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Jany2718
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 Posté - 26 sept. 2025 : 19:06:54
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Bonjour,
Des travaux de ravalement partiel ont été votés par l’AG en fixant un montant maximal ( 50 000 €) ne devant pas être dépassé et en choisissant l’entreprise. Les devis pour la totalité étaient de l’ordre de 150 000 €.
il a aussi été décidé de financer en partie ces travaux ( y compris les honoraires du maître d’œuvre, du syndic et l’assurance DO…) par l’utilisation du fonds travaux sans préciser le montant dudit fonds en question dans la résolution.
Une résolution décide que « le solde » sera appelé en 3 fois en indiquant les dates , mais sans indiquer les montants de chaque appel de fonds ni la proportion ( par tiers ? ou 30,30,40% ou autre …).
Cette résolution est-elle régulière considérant qu’aucun montant en Euros n’est indiqué pour chaque échéance et sachant que le montant voté ( 50 000 €) est un maximum , donc un budget maximum pouvant être réalisé pour un montant inférieur ?
Merci pour explications .
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Posté - 27 sept. 2025 : 06:38:02
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pouvez vous nous recopier le libellé inscrit sur le PV ? |
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Jany2718
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Posté - 27 sept. 2025 : 10:00:34
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Voici : « L’AG accepte que les frais relatifs aux travaux de ravalement décidés par les résolutions 15 à 17 soient financés par le fonds travaux et le solde par 3 appels de fonds les 01-11-2025, 01-02-2025 et 01-04-2025 et répartis en fonction des tantièmes de charges communes générales selon la clé ‘01’. » |
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Posté - 27 sept. 2025 : 12:44:48
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On ne peut pas dire qu'elle soit irrégulière, mais elle mériterait plus de précisions, et notamment sur le montant des provisions .... est ce sur 50000 € ou sur un montant à négocier ou à calculer ..... . |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 27 sept. 2025 : 12:54:14
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bonjour
il aurait du être précisé qu'à la date du ... (jour de l'AG) le montant du fonds travaux disponible est de.... euros
avez vous essayé de demandé au syndic d'adresser un complément au texte de cette résolution aux copropriétaires par courrier RAR ?
quelle est la date de notification du PV ? |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 27 sept. 2025 : 15:15:51
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L’absence de mention précise des montants à payer aux dates indiquées est vraiment incompréhensible sachant que l’AG était sous le contrôle d’un syndic professionnel expérimenté .
En droit, il semble bien que les fonds qui seraient appelés sur la base de cette résolution soient appelés irrégulièrement et que les refus de payer par certains copropriétaires soient justifiés et incritiquables .
Faudrait-il obligatoirement une procédure en opposition d’un ou de plusieurs copropriétaires pour contester la régularité de cette résolution ? Cela serait économiquement incohérent compte tenu des frais et de la perte de temps , mais possible car cette procédure aurait une bonne chance de succès avec recouvrement des frais (article 700) … Mais l’adversaire devrait être le SDC …
On peut donc penser que le Conseil syndical pourrait demander au syndic avec insistance de faire un modificatif au PV indiquant les montants considérés en Euros et le détail du calcul . Mais cela est-il possible régulièrement ? faut-il une nouvelle AG ? aux frais de qui ?
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 sept. 2025 : 18:10:28
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le problème c'est que le SDC, par le syndic, ne pourra pas assigner les copropriétaires qui ne régleront pas les appels de fonds envoyés par le syndic
quant au PV, il ne faut pas oublier que c'est le président de séance qui est responsable de la rédaction du texte des résolutions..... |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 27 sept. 2025 : 21:09:09
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oui, c'est aussi mon avis. Mais vu la compétence "relative" du syndic et du Pdt de l'AG ainsi que du CS, il faut s'attendre à des relances par LRAR avec imputation individuelle et autoritaire des frais aux copropriétaires qui n'auraient pas payé...
En outre quel serait le sort des copropriétaires qui seraient en train de vendre leur lot après réception du PV .? qui doit payer et quel montant ?
Quel serait la validité de la résolution ainsi non chiffrée ? Faudrait-il une nouvelle AG mais avant la signature de l'acte définitif devant notaire, pour que les frais en question soient à la charge du copropriétaire vendeur ? |
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Posté - 30 sept. 2025 : 15:54:40
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Bonjour
Ca me parait difficile d'annoncer que le solde du fonds travaux disponible est de tant, puisque la situation concernant les fonds travaux est individuelle
De ce qu'il est décidé il semble clair qu'il y a quatre appels de fonds,
Le premier est égal a la somme des fonds travaux individuels disponibles, il n'y a pas de doute sur ce fait, il y a juste une imprévision en euros, mais elle ne va pas nuire
Les trois autres sont égaux en valeurs, et doivent être aussi calculés individuellement du coup selon
1/ les tantièmes de chacun et
2/ les participations du fonds travaux de chacun
Il eut été plus simple de décider de trois appels égaux, de 16 666 euros chacun, le troisième étant partiellement financés par les soldes des fonds euros individuels de chacun
Devant un juge, la seconde solution aurait été claire, la première est plus aléatoire et risque de causer en effet un problème ou le cas échéant de générer une jurisprudence, mais potentiellement il faudrait aller au fonds et non en référé ni par ordonnance sur requête |
Édité par - ribouldingue le 30 sept. 2025 15:58:35 |
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Posté - 30 sept. 2025 : 16:01:16
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citation: quel serait le sort des copropriétaires qui seraient en train de vendre leur lot après réception du PV .? qui doit payer et quel montant ? Rien d'extraordinaire, tout le monde sait calculer, en multipliant par les tantièmes et en divisant par 3, et aussi soustraire
Il n'y a aucune incertitude, l'état daté peut parfaitement être édité et la part des différents appels de fonds calculés |
Édité par - ribouldingue le 30 sept. 2025 16:15:38 |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 02 oct. 2025 : 10:39:02
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Attention... le résolution est doublement critiquable :
1) le total devant être appelé n'est pas chiffré ni détaillé
2) la répartition en 3 appels n'est pas indiquée ( cela peut être 30,30, 40 ou 25,25,50 ou 33,33,34 ou toute autre répartition ).
Je ne vois pas très bien comment le fonds travaux pourrait être spécifique à chaque copropriétaire .( hormis sa part de tantièmes ) .
En résumé , il semble que la décision de faire les travaux comme prévu dans la résolution avec financement partiel par le fonds travaux soit bien actée mai que les appels de fonds correspondants n'aient pas été votés correctement et qu'en principe des refus de paiement par certains copropriétaires seraient compréhensibles ... il faudrait donc une LRAR du syndic rectificative pour déterminer exactement les appels de fonds en euros ou une nouvelle AG, lais qui paye ces frais ? |
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Posté - 02 oct. 2025 : 11:03:55
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Que vous le vouliez ou non, le fonds travaux EST spécifique à chaque lot (et non pas à chaque propriétaire comme vous l'écrivez), c'est la loi et c’est a pratique.
Si vous supposez que la résolution n’est pas applicable, ce n’est pas un courrier du syndic qui va la rendre applicable, le syndic est un exécutant par mandat, pas un décideur en AG. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 02 oct. 2025 : 11:59:53
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Oui, le fonds travaux d'entend pour le SDC à 100% et chaque lot détient sa part de tantièmes , comme pour l'avance de trésorerie .
Pour régulariser les appels de fonds correspondant au ravalement , faudrait-il une nouvelle AG ? |
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Posté - 02 oct. 2025 : 13:55:15
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Dites nous quel est le texte de loi qui énoncerait que le lot détient un pourcentage du fonds. |
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Sujet |
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Appels de fonds votés mais non précisés en euros 
