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arthurH
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 Posté - 16 nov. 2013 : 15:57:23
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Bonjour
J'habite dans un petit immeuble en copropriété de 8 lots jusqu'à présent géré par un syndic "classique".
Nous avons été tentés par une publicité vantant les mérites d'une nouvelle génération de syndic.
Nous avons demandé un devis et je souhaiterai avoir un avis éclairé.
1) Sa présence à l'AG n'est pas physique mais se fait par téléphone "le temps nécessaire"
2) La visite est réalisée par un bureau d'étude.
Est-ce ou non contraire à l'arrêté Novelli qui prévoit, je crois, une liste assez exhaustive?
En vous remerciant pour votre réponse
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Posté - 16 nov. 2013 : 16:43:36
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arthurH : allez vois sur le site de l'ARC !! vous allez vite changé d'avis.
Un de ses nouveaux cabinets a déjà fiat faillite.
Gérer une copro par télephone ?? vous allez envoyer des photos de la chaudière en panne, des problèmes de fuite ? le bureau d'étude est gratuit ? la vérification des comptes par le CS se fait par twitter ?
Pour info : la présence du syndic n'est pas obligatoire lors de l'AG. |
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Posté - 16 nov. 2013 : 16:45:45
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ce type de syndic que l'on voit beaucoup en pub actuellement, n'est qu'un syndic de type administratif. Dans ce cas là , et c'est dit dans leur pub, il faut des copros volontaires pour gérer.
donc si vous etes "volontaires" pour gérer les 8 lots choisissez le syndicat coopératif ce sera encore mieux.
en effet, si vous interviewez ce type syndic, demandez lui comment il fait lorsqu'il y a un dégât des eaux dans l'immeuble ?.... |
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Posté - 16 nov. 2013 : 16:58:30
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Voir un sujet ancien mais toujours d'actualité sur ce point de la présence du syndic en AG
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=36460
citation: Nous avons été tentés par une publicité vantant les mérites d'une nouvelle génération de syndic.
Nous avons demandé un devis et je souhaiterai avoir un avis éclairé.
1) Sa présence à l'AG n'est pas physique mais se fait par téléphone "le temps nécessaire"
2) La visite est réalisée par un bureau d'étude.
Donc, ce syndic virtuel ne fait rien, n'assure pas le secrétariat, ne fait pas signer la feuille de présence, ne réalise pas le PV d'AG, etc... et vous assiste par téléphone. Vous pourriez demander une vidéoconférence avec caméra grand angle pour savoir ce qu'il fait pendant l'AG...
Et puis, après l'AG, vous passez dans ses locaux, s'ils ne sont pas virtuels, pour lui remettre l'ensemble des pièces qui lui permettront de notifier le CR de l'AG...
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Édité par - quelboulot le 16 nov. 2013 16:59:07 |
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Posté - 16 nov. 2013 : 17:16:40
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quelboulot : le syndic n'est pas obligatoirement le sécrétaire de séance !! il le devient faute de copro. volontaire. 
Sa présence n'est pas obligatoire, et ce genre de syndic du net en profite.
Sa présence est nécessaire pour répondre aux questions, ET faire son rapport financier et de mission devant les copros présents.  |
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Posté - 16 nov. 2013 : 17:25:02
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philippe388, où avez vous lu que j'imposais au syndic le secrétariat de séance ? qu'il assure sauf décision contraire de l'AG
Avez-vous pris la peine de lire le lien que j'ai précédement inséré ?
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=36460
citation: DĂ©cret 1967
Article 15
o Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 10 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
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arthurH
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Posté - 16 nov. 2013 : 18:06:20
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Merci pour vos réponses.
Je pensais que la règlementation Novelli était plus stricte, en même temps chacun peut peut-être y trouver son compte et on ne peut interdire la liberté d'entreprendre ....
Ceci étant je me pose pas mal de question, effectivement il faut un rôle actif des copropriétaires mais qui est responsable en cas de pépins???
c'est lui ou c'est nous?
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Posté - 16 nov. 2013 : 18:44:12
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citation: Ceci étant je me pose pas mal de question, effectivement il faut un rôle actif des copropriétaires mais qui est responsable en cas de pépins???
c'est lui ou c'est nous?
Dans le meilleur des cas "On en a pour son argent" c'est Ă dire pas grand chose...
Quant aux responsabilités des uns et des autres, il est déja assez difficile de les déterminer avec un "Vrai" syndic alors avec un ersatz... qui, en cas de pb, trouvera tous les faux fuyants possibles pour vous dire que "vous n'avez pas procédé comme je vous l'ai indiqué au téléphone... " "Tu" parles d'une preuve etc...
Un conseil, à fuire ce genre d'officines, il vaut mieux payer un syndic qui est présent qu'un "truc virtuel" ... Ou alors prenez la décision d'un syndic copropriétaire avec toutes les difficultés que cela pose.. et les avantages.
Pour les avantages, permettez que je rajoute : "pour tous les autres copropriétaires qui ne font(feront) RIEN et qui "râleront" à chaque appel de fonds, prestations incomplètes, paierons en retard etc, ect...
Mais je suis certainement un oiseau de mauvaise augure... "Tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil" comme dans feu le monde de Jean Yanne
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Édité par - quelboulot le 16 nov. 2013 18:50:42 |
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Viviane
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Posté - 16 nov. 2013 : 18:53:51
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arthurh, je ne sais pas le nom du syndic auquel vous faites allusion, mais jetez un oeil
LA
Et faites une recherche sur ce mĂŞme site de l'ARC avec le nom du syndic que vous envisagez d'embaucher, quel qu'il soit.
Et après... informez tous les copros et prenez vos risques, ma foi..,
Vos remarques Sur l'arrêté Novelli sont pertinentes, cela dit:
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...000021995490
L'arrêté novelli ne dit pas que la présence du syndic durant l'AG est obligatoire.
Mais il dit que la "I-4. Tenue de l'assemblée générale." et la "I-4.6. Présence du syndic ou de son représentant [il convient de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluse dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenus]." font partie de la "liste minimale des prestations (invariables) de gestion courante"
La question, c'est comment interpréter ça?
Si le syndic est bénévole ou coopératif, on s'en moque, de l'arrêté Novelli, puisqu'il n'y a pas de rémunération....
SI on a un syndic pro, c'est autre chose...
On pourrait donc effectivement se triturer les méninges:
-si assister à l'AG fait partie des prestations MINIMALES, le syndic peut-il ne pas y assister? Puis se retorturer les méninges pour savoir si on est présent quand on est au téléphone....?
Je sais pas quelle en serait l'issue, mais j'entrevois la possibilité de belles batailles juridiques quand ces syndics en ligne auront quelques heures de vol.....
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Édité par - Viviane le 16 nov. 2013 18:58:12 |
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Viviane
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Posté - 16 nov. 2013 : 19:06:09
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je rajoute juste que si, en regardant l'arrêté novelli, on peut peut-être déduire que le syndic fait une faute professionnelle en n'étant pas présent à l'ag, aucun texte ne dit que pour autant l'ag est irrégulière (et donc annulable) si le syndic n'y est pas... |
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FBO
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Posté - 16 nov. 2013 : 19:26:24
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A croire que l'initiateur de ce post serait un des gérants de ce nouveau syndic... ! 
Comme déjà indiqué :
- le syndic assure le secrétariat sauf décision contraire de l'AG = et si l'AG ne vote pas le contraire ? comment on fait ? quid de la responsabilité du syndic ?
- arrêté Novelli : le syndic doit la tenue de l'AG, la rédaction du PV... ceci dans ses prestations invariables de gestion courante.
Ce syndic a, du coup, rajouté en option dans son contrat la présence à l'AG sur remboursement des frais engagés.
Mais si le SDC refuse ce remboursement, en prétextant que le syndic doit sa présence au titre des honoraires de gestion courante ? Le contrat de syndic peut-il imposer de contrevenir à l'arrêté Novelli, moyennant un abaissement des honoraires ?
La question a été posée aux gérants il y a une quinzaine de jours, lesquels doivent consulter des juristes.
Mais je crains pour leur RCP en cas de contentieux de ce type, car il serait un peu facile de déroger à l'arrêté Novelli sur simple mention de ce type dans un contrat de syndic...
Et gérer un immeuble sans jamais le visiter soi-même, ou en envoyant une société 1 fois par an ? Serait-ce suffisant ? Quid des conséquences sur le patrimoine s'il y a un problème qui ne peut être traité à distance ?
Concernant la rédaction du PV d'AG et l'archivage : quid si le PV original se perd lors de l'acheminement au syndic avant diffusion du PV rédigé sur informatique ?
Le pari est risqué, mais les gérants (sympathiques au demeurant) ont le mérite d'avoir franchi le pas. |
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Viviane
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Posté - 16 nov. 2013 : 19:50:57
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Bonjour HBO:
Ce syndic a, du coup, rajouté en option dans son contrat la présence à l'AG sur remboursement des frais engagés. (...) La question a été posée aux gérants il y a une quinzaine de jours, lesquels doivent consulter des juristes.
J'ai beau relire le sujet, je vois ça écrit nulle part? c'est une supposition? Quelque chose a été effacé? Ou vous parlez du syndic mentionné sur le lien de l'ARC que j'ai donné? |
Édité par - Viviane le 16 nov. 2013 20:05:23 |
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arthurH
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 Posté - 16 nov. 2013 : 20:17:30
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Merci Ă toutes et Ă tous
Merci Viviane mais mauvaise pioche :), le syndic fait plus de la pub télé en ce moment notamment sur le service public dans une émission très matinale, comme quoi la pub...
FBO: je ne comprends pas trop votre réponse me concernant, je souhaite simplement m'informer sur ce site qui me semble sérieux.
En revanche, vous, vous semblez bien connaître ces personnes. Savez-vous s'ils gèrent beaucoup de copropriétés comme la mienne? Il serait intéressant de pouvoir les contacter |
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Posté - 16 nov. 2013 : 20:27:38
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citation: arrêté Novelli : le syndic doit la tenue de l'AG, la rédaction du PV... ceci dans ses prestations invariables de gestion courante.
l'arrêté novelli ne dit pas qu'il doit être présent et assurer le secrétariat, il dit seulement que si le syndic fait cela, il ne peut demander des honoraires supplémentaires à ceux de la gestion courante.
si le syndic n'est pas lĂ on s'en passe ... |
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Viviane
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Posté - 16 nov. 2013 : 20:53:30
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Merci Viviane mais mauvaise pioche :),
AthurH, le lien que je vous ai donné, c'est même pas le 10ème des articles sur ce syndic, et c'est le plus soft....
Et je vous disais aussi de chercher sur ce même site le syndic que vous envisagez de choisir... Si il fait de la pub à la télé, je serais étonnée qu'il n'y ai rien sur lui...
Si vous souhaitez vous " informer sur ce site qui me semble sérieux.", c'est la première chose à faire, vu que je vois pas comment on pourrait vous donner des infos précises sur un syndic dont vous donnez pas le nom...
Personnellement, jamais je ne confierais l'argent (et les archives...) du syndicat à quelqu'un que je peux pas physiquement joindre.. mais chacun peut faire ses expériences, et en payer éventuellement le prix...
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Édité par - Viviane le 16 nov. 2013 21:11:43 |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 nov. 2013 : 22:01:45
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Question d'Arthur :
"...mais qui est responsable en cas de pépins ??? c'est lui ou c'est nous ?
Qui montre la méconnaissance (ce n'est pas une critique ou un jugement, mais un constat ..) des copropriétaires dans leur grande majorité .. 
D'où leur déconvenue lors d'un pépin ....
Ce sont TOUJOURS les copropriétaires pris collectivement, c'est à dire la personne "syndicat" qui est responsable de TOUT, y compris des bévues, erreurs, fautes portant préjudice, y compris à un tiers, de son représentant légal, son syndic mandataire.
Application "basique" du principe énoncé par L.art.14, que tout copropriétaire devrait apprendre par coeur, avec interro surprise de temps à autre ....
Ce n'est que dans un second temps, la responsabilité du syndicat ayant été engagée par la faute du syndic, que les copropriétaires (décision d'AG) peuvent se retourner contre le syndic, afin de le voir indemniser la réparation que le syndicat a été contraint de supporter.
Ce qui pose le problème de la représentation du syndicat, qui ne peut agir en même temps en son nom personnel et à celui du syndicat mandant qu'il représente.
PS : je vois que certains sont conservateurs : faire remonter un sujet vieux de 6 ans ....
C'est bien ! |
Édité par - Gédehem le 16 nov. 2013 22:17:19 |
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nefer
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Posté - 16 nov. 2013 : 22:14:21
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citation: Initialement posté par arthurH
le syndic fait plus de la pub télé en ce moment notamment sur le service public dans une émission très matinale, comme quoi la pub...
et aussi sur l'emballage des baguettes de pain
et ils étaient au salon de la copropriété |
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Posté - 16 nov. 2013 : 23:01:15
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Gedehem, c'est l'âge ou quoi ????
citation: Gédehem Posté - 16 nov. 2013 : 22:01:45 ... PS : je vois que certains sont conservateurs : faire remonter un sujet vieux de 6 ans ....C'est bien !
Le sujet "remonté", date de
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=36460
citation: rochat
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Posté - 06 mars 2006 : 17:38:07
Ben oui, 8 ans bientĂ´t dans moins de 4 mois !!!
Le temps passe si vite sur UI... |
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sparte
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Posté - 16 nov. 2013 : 23:57:30
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citation: Initialement posté par rambouillet
ce type de syndic que l'on voit beaucoup en pub actuellement, n'est qu'un syndic de type administratif. Dans ce cas là , et c'est dit dans leur pub, il faut des copros volontaires pour gérer.
donc si vous etes "volontaires" pour gérer les 8 lots choisissez le syndicat coopératif ce sera encore mieux.
en effet, si vous interviewez ce type syndic, demandez lui comment il fait lorsqu'il y a un dégât des eaux dans l'immeuble ?....
J'ai rencontré un représentant de ce type de syndic (ceux de Marseille! avec l'accent).
Je me suis clairement identifié auprès de lui et je lui ai demandé comment ils fonctionnaient.
Pour un tarif assez bas par lot, autour de 75 euros je crois, (sans montant minimum), ils assurent une gestion administrative ultra basique pour de petites copropriétés qui pourraient effectivement se gérer elles-même.
S'il y a un problème sur place, personne ne se déplacera.
Aller-retour Lille-Marseille en TGV pour aller voir une fuite en toiture ou une canalisation en fonte HS
Ils enverront un plombier, un électricien...il vaut mieux avoir un Cs très dévoué.
Cela relève plus de la hot line que d'un syndic...
Quand on connaît la responsabilité pénale du syndic en cas de problème dans la copropriété, comment va faire une société qui n'a jamais mis les pieds dans l'immeuble?
Ce n'est pas une critique, un simple constat.
Cela étant, et c'est un sujet de réflexion important et qui va l'être encore plus avec la loi de Mme DUFLOT, comment vont faire , et le problème se pose déjà , les petites copropriétés pour trouver un syndic pro?
Cela va bientĂ´t devenir impossible.
Je suis obligé d'en refuser régulièrement et si certaines qu'on gère déjà refusent une augmentation convenable lissée, il faudra qu'on démissionne. Pas le choix. Gérer un immeuble pour 1000,00 euros HT par an n'est plus possible (sur des petites copropriétés gérées depuis la nuit des temps cela peut être moins...). |
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 17 nov. 2013 : 13:18:32
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citation: Initialement posté par arthurH
FBO: je ne comprends pas trop votre réponse me concernant, je souhaite simplement m'informer sur ce site qui me semble sérieux.
En revanche, vous, vous semblez bien connaître ces personnes. Savez-vous s'ils gèrent beaucoup de copropriétés comme la mienne? Il serait intéressant de pouvoir les contacter
Pour l'instant : zéro.
Ils ont leur carte professionnelle leur permettant d'exercer depuis Ă peine 1 mois. |
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 17 nov. 2013 : 13:19:42
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citation: Initialement posté par Viviane
J'ai beau relire le sujet, je vois ça écrit nulle part? c'est une supposition? Quelque chose a été effacé? Ou vous parlez du syndic mentionné sur le lien de l'ARC que j'ai donné?
Non le syndic dont il s'agit n'est pas celui qui apparait dans le lien que vous avez donné. C'est une information car je les ai rencontrés. |
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Syndic 100 % en ligne ? Est-ce possible 
