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mespres
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 Posté - 23 mars 2012 : 10:00:28
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Selon mon syndic : Bercy a fait ses comptes, rendre le compte séparé obligatoire, c'est perdre des rentrées fiscales liées aux comptes rémunérés des gros syndics (selon lui les moyens comme lui ne mangent pas de ce pain, là ).
Le gouvernement a enterré le projet de loi : la norme est maintenant le compte individualisé.
Avez vous des informations ?
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9720fm
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Posté - 23 mars 2012 : 10:59:54
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Témoignage : le CS a lutté plusieurs années pour convaincre les copropriétaires de ne pas voter la dispense. Certains ne voulaient pas faire de peine au syndic. AG après AG, le nombre de contre la dispense restait toujours inférieur à la majorité requise. Le CS a continué sa campagne d'information à l'approche de l'AG de l'été 2011 (affichage et courriels). Résultat : les copropriétaires ont pris la mesure du problème, le syndic (PHONSYA) n'a pas défendu son point de vue, unanimité contre la dispense sauf un copropriétaire ... lui-même syndic de profession, ailleurs.
La conclusion de PHONSYA était de dire "c'est dans l'air du temps, on ne peut plus lutter ...". Vérité ou réaction de beau joueur devant un CS déterminé ?
D'après mespres, ça ne semble plus être l'air du temps ... |
Édité par - 9720fm le 23 mars 2012 11:01:05 |
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Posté - 23 mars 2012 : 11:04:22
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mespres : le compte séparé au nom du SDC est une OBLIGATION par la loi !!!
Le syndic propose à l'AG de déroger à la loi en proposant un compte individualisé !!!
L'AG peut rejetter cette dérogation.
Votre syndic parle de " norme" pour le compte individualisé !!! la loi c'est le compte séparé, et la majorité des SDC décide de voter la dérogation !! ce n'est pas une norme mais un constat statystique des décisions des SDC !!!
Le gouvernement ne peut pas imposer le compte séparé, car c'est déjà une obligation légale, MAIS supprimer cette dérogation.
Il y eu beaucoup de débats sur UI sur ce compte séparé; il ne faut pas oublier qu'il est quasi impossible de vérifier les comptes du SDC avec un compte individualisé car aucun rapprochement bancaire n'est possible !!  |
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Gédehem
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Posté - 23 mars 2012 : 12:05:34
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".... c'est perdre des rentrées fiscales liées aux comptes rémunérés des gros syndics ...."
Le compte séparé au nom du syndicat serait une "niche fiscale" ????
Désolé, mais je ne crois pas un instant cette affirmation de votre syndic, l'obligation existant déja !! (encore un argument bidon à ajouter à tous les autres avancés pour se soustraire à l'obligation).
En revanche, c'est la suppression de la dispense qui est demandée, et non l'obligation du compte séparée, qui est la norme.
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Édité par - Gédehem le 23 mars 2012 12:09:45 |
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Posté - 23 mars 2012 : 12:35:36
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mespres : demandez à votre syndic comment Bercy peut estimer les rentrées fiscales des comptes rénumérés des syndics ???
La baisse des taux à déjà fait chuter très fortement les produits financiers de ces comptes. Depuis cette baisse des taux, le montant des de syndic ont fortement augmenté pour récupérer cette perte financière.
mespres : avez vous ce compte séparé ?? sinon votre syndic ne fait que vous embrouillez ! |
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Posté - 23 mars 2012 : 12:38:31
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manque un mot : .....le montant des honoraires des syndics a fortement augmenté ........ |
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mespres
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Posté - 23 mars 2012 : 14:18:04
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ce sujet a l'art de mettre de l'ambiance
En ce qui me concerne, je me contrefiche de savoir si les syndics s'engraissent avec un compte non séparé : cela ne change en rien les frais du syndicat. Mon syndic ne m'embrouille pas du tout dans la mesure où mon syndicat accepte le compte individualisé. lors des contrôles de comptes je fais le rapprochement bancaire exactement comme si nous étions en compte séparé. |
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Posté - 23 mars 2012 : 14:22:21
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mespres : ce syndic vous a raconté un GROS mensonge, mais c'est vous qui voyez !!!
Un rapprochement bancaire digne de ce nom est impossible avec un compte individualisé.
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JB22
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Posté - 23 mars 2012 : 14:25:29
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Comme Gédehem, je suis partisan du compte bancaire séparé sans dérogation possible.
Un cas particulier de dérive avec un compte au nom du syndic:
Un syndic A a cédé son cabinet à un syndic B
Lors de l' A.G. le syndic B a été élu.
Actuellement figure dans les comptes du nouveau syndic B le compte de la banque de l' ancien syndic A.
L A.G. n' a pas voté la dispense mais l' ouverture d' un compte séparé.
Le compte a été ouvert mais une grande partie des opérations passent par l' ancien compte du syndic A, avec utilisation de compte "pivots".
L' ancien syndic continue de bénéficier des intérêts, alors que la trésorerie (Avance de trésorerie et avance travaux) permettrait de placer des fonds sur un Livret A...au profit du syndicat. (Plus de 60.000 €) |
Édité par - JB22 le 23 mars 2012 14:29:01 |
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mespres
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Posté - 23 mars 2012 : 14:53:44
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Quelques remarques sur le cas présenté par JB22 :
le cas, pas très commun, où un syndicat a 60000 € en trésorerie générerait 1350 € d'intérêt sur un livret A. Cette somme ne change fondamentalement la trésorerie du syndicat. C'est plus un principe (le syndic se fait de l'argent sur nos économies) qu'un réel problème financier. Les 1350 € sont en plus amputés des frais de banque liés à un compte séparé.
Dans une optique compte syndic, le fait qu'après changement de syndic de A vers B, A continue à percevoir des intérêts spolie le syndic B, certainement pas le syndicat.
Sur la question de la rémunération des fonds, j'ai fait l'exercice sur les fonds de mon syndicat, en prenant pour hypothèse que les fonds étaient rémunérés de 3% au jour le jour. C'est très optimiste. Les intérêts générés s'élèvent à 600 € pour un budget de 90000 €. 0,67 % du budget. |
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JB22
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Posté - 23 mars 2012 : 16:06:05
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"Dans une optique compte syndic, le fait qu'après changement de syndic de A vers B, A continue à percevoir des intérêts spolie le syndic B, certainement pas le syndicat."
Le syndicat "B" est "spolié" en ce sens qu'il ne peut pas placer, ni disposer des fonds. C'est un principe qui n' a rien à voir avec les taux de rémunération actuels.
Je précise que je ne suis pas copropriétaire dans ce syndicat.
J' ai seulement examiné le "Grand-Livre" (69 pages) qui est vrai foutoir, le syndic "B", comme le syndic "A" avant lui, ne respectant pas le plan comptable. |
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Posté - 23 mars 2012 : 19:20:40
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JB22 :" L A.G. n' a pas voté la dispense mais l' ouverture d' un compte séparé.
Le compte a été ouvert mais une grande partie des opérations passent par l' ancien compte du syndic A, avec utilisation de compte "pivots"."
Comment un ancien syndic pourrait il encore posséder des fonds d'un SDC dont il n'est plus le mandataire ?
Dès son non renouvellement par l'AG, il ne peut plus faire d'actes de gestion, Il remet l'ensemble des archives et la totalité des fonds au syndic élu !!! compte de gestion, fonds trvaux placés, livret A, .....
Comment le nouveau syndic n'a pas mise en demeure l'ancien pour récupérer la totalité des fonds du SDC. C'est bien le SDC qui subit un préjudice. En quoi le syndic B serait il spolié , l'AG a voté pour un compte séparé.
Il s'agit ici d'un détournement de biens sociaux. C'est du pénal !!!!
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JB22
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Posté - 23 mars 2012 : 21:06:46
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"Comment un ancien syndic pourrait il encore posséder des fonds d'un SDC dont il n'est plus le mandataire ?"
Je vous ai précisé que c'est l' ancien syndic "A" qui a cédé (vendu) son cabinet à "B", qui est sous la coupe de "A"....
Je vous ai dis également que ni l' un ni l' autre ne respectent l' arrêté comptable.
Les quelques personnes qui réagissent sont bien seules au milieu des "moutons"...
Il n' y a pas eu de copie de relevé de transmission d' archives remis au conseil syndical? |
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Posté - 24 mars 2012 : 07:07:58
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citation: Initialement posté par mespres
Selon mon syndic : Bercy a fait ses comptes, rendre le compte séparé obligatoire, c'est perdre des rentrées fiscales liées aux comptes rémunérés des gros syndics (selon lui les moyens comme lui ne mangent pas de ce pain, là ).
Le gouvernement a enterré le projet de loi : la norme est maintenant le compte individualisé.
Avez vous des informations ?
La dernière version du projet de loi (remisé mais pas forcément enterré) comporte la disposition suivante : "lorsqu’il est dispensé par l’assemblée générale des copropriétaires d’ouvrir un compte séparé en application de l’alinéa précédent, de solliciter de l'organisme teneur de compte la création au nom du syndicat des copropriétaires, d’un sous-compte qui ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec aucun autre compte ou sous-compte et d’informer le syndicat des copropriétaires du montant des produits financiers tirés des sommes et valeurs reçues pour le compte de la copropriété".
La raison invoquée ouvertement par la ministre de la justice de l'époque (Alliot-Marie) était que généraliser le compte séparé reviendrait à faire un cadeau aux banques et que cela renchérirait les honoraires des syndics pour les copropriétaires...
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Posté - 24 mars 2012 : 08:57:43
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Sur le site de l'ARC cette semaine :
Dans un excellent article du PARTICULIER Immobilier (numéro 284 de mars 2012), celui-ci revient sur la demande incessante de l’ARC concernant la mise en place d’un compte bancaire séparé.
Nos analyses y sont largement reprises et confirmées par une expert-comptable spécialiste de ces problèmes.
Nous citons :
« Autre point d'achoppement majeur, le compte séparé, propre à chaque copropriété, érigé en règle par la loi de 1965 le syndic devant obtenir une dérogation de l'assemblée pour s'en dispenser mais qui fait, en réalité, figure d'exception : d'après l'ARC, seules 5 % des copropriétés disposeraient d'un tel compte (à ne pas confondre avec le « sous-compte individualisé » hébergé dans le compte pivot du syndic).
Malgré les appels à pétition conjugués [Note de l’ARC : et réussis] des associations de copropriétaires en faveur du compte séparé, [Note de l’ARC : dont la pétition lancée par l’ARC], les syndics continuent à regimber. Pourtant, Magali Digard-Wilson, expert auprès de la cour d'appel de Paris, qui s'attache à reconstituer les comptes de copropriétés dont les syndics sont défaillants, est formelle : le compte « commun copropriétés » ouvert au nom du syndic pour toutes les copropriétés gérées rend sa mission très malaisée.
« Il engendre une opacité financière permettant de masquer certaines entrées et sorties, rendant impossible la traçabilité de certains fonds appelés sur la restitution ou sur l'affectation desquels des recherches sont à effectuer (des fonds pour travaux utilisés pour des besoins de trésorerie, par exemple, ou manquants), des réticences des banques s'abritant derrière le secret bancaire pour ne pas donner accès au compte qui reste officiellement celui du syndic. Et une grande difficulté à faire jouer la garantie financière, les tribunaux exigeant la production de relevés bancaires pour établir, au moyen d'un rapprochement entre éléments bancaires et comptables, la réalité de la créance dont le caractère "certain, liquide et exigible doit être démontré", conclut Magali Digard-Wilson. ».
Et ce n’est pas nous qui le disons ! l'ARC
La réponse d'Alliot Marie est surprenante, on peut se demander quel est le cadeau fait aux banques, et concernant l'augmentation des honoraires, la baisse des taux a largement contribué à leurs explosion !!!
D'ailleurs, cette semaine sur l'ARC est dénoncé d'autres abus, et en particulier la multiplication des vacations supplémentaires et forfaits divers. Oublié l'arr^té Novelli !!!
redaction Universimmo : "d’informer le syndicat des copropriétaires du montant des produits financiers tirés des sommes et valeurs reçues pour le compte de la copropriété"."
On peut rigoler de cette dernière versio du projet de loi; le syndic a déjà l'obligation de demander l'autorisation à l'AG de placer les fonds du SDC - ce qui n'arrive jamais - , et il doit fournir aussi la TOTALITE de ses rémunérations. Impossible à obtenir malgré la loi !!!! |
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JPM
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Posté - 27 mars 2012 : 17:28:08
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Dans tout cela le bilan (mot à la mode) des pouvoirs publics concernés n'est pas très brillant depuis le 31 décembre 1985.
On a fini par créer un régime comptable spécifique (loi du 13 décembre 2000). C'est un point positif.
Il y avait d'excellents modèles en place depuis une vingtaine d'années. Il suffisait d'en effectuer une synthèse normalisée. Il a pourtant fallu 5 ans encore pour les textes d'application 
Ces textes présentent encore maintenant des insuffisances manifestes. Elles ont été signalées tout au long de l'année suivante. Il suffisait de modifier les textes réglementaires (décret et arrêté). Rien n'a été fait.
Il y a eu controverse sur les modalités d'application de l'article 10 de l'arrêté : " Le compte 450 est débité ou crédité de l'excédent ou de l'insuffisance sur opérations courantes par la contrepartie du compte 701 ".
Il suffisait de copier la pratique ancienne : un compte de passage pour solder les comptes 6 de charges et le compte 701 des provisions et déterminer l'excédent ou l'insuffisance.
C'est donc finalement le compte 701 qui sert de compte de passage.
On met les comptes 6 de charges à zéro par le débit du 701. On voit apparaître au 701 l'insuffisance ou l'excédent.
Depuis le 701 on débite les charges aux 450 des copropriétaires et on crédite les 450 de la restitution des provisions. Le 701 est soldé à son tour.
Cet exemple de la passivité des pouvoirs publics, on le retrouve d'une manière avec la saga du compte séparé.
Il est possible de recourir à des comptes individualisés si on leur donne un régime juridique assurant aux syndicats une sécurité identique à celle donnée par de vrais comptes séparés.
Or la disposition du projet : " un sous-compte qui ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une compensation avec aucun autre compte ou sous-compte " est insuffisante.
Il faut au moins imposer aux banques de ne pas tolérer la position débitrice d'un sous-compte et a fortiori de plusieurs. Ce sont ces positions débitrices qui génèrent les insuffisances de représentation des fonds détenus.
Il faut aussi imposer l'édition de relevés mensuels pour chaque sous-compte et proclamer que chaque syndicat administré est " propriétaire " ès qualités des fonds figurant à ce sous-compte.
Par ailleurs on constate que la formation des comptables de copropriété est très insuffisante, même dans des cabinets fort honorables. Sic pour la clôture impérative des exercices qui est imposée tant par les règles traditionnelles de comptabilité que par l'article 5 de l'arrêt : " Une procédure de clôture destinée à figer la chronologie et à garantie l'intangibilité des enregistrements est mise en oeuvre à la date d'arrêté des comptes ".
On perd des heures, jours et semaines à chercher des petites bêtes mais on ne fait rien pour chasser le grand méchant loup.
Quant à l'histoire de la rémunération des comptes ? Le mieux serait de prohiber simplement toute rémunération, que qu'en soit le bénéficiaire.
En contrepartie on imposerait aux banques certaines prestations propres aux comptes des copropriétés sans rémunération de ces services.
Bien entendu la création de vrais comptes séparés demeurerait possible, notamment pour des syndics de province qui ne disposent pas forcément d'un banquier spécialisé. Et aussi pour les syndics copropriétaires bien sur.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 28 mars 2012 : 09:58:05
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JPM élargit le débat à l'application du décret comptable. Je constate que les comptables de mon syndic ont du mal à accomplir leur mission, par manque de compétence et aussi par laxisme : tellement simple par exemple de débiter le 600 par crédit direct du 512 !
Concernant les comptes séparés, il faudrait que l'état impose aux banques de faire le ménage pour qu'elle propose un produit à la fois efficient pour les syndics, et garantissant les fonds pour les copropriétaires. La question de la rémunération du compte est secondaire, dans la mesure où son montant est négligeable devant un budget (hypothèse d'absence de fonds pour travaux). |
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le compte séparé : fin du feuilleton ? 
