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81
 Posté - 09 avr. 2013 : 09:11:38
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viviane :" A nefer et Gedehem : à vous lire tous les deux une comptabilité refaite par un expert-comptable c'est « moins bien" en cas de procédure qu'une comptabilité refaite par le syndic. Je vois toujours pas en quoi, mais bon, je vais donc arrêter là -dessus.."
Arrêter de mettre en cause la loi de la copropriété !! lisez l'article 18!! Le syndic est le MANDATAIRE du SDC et il établi la comptabilité !! Il est responsable des comptes proposés à l'AG.
Viviane :" Sur ce, je m'occuperai de la récupération sa quote-part des répartitions quand M. Michu refusera de la payer, s'il refuse de la payer. "
NON, ce n'est pas au CS de s"occuper de la récupération des dettes, MAIS au syndic. La mission du CS est de controler que le syndic a bien pris toutes les mesures pour récupérer les dettes, ce qu'il ne fait pas avec " l"aval" du CS puisuqe vous lui donnez un avis qu'il attende la comptabilité d'un expert extérieur !! Ce qu'il n'a pas à faire !
Cette faute du syndic, et votre position d'attente sur les recouvrements des sommes dues met également le SDC dans une mauvaise situation financière et ne contribue pas à son redressement
Viviane : L'AG adopte les copptes du SDC, MAIS cela ne vaut pas approbation des comptes persoennels; il vous faut intégrer cela pour avancer sur cette histoire de comptes adoptés , pas jutes, pas faux, et presuse bon car la bamance est équilibrée !!
SINON dans 10 autres pages nous en seront toujours au même point !!  |
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JB22
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 82
Posté - 09 avr. 2013 : 09:40:10
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De Gedehem:
". Pour une compta qui n'est pas établie par le syndic mais par un prestataire n'agissant pas sous les directives (et responsabilité) du syndic (c'est Viviane qui le 'conseille'), tout est possible"
Rien ne permet de dire que l' Expert agit pour le compte ou sur les instructions ou ordres de Vivianne, celle-ci nous dit :
"Le nouveau syndic, n'ayant pas les reports à nouveau des années précédentes, (qui sont pour l'instant entre les mains d'un expert comptable refaisant les grands livres) fait depuis juin 2012 des appels sans report des soldes."
La mission du conseil syndical étant de contrôler et d' assister le syndic il est normal que celui-ci s' implique dans le travail de reconstruction de la comptabilité.
": rentier, c'est plein d'avenir, non ???"
Je ne suis pas "rentier" mais "retraité" depuis 33 ans; donc un vieux de vieux, et pour les €€€€€ le gouvernement se charge de les rabotter un plus chaque jour ! le matraquage est pour tous. |
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Viviane
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83
Posté - 09 avr. 2013 : 10:21:48
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A Philippe citation: SINON dans 10 autres pages nous en seront toujours au même point !!
vu que vous prenez pas la peine de lire ce que j'ai écrit effectivement, dans 10 pages, VOUS vous en serez toujours au même point..
A gedehem citation: Parce que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de son compte individuel (D.art.45-1), lequel n'est pas identique pour tous, toutes les dépenses "facturées" au syndicat n'étant pas réparties sur tous. Cas bien connu des classiques prestations privatives, d'une indemnité de retard, de l'imputation d'une MED , d'un état daté, etc etc ....
Là , on arrive au coeur du problème : le sens de l'article (D.art.45-1). Effectivement, je suis d'accord, dans le cas ou ce que M. Michu contesterait, c'est des prestations privatives et/ou une répartition qui n'est pas conforme à l'état descriptif de division, je suis d'accord, il n'a pas besoin de contester l'AG, et en ce qui concerne les prestations privatives, le syndicat a peu de chances de gagner.
Mais si ce qu'on lui réclame c'est sa quote-part du solde de l'exercice ou d'une campagne de travaux, pour moi, c'est différent. si le juge dit que M. Michu a le droit de "choisir " dans les dépenses approuvés par le syndicat syndicat celles qu'il veut bien payer, sans pour autant contestér la décision de l'assemblée générale, alors il dit que tous les autres copropriétaires en ont le droit, et c'est un boulevard qui s'ouvre devant tous les copropriétaires de mauvaise foi..
Si M. Michu conteste l'assemblée générale, et qu'il gagne, alors la résolution est annulée, l'assemblée générale revote, et une nouvelle répartition devient applicable à tout le monde. ça me semble quand même beaucoup plus logique.
Et effectivement, comme le fait remarquer JB, c'est la mission du conseil syndical d'assister le syndic. Je connais par coeur la copropriété, il n'y a donc rien de bizarre à ce que j'assiste le comptable. Lui, de son côté, il n'y a aucune chance qu'il fasse aveuglément ce que je lui demande puisqu'il devra ensuite certifier les comptes. Tout ce que je fais, c'est lui faire gagner du temps. exemple:
- pour avoir bien étudié, les grands livres j'étais presque sûre que la reprise de la comptabilité de Trucmuche par truc bidule était mauvaise. j'ai demandé à l'expert de vérifier, ce qu'il a fait. j'avais raison. il a donc annulé toutes les écritures de reprise passées par truc bidule, pris des grands livres de Trucmuche et fait lui-même la reprise.
- il voit le nom abrégé d'un fournisseur, ne sait pas qui il est ni ce qu'il fait. plutôt que de le laisser chercher dans les paperasses pendant 2h, je le lui dis et il peut lui-même constater si la dépense a été imputée dans le bon compte de charges.
- je lui dis qu'elles sont les dépenses que nous contestons pour qu'il les mette en compte d'attente. et ça c'est purement un travail de conseil syndical. ni le syndic ni expert-comptable ne peut décider à notre place les dépenses que nous voulons contester
Etc, etc.. Et évidemment, au final, il a les factures etc. qui lui permettent de vérifier que je lui ai pas dit n'importe quoi.
PS: je crois que je commence à comprendre pourquoi Gedehem tu penses que je me noie dans les comptes du syndicat à chaque fois que je parle de grand livre. Le grand livre, c'est pas seulement les dépenses du syndicat, c'est aussi les comptes copropriétaires. Absolument tous les documents comptables établis par le syndic (comptes copropriétaires, appels de charge, annexe, relevés de dépenses, répartitions..) ont pour source le grand livre. En gros, le comptable renseigne le grand livre, puis il appuie sur un bouton et ça lui sort tous les autres documents, avec des présentations et des mises en page légèrement différentes, mais qui ne contiennent rien d'autre que les opérations du grand livre. Après m'être fait blouser en me contentant de regarder le relevé de dépenses, je ne prends quasiment plus désormais la peine de regarder les autres documents je vais directement à la source : le grand livre. |
Édité par - Viviane le 09 avr. 2013 10:45:17 |
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nefer
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84
Posté - 09 avr. 2013 : 10:30:58
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citation: Initialement posté par Viviane
PS: je crois que je commence à comprendre pourquoi Gedehem tu penses que je me noie dans les comptes du syndicat à chaque fois que je parle de grand livre.
***modération : je vous rappelle que sur le forum UI nous employons le vouvoiement*** |
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Viviane
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85
Posté - 09 avr. 2013 : 10:35:40
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oups, désolée, ça m'a échappé |
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Viviane
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86
Posté - 09 avr. 2013 : 11:02:23
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je rajoute :
supposons que la quote-part de M. Michu pour l'exercice soit de 500€.
M. Michu n'a pas fait de procédure de contestation de la décision de l'assemblée générale, mais il conteste le montant global approuvé , et donc sa quote-part du solde de l'exercice, dans le cadre de la procédure en recouvrement de charges engagées par le syndicat.
on passe par tout un tas de trucs, y compris, supposons, une expertise comptable qui dit que, le montant global approuvé par l'assemblée générale étant erroné, M. Michu ne doit que 250€. Ce qui, au passage, signifie que TOUS les soldes de TOUS les copropriétaires sont à revoir.
le juge dit donc: OK Monsieur Michu ne doit que 250€
Techniquement, ça veut dire que le juge désavoue l'assemblée générale.
Or, étant donné que la procédure n'était pas une procédure en contestation de la décision de l'assemblée générale mais une procédure en recouvrement de charges, je vois pas très bien ce qui lui donnerait le droit de faire ça ?
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2013 11:07:56 |
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JB22
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87
Posté - 09 avr. 2013 : 11:05:45
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"Absolument tous les documents comptables établis par le syndic (comptes copropriétaires, appels de charge, annexe, relevés de dépenses, répartitions..) ont pour source le grand livre. "
C'est faux, le Grand-Livre" a pour origine le "journal" (ou les journaux divisionnaires; Achats, Banque, O.D., etc...).
Il faut donc au minimum contrôler que les totaux du Journal (ou des journaux) correspondent aux totaux du Grand-Livre.
La comptabilité étant la tenue des comptes, ces comptes étant dans le Grand-Livre, c'est donc le Grand livre qui doit servir de base au contrôle des comptes.
Dans le cas d"un compte unique au nom du syndic il il a en général des sous-comptes individualisés qui permetent d'obtenir des extraits de compte des opérations du syndicat.
Dans le cas d'un compte séparé, il y a un relevé des opérations passées sur ce compte.
Dans le premier cas c'est le syndic qui affecte les opérations sur le compte individualisé du syndicat, il peut très bien faire des erreurs d' imputation, dans le deuxième cas il peut très bien ne pas imputer des opérations du syndicat sur le compte bancaire du syndicat. Par exemple: Il y a des syndics qui encaissent les fonds reçus sur leur compte et reversent ensuite les fonds reçus sur le compte du syndicat, ils peuvent donc très bien ommettre des reversements.
Néanmoins le compte séparé présente de nombreux avantages. |
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Viviane
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88
Posté - 09 avr. 2013 : 11:22:26
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citation: C'est faux, le Grand-Livre" a pour origine le "journal" (ou les journaux divisionnaires; Achats, Banque, O.D., etc...).
je crois pas qu'on puisse dire que les journaux sont l'origine du grand livre ou grands livres l'origine du journal. Normalement, dans un logiciel, quand on saisit une opération, ça génère à la fois le grand livre et les journaux.
Les journaux , étant surtout une présentation différente des comptes que celle du grand livre
exemple: dans le journal d'achat, on aura toutes les dépenses dans l'ordre chronologique ou elles ont été faites. et on ne peut pas savoir si elles ont été réglées. Dans le grand livre, elles sont classées par poste et par fournisseur. et on doit voir dans le compte fournisseur si la dépense a été réglée.
Après, effectivement, il y a parfois des infos qui apparaissent ou devraient apparaître sur les journaux, comme par exemple la date de saisie de l'opération (on peut par exemple dans le cadre d'une reprise de compte, saisir en 2012 une opérations en date de 2010) et n'apparaissent pas sur le grand livre.
La, je suis pas assez calée, mais je pense que c'est surtout une question de paramétrage du logiciel.
Mais effectivement, tu as raison, c'est pas une mauvaise idée de vérifier que les totaux des journaux sont les mêmes que ceux du grand livre. Parce que si c'est pas le cas, il y a effectivement un gros problème. |
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89
Posté - 09 avr. 2013 : 11:33:28
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Viviane : Effectivement, je suis d'accord, dans le cas ou ce que M. Michu contesterait, c'est des prestations privatives et/ou une répartition qui n'est pas conforme à l'état descriptif de division, je suis d'accord, il n'a pas besoin de contester l'AG, et en ce qui concerne les prestations privatives, le syndicat a peu de chances de gagner.[/blue]
Le syndicat a peu de chance de gagner !!! de gagner ou perdre ??? pour des problèmes sur des parties preivatives ??? toutes ces affirmations ne sont pas sérieuses, et sans aucun fondement juridique !! relisez bien la loi en ce qui concerne parties communes et parties privatives !!
Il ne s'agit pas de prestations privatives qui ne regardent pas le SDC, et qui ne sont dans les comptes du SDC !! Vous mélangez tout !!!! M. MICHU a le droit de contester dans les 2 mois, et si il fut opposant ou défaillant des résolutions, DONT celle des comptes, et l'AG en sa totalité. Vous n'avez pas à juger cela, c'est un droit, le CS n,'a rien à dire la dessus !!
M. MICHU a le droit de contester, et il a 10 années ( à vérifier) pour le faire, son compte de charges persos !! cela ne regarde pas non plus le CS !!! ce qui regarde le CS c'est la gestion du syndic si M. Michu est débiteur, et les actions engaées pour récupérer les fonds !!
M.MICHU a le droit de contester les comptes de votre SDC, puisue le CS le fait aussi, et il a fait voter par l'AG des fonds pour un expert comptable. MAIS les comptes présenté par cet expert sont contestables et le juge les rejettera aussi (ou pas)
Votre nouveau syndic est dans l'OBLIGATION de présenter les comptes du SDC, car ile le MANDATAIRE du SDC et le SEUL a établir ces comptes annuellement.
Viviane : "on passe par tout un tas de trucs, y compris, supposons, une expertise comptable qui dit que M. Michu ne doit que 250€ (ce qui, au passage, signifie que TOUS les soldes de TOUS les copropriétaires sont à revoir)
le juge dit donc: OK Monsieur Michu ne doit que 250€
Techniquement, ça veut dire que le juge désavoue l'assemblée générale."
Tout cela ne tient pas la route !!! si M.MICHU a raison sur le solde de compte, ce qui veut dire que le syndic a commis des erreurs comptables sur CE compte, cela ne signifie pas que TOUS les autres comptes sont faux !!! Chaque compte perso est différent, les écritures ne sont pas identiques à tous les comptes !!! différence de tantièmes, achat de bip, frais de relances, photocopies demandées au syndis ( RdC, copies de pV, ..)
L'APPROBATION DES COMPTES DU SDC NE VAUT PAS APPROBATION DES COMPTES PERSOS !!!
Le juge dit que M.MICHU a raison, son compte de charges présenté par le syndic est faux, cela ne met pas du tout en cause l'adoption des comptes du SYNDICAT par l'AG !!!
ET dans votre cas, votre SDC qui n'a pas adopté les comptes depuis 2010 s'est mis dans une situation ou tout copro. qui contestera ces comptes ayra raison devant le TGI !!! Le syndic n'est pas en ce moment en mesure de fournir un compte de charges juste !!!! sans une révision complète depuis 2010.
vIVIANE 3/[blue] je lui dis qu'elles sont les dépenses que nous contestons pour qu'il les mette en compte d'attente. et ça c'est purement un travail de conseil syndical. ni le syndic ni expert-comptable ne peut décider à notre place les dépenses que nous voulons contester
Etc, etc.. 3
NON !!! SEULE l'AG décide en copropriété !!! même dans celle de Viviane !!!
La mission du CS est de controler els comptes du SDC, la gestion du syndic et que les décisions de l'AG soit bien exécutées. Il assiste le CS et prépare l'oDJ en concertatiion avec lui.
Le CS n'a aucun pouvoir de décision, il n'émet que des avis !!! Le syndic, le CS, et encore moins un expert extérieur !!! ne va contester, rejetter ou appouver les comptes du SDC.
Le CS DOIT dans son rapport annuel, PROPOSER Ã l'AG un rapport financier, et des remarques sur certaines factures, lignes comptables,....
L'erreur de votre CS est de n'avoir pas expliqué que SEULES les écritures contestables devront être rejettées par l'AG et revues par le syndic SOUS le controle du CS !! TOUT les reste étant OK, doit être adopté afin que le syndic apure les comptes du SDC sur la base du montant adopté par l'AG.
Viviane : vous n'avez pas à prendre position et à juger M.MICHU sur son droit à contester des résolutions de l'AG comme les comptes, et le montant réclamé par le syndic de ses charges personnelles !!!
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2013 : 11:38:25
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citation: Dans le cas d"un compte unique au nom du syndic il il a en général des sous-comptes individualisés qui permetent d'obtenir des extraits de compte des opérations du syndicat.
malheureusement, non. c'est une des choses que notre syndic nous avait promis de mettre en place, ce qu'il n'a jamais fait
citation: Dans le premier cas c'est le syndic qui affecte les opérations sur le compte individualisé du syndicat, il peut très bien faire des erreurs d'imputation
effectivement, il peut faire des erreurs. Mais c'est pareil quand le compte est séparé. Le syndic doit de toute façon imputer sur le compte de banque du grand livre toutes les opérations qu'on retrouve sur le relèvé bancaire. Et il peut faire des erreurs.
citation: dans le deuxième cas il peut très bien ne pas imputer des opérations du syndicat sur le compte bancaire du syndicat. Par exemple: Il y a des syndics qui encaissent les fonds reçus sur leur compte et reversent ensuite les fonds reçus sur le compte du syndicat, ils peuvent donc très bien ommettre des reversements.
Oui, il peut le faire, et à la lecture des abus de l'arc il y en a pas mal qui le font. Sauf qu'il en a pas le droit. Lorsque le compte est séparé, le syndic n'a absolument pas le droit de faire transiter les fonds reçus par son compte. Pour éviter ça, il faut veiller à ce que l'ordre sur les chèques rédigés par les copropriétaires soit bien celui du syndicat et pas celui du syndic.
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2013 : 11:44:21
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Philippe,
pouvez-vous me citer à quel moment j'ai dit que M. Michu avait pas le droit de contester l'AG, ou son compte?
pouvez-vous me citer à quel moment j'ai dit que ce ne serait pas le syndic qui présenterait les comptes?
Pouvez-vous me citer à quel moment j'ai dit que les factures contestées, sur proposition du conseil syndical, (c'est notre boulot de contrôle des comptes) n'avaient pas à être approuvées par l'AG, ? personnellement, j'ai même prévu de faire approuver ces contestations dépense par dépense, soit une résolution par dépense, en indiquant le motif de la contestation. Ce qu'on a déjà fait à la dernière AG. Rédiger l'ordre du jour (en concertation avec le syndic, vous êtes d'accord que c'est notre boulot?) ça va encore être un boulot de ouf.. |
Édité par - Viviane le 09 avr. 2013 11:57:55 |
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JB22
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92
Posté - 09 avr. 2013 : 11:52:02
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"je crois pas qu'on puisse dire que les journaux sont l'origine du grand livre ou grands livres l'origine du journal. Normalement, dans un logiciel, quand on saisit une opération, ça génère à la fois le grand livre et les journaux"
La comptabilité existe depuis bien plus longtemps que les "logiciels informatiques".
Quand on saisie une écriture comptable, un débit et un crédit, on établi une écriture dans le "Journal", ensuite cette écriture est reportée dans le "grand-Livre"
"(on peut par exemple dans le cadre d'une reprise de compte, saisir en 2012 une opérations en date de 2010) et n'apparaissent pas sur le grand livre."
Encore une erreur: L'écriture de reprise (à nouveau, dans le jargon comptable) apparaitra dans le journal et ensuite dans le grand-Livre, à la date de la reprise des comptes à l' ouverture de l' exercice suivant.
En comptabilité il existe également un document; La balance générale qui reprend les mouvements débits et crédits et soldes de tous les comptes du Grand-Livre (Là encore il doit y avoir égalité des totaux). Ce document présente donc une vue synthétique globale des comptes, permettant de repérer les comptes qui présentent des soldes importants qu'il est utile de contrôler. |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2013 : 11:53:35
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"et c'est un boulevard qui s'ouvre devant tous les copropriétaires de mauvaise foi.."
OUI, (enfin ..! ) et c'est pourquoi, depuis le début, je vous mettais en garde sur la vraie fausse idée d'attendre l'arret des comptes, leur approbation par une AG, chacun pouvant contester la somme qui lui est réclamée sur la base de son "solde individuel".
(entre nous : bienvenue au joyeux club "copropriété" !  ).
Pour info, il est des affaires qui mettent 10 ans à se décanter, pas toujours à l'avantage du syndicat qui y laisse des plumes en honoraires et autre frais d'experts, y compris si on en arrive à la saisie immobilière !
C'était le pourquoi de mon conseil sur le recouvrement des provisions pour charges, lequel est quasi sécurisé, rapide (relativement) les sommes exigées n'étant pas contestables sur le fond, ou à la marge.
"Techniquement, ça veut dire que le juge désavoue l'assemblée générale.
Or, étant donné que la procédure n'était pas une procédure en contestation de la décision de l'assemblée générale mais une procédure en recouvrement de charges, je vois pas très bien ce qui lui donnerait le droit de faire ça ?"
NON, le juge ne désavoue personne !!!!
Il juge que la créance de Michu est de 250 € et non de 500 € ainsi que le prétendait le syndicat, rien de plus !
Il ne faut pas tout mélanger ici !
Que cela ait pour effet, pour le syndicat, une "révision" des comptes et du solde de chacun est une autre affaire, le jugement rendu tendant à démontrer que les comptes du syndicat ne sont pas justes. Ou du moins que les soldes imputés à chacun ne le sont pas, celui de Michu étant de 250 € et non de 500 ainsi qu'il avait été calculé par le syndic au nom du syndicat.
(RE : bienvenue au club "copropriété" ...... )
D'où mon conseil plus haut depuis le début : dans votre syndicat où la comptabilité des années passées est un vrai bourbier, ne vous focalisez par sur le solde des comptes du syndicat, le grand livre et tout, pour faire payer les copropriétaires débiteurs.
C'est le "casse pipe" assuré, la contestation étant certaine sur des comptes, certes approuvés, mais que chacun peut contester, sans doute à juste titre vu la situation, pour les sommes qui lui sont personnellempent imputées.
En réclamant 500 € vous risquez de n'obtenir satisfaction que pour 250.
Vous comprenez enfin pourquoi, chez vous, il faut en rester aux provisions ????? ( C'est cela les "joyeusetés" de la copropriété ... )
JB : "Rien ne permet de dire que l' Expert agit pour le compte ou sur les instructions ou ordres de Vivianne, celle-ci nous dit :
"Le nouveau syndic, n'ayant pas les reports à nouveau des années précédentes, (qui sont pour l'instant entre les mains d'un expert comptable refaisant les grands livres) fait depuis juin 2012 des appels sans report des soldes.""
Je n'ai pas du être très clair !!
La tenue des comptes du syndicat est une prérogative du syndic.
Lequel peut sous traiter, sous sa responsabilité et ses directives. Il n'y a pas alors "substitution", interdite.
Le problème du syndicat de Vioviane, c'est que le "remontage" de la compta concerne les exercices passés, remontage d'une compta tenue par des ex-syndics.
Le prestataire "comptable" agit non pas sous la responsabilité et directives du syndic en place (qui n'est pour rien dans la compta passée), mais comme un électron libre "prestation de services".
Serait-il aidé, conseillé par le CS, Viviane, d'autres ...
Pas de syndic = pas de compta !
Avec la question qui tue : quel crédit, quelle sécurité juridique pour des comptes soumis à approbation qui n'auraient pas été établis par un syndic régulièrement en fonction, ayant qualité pour les établir et les soumettre sous sa seule responsabilité (aurait-il sous traité la comptabilité !) ???? 
(Accessoirement : Ã qui faut-il donner "quitus" pour ces comptes ?? )
Pour ma part je fais les plus grandes réserves, s'il s'agit en particulier de vouloir faire payer des copropriétaires sur la base de ces seuls comptes !!!
"....et pour les €€€€€ le gouvernement se charge de les rabotter un plus chaque jour ! le matraquage est pour tous."
Au final, c'est comme dans nos copropriétés, très équitables : le "gros" paye en fonction de sa "grosseur" : plus on est gros plus on paye !
Moi je suis content de bien payer pour le profit de la collectivité dont je suis membre ! 
(Equité n'est pas égalité)..... |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2013 12:17:12 |
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Viviane
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Posté - 09 avr. 2013 : 12:11:03
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citation: La comptabilité existe depuis bien plus longtemps que les "logiciels informatiques".
Etant donné que quand même aujourd'hui il n'y a plus grand monde qui fait la comptabilité à la main, et que grâce aux logiciels on ne saisit l'écriture qu'une fois, il me semble qu'on peut arrêter là le débat de savoir si on renseigne en premier le journal où le grand livre
Rajout: je me corrige moi-même, dire qu'on ne saisit ces écritures qu'une fois n'est pas tout à fait exact. mais bon, je vais pas rentrer dans les détails, d'autant que je ne lesconnais pas sur le bout des doigts, et que ça peut changer selon les logiciels
citation: Encore une erreur: L'écriture de reprise (à nouveau, dans le jargon comptable) apparaitra dans le journal et ensuite dans le grand-Livre, à la date de la reprise des comptes à l' ouverture de l' exercice suivant.
La, désolé de vous contredire, mais non. Quand il fait une reprise, le syndic "recopie" l'écriture passée par son prédécesseur, avec la même date. Il se contente d'indiquer, d'une façon ou d'une autre, que cette écriture est "tirée" de la comptabilité de son prédécesseur.
Et c'est heureux, parce que sinon, on n'y comprendrait vraiment plus rien, vu que toutes les écritures de reprise (dans notre cas, deux années et demie de comptabilité...) auraient la même date..
A gedehem : bon, là il faut vraiment que je travaille (je travaille chez moi), et ça va me demander de réfléchir de vous répondre. Je vais donc remettre à plus tard. Mais s'il vous plaît, arrêtez de me redire qu'on doit réclamer les provisions, j'ai compris
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Édité par - Viviane le 09 avr. 2013 14:07:57 |
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Posté - 09 avr. 2013 : 12:36:31
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Viviane :" Lorsque le compte est séparé, le syndic n'a absolument pas le droit de faire transiter les fonds reçus par son compte. Pour éviter ça, il faut veiller à ce que l'ordre sur les chèques rédigés par les copropriétaires soit bien celui du syndicat et pas celui du syndic."
ET qui va veiller à ce que les copros rédigent correctement leur chèque ??? le CS ?? Est ce bien sa mission définie par la loi ??
N'oubliez pas que ce sont els copros qui décident en copropriété, ILS sont donc responsables de la situation actuelle également !!
ET qui va veiller à ce que le syndic, compte individualisé ou séparé, ne fait pas "transiter "quelques chèques sur des comptes pivots ( c'est illégal !!) ??
le CS ????
Viviane, êtes vous sur que certains syndics qui gèrent des comptes séparés n'ont pas des comptes pivots (c'est illégal) et qu'il vous l'ont juré droit dans les yeux !!
Etes vous si certaine que le syndic qui vou affirme droit dans les yeux que le SDC a bien un compte séparé et non individualisé ne vous roule pas dans la farine( à lire de nombreux posts à ce sujet sur UI !!)
Viviane : Le syndic DOIT vous donner les relevés du compte individualisé au nom du SDC dans le compte du syndic. Le GROS souci pour faire un rapprochement bancaire normal, sérieux et facile, est que dans ces comptes individualisés vous y trouverez en majorité des virements groupés concernant les paiements des fournisseurs, et au crédit les paiements groupés des copros !!
ET là , vous avez votre GRAND LIVRE pour retrouver chaque ligne comptable pour chaque groupement !!! J'ai fait ce genre de rapprochement, et j'ai passé des heures et des jours, pour une copro. de 33 lots !!!
Un compte séparé REEL est comme votre compte perso. Chaque mouvement est indentifiable : paiemtnd e la fact de Mr dupont, scté XX, au crédit paiement es charges de Mr Michu, .....
JB22 : vous parlez de la balance qui est le document important de la copropriété, que Viviane "survole" car cette balance est équilibrée !! Ce qui ne veut strictement rien dire sur la validité des écritures et des comptes du SDC.
viviane :" Rédiger l'ordre du jour (en concertation avec le syndic, vous êtes d'accord que c'est notre boulot?) ça va encore être un boulot de ouf.."
Faire une résolutions pour chaque ligne comtable contestée ne sert à rien. Le CS propose une liste des écritures à rejetter avec une explication comptable séreiuse !!! ET l'AG, quite au rapport financier écrit ET oral du CS, adoptera un montant de dépenses MOINS le montant des écritures rejettées !!! Et ALORS !!!! suprise, votre syndic pourra au moins apurer les comptes sur cette base ET établir les comptes persos sur cette base. Vous aurez alors le plaisir d'avoir des soldes des charges du SDC que vous réclamez tant !!!
Lors de cette approbation des comptes, le PV DEVRA mentionner que le syndic devra fournir TOUS les justificatifs et explications sur TOUTES les écritures rejettées au CS, pour qu'il valide ces écritures et que le syndic etablisse un apurement définitif.
Viviane : allez à l'essentiel :
1. récupération des impayés
2. comptes controlés et vérifiés depuis 2010. Avec toutes les zones d'ombre bien identifiées
3. après adoption d'une grand epartie des comptes des années passées, le nouveua syndic devra engager une action, après acord de 'lAG, pour récupérer des fonds et des docs auprès des syndics précédents !!
Les actions individuelles de M. MIchu ou Dupont ne doivent pas vous détourner de ce calendrier !!! ne vous faites pas des films sur des avis du juge sur le compte de Mr Michu ou sur les comptes du SDC !!! ce n'est que du temps perdu , et vous en perdez tous les jours concernant les impayés!! attention le temps passe vite, et la justice avance lentement !
Sinon il s'agit ici de réglement de comptes personnel entre vous et certains copro, dont ce Mr Michu !! ce n'est pas le role du CS qui ne doit se préoccuper que du bien commun et des intérêts du SDC !!
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Viviane
Pilier de forums
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96
Posté - 09 avr. 2013 : 12:47:49
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citation: ET qui va veiller à ce que les copros rédigent correctement leur chèque ??? le CS ?? Est ce bien sa mission définie par la loi ??
le conseil syndical s'est contenté de veiller à ce que
- l'ordre auquel les chèques doivent être rédigés pour payer LE SYNDICAT figure dans le PV d'AG.
- l'intitulé du compte séparé du syndicat soit identique à cet ordre.
Si avec ces précisions un copropriétaire est assez C... pour mettre ses chèques à l'ordre du syndic, c'est son problème. L'argent, ça n'est pas au syndic qu'il le doit mais au syndicat. Donc pour le syndicat, quand il a envoyé un chèque à l'ordre du syndic, si le syndic ne reverse pas l'argent sur le compte du syndicat, c'est le problème du copropriétaire. Pour le syndicat, il n'a tout simplement pas payé.
Pour tout le reste, je vous répondrai également plus tard. |
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JB22
Pilier de forums
France
4457 message(s)
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97
Posté - 09 avr. 2013 : 13:52:31
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"Avec la question qui tue : quel crédit, quelle sécurité juridique pour des comptes soumis à approbation qui n'auraient pas été établis par un syndic régulièrement en fonction, ayant qualité pour les établir et les soumettre sous sa seule responsabilité "
C'est le syndic en place qui peut et doit rétablir la situation comptable, qu"il soutraite une partie ou la totalité du travail c'est lui et lui seul qui en assure la responsabilité auprès des copropriétaires.
"JB22 : vous parlez de la balance qui est le document important de la copropriété, que Viviane "survole" car cette balance est équilibrée !! Ce qui ne veut strictement rien dire sur la validité des écritures et des comptes du SDC."
Je n' ai jamais dit que les comptes étaient valides si les totaux du journal, le grand-Livre et la balance étaient concordants et équilibrés, ce n'est qu'un des éléments de base de la comptabilité et de son exactitude.
" J'ai fait ce genre de rapprochement, et j'ai passé des heures et des jours, pour une copro. de 33 lots !!! "
J'ai fait une vérification des comptes d'une copropriété de 400 copropriétaires, je peux vous dire que la possession de la "balance" en complément du "grand-Livre" est d'un grand secours. Imaginez un grand livre avec 400 compte de copropriétaires...et le nombre de pages...(si ma mémoire est bonne ils y en avait plus de 70) |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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98
Posté - 09 avr. 2013 : 14:31:04
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"C'est le syndic en place qui peut et doit rétablir la situation comptable, qu"il soutraite une partie ou la totalité du travail c'est lui et lui seul qui en assure la responsabilité auprès des copropriétaires."
Pas du tout !
La situation est bien connue lors d'un changement de syndic, mettons lors d'une AG annuelle en juin : le nouveau syndic prendra la situation passée à la date de son arreté telle que la lui remet l'ex-syndic, avec le solde des comptes et les fonds disponibles (L.art.18-2)
Il ne saurait revenir dessus, sauf à engager sa responsabilité personnelle. (*) NB : c'est la position du syndic de Viviane : il repart avec SA compta.)
A noter que dans un tel cas les comptes tenus par l'ex-syndic durant les 4, 5 ou 6 mois qui précèdent l'entrée en fonction du nouveau seront approuvés spécifiquement.
Dans le syndicat de Viviane, le comptable chargé du "redressement" n'agit pas sous "les ordres" d'un syndic, en sous traitance. Il a été chargé par le syndicat de ce rétablissement, sans doute à juste raison, sauf que ce n'est pas dans les clous (substitution de syndic).
En cas de litige je leur souhaite bien du plaisir ..... |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2013 14:32:53 |
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Posté - 09 avr. 2013 : 14:53:48
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Viviane :" Il se contente d'indiquer, d'une façon ou d'une autre, que cette écriture est "tirée" de la comptabilité de son prédécesseur.Et c'est heureux, parce que sinon, on n'y comprendrait vraiment plus rien, vu que toutes les écritures de reprise (dans notre cas, deux années et demie de comptabilité...) auraient la même date.."
Le nouveau syndic ne reprend pas les soldes comptables des années 2010, et 2011 !!! mais les soldes à la date de remise de la comptabilité et des fonds !!
L'AG devra approuver les comptes du syndic en charge du SDC entre le 1er janvier 2012 et la date de remise des comptes !!! et approuver les comptes presenté par le nouveau syndic entre la date de remise des comptes et le 31/12/2012 !!!
Viviane : votre grand souci, et la responsabilité de l'AG est de ne pas avoir approuvé els comptes en 2010 et 2011 !! vous vous rendez compte maintenant de l'absurdité d'un rejet global des comptes. Le syndic et le CS n'en sont pas tout à fait responsables; le syndic a un devoir de conseil, il doit informer l'AG des conséquences de ce rejet global; !! aux copros d'assumer cela.
Maintenant, si M.MICHU conteste ses comptes persos, votre nouveau syndic sera bien embêté pour reconstruire ce compte avec ce rejet global de 2010 et 2011 !!!
Votre expert extérieur ne va pas servir à grand chose !! sauf à alourdir les charges de copropriété !!! et ce n'est pas fini avec les poursuites pour récupérer les dettes !
Viviane: vous nous parlez de 400 lots de copropriété !! mais le CS ne peut que constater sur la balance que M.MICHU et d'autres sont débiteurs du SDC !! véirifez chaque ligne des comptes personnels des copropriétaires ne sert pas à grand chose, que de perdre son temps !!!
La balance n'est pas d'un grand secours, c'est un document comptable necessaire à la vérification des soldes comptables !! un point de départ de la vérification.
Mais il tout à fait vrai que PEU de CS de plonge dans la lecture du grand livre, de la balance, des relevés bancaires, des contrats en cours, des comptes travaux, des contentieux, ........ ils se contentent de vérifier que les factures proposées figurent sur la listes de dépenses !!! ce qui n'est pas une vérification sérieuse, comme la votre !
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Édité par - philippe388 le 09 avr. 2013 14:56:37 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 09 avr. 2013 : 15:13:23
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Philippe, encore une fois plus vite que la musique !!! 
Le syndicat de 400 lots, c'est celui que JB est allé assister pour la vérification des comptes ! |
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refus Approb. comptes / exigibilité des charges 
