2014 : 19:24:24
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de retour ...
apparemment, l'indexation n'est effectivement plus rétro active ... sauf que :
L'ANIL dit : "le paiement des différentiels d'une révision de loyer entre le 27 mars 2009 et le 26 mars 2014 doit être demandé avant le 26 mars 2015."
http://www.anil.org/analyses-et-com...-des-loyers/
donc, je ne sais pas de quand date votre bail, mais votre bailleur pourrait récupérer les différentiels jusqu'à mars 2014.
et ce lien :http://www.monfinancier.com/finance...r-17691.html
dit : "Les nouvelles indexations s’appliquent à tous les contrats vides quelle que soit leur date de signature. Pour les contrats meublés, seuls les contrats signés après le 27 mars 2014 sont concernés. Ceux conclus avant cette date se voient appliquer les anciennes dispositions."
donc votre bailleur devrait être en droit de récupérer l'arriéré de loyer
Je ne sais pas vous, mais moi je ne trouve pas tout cela bien clair ! d'autant que le site du service public, lui, ne fait pas de différence entre le type de location ou la date de signature du contrat pour dire que le délai de prescription passe à un an (sans détailler plus) :
http://www.service-public.fr/actual.../003027.html |
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nefer
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8
Posté - 12 juil. 2014 : 07:26:16
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nous sommes dans le forum "bailleurs", donc je suppose que kerso4 demande s'il peut réclamer les indexations d e loyer à son locataire à la sortie du bail en imputant les sommes sur le DG.. |
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ValImmo
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Posté - 12 juil. 2014 : 12:22:08
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citation: Initialement posté par nefer
nous sommes dans le forum "bailleurs", donc je suppose que kerso4 demande s'il peut réclamer les indexations d e loyer à son locataire à la sortie du bail en imputant les sommes sur le DG..
Vu sa manière de s'exprimer, je doute que Kerso soit le bailleur: "Un bailleur peut le faire par ex qd son locataire donne son congé (meme si je ne trouve pas cela très faire play!)"
Ceci dit, cela ne change pas le fond du problème : le bailleur peut-il réclamer les arriérés de loyer après le départ du locataire, quand il n'a pas fait d'indexation auparavant ? |
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ValImmo
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10
Posté - 12 juil. 2014 : 12:40:49
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Pour que les choses soient claires à l'intention de Kerso : je confirme que l'article 17-1, I est bien applicable aux baux meublés (Loi ALUR) et ceci dès maintenant, pour autant que le congé soit donné après la publication de la Loi ALUR (ce qui est le cas ici).
Cet article dit : "I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande."
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Édité par - ValImmo le 12 juil. 2014 12:43:27 |
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kerso4
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Posté - 29 juil. 2014 : 19:15:11
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Merci pour vos retours a tous.
Pour répondre a Nefer, je pose cette question en tant que "Locataire" et non pas "bailleur" pour le compte d'un ami qui vient de quitter sa loc meublée mais pour laquelle le bailleur refuse de lui rendre le DDG au prétexte que le bail n'a pas été augmenté, donc il veut le faire maintenant.
Comme le bail a été signé avant Mars 2014, je vais partir sur l'hypothèse la pire, savoir que le bailleur a le droit de régul les hausses "oubliées" (même si je trouve cela pas normal du tout, surtout que la remise des clefs a été faite).
Bonnes vacances a tous. |
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Augmentation rétro active de loyer 
