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axe
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21
 Posté - 15 juil. 2009 : 19:36:29
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citation: Initialement posté par dethau
L’émission du rôle d’une taxe d’habitation au moins au nom du vendeur est un élément souvent suffisant pour justifier de l’habitation par le vendeur.
oui bien sûr, mais il faut regarder aussi le contexte ...
le nombre de vente de RP, la fréquence, les revenus etc
si jcharl pouvait nous donner + de renseignements notre avis pourrait être
plus étayé.
car il y a aussi un risque de requalification en marchand de biens :
Acquiert cette qualité de marchand de biens la personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d’achat en vue de la revente d’immeubles, de manière habituelle, répétitive, dans le cadre de sa profession principale mais toute personne qui, à titre privé, procède à plusieurs opérations d’achat revente peut être considérée comme ayant une activité de marchand de biens. L’appréciation du caractère principal de l’activité peut se faire au regard de la répartition des revenus mais aussi de la condition d’habitude, la fréquence des actes de commerces, l’importance et la pluralité des ventes.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/a...article=2497 |
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 22
 Posté - 15 juil. 2009 : 20:28:35
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citation: car il y a aussi un risque de requalification en marchand de biens : Mort de rire.
Vous pensez que ca peut servir a quelque chsoe de picorer des éléments sur le net par-ci parl-la et de les ressortir, alors que Dethau a répondu a la quesiotn, en long, en large et en travers depuis belle lurette?
Manifestement, vous ne savez même pas lire ici ce que vous ramenez, ca devient ridicule... |
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dethau
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23
Posté - 15 juil. 2009 : 21:15:02
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: car il y a aussi un risque de requalification en marchand de biens : Mort de rire. Vous pensez que ca peut servir a quelque chsoe de picorer des éléments sur le net par-ci parl-la et de les ressortir, alors que Dethau a répondu a la quesiotn, en long, en large et en travers depuis belle lurette? Manifestement, vous ne savez même pas lire ici ce que vous ramenez, ca devient ridicule...
C'est le penchant naturel et le modus vivandi de ceux qui n'ont rien à dire.
Aussi, est-il plus simple de faire diversion en s'évadant du sujet pour différer dans un domaine tout à fait étranger.
L'ennui,surtout,est que celui qui attend la réponse ne sait plus à quelle saint (au sein !) se vouer en présence d'analyses aussi inutiles que variées.
Il est très facile de recopier des jurisprudences.
J'en possède des centaines.Les unes allant en sens contraire des autres.
La difficulté est,justement, de citer celle appropriée à la question posée.
Dans l'avenir, nous observerons attentivement le genre de réponses apportées aux problèmes rencontrés par les interpellants. |
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seborga
Contributeur actif
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24
Posté - 15 juil. 2009 : 21:36:11
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Les arguments de ribouldingue et de dethau sont indémontables pour prouver que le logement dans lequel jcharl a emménagé en mars 2008 est bien sa résidence principale... mais.... si j'étais son contrôleur des impôts, je me demanderais quand même pour quelle raison jcharl s'est compliqué la vie en déménageant, pourquoi, tout d'un coup, il a préféré s'installer dans le logement qu'il avait choisi de mettre en location auparavant... et ce, juste à l'occasion d'une vente de l'un des 2 logements qu'il possédait, et que cette vente était, justement celle de sa résidence principale.
Je me dirais que jcharl a été bien futé de se débrouiller pour se séparer de l'un de ses 2 logements en ayant la bonne idée de choisir son logement principal pour cette vente. Je me dirais également qu'il a été bien futé de choisir ce montage futé car il a pu mettre fin à un bail en bonne et due forme sans passer par la case "congé pour vente" qui est moins simple à gérer que la déjà difficile case "congé pour reprise".
Là , si j'étais son contrôleur, je me dirais que jcharl a bien su utiliser le système et je lui tirerai mon chapeau... Mais le voyant revenir environ 15 mois plus tard avec la vente de son "nouveau logement principal", là , je me dirai qu'il faut peut-être pas pousser mémé trop loin dans les orties.
Je me dirai que c'était bien prémédité et bien astucieux... mais je chercherais à en savoir plus sur les circonstances menant à cette situation.
citation: je comptais garder l'autre pendant un moment, mais la vie fait que je voudrais bien vendre celui-ci maintenant aussitôt que possible.
D'abord, je chercherais à comprendre pour quel motif sérieux jcharl a quitté son ex logement principal pour s'installer dans celui qu'il faisait libérer par son locataire et je ne prendrais au sérieux que des motifs de type "taille du logement plus adapté à la situation familiale". Tous les autres motifs ne me convaincraient pas, sauf, peut-être l'état du logement, par exemple si l'ex locatif était bien rénové car acheté récemment et si l'ex principal était bien vétuste car acheté depuis longtemps...
Ensuite, je l'intéresserait au motif de mise en vente du second logement et seul le motif d'une mutation dans une autre ville ou d'un projet de mariage ou de divorce ou la venue d'un ou plusieurs enfants retiendrait mon attention.
Je considérerais donc plus de 80 % des motifs comme de la préméditation pour vendre 2 biens dont un seul est réellement résidence principale dans le but d'échapper à l'impôt sur les plus values au motif de "résidence principale".
Et si j'étais jcharl, je commencerai d'abord par me demander si ce second projet de cession est réellement taxable sur les plus-values...
Je pense donc que l'interrogation écrite du contrôleur (ou inspecteur) des impôts est la meilleure chose à faire et je pense que jcharl a tout intérêt de bien préparer son argumentaire et ses explications pour obtenir une réponse écrite et engageante lui garantissant d'échapper à la taxation sur la plus-value.
Je pense donc que les remarques d'axe et de linou34 sont pleines de bon sens même si elles contiennent des indications maladroites.
En dernier lieu, jcharl n'a peut être plus confiance en son notaire mais il a certainement intérêt à en trouver un autre et à lui poser sa question. Quoi que... Le notaire de jcharl avait-il franchement manqué de compétence ou est-ce que jcharl était à côté du vélo pour savoir ce que pouvait ou pas faire son notaire. Je présume que la gestion d'une vente subordonnée au bon vouloir su départ du locataire résilié n'était pas chose facile, d'autant que jcharl a indiqué qu'il était passé par la cas "expulsion". Mais cela est une autre histoire. |
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jcharl
Nouveau Membre
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25
Posté - 16 juil. 2009 : 00:08:25
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Merci à tous pour vos commentaires, j'y réfléchirai le moment venu.
Concernant les supputations émises en dernier lieu, on peut toujours construire des scénario mais la réalité est bien différente. Je ne souhaite pas m'attarder en détails, mais je pense être de bonne foi.
Ce qui me fait réagir concerne le notaire: j'ai bien galéré à cause de lui qui pensait d'abord que je devais tout vendre pour ne pas me faire taxer puis m'a dit le contraire; j'ai dû courir chez d'autres notaires pour obtenir des plans et des règlements de copropriété, et aujourd'hui plus de quatre mois après la vente je n'ai toujours pas reçu le décompte final (j'ai fait avance pour levée d'hypothèque, etc.).
Ce qui est certain, c'est que je passerai par un professionnel de l'immobilier la prochaine fois pour éviter d'avoir à traiter avec toutes sortes d'intermédiaires peu compétents.
En gros, je ne suis pas marchand de bien ni profiteur, je ne suis pas riche et l'appartement du haut avait été massacré par la locataire (25000euros de réparation) qui y habitait depuis 20ans et qui était malade et laissée à son sort par la société (aujourd'hui grâce à cette expulsion, elle est enfin prise en charge dans un hopital !).
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seborga
Contributeur actif
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26
Posté - 16 juil. 2009 : 06:52:34
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jcharl, ici, c'est un forum anonyme où l'on peut tout dire et le seul risque que l'on prend est de lire des choses qu'on aurait préféré ne jamais lire ! le seul risque qu'on prend est de passer pour quelqu'un de naïf, maladroit, ou manipulateur ! et alors, dans l'anonymat, c'est pas grave. Au contraire, c'est instructeur et on réussi à éviter des bourdes vers lesquelles on était en train de se diriger. Alors, n'hésitez pas à tout dire.
citation: Ce qui me fait réagir concerne le notaire: j'ai bien galéré à cause de lui qui pensait d'abord que je devais tout vendre pour ne pas me faire taxer puis m'a dit le contraire; Là , vous êtes en train de nous expliquer que dès la première vente, vous aviez comme objectif de vous séparer des 2 logements et que vous cherchiez, dès le départ, un moyen de le faire en évitant tout éventuel impôt sur les plus values. Evitez d'évoquer ce que vous pensez de votre notaire devant votre inspecteur des impôts, vous risquez de gaffer.
citation: j'ai dû courir chez d'autres notaires pour obtenir des plans et des règlements de copropriété, Le notaire avec lequel vous avez vendu le premier logement était-il le notaire avec lequel vous aviez acheté ces biens (ou l'un des 2) ? Si ce n'est pas le cas, le fautif était celui avec lequel vous aviez acheté. C'est quand vous avez acheté que vous auriez dû remuer ciel et terre pour avoir les documents de la copropriété.. Pas au moment de vous séparer du bien. Et les seuls plans "obligatoires" sont ceux de l'illustration de la division en copropriété. Pour le moment, le loi n'impose rien quant aux autres plans.
citation: plus de quatre mois après la vente je n'ai toujours pas reçu le décompte final Dans certains départements (la Gironde par exemple) il faut parfois attendre parfois jusqu'à 18 mois pour que le service des hypothèques finisse son travail. Cette attente n'est pas forcément imputable au notaire.
citation: Ce qui est certain, c'est que je passerai par un professionnel de l'immobilier la prochaine fois pour éviter d'avoir à traiter avec toutes sortes d'intermédiaires peu compétents. Tiens, je croyais qu'un notaire entrait dans la catégorie "professionnel de l'immobilier" ! Il me semble que vous cognez un peu trop vite sur les notaires. Il y a un truc universel dans la vie, c'est que, lorsqu'on tombe sur un professionnel qui vous indique qu'il vous reste du travail auquel il ne va pas se substituer à vous, qui vous explique que rien n'est simple et qui n'exhausse pas toutes vos attentes comme vous l'attendiez, vous avez toutes chances d'être tombé sur un professionnel bien plus respectable, connaisseur, efficace que lorsque vous tombez sur celui qui vous dit que tout est simple et possible et "qu'il va s'occuper de tout". Alors, cognez pas trop sur les notaires même si, comme partout, on en trouve de peu recommandables.
citation: l'appartement du haut avait été massacré par la locataire (25000euros de réparation) qui y habitait depuis 20ans et qui était malade et laissée à son sort par la société (aujourd'hui grâce à cette expulsion, elle est enfin prise en charge dans un hôpital !). Ca aussi, c'est quelque chose qui n'est pas à exposer à votre inspecteur des impôts. J'ai du mal à capter ce qui peut conduire quelqu'un à retaper un logement pour s'y installer alors qu'il en met en vente un autre dans le même immeuble... surtout s'il met en vente le second logement rapidement après le premier... Et je me moque carrément des mêmes motivations si la seconde vente a lieu assez longtemps après la première... Assez longtemps me semble même être "capable" de commencer 3 ans après la première vente. Mais ce délai de 3 ans ne dépend que de ma vision quant à la capacité humaine à gérer ses propres objectifs. Ce n'est nullement un délai à caractère légal ou officiel.
Alors, surtout, on oublie de se faire passer pour le bon samaritain qui a sauvé une personne de l'abandon en l'expulsant de son logement. On cherche plutôt à bien border son projet contre tout risque de réaction indésirée du locataire expulsé qui peut se demander si la résiliation "pour occupation personnelle" n'était pas un brin abusive. Ca aussi, c'est une autre histoire mais cette épée de Damoclès ne me semble pas totalement évacuée.
Et il nous manque toujours les informations les plus utiles pour guider jcharl vers la certitude d'être en dehors du champ d'application de l'impôt sur les plus values. Depuis quand est-il propriétaire de ce second logement qu'il met en vente maintenant...
Quand a-t-il fait les 25 000 € de réparations qu'il vient d'indiquer, de quelle façon... entrepreneurs ou ses propres moyens. Sur quoi portent ces réparations ? Cet investissement est-il déductible de la plus-value potentielle ? Y a-t-il réellement dégagement de plus-value ? En effet, si l'on vend un bien 25 000 € plus cher que ce qu'on l'a acheté alors qu'on vient d'y faire 25 000 € de réparations... on ne dégage pas de plus value. N'oubliez pas de mettre dans vos calculs les éventuelles dépenses de gros entretien de la copropriété, s'il y en a eu.
Au fait, après 20 ans... si aucun propriétaire n'a jamais fait de réparation, 25 000 € de rénovation n'est pas une somme traduisant forcément, à elle seule, le massacre des lieux par son occupant. Cette somme traduit d'abord 25 000 € de vétusté.
S'il y a un gros enjeu (grosse plus value), l'inspecteur des impôts cherchera la petite bête, s'il y a faible enjeu (plus value proche de zéro), il ne se grattera même pas la tête. Et comme cela passe d'abord par la case notaire, le notaire fera de même, il ne se grattera pas la tête si l'enjeu est faible. Ne pas oublier que le notaire engage de sa responsabilité dans la déclaration des plus values.
citation: En gros, je ne suis pas marchand de bien ni profiteur, je ne suis pas riche Pas marchand de bien... je veux bien le croire sauf si vous aviez très récemment acheté les 2 logements en question. Pas profiteur, j'y crois aussi. Il est normal de chercher à ne pas être taxé pour un impôt auquel on n'est pas redevable. Il est normal de chercher à exploiter toutes les lois pour échapper à des impôts grâce à un judicieux montage. Il est normal de profiter d'un vide juridique pour faire un bon coup. Mais il est également normal de ne pas trouver de moyens pour échapper à des dispositions fiscale auxquelles on doit se soumettre.
Pas riche, peu importe, l'impôt n'est pas réservé aux riches, l'impôt est bien plus douloureux pour les pauvres mêmes si les riches expriment plus que les pauvres le poids de la fiscalité. L'impôt sur les plus value est proprement injuste car il est aussi lourd pour les riches que pour les pauvres. Pensez-donc, moi qui suis dans les basses tanches (autour de 10 %)... si un jour je dégage de la plus value, je me la prends à 26 % sur les reins... alors que si je réussis à encaisser la même somme supplémentaire à mes revenus habituels et exceptionnelle par mon travail, avec le truchement de l'étalement, je resterais proche des 10 %... Comme mon taux est celui d'une très grande majorité de français.. même de ceux qui sont amenés un jour à faire une vente soumise aux plus values... Cela vous fait quelques millions de personnes qui font des tonnes d'efforts pour ne pas prendre des décisions les conduisant à être taxables alors que d'autres décisions leur éviterait cette taxe.
Votre souhait d'échapper aux taxes sur les plus values est honorable, votre recherche de stratégie est respectable, mais encore faut-il trouver une stratégie indémontable. Pour y arriver, il faut examiner tous les paramètres. Tous. Un seul oubli peut tout ficher par terre. |
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Posté - 16 juil. 2009 : 07:28:34
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Que de blablablas, je me demande comment font tous ces gens poour expliquer que Jcharl n'HABITE PAS sa résidence principale, et qu'il doit payer une plus-value.
On dirait un rassemblement de jaloux qui iraient jusqu'a suggérer que cela ne se fait pas....
La loi est la loi, et la résidence principale est la résidence principale; bien évidemment que le fisc risque d'analyser le dossier, et le fisc est même payé pour cela.
Le problème n'est pas que le fisc analyse et cherche vraiment, le problème est pour Jcharl qui n'est pas fautif ni a-priori ni a-posteriori VIS a VIS de la loi, (et i n'y a que la loi qui compte, la morale dépendant trop de X ou Y), de ne pas apporter les mauvais arguments, ou plus exactement d'apporter les bons.
Dethau a indiquer la méthode, elle est imparable.
Il n'y a pire dossier que celui d'un contribuable qui doute. Il n'y a pas de meilleur dossier que celui qui est simple et montre un seul argument, celui qui est attendu en face.
citation: Il est normal de profiter d'un vide juridique pour faire un bon coup IL n'y a AUCUN vide juridique.
Le cas Jcharl ne risque pas de faire l'objet d'une nouvelle loi, pour la bonne riason que la loi est claire et le cas Jcharl clair. |
Édité par - ribouldingue le 16 juil. 2009 07:30:58 |
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Posté - 16 juil. 2009 : 07:41:01
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Jcharl, un marchand de bien est quelqu'un qui achète et revend pour faire une marge.
Si on a évoqué ici le statut de marchand de bien, c'est bien à titre farfelu, puisqu'il faudrait pour cela que dans un temps restreint vous fassiez PLUSIEURS opérations d'achat et revente, et cela dans un but spéculatif.
Dans votre cas, dans une durée qui peut être en effet considérée comme restreinte, vous avez effectué deux ventes d'un bien qui était initialement unique mais aucun achat.
Quelqu'un, en l'occurence vous-même, a de plus habité personellement les deux biens vendus, ce qu'aucun marchand de bien ne fait.
Evoquer ne serait-ce que de façon oblique l'activité de marchant de bien dans ce cas relève du rêve pur. Aucun inspecteur des impôts ne s'attarderait a cette anlayse. |
Édité par - ribouldingue le 16 juil. 2009 07:56:45 |
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Posté - 16 juil. 2009 : 07:43:15
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citation: il nous manque toujours les informations les plus utiles pour guider jcharl vers la certitude d'être en dehors du champ d'application de l'impôt sur les plus values. Depuis quand est-il propriétaire de ce second logement qu'il met en vente maintenant... Non non, il ne manque rien...
De plus, cette information ne servirait pas pour ce que vous dites, mais pour calculer la plus-value. C'est tout a fait différent.
Devant un inspecteur des impots,multiplier les agruments de natures disparates jouant sur des regles différentes ne ferait que mettre de l'obscurité sur un cas simple. |
Édité par - ribouldingue le 16 juil. 2009 07:45:39 |
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axe
Contributeur actif
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30
Posté - 16 juil. 2009 : 09:23:54
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citation: Initialement posté par jcharl
Je ne souhaite pas m'attarder en détails, mais je pense être de bonne foi.
pas besoin de nous raconter votre vie,
un simple éclaircissement du type:
quand j'ai acheté ces logement j'étais primo accédant ...
ou
j'ai acheté ces 2 appartement en 2007 suite à la vente en 2006 de ma résidence principale
ou
j'ai hérité de ces deux appartement en 2005
permettrait d'affiner l'avis de chacun ...
de toute façons notre avis comptera bien moins pour vous que celui d'un éventuel agent du trésor
je reprends la phrase de seborga
Il y a un truc universel dans la vie, c'est que, lorsqu'on tombe sur un professionnel qui vous indique qu'il vous reste du travail auquel il ne va pas se substituer à vous, qui vous explique que rien n'est simple et qui n'exhausse pas toutes vos attentes comme vous l'attendiez, vous avez toutes chances d'être tombé sur un professionnel bien plus respectable, connaisseur, efficace que lorsque vous tombez sur celui qui vous dit que tout est simple et possible et "qu'il va s'occuper de tout".
on peut y remplacer professionnel par "contributeur de ce forum"
sans y enlever une once de sa justesse !
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jcharl
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Posté - 16 juil. 2009 : 10:56:58
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Depuis ma dernière intervention, et vu la taille des réponses, je ne veux même pas prendre le temps de lire tout cela.
MERCI DE LAISSER COULER LE SUJET POUR QU IL DISPARAISSE DE LUI MEME.
vous pourrez ainsi aller polémiquer sur d'autre sujet.J'ai ma conscience pour moi et je n'ai pas envie de vous raconter mes histoires.
La question de départ était simple, mais vu les "avocats" qui se présentent ici pour bondir sur chaque propos, je préfère vraiment faire comme je l'entends. Je remercie néanmoins ceux qui ont voulu m'aider, sans projections.
Fin.
PS: email envoyé au notaire (grand cabinet qui comporte 3notaires et de nombreux clercs) le 29 Juin 2009 toujours sans réponse. Vous trouvez cela normal dans des relations professionnelles???(comme depuis toujours que je veux le joindre depuis plus d'un an, je dois moi-même le relancer).Et ne venez pas me dire qu'il est en vacances... |
Édité par - jcharl le 16 juil. 2009 10:59:54 |
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jcharl
Nouveau Membre
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Posté - 16 juil. 2009 : 11:24:57
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jcharl, ici, c'est un forum anonyme où l'on peut tout dire et le seul risque que l'on prend est de lire des choses qu'on aurait préféré ne jamais lire ! le seul risque qu'on prend est de passer pour quelqu'un de naïf, maladroit, ou manipulateur ! et alors, dans l'anonymat, c'est pas grave. Au contraire, c'est instructeur et on réussi à éviter des bourdes vers lesquelles on était en train de se diriger. Alors, n'hésitez pas à tout dire.
Cela ne m'interesse pas de déballer ma vie: je ne souhaite pas participer à loft story (un programme public qui lui aussi met en jeu des personnes anonymes avec des prenoms proches de pseudonymes mais qui peut reveler bcp sur leur participants)
citation: Ce qui me fait réagir concerne le notaire: j'ai bien galéré à cause de lui qui pensait d'abord que je devais tout vendre pour ne pas me faire taxer puis m'a dit le contraire; Là , vous êtes en train de nous expliquer que dès la première vente, vous aviez comme objectif de vous séparer des 2 logements et que vous cherchiez, dès le départ, un moyen de le faire en évitant tout éventuel impôt sur les plus values. Evitez d'évoquer ce que vous pensez de votre notaire devant votre inspecteur des impôts, vous risquez de gaffer.
endetté jusqu'au cou, étudiant et obligé de démissioner pour poursuivre mon cursus, j'ai mis en vente pour avoir de l argent car moi je n'ai pas hérité! alors en vendre un ou deux peu importe à l'époque mais payer de la plus value sur un bien que je n'ai pas occupé et qui est détruit par la locataire non merci!!!
citation: j'ai dû courir chez d'autres notaires pour obtenir des plans et des règlements de copropriété, Le notaire avec lequel vous avez vendu le premier logement était-il le notaire avec lequel vous aviez acheté ces biens (ou l'un des 2) ? Si ce n'est pas le cas, le fautif était celui avec lequel vous aviez acheté. C'est quand vous avez acheté que vous auriez dû remuer ciel et terre pour avoir les documents de la copropriété.. Pas au moment de vous séparer du bien. Et les seuls plans "obligatoires" sont ceux de l'illustration de la division en copropriété. Pour le moment, le loi n'impose rien quant aux autres plans.
j ai vendu chez le meme notaire pour que ce soit plus rapide mais en fait que nenni. J'ai du aller chez d autres notaire pour les plans (30 euros):quitte à payer autant que le notaire s en occupe non??
citation: plus de quatre mois après la vente je n'ai toujours pas reçu le décompte final Dans certains départements (la Gironde par exemple) il faut parfois attendre parfois jusqu'à 18 mois pour que le service des hypothèques finisse son travail. Cette attente n'est pas forcément imputable au notaire.
email envoyé le 19 juin au clerc toujours resté sans aucune reponse. est ce bien serieux?? on peut attendre autre chose de la part d un pro
citation: Ce qui est certain, c'est que je passerai par un professionnel de l'immobilier la prochaine fois pour éviter d'avoir à traiter avec toutes sortes d'intermédiaires peu compétents. Tiens, je croyais qu'un notaire entrait dans la catégorie "professionnel de l'immobilier" ! Il me semble que vous cognez un peu trop vite sur les notaires. Il y a un truc universel dans la vie, c'est que, lorsqu'on tombe sur un professionnel qui vous indique qu'il vous reste du travail auquel il ne va pas se substituer à vous, qui vous explique que rien n'est simple et qui n'exhausse pas toutes vos attentes comme vous l'attendiez, vous avez toutes chances d'être tombé sur un professionnel bien plus respectable, connaisseur, efficace que lorsque vous tombez sur celui qui vous dit que tout est simple et possible et "qu'il va s'occuper de tout". Alors, cognez pas trop sur les notaires même si, comme partout, on en trouve de peu recommandables.
oh non il ne m a rien promis. Il me disait que je devais vendre le premier etage (apt)en tant qu annexe/garage et ensuite il a dit que non. ce doit etre une procedure normale que de changer d avis alors que cela doit faire partie de sa formation ...
citation: l'appartement du haut avait été massacré par la locataire (25000euros de réparation) qui y habitait depuis 20ans et qui était malade et laissée à son sort par la société (aujourd'hui grâce à cette expulsion, elle est enfin prise en charge dans un hôpital !). Ca aussi, c'est quelque chose qui n'est pas à exposer à votre inspecteur des impôts. J'ai du mal à capter ce qui peut conduire quelqu'un à retaper un logement pour s'y installer alors qu'il en met en vente un autre dans le même immeuble... surtout s'il met en vente le second logement rapidement après le premier... Et je me moque carrément des mêmes motivations si la seconde vente a lieu assez longtemps après la première... Assez longtemps me semble même être "capable" de commencer 3 ans après la première vente. Mais ce délai de 3 ans ne dépend que de ma vision quant à la capacité humaine à gérer ses propres objectifs. Ce n'est nullement un délai à caractère légal ou officiel.
Eh oui. Parfois dans la vie les gens font des choses et vous ne les comprennez pas (pour sortir de la toute puissance: chaque personne à un fonctionnement différent et c'est pour cela que je faisais appel à vous sur des textes de loi et non pas sur des projections...)
Alors, surtout, on oublie de se faire passer pour le bon samaritain qui a sauvé une personne de l'abandon en l'expulsant de son logement.
Vous ne savez rien de moi.
On cherche plutôt à bien border son projet contre tout risque de réaction indésirée du locataire expulsé qui peut se demander si la résiliation "pour occupation personnelle" n'était pas un brin abusive. Ca aussi, c'est une autre histoire mais cette épée de Damoclès ne me semble pas totalement évacuée.
encore de la projection. Mais, mon gars, tu connais la schizophrenie??? si tu veux envoie un mp je te fais passer des photos. Les gens qui venaient visiter pensaient qu'il y avait eu le FEU et les artisans ont refusé d intervenir tant que la locataire etait presente.
Et il nous manque toujours les informations les plus utiles pour guider jcharl vers la certitude d'être en dehors du champ d'application de l'impôt sur les plus values. Depuis quand est-il propriétaire de ce second logement qu'il met en vente maintenant...
Quand a-t-il fait les 25 000 € de réparations qu'il vient d'indiquer, de quelle façon... entrepreneurs ou ses propres moyens. Sur quoi portent ces réparations ? Cet investissement est-il déductible de la plus-value potentielle ? Y a-t-il réellement dégagement de plus-value ? En effet, si l'on vend un bien 25 000 € plus cher que ce qu'on l'a acheté alors qu'on vient d'y faire 25 000 € de réparations... on ne dégage pas de plus value. N'oubliez pas de mettre dans vos calculs les éventuelles dépenses de gros entretien de la copropriété, s'il y en a eu.
Au fait, après 20 ans... si aucun propriétaire n'a jamais fait de réparation, 25 000 € de rénovation n'est pas une somme traduisant forcément, à elle seule, le massacre des lieux par son occupant. Cette somme traduit d'abord 25 000 € de vétusté.
Bla bla bla projections
S'il y a un gros enjeu (grosse plus value), l'inspecteur des impôts cherchera la petite bête, s'il y a faible enjeu (plus value proche de zéro), il ne se grattera même pas la tête. Et comme cela passe d'abord par la case notaire, le notaire fera de même, il ne se grattera pas la tête si l'enjeu est faible. Ne pas oublier que le notaire engage de sa responsabilité dans la déclaration des plus values.
citation: En gros, je ne suis pas marchand de bien ni profiteur, je ne suis pas riche Pas marchand de bien... je veux bien le croire sauf si vous aviez très récemment acheté les 2 logements en question. Pas profiteur, j'y crois aussi. Il est normal de chercher à ne pas être taxé pour un impôt auquel on n'est pas redevable. Il est normal de chercher à exploiter toutes les lois pour échapper à des impôts grâce à un judicieux montage. Il est normal de profiter d'un vide juridique pour faire un bon coup. Mais il est également normal de ne pas trouver de moyens pour échapper à des dispositions fiscale auxquelles on doit se soumettre.
Pas riche, peu importe, l'impôt n'est pas réservé aux riches, l'impôt est bien plus douloureux pour les pauvres mêmes si les riches expriment plus que les pauvres le poids de la fiscalité. L'impôt sur les plus value est proprement injuste car il est aussi lourd pour les riches que pour les pauvres. Pensez-donc, moi qui suis dans les basses tanches (autour de 10 %)... si un jour je dégage de la plus value, je me la prends à 26 % sur les reins... alors que si je réussis à encaisser la même somme supplémentaire à mes revenus habituels et exceptionnelle par mon travail, avec le truchement de l'étalement, je resterais proche des 10 %... Comme mon taux est celui d'une très grande majorité de français.. même de ceux qui sont amenés un jour à faire une vente soumise aux plus values... Cela vous fait quelques millions de personnes qui font des tonnes d'efforts pour ne pas prendre des décisions les conduisant à être taxables alors que d'autres décisions leur éviterait cette taxe.
Votre souhait d'échapper aux taxes sur les plus values est honorable, votre recherche de stratégie est respectable, mais encore faut-il trouver une stratégie indémontable. Pour y arriver, il faut examiner tous les paramètres. Tous. Un seul oubli peut tout ficher par terre.
[/quote]
Cher monsieur, vous n auriez pas tenu une nuit dans cet appartement dans lequel on (la societe, le maire...) a laissé cette personne vivre!
Pensez ce que vous voulez/ J ai ma conscience pour moi.
ET si je dois insulter pour faire fermer le topic , pas depb. Alors arretez de repondre ici, je n'ai plus de temps à perdre avec vous.
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Édité par - jcharl le 16 juil. 2009 11:31:37 |
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Posté - 16 juil. 2009 : 11:31:29
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citation: Initialement posté par jcharl.../...PS: email envoyé au notaire (grand cabinet qui comporte 3notaires et de nombreux clercs) le 29 Juin 2009 toujours sans réponse. Vous trouvez cela normal dans des relations professionnelles???(comme depuis toujours que je veux le joindre depuis plus d'un an, je dois moi-même le relancer).Et ne venez pas me dire qu'il est en vacances...
Ca devient un porblème majeur, la non communication avec les notaires.
Ces trois dernièrres anées, j'ai pour diverses raisons eu a faire a sept ou jhuit notaires différents, et sincèrement, je n'en n'ai trouvé que trois qui réponde correctement, et un qui soit vraiment réactif et responsable.
Le mien sur Paris, un gros cabinet en plus, a en trois ans trouvé le moyen de me faire changer au moins six ou sept fois d'interlocuteur, et j'ai rebondi de clerc de notaire hypercompétent (la première) en autre clercs irrascibles, incompétents, presques malpolis, indisponibles, bref la galère totale.
Nos notaires commencent à $etre réellemetn un vrai problème... |
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jcharl
Nouveau Membre
6 message(s)
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Posté - 16 juil. 2009 : 11:36:52
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Initialement posté par jcharl.../...PS: email envoyé au notaire (grand cabinet qui comporte 3notaires et de nombreux clercs) le 29 Juin 2009 toujours sans réponse. Vous trouvez cela normal dans des relations professionnelles???(comme depuis toujours que je veux le joindre depuis plus d'un an, je dois moi-même le relancer).Et ne venez pas me dire qu'il est en vacances...
Ca devient un porblème majeur, la non communication avec les notaires. Ces trois dernièrres anées, j'ai pour diverses raisons eu a faire a sept ou jhuit notaires différents, et sincèrement, je n'en n'ai trouvé que trois qui réponde correctement, et un qui soit vraiment réactif et responsable. Le mien sur Paris, un gros cabinet en plus, a en trois ans trouvé le moyen de me faire changer au moins six ou sept fois d'interlocuteur, et j'ai rebondi de clerc de notaire hypercompétent (la première) en autre clercs irrascibles, incompétents, presques malpolis, indisponibles, bref la galère totale. Nos notaires commencent à $etre réellemetn un vrai problème...
Merci à vous, Ribouldingue, qui, à la différence de certains, pouvez communiquer sereinement.
Pour axe, j'ai acheté en 2003 (à bon prix il est vrai mais pas gratuit) et je me suis endetté sur 25 ans... Je n'ai pas hérité. Et si je dois vendre cet appartement situé dans une station du bord de mer hautement prisée avec une vue imprenable, ce serait bien à regrêt mais je n'ai pas d'argent. La vente du premier m'a permis d'éponger mes dettes et de reduire la mensualité du crédit. Je préfèrerais le garder pour venir en vacances dans une région où le prix des loyers est indécent. |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 16 juil. 2009 : 12:01:11
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Bonjour jcharl,
Ce forum est animé par des bénévoles qui sont passionnés et donc les réponses sont très instructives.
Il n'existe pas d'autres forums de cette qualité sur le net.
Il est un fait que parfois les posts dérapent un peu mais je ne comprends pas ta réaction car de nombreux intervenants ont répondu à ta demande initiale sans polémique.
Ta dernière réponse m'interpelle
citation: endetté jusqu'au cou, étudiant et obligé de démissioner pour poursuivre mon cursus, j'ai mis en vente pour avoir de l argent car moi je n'ai pas hérité! alors en vendre un ou deux peu importe à l'époque mais payer de la plus value sur un bien que je n'ai pas occupé et qui est détruit par la locataire non merci!!!
alors que tu nous parle de
citation:
Je possédais jusqu'il y a quelques mois, deux appartements situés à la même adresse, à deux étages différents: une maison en copropriété composée de 4 appartements.
C'est bien pour un étudiant de posséder deux appartements .....
Il semblerait à travers tes propos que ces biens qu'il s'agit soit d'un achat sur lequel sur veux faire une plus value sans payer la plus value en indiquant que tu as habité dans les appartements.
Nous ne cherchons pas à connaitre ta vie privée mais si tu exposes clairement et sans chercher à dissimuler tes véritables intentions , il sera plus facile de te conseiller.
Je comprendrais parfaitement que tu ais pu acheté à crédit , fais des travaux et vouloir revendre sans payer la plus value.
Tu auras plus de réponses de personnes qui ont pu procéder à ce type d'opérations plutôt que de critiquer les notaires , les intervenants du forum , la locataire qui a payé son loyer pendant 20 ans dont on se sépare sans état d'âme.
Bon courage dans ta démarche de vente mais toute précipitation dans l'immobilier conduit à des catastrophes...
Monte un dossier clair et propre pour les impôts et aborde une demande des services fiscaux sans précipitation
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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nefer
Modérateur
14545 message(s)
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Posté - 16 juil. 2009 : 12:23:11
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comme dit plus haut, la seule procédure à faire AVANT toute vente c'est de consulter les services fiscaux par écrit dans le cadre d'un rescrit |
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linou34
Nouveau Membre
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37
Posté - 16 juil. 2009 : 19:55:30
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citation: Initialement posté par jcharl
En ce qui concerne la deuxième réponse, mon souci est de savoir si je ne vais pas me faire redresser en vendant en un an (en Mars 2008 et maintenant), deux appartements considérés à chaque fois comme résidence principale, dans une sorte de détournement de l'impôt sur les plus-value immobilières.
citation: Initialement posté par jcharl
...
et aujourd'hui plus de quatre mois après la vente je n'ai toujours pas reçu le décompte final (j'ai fait avance pour levée d'hypothèque, etc.).
...
Petite précision qui a son importance : 4 mois après la vente ? Quelle vente, la première (j'ai compris que la seconde n'est qu'à l'état de projet) ?
Vous parliez de mars 2008 (et pas mars 2009) dans votre premier message.
Ce point est lourd de conséquence...
Cdlt |
Édité par - linou34 le 16 juil. 2009 20:02:21 |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 17 juil. 2009 : 07:17:04
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Ribouldingue, je n'ai jamais cherché à expliquer que le second logement que jcharl va mettre en vente n'est pas sa résidence principale. J'ai juste cherché à faire comprendre que le cas est délicat et que la preuve de résidence principale me semble insuffisante. Vos propos sur la jalousie sont déplacés car tous les intervenants ont cherché à donner de quoi border jcharl de tout risque de "rater" sa stratégie qui s'appuie sur de la parfaite légalité mais qui peut, comme il en exprime la crainte par sa question, ne pas être garantie de 100 % de succès pour une question de délai associé au fait que l'adresse des 2 logements soit la même car la preuve de résidence principale, il l'a et elle est parfaite.
Mes propos étaient à 100 lieues de la morale qui, généralement, envoie dans le décor pour chercher des réponses à des casse-tête.
jcharl, je vous trouve peu cohérent. Vous posez une question hyper sensée et vous envoyez paître ceux qui, justement, partagent votre interrogation et cherchent à vous indiquer les moyens d'échapper à de une requalification qui pourrait vous être désagréable. Et vous méprisez la méthode d'analyse du "thèse, antithèse synthèse" qui a pourtant fait ses preuves en balançant votre terme "projection" à toutes les sauces. |
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axe
Contributeur actif
202 message(s)
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Posté - 17 juil. 2009 : 10:02:13
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@jcharl
citation: j'ai acheté en 2003
la durée de détention d'un bien diminue d'autant l'éventuelle taxation sur la PV et donc l'intérêt du fisc.
votre cas parait ne pas correspondre, Ã priori, Ã celui d'un marchand de biens.
envisagez la procédure de rescrit car un redressement peut s'opérer jusqu'à trois ans après la vente à un moment où l'on ne dispose peut être plus de fonds (c'est même un peu l'habitude de la maison)
et amener à une situation très délicate.
ne prenez pas mal les questions que l'on vous pose,
c'est un usage sur ce forum car les situations ne sont pas toujours clairement exposées.
prenez ça plutôt comme un examen blanc !
@seborga
citation: jcharl, je vous trouve peu cohérent
ne perdons pas de vue que les personnes qui viennent nous interroger
sont souvent dans des situations difficiles et stressantes
citation: "thèse, antithèse synthèse"
je vous suis à 100%
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