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 Posté - 25 avr. 2014 : 08:13:12
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longshot la répartition des factures se fait à la clôture des comptes.
Deux cas se présentent : soit le solde de l'année est positif, soit le solde de l'année est négatif. (Le troisième cas : solde = 0 est extrèmement rare et je ne l'ai jamais vu).
Alors, comme je l'ai dit le solde de ces factures de l'année profite (en + ou en - ) à l'acquéreur seul !!!!!
citation: Article 6-2
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Mais au moment de l'enregistrement de la facture, il n'y a aucune attribution à l'un ou à l'autre des copros : comme le fait le logiciel d'André : vous entrez le compte de la classe 6 sur lequel doit-être imputé cette facture et avec quelle clé de répartition telle qu'elles sont définies au RdC. |
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JB22
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 22
Posté - 25 avr. 2014 : 09:36:21
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"Le clef de répartition des charges d'un ascenseur est calculé avec 3 paramètres.
Les tantièmes du lot desservi, un coefficient d'étage, et la profession du résident.Ce qui est logique puisque un médecin utilisera nettement plus l'ascenseur pour recevoir ses clients."
La pérennité de l' usage d' un lot par "un résident" n' est pas garantie, il faudrait revoir le règlement de copropriété à chaque changement, un Expert-comptable recevra peut-elle moins de clients qu' un médecin...qui appréciera ces usages.
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JPM
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23
Posté - 25 avr. 2014 : 10:24:49
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Longshot : citation: M. X possède des lots pour 600/1000 et M. Y possède des lots pour 400/1000 (remarquez bien que je n'ai jamais dit que les tantièmes des lots changeaient)
Le 15 juin, mutation : M. Y rachète pour 200/1000 de lots à M. X (le 1er passe à 400/1000 et le second à 600/1000)
Le jour de la répartition, à la clôture de l'exercice, admettons qu'on ait une facture d'assurance pour l'exercice de 1000€.
Comment la répartissez vous ? 600€ réel pour M. X et 400€ réel pour M. Y, puisque c'était la clef connue à date de la facture.
Admettons maintenant que j'ai deux factures de 500€. L'une en janvier, l'autre en juillet.
Comment les répartissez vous ? Les deux factures avec la même clef 600/400 ?
La réponse est dans le statut : vous répartissez en fonction des tantièmes à la date de clôture de l'exercice.
Il n'y a plus de compte prorata temporis effectué par le syndic.
Pour la consommation d'eau en fonction du nombre de personnes dans chaque lot, l'arrêt de 2005 concerne le cas très particulier d'une décision prise à l'unanimité des copropriétaires.
Un copropriétaire ayant participé à un tel vote ne peut pas ensuite le contester sauf preuve d'un vice du consentement.
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Longshot
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 Posté - 25 avr. 2014 : 11:17:11
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Andre78fr : nos échanges ont plusieurs mois déjà , et si je me souviens bien (il faut que je revienne sur nos kilomètres de discussion), le problème à l'origine était la modification du nombre de tantièmes général, du fait de la réintégration d'un lot comme partie commune.
(Problème que j'avais soulevé dans ce forum si mes souvenirs sont exacts)
Je ne sais plus comment l'exemple que vous avez cité est arrivé dans nos discussions par rapport à l'utilisation du logiciel
Je sais bien que les provisions sont payées par celui qui est propriétaire au moment de l'appel
Je sais bien que la répartition est payée par celui qui est propriétaire au moment de l'approbation des comptes (donc lors de l'AG qui approuve l'exercice)
Votre application a évolué sur ce principe de clôture non définitive grâce à nos échanges sur le sujet, et donc je ne vois pas comment je pourrais ignorer cela. Je me suis sans doute mis dedans mais cela m'étonne. Votre application demande la saisie de la clef de répartition associée à la facture saisie, afin de s'en servir à la clôture pour répartir ces factures (l'ensemble des charges réelles sur la clef) sur chaque lot. Le paiement de la répartition étant donc assumé par celui qui est propriétaire au moment de l'approbation (D'où digression sur les arrangements entre vendeur/acheteur devant notaire, avec note éventuelle du syndic sur l'état daté lorsque la répartition risque de faire le grand écart avec le provisionnel, notamment par rapport à la consommation d'eau)
Il y a un problème si je me souviens bien lorsque le nombre de tantièmes change (par exemple on passe de 1000 à 999 millièmes, ou inversement).
Problème qu'on peut régler en recréant une nouvelle clef, afin d'éviter que la répartition calculée à la clôture soit faussée en utilisant une clef modifiée pendant l'exercice. Si je me souviens bien, les clefs ont évolués sur le changement d'exercice, et on avait finalement opté pour une solution d'informaticien avec copie des tables de clefs de 2013 et de 2014 pour conserver à la clef son nom (et repasser sur la clef telle qu'en 2013 pour calculer la répartition en réalisant la clôture). La discussion (même si je me suis sans doute planté dans son expression) portait sur le fait de pouvoir faire vivre une clef plutôt que devoir tout recréer. |
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Longshot
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25
Posté - 25 avr. 2014 : 11:28:21
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citation: La réponse est dans le statut : vous répartissez en fonction des tantièmes à la date de clôture de l'exercice.
Il n'y a plus de compte prorata temporis effectué par le syndic.
C'est exact. Je me suis planté. Oubliez ce que j'ai écrit.
citation: Pour la consommation d'eau en fonction du nombre de personnes dans chaque lot, l'arrêt de 2005 concerne le cas très particulier d'une décision prise à l'unanimité des copropriétaires.
Cela ne rend pas cette répartition illégale. C'est une information qui était également donnée un numéro "HS Copropriété" du magazine "Le Particulier" comme un choix possible. Information que j'ai déjà donné sur ce forum il me semble. Elle avait d'ailleurs été acceptée et gérée ainsi dans ma copropriété par des syndics professionnels (avec crêpage de chignon à chaque AG). En dehors des compteurs, point de salut pour la justesse de répartition. Contrairement à ce que j'ai lu plus haut, la loi SRU n'impose pas les compteurs divisionnaires en copropriété.
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JB22
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Posté - 25 avr. 2014 : 11:36:54
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"Il y a un problème si je me souviens bien lorsque le nombre de tantièmes change (par exemple on passe de 1000 à 999 millièmes, ou inversement)."
C' est un problème différent, cela peut se produire par exemple si une partie commune devient une partie privative (Exemple ancienne loge) dans ce cas il y a attribution de nouveaux tantièmes, et il faut créer une nouvelle clé de répartition.
Toutes les charges générales ultérieures à cette création seront affectées de la nouvelle clé. |
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JPM
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Posté - 25 avr. 2014 : 13:26:08
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JB 22 citation: Toutes les charges générales ultérieures à cette création seront affectées de la nouvelle clé
NON
Toutes les charges générales de l'exercice seront affectées de la nouvelle clé
A moins que l'on ne fasse une répartition à la date du changement pour ensuite repdre les résultats après.
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JB22
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Posté - 25 avr. 2014 : 14:21:55
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"Toutes les charges générales de l'exercice seront affectées de la nouvelle clé"
Ainsi selon JPM un copropriétaire ayant acquis une ancienne partie commune le 1er novembre de l' année devait payer des charges sur la totalité des charges de l' exercice sur la nouvelle clé ? ...
Je ne suis pas d' accord avec ce point de vue.
Exemple pratique:
Mr X fait l' acquisition au 1er novembre de l' ancienne loge à laquelle est affecté 200/10000, le total passe à 10200/10200
Les charges de l' exercice au 31 octobre sont de 20.000 €
et au 31 décembre de 22.000 €
Comme il peut y avoir, dans l' une ou l' autre des périodes des charges annuelles (Assurances, honoraires du syndic,...) je préconise de répartir les charges sur chaque période prorata-temporis:
01/01/13 au 31/10/13: 22.200 * 10/12 = 18.500 Clé 10.000/10.000
01/11/13 au 31/12/13: 22.200 * 2/12 = 3.700 Clé 10.200/10.200
Ainsi l' acquéreur ne paye des charges qu' à partir de la date de son acquisition et de la création de son lot.
J' ai l' expérience d' un syndic professionnel qui a fait deux exercices en un, mais comme la date d' acquisition ne correspondait pas à la date d' exigibilité des provisions, que la totalité de certaines charges se retrouvaient sur une seule période, qu'il avait "oublié" de relever les consommations individuelles en fin de première période, il était arrivé à des résultats aberrants.
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Longshot
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Posté - 25 avr. 2014 : 14:24:49
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JPM :
Admettons qu'en milieu d'année la copro gagne 100 millième et passe de 1000 à 1100.
Selon vous, 1000€ de charges générales saisies avant évolution des clefs doivent être réparties sur 1100 millièmes à la clôture de l'exercice ?
Les 100 millièmes supplémentaires supportent alors une partie des 1000€ ?
Et inversement, pour une copro qui perd des millièmes, cela implique que les lots concernés ne participent plus aux charges sur l'exercice complet ? |
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Longshot
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Posté - 25 avr. 2014 : 14:56:19
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Pourquoi pourrait il y avoir du prorata temporis qui a pour effet de faire participer les nouveaux lots créés aux charges antérieures?
Dans votre exemple, cela porte :
Le millième=1€85 jq 01/10
Le millième=0€36 après le 01/10
Sans le protata temporis
20000€ répartis en 10000/10000 ==> 2€ le millième jq 01/10
2200€ répartis en 10200/10200 ==> 0€21 le millième après le 01/10
Les 200/10200 supportant 72€ en prorata contre 42€ sans... |
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JB22
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Posté - 25 avr. 2014 : 16:44:02
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"Pourquoi pourrait il y avoir du prorata temporis qui a pour effet de faire participer les nouveaux lots créés aux charges antérieures?"
Vous faites erreur, le prorata-temporis n' a pas pour effet de faire participer le nouveau lot aux charges antérieurs mais de répartir équitablement les charges sur chacune des périodes étant donné que dans une période il peut y avoir des charges se rapportant à l' exercice entier.
Dans mon exemple l' acquéreur X n' a pas de tantième pour la période du 01/01 au 31/10/13 il ne participe pas aux charges de cette période.
Pour la période du 01/11 au 31/12/13 il participe à hauteur de 200/10200 des charges de cette période:
22200 *2/12 = 3700 * 200/10200 = 72.55
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JPM
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32
Posté - 25 avr. 2014 : 19:04:22
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J'ai indiqué la procédure nécessaire pour éviter cet inconvénient.
Si les écritures sont ponctuellement passées et si la procédure d'engagement est respectée, le syndic peut à tout moment sortir une répartition des charges 
Je rappelle à cet égard la fiction de la répartition immédiate des charges qui permet à un fournisseur non payé d'assigner les copropriétaires individuellement en paiement avant même l'assemblée générale appelée à approuver les comptes.
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JB22
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Posté - 25 avr. 2014 : 19:30:43
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JPM donnez-nous un exemple chiffré de "procédure nécessaire " en cas de création d' une partie commune en cours d' exercice.
J' ai connu un syndic pro qui affirmait que "son logiciel" ne permettait pas une répartition sans créer deux exercices... |
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andre78fr
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Posté - 25 avr. 2014 : 20:53:16
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Longshot ; je crois que nous avons effectivement dérivé de l’événement « modification EDD » et ajout / suppression de tantièmes à l’événement « simple mutation »... et nous revenons donc au point de départ sur la gestion d'une modification de tantièmes en cours d'exercice !
Très franchement, je conseillerais autant que possible de suivre les dates d'exercices pour ce type d'opération ; "OK la copropriété vous cède cette partie commune mais à partir du 1er janvier de l'année prochaine"...
En cours d'année, il faut déjà préciser quelle est la date d'application des nouveaux tantièmes (date de l'AG ou date de la publication du nouveau règlement de copropriété ???). Pour le traitement comptable, je n'ai aucune connaissance de textes officiels ou de recommandations précises sur ce sujet mais le bon sens et ce qui semble être l'esprit des textes me fait plutôt pencher pour la solution de JB22...
Dans l'exemple d'un achat (de partie commune avec modification de tantièmes !) au 1er septembre par exemple :
On a une clé 001 existante et une clé 001bis.
Les appels de janvier, avril et juillet ont été faits sur la clé 001.
L'appel d'octobre sera fait sur la clé 001bis.
Toutes les factures antérieures au 1er septembre sont passées sur la clé 001, les factures suivantes sur la clé 001bis.
Dans le cas de factures de type assurance ou contrat annuel, elles peuvent être ventilées à 2/3 sur 001 et 1/3 sur 001bis... et ce quelque soit leur date ! ça vaut pour une facture de janvier pour un contrat qui irait jusqu'en décembre...
La répartition se fera alors en partie sur la clé 001 et en partie sur la clé 001bis.
Techniquement, c'est un peu la même problématique que les répartitions d'eau d'après relevés et les clés dites à "tantièmes variables" qui changent chaque année. Dans un logiciel basique, je recommande de créer une clé distincte comme E12 pour l'eau 2012, E13 pour l'eau 2013, etc. Des progiciels plus costauds gèrent ça avec un système d'index qui permet de garder un même code...
Edité pour correction des ratios ; 1/3 et 2/3 au lieu de 1/4 et 3/4... puisque 01/09.
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Édité par - andre78fr le 26 avr. 2014 18:30:25 |
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JPM
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Posté - 25 avr. 2014 : 23:28:12
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JB 22 : Il n'y a pas grande différence entre mon indication et celle de votre syndic. Pour l'excellente raison que pour une opération effectuée le 19 septembre 2014 il n'existe aucun autre mécanisme que d'arrêter les comptes au 30 septembre 2014 et de repartir au 1er octobre avec une nouvelle répartion pour terminer le 31 décembre 2014.
Dans bien des cas on neutralise la modification jusqu'à la fin de l'exercice en cours, d'autant plus que pour un nouveau lot parcemple, il n'y a pas eu de provision appelée bien entendu.
Il ne faut donc pas chercher un logiciel qui réalise l'opération. Elle ne peut être réalisée que par le comptable avec les outils normaux de tout logiciel sérieux.
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andre78fr
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Posté - 26 avr. 2014 : 17:13:21
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On ne peut définitivement pas laisser ce message surréaliste clore cette discussion.
Que veux-dire arrêter les comptes au 30 septembre ??? Vous voulez solder les comptes de gestion et générer des pseudos A Nouveaux au 1er octobre ??? Mais d'où sort une idée pareille ? Sur quelles bases juridiques ou quels textes vous appuyez-vous pour proposer une solution pareille ?
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JPM
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Posté - 26 avr. 2014 : 18:17:48
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La solution de JB 22 peut passer en Excel pour une petite copropriété.
Quelle est votre solution pour une copro de 80 lots dont l'état de répartition des charges est impérativement modifié en cours d'exercice, doté d'un syndic professionnel ?
Autres cas pratiques : retrait ou passage en syndicat secondaire d'un bâtiment en cours d'exercice, achèvement d'une surélévation.
Et un joli cas imposé par un arrêt de cassation : annulation en cours d'exercice de tous les lots " emplacements de stationnement extérieurs " dont la partie privative est définie comme droit exclusif de jouissance sur une partie commune alors qu'un droit de jouissance n'est pas un droit de propriété 
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andre78fr
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Posté - 26 avr. 2014 : 18:26:23
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Les règles sont les mêmes pour une petite ou une grande copropriété.
En résumé, JB22 a dit : citation: Toutes les charges générales ultérieures à cette création seront affectées de la nouvelle clé.
Et JPM a dit : citation: Toutes les charges générales de l'exercice seront affectées de la nouvelle clé.
Je suis évidemment d'accord avec JB22 (et Longshot il me semble) sur la première solution comme détaillé en n°34.
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JPM
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Posté - 26 avr. 2014 : 23:20:35
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En 34, je lis notamment : citation: Techniquement, c'est un peu la même problématique que les répartitions d'eau d'après relevés et les clés dites à "tantièmes variables" qui changent chaque année. Dans un logiciel basique, je recommande de créer une clé distincte comme E12 pour l'eau 2012, E13 pour l'eau 2013, etc. Des progiciels plus costauds gèrent ça avec un système d'index qui permet de garder un même code...
J'ai suivi l'élaboration des logiciels depuis 1960 jusqu'à 2000 notamment Sogitel et la Gestion intégrale avec quelques autres.
je ne sais pas ce que vous entendez par clés dites à "tantièmes variables" qui changent chaque année. et je ne vois vraiment pas de quoi il pourrait s'agir
Pour : Dans un logiciel basique, je recommande de créer une clé distincte comme E12 pour l'eau 2012, E13 pour l'eau 2013 ? Pour l'eau s'il n'y a pas de comptage la consommation d'eau est répartie au prorata des tantièmes de charges communes. S'il y a un comptage il n'y a pas de tantièmes, il y un prix au mètre cube et le nombre de mc.
Pour le fond du problème, je vois des clés pour le début de l'exercice et d'autres clés pour la fin après la modification intervenue.
Impossible de mouliner ces deux clés pour la répartition des charges et le remboursement des provisions sans arrêter la comptabilité à la date de coupure.
Cela était facilité dans le passé quand on fonctionnait en comptes trimestriels. On coupait à la fin d'un trimestre. Mais il y avait déja des syndicats à compte annuel.
On perd ici beaucoup de temps pour un problème mineur, et pour vouloir aligner les comptes au centime près alors que lors d'une mutation de lot les comptes respectifs sont tranchés dans le vif de façon souvent déplorable. Le nouveau mécanisme n'est pas en cause. Il est vicié.
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JB22
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Posté - 26 avr. 2014 : 23:35:40
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De André 78:
"On ne peut définitivement pas laisser ce message surréaliste clore cette discussion."
Vous avez raison, encore que le mot "surréaliste" soit bien faible, j' ajoute "farfelu".
J' ai dit que la solution appliquée par un syndic professionnel avait aboutie à des irrégularités et des résultats aberrants
-Modification des dates des exercices sans décision d' A.G.
-Arrêtés des comptes en cours d' exercice
-imputation du trop ou moins perçu en dehors des dates d' exigibilité.
-Absence de relevé des compteurs individuels avec pour conséquence que pour certains copropriétaires la quote-part imputée pour la première période était supérieure à la consommation globale de l' année.
-Résultats incohérents du fait que les appels de fonds ne correspondaient pas à la période de répartition. Détermination d' un excédent pour la première période et une insuffisance pour la seconde période.
De JPM!
"La solution de JB 22 peut passer en Excel pour une petite copropriété."
Je ne suis pas d' accord, dans l' exemple donnée, il s' agissait de 50 copropriétaires, mais la solution était valable pour un plus grand nombre de copropriétaires. Les limites: le nombre de feuilles dans EXCEL et les capacités de l' ordinateur.
Avec un logiciel PRO, il suffit de créer des clés spécifiques: charges généralesP1, charges généralesP2, Charges BatimentP1, charges BâtimentP2,etc, et d' affecter les charges de l' exercice, prorata temporis comme je l' ai indiqué dans mon exemple chiffré. à chacune des clés;
Remarque: il n'y a pas à modifier la clé Ascenseur si l' ancienne loge était situé en rez de chaussée. De même s' il y plusieurs bâtiments.
J' attends toujours de la part de JPM, un exemple chiffré de SA solution.
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Répartition des factures selon leur date 
