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Viviane
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 Posté - 07 avr. 2013 : 20:52:48
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Gedehem
citation: Sans effet donc pour les impayés passés, antérieurs à la prise de décision.
Je m'en doutais un peu... Dommage. Mais le copro en question ne le sait pas forcément... et ça peut le dissuader de recommencer...
Philippe
citation: peu importe pour le moment si il sortira un solde créditeur ou débiteur en 2013 après approbation des comptes depuis 2010
Je sais tout ça. Je vais donc lui demander d'éditer deux grands livres un avant répartition, qui servira à envoyer la mise en demeure et un aprèsrépartition qui servira à éditer les annexes pour approbation des comptes.. |
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Viviane
Pilier de forums
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 42
Posté - 07 avr. 2013 : 21:02:33
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Gedehem,
Cela dit, merci pour l'exemple de courrier, je voyais pas comment on pouvait rédiger ça, ça va me donner des billes pour discuter avec le syndic..
PS: pour l'instant, j'ai pas l'intention de changer de syndic. On sait ce qu'on a, on sait pas ce qu'on trouve.. Il m'avait prévenu avant qu'on aille chez lui qu'il détestait se battre avec les copropriétaires pour récupérer les charges.
Je préfère un syndic honnête par ailleurs, dont je sais que je devrai le surveiller à mort sur ce seul point, qu'un bidouilleur de comptabilité qui m'oblige à faire le siège de ses locaux pour avoir un grand livre et a siphonné la moitié de nos reliquats de travaux... |
Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 21:09:12 |
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nefer
Modérateur
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43
Posté - 07 avr. 2013 : 21:53:30
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citation: Initialement posté par Viviane
Excusez-moi, mais je ne tutoie tout le monde, j'espère vexer personne, et vous pouvez faire pareil.
bonjour,
Sur le forum, la règle est le vouvoiement
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Viviane
Pilier de forums
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44
Posté - 07 avr. 2013 : 22:05:15
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Bien reçu, désolée. J'ai l'habitude d'un forum (qui a rien à voir avec la copro) où tout le monde se tutoie , alors ça va me demander des efforts, mais je vais m'y faire... Me carbonisez pas si des fois j'oublie 
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Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 22:09:16 |
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Viviane
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45
Posté - 07 avr. 2013 : 22:54:51
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citation: Expliquez nous comment un SDC peut cacher une partie des dépenses ???
Là , je comprends votre interrogation . Je vous réponds, histoire que ça puisse servir à tout le monde. Moi aussi j'ai mis longtemps à comprendre. Il faut plusieurs éléments qui au fond sont très faciles à obtenir par un syndic.
- un compte qui n'est pas séparé, donc impossible de suivre la trésorerie au jour le jour (85% des copropriétés)
- des copropriétaires qui ne savent pas lire les annexes (99% des copros)
- un conseil syndical qui ne sait pas non plus le faire et pense, en toute bonne foi, qu'il suffit de regarder le relevé de dépenses et les factures pour savoir ce qui est sorti de la banque (90 % des conseils syndicaux, dont nous pendant longtemps).
- un conseil syndical qui, donc, ne demande pas les grands livres, que de toute façon personne ne lui a jamais appris à lire...
- un syndic qui met à droite de l'annexe 1 les dettes des fournisseurs (en l'occurrence lui) envers le syndic, avec un tout petit moins devant, au lieu de les mettre à gauche. Quand on regarde vite au lieu de penser que les fournisseurs doivent 8000€ au syndicat, auquel cas on demanderait pourquoi, on pense que c'est le syndicat qui doit 8000€ aux fournisseurs...
- enfin, on fait de la cavalerie: le conseil syndical conteste une facture? pas de problème, on la retire des comptes de charges, on refait un relevé de dépenses ou la facture n'est plus, et soit on la met simplement en compte d'attente, ou même on débite en plus le fournisseur au 31 décembre... et on le recrédite au 1er janvier de l'année suivante.... mais surtout, on ne rembourse rien sur le compte banque.
- et pour payer ces dépenses qu'on ne présentera pas au syndicat, des travaux qu'on a appelé mais qu'on ne fait jamais, ou des reliquats de travaux qu'on ne se soumet jamais à approbation. Parce que évidemment, quand on a des reliquats, à un moment, il faut les rembourser... alors si y'a pas de quoi le faire dans la caisse, ça se voit...
Eux, ils ont joué très gros par rapport à notre budget, alors on a fini par le voir. Mais s'ils avaient été "raisonnables" dans leur escroquerie, avec le décalage dû aux fournisseurs pas encore payés, aux copropriétaires qui ont payé leurs charges du premier trimestre avant la fin de l'année précédente, etc, etc.. sans compte séparé, on aurait rien vu du tout.... et j'aurais jamais appris à lire un grand livre et les annexes..
PS: pour peu qu'il arrive à faire approuver des comptes que les copropriétaires n'ont pas compris mais qu'ils étaient censé comprendre, avec des résolutions suffisamment bien goupillées, et, cerise sur le gâteau, à obtenir le quitus, si un jour le lièvre est levé le syndic ne risque pas grand-chose... |
Édité par - Viviane le 07 avr. 2013 23:08:23 |
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Posté - 08 avr. 2013 : 09:14:39
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Viviane :" En effet, il faut attendre 30 jours après la mise en demeure pour faire quoi que ce soit d'autre. Donc soit on lancera une première procédure 30 jours après la première mise en demeure (qui demande seulement une partie de la dette) et une deuxième 30 jour après la deuxième mise en demeure (qui demandera la partie de la dette pour laquelle les comptes ne sont pas encore faits), soit on attendra les 30 jours après la deuxième pour n'en lancer qu'une seule...."
OUh la !!! Le syndic ne doit pas suivre un tel avis proposé par le CS; il a OBLIGATION de prendre toutes les mesures pour récupérer les fonds ET sans attendre !! votre syndic est en faute sur cette gestion des impayés !
Viviane : votre explication de dépenses cachées par le syndic ne tient pas la route !!
Un CS qui ne sait pas lire le grand livre, pas de compte séparé, les copros qui ne savent pas lire les annexes, ..... ne sont pas des preuves de dissimulation d'écritures fournisseurs !!!
Pour la tenue de la comptabilté, connaissez vous l'article 14.3 de la loi de 1965 !! il s'agit de la comptabilité d'engagement; les charges et les produits sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur réglement; l'engagement est soldé par le réglement.
Une facture ne s'annule , tout ou partie, que par un réglement ou un avoir.
Les soldes positifs ou négatifs des comptes travaux sont connus du CS !!! C'est au CS d'exiger que ces comptes soient adoptés lors de l'AG si le syndic ne le fait pas. Mais cela n'est pas une dissimulation de factures !!
Viviane :" Mais s'ils avaient été "raisonnables" dans leur escroquerie,...."
Attention, vous parlez d'escroquerie !! c'est de la diffamation, et vos " preuves" que vous amenez ne prouvent rien du tout !!!
viviane : pour info : le terme de "cavalerie" en comptabilité n'a rien à voir avec votre SDC. Il s'agit d'un processus financiers ou de nouveaux emprunts servent à rembourser des emprunts précédents,... il peut s'agir aussi d'une série de sociétés qui prennent les unes derrière les autres un profit sur un même produit initial, si la dernière ne paie pas alors ce chateau de carte s'écroule ( il y eu un fameux scandale dans le sentier qui concernaient des centaines de société et 200 banques !!! )
Viviane : attention donc aux mots employés : escroquerie, cavalerie, ...
Pour " sortir" des fonds d'une société, on ne fait pas des factures, on ne dissimule pas des factures, on fait des FAUSSES factures qui sont réglées !!! 
Dans votre SDC, comme d'autres d'ailleurs, il ne s'agit pas de manipulation ou d'escroquerie, mais d'une grande incompétence !!! 
Les fonds travaux et leurs soldes non adoptés, des vieiles écritures non soldées, des comptes d'attente non soldés, factures payées 2 fois, en vérifiant les grands livres comptables, moi aussi , j'ai retrouvé plus de 10 000 € de comptes " dormants " que les CS précédents n'avaient pas vus car ils ne vérifiaient que les factures !!
Viviane : "Il m'avait prévenu avant qu'on aille chez lui qu'il détestait se battre avec les copropriétaires pour récupérer les charges."
Changez donc de syndic dès que possible !!! Celui-ci n'est pas très sérieux car les mauvais payeurs mettront en difficulté votre SDC. Un syndic sérieux doit réagir dès le premier trimestre de retard !
Bon courage. |
Édité par - philippe388 le 08 avr. 2013 09:40:13 |
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Viviane
Pilier de forums
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47
Posté - 08 avr. 2013 : 10:36:08
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Bon, Philippe,
S'il vous plait, arrêtez de me donner des cours de compta. Au jour d'aujourd'hui, je veux pas me vanter, mais je serais parfaitement capable de tenir moi même la compta de la copro.
donc, je vous traduis:
voilà ce que fait le syndic (enfin, pas toujours, très souvent il oublie juste de faire passer la dépense dans le compte fournisseur, y'a même des comptes fournisseurs qu'il n'a jamais créé...):
il reçoit la facture : crédit du compte fournisseur / débit compte de charges
il paye la facture : débit du compte fournisseur / crédit du compte banque
il édite le relevé de dépenses. Le conseil syndical conteste la dépense.
Ce qu'il a fait : (A) crédit du compte de charges / débit du compte d'attente quand le fournisseur n'est pas le syndic
ou alors (B) crédit du compte de charges / débit du compte fournisseur quand le fournisseur est le syndic.
le compte banque n'est pas mouvementé, donc l'argent n'est pas rendu.
Toutes ces opérations rectificatives ont passées au moment du contrôle des comptes, disons au mois d'avril de l'année suivante et datées du 31 décembre de l'exercice contrôlé. En ce qui concerne son propre compte fournisseur, il refait les manips inverses (ou d'autres manips appuyées par d'autres fausses factures) juste après, en date de janvier de l'année suivante, remettant ainsi à zéro son compte fournisseur qui était débiteur.
Dans le cas A, ou le fournisseur n'est pas le syndic il aurait dû soit
- dire que la facture était justifiée et ne rien toucher jusqu'à l'AG qui après avoir pris connaissance de son existence décidera si elle souhaite ou pas la régler
- admettre qu'elle était indue (par exemple, facture payées deux fois) et récupérer le montant auprès du fournisseur: crédit du compte de charges / débit du compte fournisseur / puis crédit du compte fournisseur / débit du compte de banque quand le fournisseur rembourse.
- ou la rembourser lui-même si c'était sa faute (dépenses qu'il n'avait pas le droit d'engager), c'est-à -dire : crédit du compte de charges / débit du compte du syndic, et immédiatement après crédit du compte syndic / débit du compte de banque
Dans le cas B, vu que le fournisseur est le syndic, il n'y a que deux options:
- il insiste et dit que la facture est justifiée, donc ne fait rien et la laisse dans les comptes de charges jusqu'à l'assemblée générale qui après avoir pris connaissance de son existence décidera si elle souhaite ou pas la régler
- il admet que la facture est indue et dans ce cas il la rembourse. Crédit du compte de charges / débit du compte du syndic, et immédiatement après crédit du compte syndic / débit du compte de banque. Il n'y a pas la moindre raison de se contenter de la mettre au débit du compte fournisseur, qui est lui-même.
citation: Un CS qui ne sait pas lire le grand livre, pas de compte séparé, les copros qui ne savent pas lire les annexes, ..... ne sont pas des preuves de dissimulation d'écritures fournisseurs !!!
Là encore il faut apprendre à lire. J'ai pas dit que ces choses-là étaient des preuves de dissimulation, j'ai dit que c'était des états de fait qui permettaient au syndic de dissimuler.
citation: Attention, vous parlez d'escroquerie !! c'est de la diffamation, et vos " preuves" que vous amenez ne prouvent rien du tout !!!
Pour qu'il y ait diffamation, il faut donner des noms. Pouvez-vous m'expliquer qui j'ai diffamé ?
à part ça, quand on prèlève sur la trésorerie d'un syndicat, je donne juste deux exemples parmi des dizaines:
- des frais de consultation des comptes sur Internet alors que que c'est un service auquel le syndicat n'a jamais eu accès
- des frais (y compris de transmission du dossier à ... on sait pas qui) pour une procédure de recouvrement de charges dont on est incapable de fournir la moindre pièce pour la bonne raison qu'elle n'a jamais existé
Que le conseil syndical s'en rend compte, qu'il proteste, en recommandé avec accusé de réception, et que l'argent ne revient pas sur le compte de trésorerie, y compris au moment de remettre la trésorerie au nouveau syndic, et bien oui, moi, j'appelle ça de l'escroquerie, ne vous en déplaise...
citation: Pour " sortir" des fonds d'une société, on ne fait pas des factures, on ne dissimule pas des factures, on fait des FAUSSES factures qui sont réglées !!!
Les fausses factures (on y a eu droit aussi) c'est avant que le conseil syndical conteste. Après, on compte simplement sur le fait que ni le conseil syndical ni les copropriétaires ne sont capables de comprendre la comptabilité qu'on leur présente...
citation: OUh la !!! Le syndic ne doit pas suivre un tel avis proposé par le CS; il a OBLIGATION de prendre toutes les mesures pour récupérer les fonds ET sans attendre !! votre syndic est en faute sur cette gestion des impayés !
C'est pas un avis, c'est la loi. il y a des procédures à suivre en cas de recouvrement de charges, et c'est pas moi qui les ai inventées.
Par contre, effectivement, j'ai supposé que le délai de 30 jours après la mise en demeure qui rend exigible les provisions à venir (Article 19-2. Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 81) était le même pour toutes les autres démarches.
Apparemment, non, la prise d'hypothèque peut se faire dès la mise en demeure "restée infructueuse" ( Articles 10 et 19), sans qu'aucun délai soit stipulé .
Au temps pour moi...
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Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 10:49:47 |
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JB22
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48
Posté - 08 avr. 2013 : 10:41:57
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"Article 36 du Décret du 17 mars 1967:
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 25 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004
Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant."
Ainsi donc il n' est plus nécessaire que les intérêts soient prévus au règlement de copropriété, il n'est pas nécessaire non plus d'une décision de justice.
Par contre le décret de juin 2004 a limité le montant des intérêts.
Confirmation des propos de philippe388:
"Viviane : attention donc aux mots employés : escroquerie, cavalerie, ..."
Cela ne valorise pas vos affirmations. veuillez par contre utiliser les termes juridiques appropriés. |
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Viviane
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49
Posté - 08 avr. 2013 : 10:58:11
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PS: je précise que c'était un tout petit syndic. par conséquent, à chaque fois, nous avons protesté auprès des patrons, qui nous ont même reçu et raconté des tonnes de salade. On peut donc même pas mettre ça sur le compte d'un employé incompétent, même si la comptable, qui nous a raconté tout autant de salades, était forcément au courant.
Pour info: nous avions demandé que tous les documents comptables soient disponibles durant l'assemblée générale 2012. Ils ont envoyé un sous-fifre qui s'est contenté d'ânonner, à chaque document qu'on lui demandait:
" je ne l'ai pas" ou " je n'ai pas l'information" ou " je ne sais pas".
Ce qu'on a dûment consigné dans le PV d'AG : toutes les questions, et à chaque fois, sa réponse.
Alors oui, c'est un ******. On aura peut-être pas, vu l'absence de comptes séparés, des preuves suffisantes pour l'accuser d'escroquerie (soit une procédure civile) mais oui, c'est pas un incompétent, c'est un ****** qui savait très bien ce qu'il faisait, et ne l'a pas fait qu'à nous. |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 10:59:14 |
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JB22
Pilier de forums
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50
Posté - 08 avr. 2013 : 11:03:19
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La contestation de charges en elle même ne résoud rien, si le syndic ne l' admet pas et ne rectifie rien.
En cas de contestation le syndic met la charge constatée en "compte d' attente", compte qui doit être justifié ligne à ligne. Il en résulte pour le syndicat la nécessité de contrôler ce compte.
Si la contestation est valable et que le syndic ne fait rien, seule une action en justifice permettra de résoudre le problème.
Je connais des copropriétés qui ont ainsi des "comptes d' attente" depuis plusieurs années (Avec changemlents de syndics et administrateurs judiciaires, en cascade...et procédures sur procédures) |
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2013 : 11:29:48
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Viviane, il faudrait prendre un peu de recul avec cette affaire, qui vous fait perdre un peu le sens des réalités.
A commencer par celles de procédure, qui semblent vous échapper !
"C'est quoi l'intérêt de faire demain une mise en demeure pour les sommes dont le syndic actuel sait qu'elles ne lui ont pas été payées,"
C'est pour ce qu'on appelle "prendre date" ! C'est la date de cette MED qui fixe le point de départ de tout , qui plus est ici pour ce qui concerne le paiement des PROVISIONS, point que vous oubliez étant focalisée sur le solde des comptes du syndicat, au point de ne voir QUE cela !
- les provisions pour charges sont certaines, incontestables : un budget prévis a été voté, rendant liquide la somme, l'exigibilité des quotes-parts procédant soit d'une décision d'AG soit de la loi, ainsi que le précise L.art.14-1.
Vous suivez ?
Autrement dit, la provisions réclamée par le syndic ne peut être contestée par le copropriétaire, sur aucun point.
- - le solde de vos comptes annuels n'ont pas été approvés dans les AG. Il y avait litige, peut-être que des fonds ont disparus, ce qui a nécessité l'intervention d'un tiers pour tenter de "redresser la barre" à la place du syndic. Il va être trouvé une solution, un résultat qui sera soumis à approbation, sans que personne ne sache s'il est exact au centime près.
Sorte d'approbation "faute de mieux" puisqu'il faut bien en sortir !
Vous dites vous même que c'est le "foutoir" dans la compta, qu'il faut tout reconstituer. Il n'est donc pas certain, même pas certain du tout, que les chiffres avancés par cet "expert comptable" que vous devez assister seront les bons, chiffres incontestables !
Vous suivez toujours ???
Autrement dit, je souhaite bien du plaisir à votre syndicat, à votre syndic et à vous même si, s'appuyant sur les comptes qui seraient approvés demain par votre syndicat, comptes portant sur 2 ou 3 ans, ce copropriétaire contestait la réalité du solde qui lui est réclamé ! 
Il aura un boulevard devant lui pour mettre en avant les erreurs dans les comptes ayant entrainées le refus des AG de les approuver, la nécessoté de faire "reprendre" toute la compta, et donc ses doutes sur l'exactitude "vraie" des redressements qui lui sont demandés.....
L'approbation de l'AG ? Il mettra en avant une approbation "faute de mieux", sans réelle information des copropriétaires, qu'il contestera ......
Qui plus est s'il y a nécessité de demander "des comptes" aux ex-syndics qui auraient "retenus" des fonds ....
Il ne faut pas se faire d'illusion dans votre cas :
- une action pour recouvrer des provisions liquides ET exigibles de par la loi est certaine.
S'engager dans le recouvrement du solde d'un compte individuel suite à l'approbation des comptes du syndicat "par défaut" de mieux", est plus qu'incertain. |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2013 11:34:29 |
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Viviane
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52
Posté - 08 avr. 2013 : 11:33:30
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JB22: exact, la procédure, c'est la prochaine étape.
Le problème c'est que même si les syndics sont en théorie obligés, ils ne fournissent jamais pour le contrôle des comptes, et encore moins dans la convocation à l'assemblée générale, le détail des comptes d'attente.
Tout comme ils ne fournissent jamais le détail des honoraires qu'ils ont perçus, ce qui fait que, par exemple, la copropriétaire ne nous ayant rien dit, nous n'avions jamais vu les honoraires prélevés sur notre trésorerie est imputés sur le compte copropriétaires pour cette procédure inexistante... jusqu'à réception du grand livre.
Il faut donc, pour que le syndic se fasse prendre, que le conseil syndical sache quels documents exiger.. Or, la plupart des conseils syndicaux (y compris nous pendant un temps) sont naïfs et pensent, de bonne foi avoir correctement fait leur travail quand ils ont rapproché les factures et le relevé dépense...
Enfin, dans notre cas par exemple, nous avons eu beau demander certaines pièces , de toutes les façons possibles et imaginables, il y en a un grand nombre que nous n'avons jamais eu, et c'est là qu'on a décidé de partir |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 11:34:15 |
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2013 : 12:31:18
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GEDEHEM citation: C'est pour ce qu"'on appelle "prendre date" ! C'est la date e cette MED qui fixe le point de départ de tout , qui plus est ici pour ce qui concerne le paiement des PROVISIONS, point que vous oubliez étant focalisée sur le solde des comptes du syndicat, au point de ne voire QUE cela !
Bon sur ce point la, à force de marteler, je suis finalement d'accord avec vous, je vais pas attendre deux semaines. J'ai envoyé hier soir un mail au syndic dans ce sens, j'attends sa réponse.
Pour le reste, je suis beaucoup moins pessimiste que vous. Qu'est-ce qu'on peut contester ? Un compte copropriétaires, c'est quoi ?
A) On conteste les provisions de charges
- les appels de provisions charges courantes et travaux: il peut pas en contester le montant, il figure dans le PV d'AG
- les PAIEMENTS pour charges courantes et travaux. Il dit qu'il a payé alors que la comptabilité fait ressortir qu'il n'a pas payé ? Si c'est vrai, il peut le prouver. Copie relevé bancaire et document de sa banque indiquant le numéro du chèque, le montant, et la banque auprès de laquelle il a été compensé ainsi que la date de compensation. Si il ne peut pas fournir ça, c'est qu'il n'a pas payé.
- une consommation d'eau : celle-ci est attestée par les relevés de compteur.
-B ) Enfin les répartitions : soldes créditeurs ou débiteurs des comptes de charges et des comptes travaux.
pour contester une répartition, il y a deux choses:
- 1) on conteste le mode de répartition: j'ai 200 millièmes, vous en avez compté 250.... là -dessus il y aura pas d'erreur, et l'état descriptif de division est la pour dire ce qu'il fallait faire
2) On conteste une imputation individuelle : exemple, vous m'avez facturé des frais de procédure, je les paierai pas parce qu'il n'y a pas eu de procédure. La non plus, il y aura pas d'erreur. d'autant que les imputations de frais individuels sont très peu nombreuses.
C) On conteste l'exactitude des comptes généralement parlant. Lorsqu'ils ont été approuvés par l'assemblée générale, ça revient à contester la décision de l'assemblée générale. Sinon, ce serait trop simple. (Je dis que les comptes sont faux, donc je paye pas...)
Contester la décision de l'assemblée générale, c'est une procédure. Qu'il faut engager, et engager dans les temps. Et c'est pas gratuit. Dans l'attente du résultat, qui peut prendre des années si l'affaire va en cassation, la décision de l'assemblée générale (autrement dit le fait de dire que ces comptes sont bons, et de les répartir) est exécutable. La créance du copropriétaire est donc exigible.
Ensuite, il faut gagner la procédure de contestation de la décision d'AG.
- les comptes sont faux? D'accord, mais plus précisément, qu'est-ce qui est faux? Pourquoi ? Parce que je vois mal un juge décider que le copropriétaire a raison juste parce qu'il dit "c'était le bordel, il a fallu refaire la compta...."
Si on rédige bien nos résolutions, normalement, le copropriétaire devrait pas avoir beaucoup de billes pour contester la décision d'AG.
Enfin, en supposant qu'il gagne, il faut revenir devant l'AG pour refaire voter les comptes... Dès les comptes revotés, la répartition devient à nouveau exigible...
Je rajoute enfin un truc: Nos reliquats sur travaux sont relativement importants, même si on les a plus en caisse.... ces sommes vont venir, après approbation des comptes, au crédit de chacun des comptes des copropriétaires. S'il conteste les comptes, sans contester les soldes créditeurs (qui l'arrangent) il aura quand même un peu l'air c...
Enfin, ça n'est pas parce que c'était le bordel dans les comptes qu'ils sont faux. Le syndic n'avait pas respecté le décret comptable, certes, mais un moment on a des bornes:
- pour Trucmuche, le grand livre est bien tenu, rien n'a changé il est juste recopié.
- on la copie du chèque remis par Trucmuche à Trubidule qui correspond au solde de son compte de banque à l'époque, et apparaît bien sur le compte de banque de Trucbidule.
- et la copie du chèque remis par Trucbidule à Trucmuche qui correspond au solde du compte de banque de Trucbidule dans son grand livre.
Et entre les deux, des opérations sur le compte de banque pour lesquelles on a- ou pas - des justificatifs.
- on a le justificatif et on est d'accord pour payer cette facture? OK, elle est répartie.
- on a pas de justificatif et / où on n'est pas d'accord pour payer cette facture? Il faut demander le remboursement à Trucbidule, et, dans l'attente, combler le trou dans la trésorerie (dotations aux créances douteuses).
Ou carrément décider de s'asseoir dessus et combler le trou définitivement. (je sais plus le nom exact c'est un truc genre "abandon de créance".
Evidemment, l'AG peut refuser de voter ces appels , mais dans ce cas le syndicat est dans la m... puisqu'il a plus d'argent pour payer les factures, et c'est le redressement (ou je ne sais quoi, j'ai pas creusé...) |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 12:55:19 |
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Posté - 08 avr. 2013 : 12:55:17
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Viviane : maintenant aussi des fausses factures !!!
Lorsque vous écrivez que votre synduic est un ******, qut détourne des fonds, qu'il fait des fausses factures sur un forum est de la diffamation , même si vous ne citez pas directement son nom. Il suffit qu'il reconnaisse dans vos propos la situation d'un des syndicats qu'il gère, et un membre ou la président d'un CS.
Gedehem a tout à fait raison sur la suite des dossiers de mauvais payeurs. L'adoption des comptes des années précédentes ne vaut pas approbation des comptes personnels de charges. le syndic va devoir prouver avec des documents comptables précis et sérieux que les sommes réclamées sont bien dues !!
Et vous nous dites vos doutes sur la réalité des comptes présentés !!!!
Oubliez donc ces soldes comptables et repartez du bon pied, avec un syndic qui va immédiatement envoyer sa première mise en demeure sur les appels de fonds non réglés !!!
viviane : Vous avez vérifié le grand livre, vous connaissez donc le montat total des honos perçus; le fait que le syndic ne fournisse pas ce document est très très courante, et ne change rien sur la gestion d'une copropriété et l'adoption de vos comptes !!!
viviane : "JB22: exact, la procédure, c'est la prochaine étape."
Qui va engager une procédure contre le ou les syndics précédents ? Le nouveau syndic va devoir recevoir l'accord de l'AG pour cela; êtes vous certaine que les copros vont se lancer dans une procédure couteuse sans réelle chance de gagner ? Et seul le syndic peut ester en justice au nom du SDC !!!
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 08 avr. 2013 : 13:06:29
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citation: le syndic va devoir prouver avec des documents comptables précis et sérieux que les sommes réclamées sont bien dues !!
Non, vu que c'est impossible de prouver que quelqu'un n'a pas fait quelque chose, c'est le propriétaire qui va devoir prouver qu'il a déjà payé. Le syndic a juste a produire des PV d'AG attestant du montant à payer..
citation: Vous avez vérifié le grand livre, vous connaissez donc le montat total des honos perçus; le fait que le syndic ne fournisse pas ce document est très très courante, et ne change rien sur la gestion d'une copropriété et l'adoption de vos comptes !!!
là encore, faut lire ce que j'ai écrit ... mais bon je vais pas m'épuiser...
Pour le reste, je vous saurais gré de partir du principe que je sais un certain nombre de choses, comme par exemple le fait que c'est l'AG qui va voter (ou pas) une procédure contre le syndic pour récupérer les fonds. Chose indécidable pour l'instant, tant que le bilan n'est pas fait... Et vu que vous n'avez jamais vu notre comptabilité je vois pas non plus comment vous pouvez affirmer que nous n'avons aucune chance de gagner... En fait, c'est une autre histoire, c'est pas le débat ici et pour l'instant, j'en suis pas là ...
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Posté - 08 avr. 2013 : 13:13:35
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Viviane :" Enfin, ça n'est pas parce que c'était le bordel dans les comptes qu'ils sont faux."
AH BON !!! autant de posts et d'accusations d'escroquerie pour nous dire que les comptes sont peut-être justes !!!
la caisse est vide, il existe un GROS solde positif de comptes travaux, et maintenant les comptes sont peut-être justes !!!
Vous revez à un appel de fonds de solidarité pour boucher un trou de tésorerie du au mauvais payeurs, mais les comptes sont peut-être justes !!!
Vous parlez d'abandon de créances !!! vous êtes en copropriété, cela ne peut pas exister !!! Une créance est due par le SDC, si les fonds ne sont pas suffisants alors le syndic appellera des fonds, après la décision de l'AG!!
Tout cela n'est pas très sérieux !
Pour sortir de ce " bordel", les relations CS/nouveau syndic doivent être nombreuses. Revoir les comptes depuis 2010 doit se faire en concertation entre le CS ( et non la seule viviane), le syndic ET le comptable du syndic.
Notre ancien syndic - n°2 français - avait "perdu " 2 années de comptes dans son ordinateur !! j'avais les grands livres dpuis 10 ans, et nous avons passé 2 après-midi entières pour remettre dans le bon ordre un grand nombre d'écritures comptables mal imputées et de vieux comptes. Nous avons la chance d'être tombé sur une comptable très très bonne. Nous sommes 33 copros.
viviane : combien de copros dans votre SDC ? quel est le budget annuel de fonctionnement ? cela nous donnera une idée de la taille de votre comptabilité et du grand livre de comptes !
Comme dit gedehem : un peu de recul et de calme pour régler vos problèmes.
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Viviane
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Posté - 08 avr. 2013 : 13:45:36
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Philippe, c'est quoi pour vous un compte FAUX?
Pour moi, c'est simple, un compte FAUX, c'est un compte où on dit que 2 plus deux égale 5. C'est pas notre cas. La balance est parfaitement équilibrée.
Notre compte était mal tenu (c'est-à -dire pas selon les règles comptables en vigueur) ce qui le rendait illisible. L'expert-comptable à corrigé ça. Il n'a pas enlevé ni modifié la moindre écritures (dépense ou rentrée d'argent) sur le compte de banque, et peut justifier chacune des modifications qu'il a faites sur les autres comptes. D'ailleurs, je sais pas pourquoi je vous explique ça, vous pourriez au moins faire crédit à un expert-comptable judiciaire de savoir ce qu'il a à faire.. Excusez-moi, donc, de prêter plus d'attention à ses conseils qu'aux vôtres..
Il comportait et comporte encore des quantités de dépenses abusives
mais il n'était pas FAUX
citation: d'abandon de créances !!! vous êtes en copropriété, cela ne peut pas exister !!! ça s'appelle comment quand par exemple, Untel (qu'il soient fournisseurs ou copropriétaires) doit de l'argent au syndicat et qu'on décide de s'asseoir dessus, autrement dit d'appeler cet argent pour combler le trou créé par le fait qu'il ne paye pas...?
Franchement j'ai la flemme de compulser le gros bouquin de l'ARC sur la comptabilité ( raison pour laquelle je disais " je sais plus le nom exact" ) mais vous allez me le dire ...?
citation: Pour sortir de ce " bordel", les relations CS/nouveau syndic doivent être nombreuses. Revoir les comptes depuis 2010 doit se faire en concertation entre le CS ( et non la seule viviane), le syndic ET le comptable du syndic.
Vous avez raison, je ne parle à personne mais c'est parce que je sais que je suis une héroïne, je réglerai seule le problème et on me portera en triomphe sur les poutres effondrées du local vélo..... |
Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 14:21:51 |
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2013 : 14:32:29
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Viviane, à vous lire rapidement (et pour cause !) on voit bien que cette affaire vous prend une grande part de votre temps ...et de vos neurones , vous faisant sans doute perdre le sens de certaines réalités !
Votre syndicat a décidé de confier le "remontage" de la comptabilité passée à un tiers spécialiste. Ce qui est son droit, le syndic actuel n'étant respônsable QUE de sa propre comptabilité.
Laissez faire ce spécialiste, même si vous lui donnez un coup de main pour l'orienter/assiter. Mais surtout ne vous cassez plus la tête à savoir que ceci ou que cela ! A l'évidence vous n'êtes pas familiarisée avec bien des points, ce qui vous entraine dans des dérives hasardeuses :
("Qu'est-ce qu'on peut contester ? Un compte copropriétaires, c'est quoi ?")
Vous ne savez pas ce qu'est un "compte individuel 'copropriétaire" ??? 
Pour faire simple : le syndicat ne dispose pas en propre de ressource pour assurer les dépenses nécessaires à la satidfaction des besoins collectifs.
Chaque copropriétaire assure personnellement ce financement en étant "banquier-preteur" au profit du syndicat.
Chacun a donc un "compte" individuel à son nom au regard du lot dont il a la propriété, compte dans lequel sont enregistrés ses versements/provisions, compte dans lequel sont déduites ses parts de charges selon les répartitions convenues pour entretien courant/travaux.
Le solde qui en ressort (en + ou en -) lui est personnel.
En résumé, le syndicat commence chaque exercice à 0 et le termine à 0, le solde des comptes du syndicat étant en fait le cumul (+ ou -) des comptes individuels de chaque copropriétaire.
Concernant les provisions qui ne seraient pas enregistrés par le syndicat, c'est au copropriétaire concerné d'apporter la preuve du contraire ....s'il les a effectivement versés.
En revanche, concernent une demande du syndicat fondée sur le solde d'un compte individuel, c'est au syndicat de démonter la créance, que la somme réclamée résulte bien de l'approbation des comptes et de leur répartition selon les grilles prévues au RDC dans le compte individuel de M.X débiteur !
Faute d'apporter cette preuve, qui plus est avec certitude, toute action est vouée à l'échec.
Vous comprenez qu'il est bien plus difficile de réclamer le solde d'un compte, tout particulièrement dans votre cas, que de réclamer le versements de provisions rendues liquides et exigibles, incontestables.
Qui plus est ici, pour un copropriétaire de mauvaise foi, qui peut mettre en avant tout un tas l'éléments pour démonter qu'en dehors d'une expertise judiciaire sur la compta, il n'est pas possible de lui réclamer le solde de son compte perso sur lequel plane bien des incertitudes ....
Dans votre affaire, la seule chose certaine est de pouvoir réclamer les provisions pour charges et/ou travaux, lesquelles ne sont pas contestables sur le fond comme sur leur montant.
Ceci sans vous perdre dans des méandres qu'à lévidence vous ne maitrisez pas (ceci dit sans vous faire injure !  )
En conclusion, si vous demandez conseil, ne faites pas en même temps les réponses à vos questions sans tenir compte des éléments avancés ici :
"Il dit qu'il a payé alors que la comptabilité fait ressortir qu'il n'a pas payé ? Si c'est vrai, il peut le prouver. Copie relevé bancaire et document de sa banque indiquant le numéro du chèque, le montant, et la banque auprès de laquelle il a été compensé ainsi que la date de compensation. Si il ne peut pas fournir ça, c'est qu'il n'a pas payé."
CQFD : d'où la MED qui est le préalable à tout !
Pour le reste, posez vos valises, allez boire un coup avec des copains, allez au cinéma ....... 
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Édité par - Gédehem le 08 avr. 2013 14:48:08 |
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Posté - 08 avr. 2013 : 14:56:17
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Viviane :" La balance est parfaitement équilibrée."
Je ne vais pas vous "critiquer" une nouvelle fois, mais cette phrase est très symptomatique, elle prouve que vous n'avez pas tout compris sur la comptabilité et la présentation de comptes.
Une balance équilibrée ne signifie pas du tout que les comptes sont justes ou pas faux, comme vous le dites !!!
Elle signifie simplement que toutes les écritures ont été vérifiées OU qu'une écriture est passée pour équilibrer cette balance.
Reprenons votre exemple de comptes "faux" : 2 + 2 = 5, et bien pour équilibrer cette opération, il suffit d'écrire 2 + 2 = 5 -1 !!! ce compte est donc devenu juste et équilibré !! Cherchez donc dans votre balance l'écriture qui correspond à ce -1 !!! et vous aurez compris comment le comptbale a équilibré ce compte pour vous faire croire que les comptes sont justes !!!
viviane : "Il comportait et comporte encore des quantités de dépenses abusives mais il n'était pas FAUX"
Votre exert comptable a donc pris en compte dans sa vérification des comptes des dépenses abusives, des fausses facture, ..... et vous pensez que cela va vous amener à des soldes " justes" ou pas "faux" !!
viviane "ça s'appelle comment quand par exemple, Untel (qu'il soient fournisseurs ou copropriétaires) doit de l'argent au syndicat et qu'on décide de s'asseoir dessus, autrement dit d'appeler cet argent pour combler le trou créé par le fait qu'il ne paye pas...? "
Les mauvais payeurs doivent être poursuivis par le syndic au nom du SDC. SEULE l'AG décidera d'appeler un fond de solidarité- c'est le mot que vous cherchez - pour boucher le trou de trésorerie du à ces mauvais payeurs, MAIS cela n'est pas du tout un abandon de créances.
Ce fond de solidarité est un emprunt que le SDC fait auprès des copros; ces fonds sont remboursables aux copros en cas de départ de la copro, et quand les fonds sont récupérés par tous les moyens mis en oeuvre par le syndic !!!!
Il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires ! mais il faut bien payer les factures, c'est pourquoi ce fond peut être voté. Il est attaché aux copropriétaires et non au lot !!
l'AG " pourrait" !!! décider d'abandonner une créance de copropriétaires, MAIS à l'unanimité des copropriétaires.
Il est assez difficile de croire que tous ces gentils copros paieront les dettes des mauvais payeurs !!! surtout avec votre syndic qui n'a jamais envoyé une seule mise en demeure !!! |
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Viviane
Pilier de forums
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60
Posté - 08 avr. 2013 : 15:07:47
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citation: Laissez faire ce spécialiste, même si vous lui donnez un coup de main pour l'orienter/assiter. Mais surtout ne vous cassez plus la tête à savoir que ceci ou que cela ! A l'évidence vous n'êtes pas familiarisée avec bien des points, ce qui vous entraine dans des dérives hasardeuses :
("Qu'est-ce qu'on peut contester ? Un compte copropriétaires, c'est quoi ?")
Vous ne savez pas ce qu'est un "compte individuel 'copropriétaire" ???
Gedehem, vous avez effectivement lu trop vite : c'était pas une question mais une figure de rhétorique... La réponse est dans les lignes suivantes... où je détaille les charges qui peuvent être imputées. Je sais très bien ce qu'est un compte copropriétaire...
citation: En revanche, concernent une demande du syndicat fondée sur le solde d'un compte individuel, c'est au syndicat de démonter la créance, que la somme réclamée résulte bien de l'approbation des comptes et de leur répartition selon les grilles prévues au RDC dans le compte individuel de M.X débiteur !
j'ai jamais contesté ça ???? c'est une évidence... c'est même ce que je dis plus loin...
citation: Qui plus est ici, pour un copropriétaire de mauvaise foi, qui peut mettre en avant tout un tas l'éléments pour démonter qu'en dehors d'une expertise judiciaire sur la compta, il n'est pas possible de lui réclamer le solde de son compte perso sur lequel plane bien des incertitudes ....
et la, non je suis pas d'accord avec vous, dont je réitère : il ne peut pas se contenter de dire qu'il plane " bien des incertitudes", il doit dire lesquelles. Et la, je lui souhaite bien du courage, car effectivement, comme je l'expliquais à Philippe, je fais confiance au spécialiste pour qu'il y ait pas d'incertitude....
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Édité par - Viviane le 08 avr. 2013 15:10:36 |
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refus Approb. comptes / exigibilité des charges 
