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pat18
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Posté - 21 juil. 2009 :  22:49:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonsoir,
je suis propriétaire d'un appart. dans une résidence para hôtelière. Mon bail arrive à expiration, le gestionnaire vient de me faire parvenir un nouveau bail, celui-ci est différent du précédent et comporte des clauses que j'estime abusives.
1° - Suis-je obligé d'accepter ce bail qui m'est imposé par le gérant (sans aucune concertation) ?
2° - Si oui : puis-je faire un avenant en modifiant les clauses que je juge abusives ?
3° - Si non : puis-je exiger que le bail précédent soit reconduit ?
4° - Si le gérant refuse que peut-il se passer ?
merci d'avance pour vos réponses
salutations.
Pat


ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 23 juil. 2009 :  09:44:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De quelles clauses s'agit-il?

Que disait votre bail commercial précédent?

Avez-vous vraiment le choix de l'exploitant?

Avez-vosu des infos d'autres propriétiaires de la résidence, et savez-vosu comment 'fonctionne' la résidence (tuax d'occuaption, revenu moyen par logement, etc..) ?

pat18
Nouveau Membre



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Statut: pat18 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 24 juil. 2009 :  12:26:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
http://www.universimmo.com/forum_un...on_mi_13.gif Renouvellement du BAIL COMMERCIAL avec Prestations Para-Hôtelières
Article 2 – durée du bail
Le bail porte sur une période de 9 années entières et consécutives à compter du jour de sa prise d’effet, c’est-à-dire la fin du bail initial ou tout autre terme convenu entre les parties. Il se renouvellera par tacite reconduction aux mêmes conditions que le présent, notamment en ce qui concerne la durée et ses conditions ; par dérogation aux dispositions de l’article L 145-4 du code du commerce, le PRENEUR déclare renoncer expressément à la faculté de résilier le bail à l’expiration de chacune des périodes triennales. A défaut de congé notifié par le PROPRIETAIRE BAILLEUR 18 mois au moins avant le terme et par acte extra judiciaire, le GESTIONNAIRE PRENEUR transmettra ses nouvelles propositions à celui-ci.
Le loyer du BAIL RENOUVELÉ sera basé sur le montant du dernier loyer perçu dans le bail initial.
Bail initial:
Le bail porte sur une période de 9 années entières et consécutives et éventuellement renouvelables qui commence à courir à compter du jour de l’entrée en jouissance
La société de gestion aura le droit de donner congés à l’expiration d’un période triennale conformément à l’article 3-1 du décret du 30 septembre 1953…


Article 6-2 Mobilier
Le mobilier s’entend de l’ensemble des meubles meublants.
Il devient la propriété du BAILLEUR, qui s’engage à le laisser dans les lieux et accepte de le changer dans sa totalité tous les 9 ans
Pour ce faire, dans le cadre du mandat qu’il a consenti à la SOCIETE DE GESTION, le BAILLEUR s’engage, dans les 6 mois suivant la pris d’effet du bail, à rembourser à la SOCIETE DE GESTION en totalité et sans délai, les frais engagés par le PRENEUR pour maintenir le mobilier conforme aux besoins de la clientèle au standing et aux normes exigées en terme de Résidence de tourisme. Il est convenu que la facture du nouveau mobilier sera d’un montant conforme, toute chose égale par ailleurs, à celui correspondant aux exigences de normes et de standing des prestations fournies à la clientèle.
Bail initial :
cet article n’existe pas


Article 9 - Révision du loyer
Elle est soumise aux dispositions de l’article L 112-3 du code Monétaire et Financier.
Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d’indexer le loyer sur l’indice des loyers commerciaux à compter du 1er janvier 2009 publié par l’INSSEE. L’indice de référence sera celui du trimestre publié lors de la date de prise d’effet du bail.

i]Par rapport au bail initial, sur le renouvellement de bail ne figurent plus :
- En cas de retard des versements des loyers la société de gestion devra dans tous les cas, l’intérêt au taux légal sur les loyers en retard…
- CLAUSE RESOLUTOIRE : à défaut de paiement à son échéance, d’un seul terme de loyer
ou de tout ou partie de la somme fixe sus-visée, ainsi que des frais et un mois après un simple commandement de payer ou un sommation d’exécuter faits à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit….
[/i]
bonne lecture, et merçi de me conseiller.
Pat

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 24 juil. 2009 :  15:07:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En effet, votre exploitant tente de modifier de socnditions qui pourraient paraitre à la marge, mais qui n'en sont pas moins importantes.

il vous doit le changement des meubles à l'iussu des neuf années.

Votre locataire est-il dans les temps pour résilier le bail actuel?

Pour ma part, je ne signerais pas ce nouveau bail en l'état tant que je ne serais pas persuadé qu'il n'y a pas le choix, mais je pense que vu les modifications, relativement minimes, cela doit pouvoir se résoudre par la négociation.

Je ne vois pas de clause illégale, mais je ne suis pas spécialiste.

La suppression de la calsue résolutoire est quand même un inconvénient dans ce genre de bail, encore que en cas de défaillance de l'exploitant, il est difficile de récupérer les locaux pour les donner a un autre exploitant, faute de parties communes.

pat18
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 25 juil. 2009 :  23:01:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,
citation:
il vous doit le changement des meubles à l'iussu des neuf années.

Pourriez vous m'indiquer une référence légale sur ce point.
citation:
Votre locataire est-il dans les temps pour résilier le bail actuel?

Le bail s'est terminé le 1/06/2009 j'ai reçu les nouveau bail le 8 juillet.
Dans mon ignorance je croyais que le bail est tacitement reconductible.
Donc quelle doit être ma position.
Voir questions premier post.
Merci pour vos réponses et votre aide.
Pat

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 juil. 2009 :  08:39:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pat18, quand il est indiqué dans le contrat que les meubles sont changés par le preneur tous les neuf ans, je ne vois pas quelle référence légale inexistante vous voulez faire jouer alors qu'il s'ahit d'un des éléments du contrat.

La loi ne peut pas tout.

pat18
Nouveau Membre



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Statut: pat18 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 juil. 2009 :  09:13:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour ribouldingue
citation:
Pat18, quand il est indiqué dans le contrat que les meubles sont changés par le preneur tous les neuf ans...

justement il n'y a rien d'indiquer dans le bail initial
C'est vous qui avez écrit:
citation:
il vous doit le changement des meubles à l'iussu des neuf années.

Je vous demandais la source de votre affirmation.Merci pour vos conseils
Bonne journée
Pat

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 juil. 2009 :  19:03:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oh pardon, j'ai compris la clause indiquée à l'inverse...

Du coup, la disparition de cette clause risque de vous arranger... Vous devez donc un mobilier en bon état, mais par forcément le changement sytématique tous les neufs ans. Il serait bon de comprendre en pratique comment cela va se passer, et je ne sais pas comment cela se passe dans les autres exploitations de ce genre.

ainohi
Contributeur vétéran

1478 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 29 juil. 2009 :  17:18:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le congé doit être donné par le bailleur pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. Les dix-huit mois qu'on veut vous imposer sont abusifs.
Un bail commercial non renouvelé à son expiration se prolonge tacitement. Il n'y a aucune urgence.
Le preneur s'engage à ne pas résilier avant la date d'expiration du bail. Il s'engage de façon ferme pour neuf ans. Pour vous, c'est une garantie.
Mais le preneur choisit les meubles et les fait payer par le bailleur. En général, les commerçants aménagent leur local commercial à leurs frais. Si c'est le bailleur qui fournit l'aménagement du local, normalement il en maîtrise le coût. Mais là, non. Il vaudrait mieux refuser de s'engager sur les meubles. Mais il semble que vous ayez par ailleurs donné un mandat de gestion au preneur. Les choses deviennent compliquées.
Les clauses pénales et résolutoires concernant les manquements à l'obligation de payer le loyer doivent absolument être conservées.
La référence à l'indice des loyers commerciaux plutôt qu'à l'indice du coût de la construction est en revanche une bonne chose.

On n'est jamais obligé d'accepter une modification à un contrat. Vous êtes en droit de discuter. D'ordinaire, ce sont les bailleurs qui imposent leurs conditions aux locataires. Ici les rapports sont inversés. A examiner de près. Il se pourrait qu'il y ait un risque que l'opération ne se révèle structurellement déficitaire.

Édité par - ainohi le 29 juil. 2009 17:19:15

pat18
Nouveau Membre



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Statut: pat18 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 29 juil. 2009 :  20:36:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonsoir ainohi,
merci pour votre réponse,
citation:
Mais il semble que vous ayez par ailleurs donné un mandat de gestion au preneur. Les choses deviennent compliquées.

en effet sur ce nouveau bail :
citation:
...pour ce faire, dans le cadre du mandat qu’il a consenti à la SOCIETE DE GESTION, le BAILLEUR s’engage, dans les 6 mois suivant la pris d’effet du bail, à rembourser à la SOCIETE DE GESTION en totalité et sans délai, les frais engagés par le PRENEUR pour maintenir le mobilier conforme aux besoins de la clientèle au standing et aux normes exigées en terme de Résidence de tourisme.

il est question d'un mandat que je n'ai jamais signé et dont je n'ai jamais eu connaissance. (j'ai seulement signé un mandat de représentation)
Par contre, sur mon acte d'achat figure bien l'achat du mobilier, mais en aucun cas il est précisé quelque part qu'il doit être renouvelé à mes frais au bout de 9 ans.
Pat

pat18
Nouveau Membre



41 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 29 juil. 2009 :  21:04:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
à ribouldingue,
effectivement, on ne s'est pas compris, je suis le bailleur. Dans mon post les clauses de mon bail figurant "en rouge" sont celles du bail initial que j'avais signé. En "noir" les clauses du nouveau bail proposées sans aucunes concertations par la société de gestion et dont je conteste certains passages. (je dis bien nouveau bail et non renouvellement tacite comme cela aurait du être)
En effet comme le souligne ainohi c'est au bailleur d'indiquer ces conditions et non au preneur. Mais il est vrai que les gestionnaires appliquent leur propre loi...
Pat

ainohi
Contributeur vétéran

1478 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 29 juil. 2009 :  22:09:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'avoue en fait ne pas bien saisir en quoi consiste cette résidence hôtelière. Je sais ce qu'est un hôtel et ce que peut être un bail commercial exploité par un hôtelier locataire mais je vois mal, en ce qui vous concerne de quoi il s'agit.
Qu'avez-vous acheté exactement ?
Dans l'acte d'achat y a-t-il des clauses particulières vous liant à la société de gestion?
Avez-vous conclu un autre contrat que l'achat et le bail ?

Ce que vous écrivez de vos rapports avec la société de gestion locataire ma fait penser aux investissements sur les conteneurs qu'on proposait il y a une trentaine d'années : on achetait des conteneurs, on ne s'occupait de rien et on était censé toucher de juteux bénéfices. En réalité, les produits ne compensaient pas l'amortissement et les investisseurs ne pouvaient pas contrôler la gestion de leur investissement.
J'espère que vous ne vous êtes pas engagé dans une affaire similaire.

nefer
Modérateur

10282 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 29 juil. 2009 :  22:56:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en effet il s'agit d'un investissement dans une résidence ou le propriétaire ne maitrise rien.............et où les conditions sont imposées par le preneur du bail commercial

est ce situé en France ?

si oui vous devriez contacter l'ADIL avec tous les documents en votre possession

ainohi
Contributeur vétéran

1478 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 29 juil. 2009 :  23:13:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

en effet il s'agit d'un investissement dans une résidence ou le propriétaire ne maitrise rien.............et où les conditions sont imposées par le preneur du bail commercial

est ce situé en France ?

si oui vous devriez contacter l'ADIL avec tous les documents en votre possession
L'ADIL ? Elle s'occupe des logements. Je doute qu'elle s'intéresse à une affaire qui a deux caractères, le premier financier, sous la forme d'un investissement immobilier, le second commercial, sous la forme d'une activité para-hôtelière.
 
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