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poul1
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 Posté - 04 juil. 2014 : 00:15:21
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Bonjour,
Je suis dans une copropriété de 20 appartements.
Certains garde-corps (privatifs dans le RdC) atteints par la rouille doivent être remplacés car présentant un risque.
Ce qui oblige au remplacement de la totalité des garde-corps pour des raisons d'esthétique.
Toutefois, certains copropriétaires arguant du fait qu'il s'agit de parties privatives et que leurs garde-corps sont, selon eux, en bon état annoncent que même si la résolution est adoptée en AG : ils ne paieront pas !
Question : de quels moyens dispose-t'on pour les obliger à payer ?
Quelqu'un connait-il une jurisprudence existant sur un cas similaire ?
Merci par avance de vos réponses.
POUL1
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Posté - 04 juil. 2014 : 07:19:30
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citation: Certains garde-corps (privatifs dans le RdC) atteints par la rouille doivent être remplacés car présentant un risque.
le risque est pour les résidents derrière le garde corps, pas pour le syndicat.
si ce garde-corps doit être changé, il doit l'être à l'initiative du copro concerné :
* soit il le fait à l'identique : pas de problème
* soit il ne peut le faire à l'identique (à ce que vous dites), il devrait se rapprocher du CS pour proposer en AG un modèle similaire qui ne nuirait pas à l'harmonie de l'immeuble et serait ainsi proposé à l'AG pour tout remplacement futur, et ceci en conservant les anciens en place.
rappelons l'article 25 :
"....
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
..."
Dans cet article on ne parle ni d'esthétique (conception très personnelle), ni d'harmonie (d'ailleurs)....
Et ensuite, le premier copro qui souhaite (ou doit) en changer, fait une demande officielle en AG (notification au syndic pour mise à l'ODJ de la prochaine AG) en proposant le modèle retenu avec le CS.
(c'est ainsi que je ferais personnellement....) |
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mespres
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Posté - 04 juil. 2014 : 07:28:44
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Le dossier est assez clair :si la résolution est votée à l'article 24. Un refus de paiement se traite comme un impayé classique. Si refus de la résolution en AG, la situation est beaucoup plus complexe. Il faut en à mon avis "terroriser" le syndicat. Dans l'hypothèse d'un refus, si accident du fait de la rupture du garde du corps, le syndicat sera dans une situation infernale. La résolution est fondée car elle est conforme an RdC (respect de l'harmonie de la façade).
Il faut à mon avis être vigilant sur le mode de répartition (aux millièmes ou bien par garde du corps, critère d'utilité). Les deux modes se défendent, il faut prendre celui qui garantit le vote. |
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Sunbird
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 Posté - 04 juil. 2014 : 08:21:46
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Si les garde-corps sont inscrit comme privatif au RDC vous ne pouvez pas faire voter le changement en AG. Il est parfaitement compréhensible que les copropriétaires qui ont des garde-corps en bon état n'ait pas envie de les changer à cause de quelques copropriétaires qui n'ont pas entretenu leur gade-corps. Si vous le faites, vous risquez qu'un copropriétaire assigne la copropriété, et celle-ci perdra.
La question concerne donc uniquement les copropriétaires qui ont les garde-corps à changer.
1er point il est nécessaire de retrouver des garde corps dans la même harmonie
2 proposer ce modèle en AG
3 les copropriétaires feront les travaux à leur convenance |
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mespres
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Posté - 04 juil. 2014 : 10:06:09
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Sunbird
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Posté - 04 juil. 2014 : 11:00:05
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Nous sommes d'accord sur la clause de l'harmonie que nous retrouvons dans les RDC. Maintenant cette clause est limitée dans son utilisation.
Il faut vraiment lire avec attention le RDC sur les garde-corps.
Nous sommes dans le même schéma que les fenêtres. L'AG décide d'un modèle type si il n'est pas possible de reproduire à l'identique, et les changements se feront au rythme de chacun avec obligation de conserver l'harmonie décidée par l'AG.
Maintenant je ne vois pas ce qui empêcherait techniquement de refaire un modèle identique, si on va voir le bon artisan. |
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Louis92
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Posté - 04 juil. 2014 : 12:10:22
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Sunbird citation: Il faut vraiment lire avec attention le RDC sur les garde-corps. Tout-à -fait : poul1, il est rare que les garde-corps soient privatifs car leur fixation doit être solidaire du gros-oeuvre qui lui est "partie commune". Il est fréquent que le revêtement de surface (peinture) soit privatif et donc à la charge de chaque copropriétaire.
poul1, soyez bien sûr de votre lecture de votre RCP.
Si garde-corps privatif, faire comme pour la peinture et les stores : faire adopter la teinte ou le modèle par l'AG (avec implication du CS en amont), mettre les contraintes ad hoc (fixation solidaire du gros-oeuvre), éventuellement mettre une date butoir pour les garde-corps trop détériorés et laisser chaque copropriétaire prendre la charge du remplacement (contact avec entreprises, coordination à plusieurs pour ceux qui la veulent et payer la facture).
Cdlt. Louis92. |
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poul1
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Posté - 04 juil. 2014 : 14:03:39
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Tout d'abord je remercie ceux qui ont pris le temps de me répondre en donnant leurs positions.
Ceci m'amène à compléter le sujet avec d'autres informations. Ce que j'aurai peut-être dû faire dès le départ et je vous prie de m'en excuser.
1) il s'agit d'un immeuble de huit étages et le remplacement des garde-corps implique la pose d'un échafaudage. D'où un coût important.
2) un rapport de l'APAVE a établi la dangerosité de certains garde-corps attaqués par la rouille (immeuble en bord de mer). J'ai d'ailleurs du mal à croire que tous ne sont pas attaqués à des degrés divers même si certains copropriétaires s'en défendent.
3) La mairie a donné son accord pour l'exécution des travaux, à condition que l'uniformité esthétique de l'immeuble soit conservée.
4) Le coût moyen de l'opération va se situer entre 4000 et 5000€ par copropriétaire. Ce qui explique les prises de position de certains d'entre eux qui affirment qu'ils ne paieront en aucun cas.
5) je confirme enfin que le RdC indique clairement que les garde-corps sont des parties privatives.
Je fais partie du CS et il est évident que si la résolution était rejetée je présenterai ma démission pour éviter toute responsabilité ultérieure en cas d'accident. Je voudrais néanmoins connaître tous les moyens et arguments à disposition du CS et du Syndic pour obliger les récalcitrants à payer leur quote-part.
Merci d'avance de vos réponses.
POUL1 |
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Posté - 04 juil. 2014 : 14:34:23
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poul1 : Je fais partie du CS et il est évident que si la résolution était rejetée je présenterai ma démission pour éviter toute responsabilité ultérieure en cas d'accident. Je voudrais néanmoins connaître tous les moyens et arguments à disposition du CS et du Syndic pour obliger les récalcitrants à payer leur quote-part.
Pour quoi le CS demissionnerait sur une décision de l'AG? qui est la SEULE décisionnaire. le CS n'a aucun pouvoir de décision. Si tous les CS démissionnent t sur des résolutions rejettées !! .............
le CS et ses membres ne verront pas leur responsabilité engagée si certains copropriétaires ne changent pas leur garde-corps.
Le CS n'ayant aucun pouvoir de décision, il ne peut pas forcer des copros à payer ses charges; son role est de controler la gestion du syndic et de son suivi des impayés. le syndic a tous les moyens à sa disposition pour récupérer des impayés, MED, assignation, blocage des loyers, ....
Ces garde-corps ont été reconnus comme dangereux, seuls les copros n'ayant pas changé leur garde-corps verront leur responsabilité engagée en cas d'accident du à ses garde -corps dangereux.
Le CS n'est pas resonsable des choix des copros; copros qui furent prévenus par un syndic et un CS plutot très sérieux dans ce doosier.
maintenant le problème est que ces garde-corps sont privatifs, et le SDC ne s'occupent que des parties communes. Dons cette résolution de l'AG n'est pas valable ! le syndic connait cela par coeur !
Le syndic doit aussi prendre conseil sur le fait qu'une expertise prouve que ces garde-corps sont dangereux, et doivent être changé. Mais privatifs, le SDC n'est pas responsable de ses garde-corps, MAIS que faire si un accident grave intervient et que l'accidenté assigne le SDC ?
Seul un juriste vous donnera la bonne à marche à suivre.
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mespres
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Posté - 04 juil. 2014 : 15:30:19
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Pas si simple que ne l'expose philippe 388, du fait de la nécessité d'échafauder. Ce ne sera pas la première fois qu'une décision d'AG impose des travaux sur des parties dites privatives, cette nature privative étant fort contestable dans l'absolu. Exemple : lors du dernier ravalement de mon immeuble , il a été voté la peinture des huisseries extérieures de fenêtres, pourtant privatives.
Avant de bâtir des stratégies, il vous faut estimer le nombre de récalcitrants et aussi communiquer sur le fait que tous les gardes corps sont concernés à plus ou moins brève échéance, et qu'un copro isolé ne peut supporter seul le coût de l'échafaudage. Vous pouvez également soulever la question du ravalement : échafauder juste pour des gardes corps c'est dommage.
Quelle est la position de votre syndic ? Ne démissionnez surtout pas, votre responsabilité ne saurait être engagée. Par contre si refus en AG, et accident, plusieurs années de procédures en vue entre la famille de la victime et le syndicat des copropriétaires ... |
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Louis92
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Posté - 04 juil. 2014 : 15:43:38
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Ah ! le travail se fait par échafaudage ! La solution pour s'en sortir est celle de mespres : étendre le travail au ravalement. Si les façades sont peu abimées, le ravalement va coûter juste plus cher que l'échafaudage et donc beaucoup moins que les garde-corps.
Regardez votre RCP, on peut peut-être y lire qu'en cas de ravalement, les parties privatives seront considérées comme des parties communes du point de vue de la répartition des charges. Cette clause est fréquente. Elle est dans le même raisonnement que celui de mespres et du mien.
Cdlt. Louis92. |
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Sunbird
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Posté - 04 juil. 2014 : 16:00:40
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Ce dossier n'est pas simple car il semble effectivement avoir un problème de sécurité, mais cela ne change rien au problème que les garde-corps sont privatifs. Ce sont les propriétaires qui sont responsables du fait de ne pas changer leurs garde-corps. C'est pas parce que vous savez que la majorité des installations électriques des appartements n'est plus conforme que vous pourriez imposer leur rénovation.
Y-a-t-il réellement obligation de mettre un échafaudage? Cela ne couterait-il pas moins cher avec un échafaudage volant?
Avez-vous consulter des ferronniers? Je suis surpris du fait que vous deviez tous changer.
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mespres
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Posté - 04 juil. 2014 : 16:04:47
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je ne suis pas surpris par l'échafaudage, les normes de sécurité sont devenues draconiennes. |
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Gédehem
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Posté - 04 juil. 2014 : 16:52:44
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"...il est évident que si la résolution était rejetée je présenterai ma démission pour éviter toute responsabilité ultérieure en cas d'accident."
méconnaissance de ce qu'est un CS, chacun de ses membres, qui ne peuvent en aucun cas être tenu pour responsable d'une décision d'AG, quel que soit l'avis qui lui aurait été donné. |
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:18:31
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il y a plusieurs interrogations tout de même :
* les garde corps sont privatifs, ce qui signifierait qu'ils ne sont pas fixées eux mêmes dans le mur, mais vissées sur un support lui-même fixé au mur. Qu'en est-il exactement ?
* dans ce cas, sont ce les gardes-corps seuls, les supports, les 2 qui sont mal en point.
* certains copros auraient entretenus leurs garde-corps : qu'a dit l'Apave : a-t-elle confirmé le bon état ? Si, oui je suppose que les proprios n'ont pas à chaque fois fait venir un échafaudage ?...
* pourquoi le CS serait-il responsable : les seuls responsables sont les proprios, éventuellement le syndic s'il ne met pas la question de la sécurité à l'OdJ ; mais le CS ne peut être responsable de quelque chose dont il n'a aucune mission...
* qui a dit que l'on ne pouvait faire les mêmes ?
* a quel titre intervient le maire avec son "à condition que l'uniformité esthétique de l'immeuble soit conservée." Sur quel texte (pas sur le garde-corps  ) s'appuie-t-il ? Etes vous dans un secteur protégé ?
il faut peut-être regarder plus en détail ces "garde corps privatifs" !! |
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:45:37
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mespres : nous ne sommes pas du tout dans votre cas perso, ou un ravalement fut voté, ce qui implique aussi la peinture des volets, des fenêres, ..... conseillez de faire l'inverse est assez " singulier comme démarche.
ET si le ravalement de poul 1 ne datait que de quelques années 
On paye quand même un 2ème ravalement à cause de cet échafaudage ?
La seule question qui se pose : est que le SDC peut imposer aux copros de changer des parties ou des installations privatives dangeureuses ?
ET quels textes de loi pour appuyer cela? |
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poul1
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Posté - 04 juil. 2014 : 17:58:58
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1) les garde-corps sont fixés sur les rebords des terrasses par l'intermédiaire de supports fixés dans le béton. Pour les plus visiblement atteints, la partie support en rouillant fait éclater le béton et la rouille se propageant sur le garde-corps lui-même entame ce dernier.
2) il n'y a pas ici de problème de défaut ou de non défaut d'entretien, c'est le cas typique de corrosion qui se produit en bord de mer au bout de quelques dizaines d'années et c'est ce qui me fait penser que même ceux qui visuellement ne semblent pas atteints doivent quand même l'être à un certain degré.
3) il s'agit effectivement d'un secteur protégé, d'où les règles strictes d'esthétique imposées par la mairie.
Je suis à peu près certain que la résolution sera adoptée en AG, mon vrai problème encore une fois est de connaître les moyens à ma disposition pour obliger les récalcitrants à payer.
Dernier point, histoire de faire sourire ceux qui suggèrent de jumeler ceci à un ravalement (mais moi je ne rigole que faiblement !!) : sachez que le ravalement a été fait et le remplacement des garde-corps aurait dû s’enchaîner. Problème : des intempéries qui ont duré plusieurs semaines ont retardé d'autant le ravalement jusqu'à arriver à la saison estivale, date à laquelle il est obligatoire de démonter tous les échafaudages.
Mais ça, c'est pour le fun que je le raconte........ |
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Posté - 04 juil. 2014 : 18:14:37
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voilà pourquoi vos garde corps sont privatifs : ils ne sont pas fixés directement au mur, mais sur des supports fixés au mur.
les supports sont des parties communes et le syndicat, via le syndic, en sont responsables. Or pour les changer il faudra certainement démonter les parties privatives et dans ce cas il faut profiter de ce chantier pour faire profiter ceux qui sont en mauvais état de les traiter (mais devis privatif), et ceux qui sont en bon état de les remonter. Certains autres peuvent profiter de leurs démontages pour les traiter aux-mêmes. La complication, c'est qu'il faut que les supports remontés soient identiques à ceux démontés.
le projet n'est pas aussi simple que l'a montré le syndic (il s'est simplifié la vie). |
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mespres
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Posté - 04 juil. 2014 : 18:32:13
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citation: Je suis à peu près certain que la résolution sera adoptée en AG, mon vrai problème encore une fois est de connaître les moyens à ma disposition pour obliger les récalcitrants à payer.
Attention, vous n'avez aucun moyen ! et heureusement! c'est le rôle du syndic !
le changement des gardes corps implique des reprises de maçonnerie (parties communes). Du fait que la résolution sera votée, le syndic attendra deux mois pour laisser le temps légal aux opposants de saisir le TGI. S'ils ne le font pas (assez probable car il faut prendre un avocat), c'est très positif. le non paiement sera traité comme un impayé classique par votre syndic. Il faut absolument que vous rencontriez votre syndic. |
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Posté - 04 juil. 2014 : 19:05:35
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poul1 : "sachez que le ravalement a été fait et le remplacement des garde-corps aurait dû s’enchaîner"
votre AG a voté un ravalement recemment et le remplacement des garde-corps fut aussi évoqué, voire voté ?
poul1 : mon vrai problème encore une fois est de connaître les moyens à ma disposition pour obliger les récalcitrants à payer.
Vous êtes syndic ou au CS ?
le CS n'a AUCUN moyen à sa disposition pour obliger lmes copros à payer des réparations de leur parties privatives, et également des parties communes ! Vous êtes à coté de votre mission de CS.
Le CS ne donne que des avis ! attention à de tels débordements.
Le CS ne gère pas la copropriété, et toute tentative d'obliger des copros à payer dans ce dossier est illégale et condamnable.
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Sunbird
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Posté - 04 juil. 2014 : 20:00:31
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Si cette résolution est votée et que vous avez un copropriétaire moins mouton que les autres, il contestera dans les 2 mois la résolution et vous allez avoir une procédure sur le dos.
Vous n'y échapperez pas.
Si vous devez démissionner ce n'est pas parce que la résolution serait refusée. Lorsque vous avez travaillé sur le dossier ravalement, vous auriez du dès le début inclure la purge des balcons et la réparation des supports des garde corps. Sur ce dossier je présume qu'il y avait un architecte, il aurait du vous conseiller. Si il ne l'a pas fait c'est une erreur de sa part.
Si le dossier avait été étudié dès le début, cette histoire de garde corps aurait couté peanuts.
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remplacement de garde-corps privatifs 
