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9720fm
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 Posté - 30 avr. 2014 : 23:21:46
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J'ai de nouvelles informations du syndic. Il a expliqué la situation : il faut remonter au-delà de 10 ans pour la comprendre.
Un copropriétaire A annexe sauvagement une partie commune. Personne ne dit rien. L'EDD est donc inchangé
Le copropriétaire A vend l'appartement agrandi à B. B dit ne pas s'être rendu compte que l'appartement incluait une partie commune.
Je rappelle qu'une AG a accepté de vendre une partie commune à un copropriétaire C avec modification de tantièmes.
La modification du RCP a donné l'occasion d'entériner l'annexion de la partie commune occupée par B : une AG a acté cette annexion pour 0 €, B devant s'acquitter des frais associés (modif du RCP, ....., frais de notaire), le tout au PV de l'AG, B votant POUR bien sûr.
Le notaire est distant géographiquement et a demandé à B de signer une procuration. B en découvrant le montant des frais de notaire ne bouge pas et bloque donc le processus double "entérination du passé + vente nouvelle".
D'habitude, un acquéreur est pressé d'acquérir (cas de C). Le RCP est prêt : modifié avec des tantièmes en plus.
Dans le cas présent, l'acquéreur B a 2 raisons de ne pas se presser :
- il utilise déjà la partie commune comme bon lui semble,
- il paie des charges correspondant à des tantièmes minorés (par rapport ceux correspondant à la surface occupée).
Bien qu'il s'agisse d'exécuter une décision d'AG, le syndic dit n'avoir aucun moyen d'action, aucun levier pour contraindre B à donner sa procuration pour que le notaire puisse procéder à la vente. Est-ce vrai ?
Outre l'appel à un minimum d'empathie envers les autres copropriétaires du syndicat, quel autre moyen d'action ou levier voyez-vous ?
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JPM
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Posté - 01 mai 2014 : 08:13:29
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Tout dépend de la rédaction de la décision d'assemblée
Si elle est bien rédigée, il est facile de contraindre celui qui renacle |
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9720fm
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Posté - 01 mai 2014 : 10:08:52
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Facile ? UI recèle des ressources bien inattendues. Voici le texte de la résolution au PV :
citation: Sachant que la partie commune est déjà incluse et l'est depuis de nombreuses années, l'AG
1. donne mandat au syndic pour :
- signer le compromis et acte de vente,
- faire réaliser le projet d'acte modificatif au RCP ....,
- représenter la copropriété à la signature de l'acte de vente, faire toutes les déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire,
- fixe à xxx € HT le montant des honoraires du syndic.
2. décide que tous les frais liés au modificatif du RCP sont à la charge de MM. ... le copropriétaire B de ci-dessus ....
3. L'AG reconnaît que le la conservation de la partie cédée n'est pas nécessaire à la destination de l'immeuble.
4. L'AG approuve par avance la création des tantièmes et d'un nouveau lot qui sera établie par un géomètre expert pour la partie commune. Je vois que les frais de notaires ne sont pas explicites dans le texte. Aïe !
Suspense ...
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Édité par - 9720fm le 01 mai 2014 10:11:03 |
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JPM
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Posté - 06 mai 2014 : 23:59:45
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La résolution est vicieuse :
Primo : pas de prix ; donc pas de vente
Secundo : il aurait fallu résumer la nature exacte de l'opération
tertio : l'assemblée doit fixer les nouveaux tantièmes. La résolution ne comporte pas de délégation précise et d'ailleurs il ne peut y avoir de délégation sur ce point.
Quand on fait une opération de ce genre, il faut demander assistance au notaire qui précise la résolution à adopter.
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9720fm
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Posté - 07 mai 2014 : 09:14:29
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Merci, JPM, pour cette analyse. citation: Primo : pas de prix ; donc pas de vente le prix de vente au copropriétaire B n'est pas dans la résolution mais il est symbolique à 1 € (un €), il s'agit d'entériner une situation dont B n'est pas responsable.citation: Secundo : il aurait fallu résumer la nature exacte de l'opération Le résumé de la résolution est dans son titre, j'ai omis de le citer. Le voici : Modification du RCP pour inclure une partie commune au lot x, création de lot et de tantièmes (prescription).citation: tertio : l'assemblée doit fixer les nouveaux tantièmes. La résolution ne comporte pas de délégation précise et d'ailleurs il ne peut y avoir de délégation sur ce point. Vous m'ouvrez les yeux sur une rédaction maladroite de la résolution. Pas besoin de faire établir des tantièmes. En effet, j'ai posté le 30 avr. 2014 : 23:21:46 qu'une AG (précédente) a accepté de vendre une partie commune à un copropriétaire C avec modification de tantièmes. Il s'agit d'une partie commune de même surface que celle incluse dans l'appartement de B. Une AG a déjà voté l'acceptation du modificatif du règlement de copropriété et le nombre de tantièmes de ce type de partie commune qui existe à chaque étage de chaque bâtiment.
Merci de vos nouvelles réflexions à la faveur de ces éclaircissements. |
Édité par - 9720fm le 07 mai 2014 09:16:10 |
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JPM
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Posté - 07 mai 2014 : 10:08:11
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Que le prix soit 1€ ou 10 000 €, il doit figurer dans la résolution.
Idem pour les tantièmes. Ce qui a été voté pour un local ne vaut pas pour un autre local aux yeux du notaire.
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9720fm
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Posté - 07 mai 2014 : 10:16:57
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Pardon, JPL, de ma naïveté : ce n'est pas le notaire qui bloque le processus mais le copropriétaire B. Ma question est : de quel moyen de pression le syndic dispose-t-il sur le copropriétaire B ?
Pour moi, cela s'apparente à de l'impayé. |
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JPM
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Posté - 07 mai 2014 : 15:02:12
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Si le notaire a préparé l'acte, il faut convoquer le copropriétaire par LRAR à un rendez vous pour la signature.
Si ce n'est pas le cas, il faut savoir ce qui manque au notaire.
Le cas échéant, il faudra songer à une sommation par huissier
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9720fm
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Posté - 07 mai 2014 : 19:45:21
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Le notaire a préparé l'acte. Comme il est distant géographiquement, il a adressé une procuration au copropriétaire incorrect et celui-ci ne retourne pas la procuration signée.
Le notaire a tout son temps et attend. Le syndic a un RCP en plan et peut craindre la bronca des autres copropriétaires.
Qui doit réagir vers le copropriétaire incorrect (LRAR, sommation par huissier) ? le notaire ou le syndic ?
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JPM
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Posté - 08 mai 2014 : 00:24:04
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9720fm
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Posté - 08 mai 2014 : 09:41:27
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Merci, JPM, de cette réponse qui n'était pas "bien sûr" du tout pour moi car dans ce cas, le syndic a laissé traîner le dossier depuis près de 2 ans.
Je suppose que c'est lui qui doit relancer à titre de défenseur des intérêts du syndicat en général (comme pour recouvrer des impayés) mais la résolution étant :citation: 1. donne mandat au syndic pour :
- représenter la copropriété à la signature de l'acte de vente, faire toutes les déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire, ne peut-on pas dire que c'est lui qui doit relancer le copropriétaire incorrect dans ce dossier particulier en tant que mandataire désigné par cette résolution ? |
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Vente partie commune qui traîne 
