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mitch_b
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 Posté - 09 juil. 2009 : 11:20:27
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Bonjour,
Je viens solliciter votre avis sur ce sujet:
J'ai un bien en location depuis 01/07/2007. Celui ci était neuf et les locataires entrant étaient les premiers occupants. Sur l'EDL d'entrée rien à signaler
Les locataires ont quitté le logement le 30/03/2009. L'état des Lieux de sortie a été fait par mon mandataire. Je ne reloue pas ce bien et compte le vendre. A la restitution des clés, je me rends compte que les locataires ont rebouchés les trous de cheville à l'enduit, c'est pas beau!!. Je fais établir un devis pour refaire la tapisserie à neuf dans les pièces impactées (cuisine, salon et WC) : 3000€. Je conserve leur DG et demande les 1500€ restant. Aujourd'hui ils veulent se retourner contre moi avec ces arguments:
Sur l'état des lieux de sortie les tapisseries sont marquées en Bon état pour le salon (avec 7 traces d'enduits), Pour la cuisine en Etat moyen (avec 4 traces d'enduit) et pour les WC Etat moyen également (avec 11 trous rebouchés). Les arguments avancés sont : pas de dégradations constatées (C'était tout de même neuf en entrant), pas d'annotation sur les traces d'enduits genre mal faits, mal rebouchées... Et en plus ils s'appuient sur le décret des réparations locatives que l'agence avait annexée au bail leur demandant de reboucher les trous.
Que dois je faire?
D'avance merci 
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maoyann
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Posté - 09 juil. 2009 : 15:09:20
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Mitch_B,
Vos locataires sont complètement dans leurs droits. Il y avait des trous à boucher ; ils l'ont faits, même si ce n'est pas beau. Ils ont fait ce qui leur était demandé. Et c'est noté sur l'EDL de sortie.
Après si vous voulez refaire la tapisserie pour vendre votre appart, très bien, mais vous ne pouvez pas le leur facturer.
Vous auriez pu s'il avait été noté sur l'EDL de sortie :
- "tapisserie arrachée sur le mur droit des WC"
- "griffures de chat Ă tel endroit"
Et dans ce cas vous auriez pu leur facturer les lais abîmés en tenant compte bien sûr d'une certaine vétusté.
Je sais que ça peut paraître injuste de fournir un appart neuf et de voir qu'au bout de 18 mois d'utilisation il n'est plus impec, mais c'est comme ça. |
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mitch_b
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 Posté - 09 juil. 2009 : 16:28:39
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Yann,
Merci pour votre réponse. Mais le fait que sur l'état des lieux "des traces d'enduit" soient stipulées me semble être une dégradation non (comme des taches par exemple). Je trouve l'EDL de sortie mal fait et je ne suis pas d'accord avec. Pour moi les tapisseries sont abimées!
Le problème c'est que ça me porte préjudice puisque les gens qui visitent s'appuient sur l'état de la tapisserie pour me dire que la maison a besoin de travaux...
Et sinon vis Ă vis de l'agence puis je contester l'Ă©tat des lieux, me retourner contre eux et dire qu'il n'est pas clair, et mal fait ?
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Édité par - mitch_b le 09 juil. 2009 16:44:21 |
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maoyann
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Posté - 09 juil. 2009 : 16:43:27
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Mitch_B,
Très probabalement qu'actuellement étant donnée la période difficile pour les vendeurs, il faut que l'aspect des murs de ce logement que vous vendez soit impeccable. Les trous rebouchés ne doivent pas faire un très bel effet, d'autant que votre bien est très récent. Vous avez donc grand intérêt à refaire la tapisserie mais je ne crois pas que vous puissiez légalement la faire payer même en partie par vos anciens locataires. Après, vous pouvez toujours discuter avec l'agence qui a fait l'EDL de sortie, mais là non plus je ne crois pas que ça servira à grand chose.
Après, je ne connais pas la taille de vos pièces ni la qualité de la tapisserie que vous allez utiliser mais ne devriez vous pas faire un ou deux autres devis pour vérifier que 3000 euros est une somme "adaptée" pour ce travail? |
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mitch_b
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Posté - 09 juil. 2009 : 16:48:32
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L'agence m'a dit de justifier la retenue par un devis. C'est ce que j'ai fait.
Ce que je souhaite savoir c'est si je prend réellement un gros risque en effectuant cette démarche. J'estime être dans mon droit mais ça a l'air de se jouer sur des mots alors...
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joulia
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Posté - 09 juil. 2009 : 18:44:05
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Il est tjs difficile de prendre partie surtout quand on ne peut rien voir.
les trous doivent être rebouchés en partant: ca c'est une certitude.
maintenant vous ne retrouverez jamais un logement dasn le meme état qu'au depart, qu'il soit neuf ou non ! un bailleur qui espère cela, est à coté de la plaque.
pour moi ce n'eset pas un dommage causé ou une degradation au sens propre du terme. les trous sont rebouchés. le pb est "comment ? et avec quoi " ?
permettez-moi de douter du devis par ailleurs : 3000 euros pour une piece ! 
le papier doit etre de qualité similaire,
le dommage causé sont les trous ... vous ne pouvez donc compter que la refection des lés soit disant "abimés" (et encore si on peut appeler cela abimés)... mais lá nous ne pouvons rien dire.
donc meme si vous avez un devis de 3000 euros, un juge ne mettra jamais cette somme á la charge du locataire !
et a ce prix lá, mieux vaut retapisser ou repeindre la pièce vous-même 
que dit l'agence, a part la production de devis ? quelle est son attitude ?
PS: si vous donnez mandat à une agence pour vous représenter, vous ne pouvez pas - apres coup - lui dire qu'elle a mal fait son travail ! elle vous a représenté, a fait l'EDL en votre nom, de ce coté lá, rien à espérer. |
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mitch_b
Nouveau Membre
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Posté - 10 juil. 2009 : 14:12:57
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Joulia,
3000€ c'est pour les 3 pièces (WC, cuisine, et salon). Pour le reste, libre à moi de le faire faire par qui je veux...
Le papier est celui qui a été posé dès la construction, il est simple et classique. J'ai demandé un devis pour retapisser les pièces, je n'ai pas précisé avec le même papier ou non.
Oui le problème c'est bien avec quoi et comment sont rebouchés les trous. De l'enduit sur de la tapisserie et quelques trous sont assez importants (notamment dans la cuisine puisqu'ils y avaient posés des meubles). Mon souci est que l'EDL de sortie manque de détail et peut être interprété n'importe comment:
- Tapisserie salon : BE : 7 traces d'enduit et 4 tringles. (sur EDL d'entrée : neuf)
- Tapisserie cuisine: EM : 4 traces d'enduit (sur EDL d'entrée : neuf)
- Tapisserie des WC: EM : 11 trous rebouchés (sur EDL d'entrée : neuf)
Je ne peux mĂŞme pas justifier de remplacer des laies, rien n'est Ă©crit!!!
L'agence je lui ai dit de se débrouiller car pour moi ils n'avaient pas fait leur travail. Depuis, j'ai reçu une LRAR locataires transmise par l'agence. Je n'ai pas donné suite. Puis une seconde LRAR directement adressée (avec copie à l'agence) par une association de consommateurs. Aprés le délais de mise en demeure, la personne de cette asso m'a téléphoné, je l'ai enguirlandé et l'ai prié de s'arranger avec mon mandataire... Les clés ont été rendues le 30/03/09, depuis rien...
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maoyann
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Posté - 10 juil. 2009 : 14:22:24
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Mitch_B,
Vous auriez déjà dû rendre le dépôt de garantie à ces locataires depuis 6 semaines. Je pense que si vous laissez "pourrir" les choses, vous allez finir par recevoir une convocation au tribunal.
Etant donné ce que dit l'EDL de sortie, vous ne pouvez rien contre ces locataires, alors même si vous trouvez ça injuste, je leur rendrais leur DG.
Après, je ne sais pas si ça existe dans ce cas, mais étant donné que les 2 parties ont l'air de bonne foi, ne pourriez-vous pas faire intervenir un conciliateur ou médiateur (il en existe dans chaque mairie) pour essayer de trouver un compromis acceptable avant que la situation ne finisse devant les tribunaux ? |
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mitch_b
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Posté - 10 juil. 2009 : 14:33:21
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Ok pour le médiateur mais que puis je demander alors? Quel arrangement pourrait être pris? |
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maoyann
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Posté - 10 juil. 2009 : 14:51:30
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Vous proposez au médiateur et à l'ancien locataire de vous rencontrer dans votre logement. Vous dites au locataire qu'effectivement, il a rebouché les trous des murs mais qu'étant donné leur nombre et leur taille, vous ne trouvez pas correct de laisser le mur dans un tel état. Si le médiateur confirme que les murs sont moches, vous vous entendez avec le locataire qu'il participe financièrement à la réfection des murs.
Quant Ă la somme, Ă vous de voir.
Venez avec votre devis, voire 1 ou 2 autres pour confirmer le montant.
Je sais que ces interventions se font pour des problèmes de voisinage, si quelqu'un ici à l'expérience d'une telle intervention pour mettre d'accord bailleur et locataire, en évitant d'aller jusqu'au tribunal, merci de nous en faire part. |
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nefer
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Posté - 10 juil. 2009 : 15:34:20
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il faut pas rever
croyez vous qu'un conciliateur ait le temps de se déplacer????
de pls il ne sert à rien de renvoyer vos ex locataires vers l'agence: seul le propriétaire est responsable vis à vis des locataires
et en cas de procédure c'est toujours le propriétaire qu'il faut assigner! |
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nefer
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Posté - 10 juil. 2009 : 15:35:27
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et concernant la cuisine le seul moyen d'éviter les multi percements, c'est de fournir une cuisine avec des meubles déjà fixés au mur |
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maoyann
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Posté - 10 juil. 2009 : 15:43:10
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citation: croyez vous qu'un conciliateur ait le temps de se déplacer????
Cette semaine, un proche est allé voir un conciliateur, qui a une permanence en mairie, pour un problème de voisinage (taile d'arbres non faite).
Ils ont RDV la semaine prochaine, conciliateur et voisins sur place pour essayer de se mettre d'accord.
Donc, peut-ĂŞtre, n'ont-ils pas tous le temps mais certains d'entre eux sont des juristes Ă la retraite qui prennent ce temps. |
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mitch_b
Nouveau Membre
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Posté - 10 juil. 2009 : 15:54:59
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nefer votre réponse n'apporte rien...
Pour la cuisine, nous avons loué la maison juste sa construction achevée. Je n'ai pas pu faire aménager de cuisine et les locataires se sont débrouillés. Ils voulaient me "revendre leurs meubles". J'ai refusé car je les trouvé de mediocre qualité.
Vous pensez réellement que même si je passe au tribunal, je ne peux pas m'en tirer avec les "traces d'enduit" sur la tapisserie? Je n'ai réellement aucune chance??? Sinon je comptais faire venir un huissier pour constater les dégats et envoyer le tout en LRAR à l'agence pour qu'elle répercute éventuellement aux locataires. |
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nefer
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Posté - 10 juil. 2009 : 19:55:12
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MITCH/: vous n'avez toujours pas compris que l'une des parties ne peut faire appel Ă un huissier qu'en cas de refus d'un EDL contradictoire!
vous avez procédé à un EDL contradictoire, il est donc valable!
si vous pensez que votre mandataire n'a pas fait correctement son travail , il faut vous retourner contre lui...mais pas contre le locataire!
de plus les locataires sont en droit de vous demander les interets au taux légal pour le retard sur le remboursement du DG |
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Posté - 11 juil. 2009 : 08:43:11
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L'huissier ne sert a rien... que de dépenser a peu pres le montant que le tribunal vous accroderait dans le meilleur des cas, a mon avis, et son rapport n'ajoutera AUCUNE valeur aux docuements existants.
Comme dit, ce sont les EDL qui font foi, et certainement pas des photos, des constats et toute autre observation faite APRES l'EDL.
Si vous avez un devis pour 3 pièces de 3000 euros, mettons que cela fasse 1000 euros pour une pièce, ce qui me semble énorme (n'y a t'il pas inclu de la peinture, etc...), alors, si il y a quatre lais sur 20 touchés, le devis doit être réduit à 1000 * 4 / 20 = 200 euros.
Si votre papier a quatre ans d'age au moment de la sortie du locataire, il y a une réfaction due a la vétusté qui va faire sans doute autour de 60% pour vous, 40 % pour votre locataire, donc le tribunal déciderait dans le meilleur des cas de mettre à la charge de votre locataire 40% de 200 eurosl
Le calcul réel est à faire en fonction du nombre de lais (j'ai pris 4, si c'est 7 on va vers les 150 euros) et sur l'age du papier peint à la sortie du locataire, âge que vous devriez pourvoir prouver, pas seulement affimer (si c'est six ans au lieu de quatre, on tombe vers les 50 euros).
Comme le dit Nefer, vous ne pouvez pas renvoyer votre locataire vers votre agence. C'est a vous de gérer ca... Votre locataire va VOUS aasigner de vant le tribunal, pas eux. |
Édité par - ribouldingue le 11 juil. 2009 08:48:16 |
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mitch_b
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Posté - 11 juil. 2009 : 11:19:53
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bonjour,
Mais justement sur l'EDL de sortie pas d'annotations sur le nombre de lais à remplacer... Si je pars sur la base d'un trou par lais avec une ancienneté de 20 mois... Ca rime à rien. Je ne vais pas compter le nombre de lais par pièces, puis rediviser par un barème ancienneté qui sort de nulle part.
En plus, les artisans qui vont poser le papier ne vont pas poser le mĂŞme.
DE toute façon c'est trop tard j'ai envoyé le devis de 3000€aux locataires
Y'a til des jurisprudence ou des jugements de cas similaires pour voir ce qui en est sorti et ce que je pourrai exiger?
D'avance merci |
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Posté - 11 juil. 2009 : 11:29:14
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Si vous ne savez pas combien de lais ont été abimés, le juge ne le saura pas plus que vous, et ce n'est pas votre locataire qui est en faute dans l'histoire.
Le barême d'ancienneté ne sort pas de nulle part, c'est plutot faire payer 3000 euros, soit la valeur a neuf de tout le logement qui sort de nulel aprt et vous envoie directement dans les cordes, à mon avis. c'est franchement abusif.
Que les artisans ne posent pas le même n'est pas le problème de votre locataire, c'est le votre. c'est ce qu'on vous dira au tribunal. |
Édité par - ribouldingue le 11 juil. 2009 11:30:45 |
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mitch_b
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Posté - 11 juil. 2009 : 12:04:07
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JE peux faire un courrier LRAR ou j'ai fait les comptes des lais Ă remplacer, avec le barĂŞme que vous donnez.
Par contre, que va dire le locataire (ou le juge si cette demande est refusée par les locataires) si rien n'est spécifié dans l'EDL?. Tout le problème est la puisque le nombre de lais à réparer pourra toujours être contesté. C'est aussi pour ça que j'en ai aprés le mandataire.
Je veux bien faire ça mais je ne pense pas que ce soit plus "crédible" que de refaire le papier peint complet.
Vu que les locataires contestent le fondement de ma demande sans demande d'arrangement, si je fléchi ça risque aussi de montrer que j'étais de mauvaise foi et que je tente de faire payer le maximum.
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maoyann
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Posté - 11 juil. 2009 : 15:30:58
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Mitch_B,
Je crois que nous avons fait le tour de la question.
Des contributeurs d'une grande expérience vous ont dit que la situation ne vous était pas favorable. Moi, qui suis tout à fait naïf, je vous propose l'intervention d'une médiation. En tous cas, vous pouvez la tenter mais si les locataires la refusent, je ne crois pas qu'il faille insister. Vous risqueriez de partir pour une procédure qui au mieux vous rapportera quelques dizaines d'euros et au pire ne vous rapportera rien et en attendant, les intérêts légaux sur le DG continuent de courir. |
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Posté - 11 juil. 2009 : 15:49:49
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