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Elisabeth
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 Posté - 06 mai 2014 : 13:03:21
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Bonjour
Je suis propriétaire bailleur et je me retrouve
avec une situation pour le moins "compliquée".
Les locataires sont un couple ni marié, ni pacsé
ni même officiellement (je pense) déclaré en concubinage.
Il y a deux jeunes enfants.
Or Monsieur a décidé de quitter Madame qui
n'a absolument pas suffisamment de revenus
pour assumer le loyer.
Le bail 89 mentionnait les deux et était signé par
les deux.
Ma question :
est-il autorisé de pratiquer un loyer réduit en contrepartie
de services à rendre, en particulier s'occuper de l'entretien
de la partie de terrain autour de la maison dont l'entretien
est à ma charge (compte tenu qu'il y a 2 logements dans cette maison).
Si oui, cela peut-il être précisé dans la bail ?
Merci
Elisabeth
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 Posté - 06 mai 2014 : 13:12:36
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Non.
Vous allez au devant de très gros problèmes car vous vous engagez ainsi sur une durée non précisée en plus a engager une personne au noir.
de plus , si jamais il y a quelque problème que ce soit, ce sera votre faute, aucun moyen de revenir en arrière. EN particulier, plainte de l'autre logement, jalousie (pourquoi pas eux après tout) voire accident même minime pendant l'entretien.
Si vous le faites il faut que cela soit non officiel, qu'aucun argent ne traine, aucun engagement écrit, aucun témoin susceptible de vous 'nuire', bref beaucoup de souci.
Les seules voie légales:
1/ Employer en autoentrepreneur avec un contrat de six mois renouvelable, avec facturation de votre locataire.
2: Employer en salariée avec un TESE, mais risques complexes liés au contrat, à sa durée, au licenciement éventuellement nécessaire.
Mais selon l'endroit ou se trouve le logement, il n'est pas rare qu'avec une telle situation, votre locataire puisse prétendre aux allocations CAF, lesquelles avec deux jeunes enfants devraient dépasser les 400 euros mensuels. N'est-ce pas la la vraie solution? |
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Elisabeth
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 2
Posté - 06 mai 2014 : 13:53:06
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Merci ribouldingue.
Effectivement, elle a déjà fait une simulation,
elle aurait droit à un peu plus de 400 euros.
Mais vu la consistance du logement, l'environnement, la situation
etc..., le loyer était à 800 euros + les charges.
Concernant le deuxième logement, il est meublé.
Très occasionnellement, je le loue en meublé pour des périodes
de quelques mois pour que je puisse encore y accéder, de temps
en temps (je dois encore vider grenier et cave). Et tous les 2 ou 3 mois,
j'y passe une journée ... pour voir si tout va bien....
Comme je suis à 1h30 de route, ce n'est pas facile d'engager des locations dans ce meublé.
Donc il n'y aurait aucun problème par rapport à ce deuxième logement.
Au contraire, pour moi, c'est une lourde charge de faire ma part
d'entretien de la moitié du terrain. Compte tenu de la configuration
des lieux, il n'y a pas de surface strictement et spécifiquement attribuée à chaque logement.
Je sais, c'est un peu compliqué...
Depuis juillet 2011, ces locataires ont pratiquement pris en charge
l'intégralité de l'entretien et j'ai "dédommagé" sous forme d'autres services rendus.
Donc si cette dame pouvait continuer de prendre en charge l'intégralité
de l'entretien en contrepartie d'un loyer réduit, moi, cela m'arrangerait beaucoup.
C'était donc le sens de ma question.
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bailleurx
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Posté - 06 mai 2014 : 15:42:02
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Elisabeth
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Posté - 06 mai 2014 : 19:00:35
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Merci bailleurx.
Effectivement, cet article apporte, a priori, un élément de réponse.
Pour ce qui est de l'autre logement, j'ai un bail civil qui mentionne effectivement
l'usage des espaces verts, précisant que les charges d'entretien sont incluses
dans le montant de loyer demandé.
J'ai aussi pensé au logement "solidaire".
Par exemple : http://www.habitat-humanisme.org/
Je ne sais pas ce qu'on peut en espérer.
Je me dis aussi que si j'ai moins de revenus locatifs,
j'ai moins d'impôts à payer ce qui réduit d'autant l'impact
du loyer réduit. Mais ce n'est peut-être pas tant que çà comme "gain". |
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Posté - 06 mai 2014 : 19:03:19
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BailleurX,
Il s'agit des travaux, et non pas de l'entretien.
I s'agit de travaux liés au logement, et aucunement de travaux sur les parties communes de plus;
C'est pour cela que pour ma part je reste sur mon interprétation. |
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Elisabeth
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Posté - 06 mai 2014 : 19:40:31
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Merci pour votre rectificatif, effectivement.
Votre remarque m'intéresse aussi.
Car il se trouve que le locataire m'a fait de très gros travaux
de rénovation, en accord avec moi et pour lesquels j'ai payé le matériel.
Il était entendu oralement que je "dédommagerais" sans que les modalités
en soient clairement établies.
Puis-je le faire en lui faisant "cadeau" partiellement ou entièrement des
derniers loyers ? |
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Posté - 06 mai 2014 : 21:11:00
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De tête il y a dans la oi de 1989 des clauses qui sont dédiées a ce problème, mais il faut signer un contrat spécifique avant les travaux, et le remboursement est très très modeste et s'étend sur plusieurs années, ca ne correspond pas a ce que vous demandez.
En fait vous pouvez vous arranger avec le locataire, mais n'ommettez pas un point important, le loyer déduit reste imposable, puisque en fait vous avez échangé un loyer imposable contre du travail qui n'est pas imposé chez vous. |
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Elisabeth
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Posté - 06 mai 2014 : 21:51:57
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Oui, merci de m'avoir rappelé ces points. |
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bailleurx
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Posté - 06 mai 2014 : 22:10:31
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il faut savoir c'est un bail civil ou un bail loi de 89?
c'est son habitation principale et c'est loué vide (non meublé)
si oui c'est un bail loi de 89
et si oui
citation: s'occuper de l'entretien
de la partie de terrain autour de la maison
terrain dont il aurait exclusivement l'usage avec d'autre locataire d'une même propriété
et bien je maintien que ce ne sont pas des travaux
mais des dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble
comme
http://www.adil06.org/modules.php?n...icle&sid=185
citation: Exemples de charges qui incombent au locataire : les frais engendrés par
Les ascenseurs et monte-charge
· dépenses d'électricité
· visites périodiques de contrôle
· petites réparations sans fournitures
· produits et petit matériel d'entretien
· petites réparations de la cabine ou des paliers
Les impôts et redevances
· taxe d'enlèvement des ordures ménagères
· taxe de balayage
L'eau et le chauffage
· dépenses d'eau individuelle
· dépenses d'eau nécessaire à l'entretien des parties communes
· électricité
· combustible ou fourniture d'énergie quelle que soit sa nature
· exploitation et entretien courant : réglage, nettoyage, graissage des installations techniques
· visites périodiques de contrôle
· menues réparations
Les antennes collectives : frais d'installation, d'entretien et de remplacement, dans certaines conditions (loi du 2 juillet 1966 et décret du 22 décembre 1967)
Les parties communes et espaces extérieurs
· salaire du personnel d'entretien
· électricité et entretien de la minuterie
· produits d'entretien
· menues réparations du matériel d'entretien
· opérations de coupe, désherbage, arrosage
et pour les travaux l'article que j'ai précédemment cité convient parfaitement
vous pouvez prévoir un avenant avec X mois de loyers réduit à ...€ en compensation des travaux réalisés dans son logement
c'est parfaitement légal |
Édité par - bailleurx le 06 mai 2014 22:13:58 |
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Elisabeth
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Posté - 06 mai 2014 : 23:34:31
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Merci bailleurx.
On est bien d'accord.
Mon fil de discussion parlait de travaux et aussi d'entretien du jardin.
Ce qui a un peu conduit à confusion.
Logement avec problèmes actuellement : c'est bien un bail 89
et pour le logement meublé, c'est bail civil.
Et toutes mes questions concernaient le bail 89.
Mais j'ai maintenant bien compris.
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bailleurx
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Posté - 07 mai 2014 : 15:01:09
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en tous cas maintenant les baux meublés dependent aussi de la loi de 89
s'ils constituent l'habitation principale du locatire
et ce depuis le 24 mars 2014
PS depuis cette loi le forfait de charges est désormais admis dans les 2 cas (vide et meublé) à condition qu'il soit raisonnable au vu des dépenses réellement occasionnées |
Édité par - bailleurx le 07 mai 2014 15:01:54 |
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Elisabeth
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Posté - 08 mai 2014 : 21:17:40
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Pour mon meublé, je ne prends que des locataires pour lesquels
il ne s'agit pas de la résidence principale, donc je vais échapper
à cette nouvelle contrainte.
Merci pour ces détails (en particulier le forfait) car je n'ai pas
encore eu le temps de me plonger dans la nouvelle loi..... |
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Posté - 08 mai 2014 : 21:21:07
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[quyote]il ne s'agit pas de la résidence principale, donc je vais échapper à cette nouvelle contrainte.[/quote]Euh, non, c'est juste l'inverse.
Mais vous commencez à m'inquiéter, avez-vous deja lu la loi de 1989?
En tant que loueuse vous DEVEZ la connaitre. |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 08 mai 2014 : 22:08:16
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Je ne comprends plus......
Jusqu'à présent, quand on louait un meublé à titre de résidence principale,
on devait faire un bail d'un an et pour un étudiant, un bail de 9 mois
était possible.
Maintenant, dans ce cas, avec la loi Alur, ce sera un bail 89.
Et si je loue mon meublé, pas en résidence principale (pour quelques
mois par exemple parce que c'est le souhait du locataire),
je peux proposer un bail civil.
C'est faux tout ce que je raconte ????  |
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bailleurx
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Posté - 08 mai 2014 : 22:08:49
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heu ribouldingue là vous vous trompez grave
car c'est bien ceux qui louent en meublé pour de cours séjours à des personnes dont ce n'est pas la résidence principale qui échappent à a loi de 89
les autres y sont désormais soumis
et il est depuis longtemps reconnu que les étudiants qui louent pour pour 9 mois par exemple c'est bien leur résidence principale |
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 08 mai 2014 : 22:46:23
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Ouf ! bailleurx, vous me rassurez ! |
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Posté - 09 mai 2014 : 08:12:33
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Elisabeth,
Je vous prie d'accepter mes excuses, en effet je me suis trompé grave en écrivant exactement l'inverse de ce que je pensais.
EN voulant rapporter ici les lignes qui définissent la portée de la loi, je trouve encore quelques complications d'ailleurs, non aps a votre cas qui est tres clair et hors de la loi pour le logement meublé, mais pour la compréhension du texte; Il faut parfois trouver la portée de certaines parties d'articles dans un autre chapitre.
La définition du meublé se trouve en titre 1bis, le titre est une espèce intermédiaire entre le chapitre et l'article, on croit rêver.
citation: Article 25-3
Les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Article 25-4
Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. |
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Loyer réduit 
