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fluo
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 41 PostĂ© - 26 nov. 2009 :  18:29:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour ne pas sortir du sujet initial, je fais un fil différent :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3722

En effet, une question emmène une réponse (ça c'est incroyable) qui entraine deux autres questions, .... en nous arrivons être hors sujet : au bac, ça valait 0.


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 42 PostĂ© - 05 dĂ©c. 2009 :  21:23:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Luc Standon

Pour info, voici un petit livre que je me suis procurer dernièrement : je ne l'ai pas fini, mais j'ai pu trouver quelques réponses à certaines de mes questions :.../...
Luc, j'ai acheté ce 'petit' livre.

Mes remarques:

1/ Bien Ă©crit, assez facile Ă  lire

2/ S'intéresse à l'aspect comptable des amortissements et ACCESSOIREMENT a leur traitement fiscal.
Ici, on aurait aimé avoir l'autre démarche (aspect fiscal, et éventuellement ce qu'il aurait fallu mettre en compta pour être droit dans ses bottes)

3/ Pas de vrai exemple. En particulier jamais de vrai exemple d'immeuble. C'est un peu dur!

Édité par - ribouldingue le 05 déc. 2009 21:25:13

vivi75
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Revenir en haut de la page 43 PostĂ© - 11 mai 2010 :  11:48:55  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ribouldingue

Dans l'ancien forum, deux fils, voire peut-etre plus parlent d'amortissement en location meublée.

Ce serait dommage de perdre ces informations, aussi je les reporte ici par un lien, et je vais demander la cloture de ces anciens fils par universimmo.

Le premier est un fil ou j'explique mes amortissements avec décomposition en composants en tant que Ribouldingue, et s'en suit une discussion.
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1

Le second est un fil intitulé Contrôles fiscaux des LMP ou l'on parle également de la décomposition en composants (le post initial est relatif a une analyse d'un cas par un inspecteur des impots) et s'en suit une discussion sur le traitement comptable, et donc fiscal d'un RAVALEMENT (déductible ou amortissable).
http://www.universimmo.com/forum/to...&whichpage=1




Je me premettrais Ă  poser une question Ă  Ribouldingue sur l'une des 2 fils :
"IMMEUBLE SUD
(Rapple ces sommes représentent 56,5% de l'achat total, le reste est exploité en revenu foncier)
145 700 + 1000 déplacements + 19 800 + 1 750 = 168 250
Terrain 24 250 non amortissable. Environ 15% (rappel: 15% de 168 250 + 20 000)
Structure 85 000 sur 40 ans
Menuiserie, cloisons, couverture, 34 000 euros ... sur 25 ans
Electricité, chauffage, peinture, papier peint 25 000 euros

vérification 24 250 + 85 000 + 34 000 + 25 000 = 168 250 euros."

Mais comment vous avez intégré les 20 000 de travaux dans le prix de revient pour calculer le terrain , mais sans que vous puissiez les amortir dans la construction....??
Pour mon logic, les travaux sont faits pour rendre le bien habitable donc le coute de travaux doit pouvoir intégrer dans le prix de revient et puis les amortir ( bien sur de le porter sur l'actif )....non ? corrige-moi s'il vous plaît.....
Signature de vivi75 
LMNP réel simplifié

stef45
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 44 PostĂ© - 11 mai 2010 :  17:24:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je me greffe au sujet puisque je suis en train de faire ma déclaration ,notamment les amortissement,pour rappel voici mon cas:

j'exploite une location saisonnière en BIC,option réel simplifié ,sans TVA.
Pour les charges déductibles c'est bon ,j'ai commencé a faire les calculs pour remplir les nombreux feuillets des impots !

Jusque la ca va ,ce midi je vais voir un ami comptable ,pour qu'il m'explique ou placer les chiffres dans les cases et le mécanisme,et il m'explique ,qu' a terme et en cas de revente du bien en l'ayant amorti totalement,je serais fortement imposé puisque j'aurais deja deduit la totalité de mon bien et donc réintegrer les amortissements .

Quand est-il de l'exoneration au bout des 15 ans de détention?

Etant deja déficitaire ,je pensais amortir mon bien ,afin de réutiliser cette réserve,du coup je ne suis plus certain de pratiquer les amortissements ,au pire les faire quand je n'aurais plus de charges a deduire.

Qu'en pensez vous ?

ory
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Revenir en haut de la page 45 PostĂ© - 11 mai 2010 :  20:22:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne connais pas le livre que vous citez sur les amortissements, mais vu l'éditeur il est probablement trés bien.

Par contre pour ceux qui cherchent à aprofondir les questions comptables (et fiscales) je vous recommande l'investissement dans un livre qui fait référence chez les professionnels de la comptabilité: dans la collection des "Memento pratique Francis Lefevre", achetez le Mémento comptable (celui qui a une couverture bleu clair).

C'est un peu cher ( 144 euros) , mais moins cher que la consultation d'un expert comptable. Attention, prendre celui sur la comptabilité générale (comptable 2010) pas les autres ouvrages trop spécialisés.
Pas d'obligation de le renouveller tous les ans, la comptabilité n'évolue pas aussi vite.

Quelques réponses de "comptable" aux questions mentionnées dans ce fil: (j'ai sévis dans ce métier dans une vie antérieure).
(attention, mes réponses s'appliquent à une comptabilité "normale", je ne connais rien aux comptabilités simplifiées).

sur la définition des immobilisations et le seuil de 500 euros:
Pour les biens qui doivent être immobilisés, la comptabilisation en immo, puis l'amortissement n'est pas une option, mais une obligation.
(fiscalement, si une écriture d'amortissement n'est pas enregistrée en comptabilité, on perd le droit de déduire les amortissements)

"Les immobilisations sont les éléments destinés à servir de façon durable a l'activité de l'entreprise. ils ne se consomment pas par le premier usage".
La règle consistant à passer en charges les biens ayant une valeur inférieure à 500 euros est une tolérance, pas une obligation.
A mon avis, si plusieurs achats, chacun d'une valeur inférieure à 500 euros, concourent à la production d'une immobilisation supérieure à 500 euros, j'immobilise le tout.
Par exemple pour contruire un mur j'achète des parpaings 200, du ciment 100, et je paie un ouvrier 400. Dans ce cas j'immobilise 700

Amortir sur un an ou enregistrer en charges cela revient au mĂŞme?
non. D'une part a cause de l'obligation d'enregistrer comptablement les amortissements. (sauf peut être dans les compta simplifiées, je ne connais pas).
Ensuite parce que le point de départ de l'amortissement est la mise en service de l'immobilisation. (par exemple mai 2010 si vous achetez un logiciel maintenant. Et donc l'amortissement se fera pour partie sur 2010 (8/12eme pour un achat en mai), et pour partie sur 2011 (4/12eme).
Enfin les immobilisations corporelles figurant au bilan servaient de base pour le calcul de la TP. Donc les services fiscaux étaient particulièrement attentifs à ce que le les biens devant être immobilisés figurent bien au bilan des entreprises. Cette raison devrait disparaitre.

Pour ce qui est de la réfection de la toiture, la réponse est assez longue, je répondrais ultérieurement.
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ory

fluo
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Revenir en haut de la page 46 PostĂ© - 11 mai 2010 :  22:02:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Jusque la ca va ,ce midi je vais voir un ami comptable ,pour qu'il m'explique ou placer les chiffres dans les cases et le mécanisme,et il m'explique ,qu' a terme et en cas de revente du bien en l'ayant amorti totalement,je serais fortement imposé puisque j'aurais deja deduit la totalité de mon bien et donc réintegrer les amortissements .

Quand est-il de l'exoneration au bout des 15 ans de détention?

Dire fortement imposé ne veut rien dire.
Pour ĂŞtre complet, il est vrai que si vous revendez, vous devrez "rendre" les amortissements.
Par contre, si vous restez lmNp, vous êtes toujours sous le régime des particuliers et etes donc "exonéré" de plus value au bout de 15 ans de propriété : MEME SI VOUS AVEZ AMORTI COMPTABLEMENT VOTRE IMMEUBLE.
Soyez donc "rassurée" sur ce point (enfin, je fais aussi un jugement de valeur).
Si vous passez LMP, c'est au bout de 5 ans.

citation:
Etant deja déficitaire ,je pensais amortir mon bien ,afin de réutiliser cette réserve,du coup je ne suis plus certain de pratiquer les amortissements ,au pire les faire quand je n'aurais plus de charges a deduire.

NON. Soit vous intégrer l'immeuble à l'actif et l'amortissez, soit vous pensez revendre rapidement et vous décidez de ne pas le rentrer à l'actif et donc de ne pas amortir.
Pour faire rapide, selon moi, le seul risque que vous ayez en amortissant comptablement, c'est de revendre et de devoir rendre ce que vous avez amorti. Si vous êtes déja déficitaire, vous aurez des différés d'amortissements (les puristes trouveront le terme inappropreié, mais j'essaie de me faire comprendre).
En allant à l'extrême, si vous revendez dans 6 ans et que vous avez toujours été déficitaire et n'avez pu comptabiliser les amortissements, votre plus-value sera comptabilisée sur les amortissements réellements comptabilisés (il me semble avoir lu cela mais je n'arrive plus à retrouver la source : prenez donc cette info avec pincettes tant qu'elle n'est pas confirmée).
Pour moi, il n'y a pas à hésiter.

ory
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Revenir en haut de la page 47 PostĂ© - 11 mai 2010 :  22:02:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Voici ce que je trouve dans le memento comptable (Ă©dition 2005) et qui me semble s'apliquer au cas de la toiture.

Remplacement d'immobilisations

1 Remplacement total (d'une immobilisation ou d'un composant):
il se traduit par deux opérations distinctes: d'une part l'élimination de l'ancien actif, d'autre part l'acquisition d'un nouvel actif.

fiscalement il en est de mĂŞme
.

2. Remplacement partiel

2.1 Si le remplacement a pour seul objet de permettre l'utilisation normale d'une élément jusqu'a la fin de la période d'amortissement, les dépenses engagées ont le caractère de charges d'exploitation. (par exemple remplacement des pièces usagées d'une machine, réfection de toiture).

2.2 Si le remplacement introduit une amélioration (par exemple remplacement d'une installation de chauffage par une autre plus moderne) ou si il prolonge la durée d'utilisation (physique) du bien (par exemple remplacement de l'UC d'un ordinateur) : les dépenses sont a capitaliser (= enregistrer en immobilisations). La comptabilisation d'un élément partiel immobilisé est identique à celle d'un remplacement total. Toutefois en pratique, dans la pluspart des cas, il n'est pas procédé à la sortie de la VNC de l'élément remplacé.

fiscalement la jurisprudence retient également le critère de prolongation de durée d'utilisation (...) et d'amélioration (...) lorsque les travaux ont pour objet d'améliorer les conditions d'habitation, de mettre fin à l'insalubrité et à la vétusté des logements loués: création d'installation sanitaires et de chauffage, aménagement de cuisines, renforcement de murs porteurs...

Je comprends de ceci (mon interprétation personnelle):
- en cas de remplacement total de la toiture: sortie de l'actif de l'ancienne valeur non encore amortie et remplacement par la nouvelle valeur. nouveau départ pour la durée d'amortissement.

- en cas de réfection partielle augmentant la durée de vie de la toiture: immobilisation de la dépense en sus de celle existante,

- en cas de réparation partielle pour permettre l'utilisation normale (par exemple réparation d'une fuite) : charges.



Un peu plus loin dans le livre, quelques précisions sur les traitements admis en fiscalité. "......toutefois sont considérés (sauf cas particuliers) comme des charges:
- les réfections de toitures (CE 21 juillet 1972 n° 84355 et CAA Nancy 21 mai 1991 n° 445)
...
(n.B. si les dépenses sont des charges d'entretien, on ne sort pas la valeur ancienne de la toiture des immobilisations)

Mais ces réponses du CE sont anciennes.

Cela semble un peu contradictoire avec ce qui précède. Je pense que c'est surtout une question de fait: la réfection est elle complete ou partielle?

Enfin, pour ce qui est des livres recommandés, désolée, mais la démarche est toujours de partir de la comptabilité pour en venir au traitement fiscal, parce que c'est ainsi que l'on procède dans les entreprises. Ces ouvrages leur sont le plus souvent destinés.

Personnellement je suis surprise lorsque je lis vos contributions sur la façon de remplir les déclarations fiscales sans faire référence a la comptabilité. Je n'ai pas l'habitude des régime super simplifiés!
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ory
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Revenir en haut de la page 48 PostĂ© - 11 mai 2010 :  22:19:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Stef45:

Je me suis posée la même question que toi. (Je suis aussi en BIC/réel simplifié pour de futures locations saisonnières). Regarde le sujet "porter une immobilisation à l'actif de mon bilan"

Il semblerait selon les réponses de Ribouldingue que ne pas porter un immeuble à l'actif (= ne pas l'amortir) aurait des conséquences sur la déduction des autres charges et travaux relatifs à l'immeuble. Cela mérite réflexion.
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ory

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 49 PostĂ© - 12 mai 2010 :  08:08:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par ory

Il semblerait selon les réponses de Ribouldingue que ne pas porter un immeuble à l'actif (= ne pas l'amortir) aurait des conséquences sur la déduction des autres charges et travaux relatifs à l'immeuble. Cela mérite réflexion.
Je suis en déplacement aussi je ne peux vous renvoyer vers l'instruction fiscale ui va bien, amis un peu de recherche avc un moteur, amortissement, instruction fiscale, et Location en meublé devrait pourvoir faire l'afffaire:

Si pas en immobilisatioin, on ne peut pas déduire la taxe foncière, les charges non locatives, l'assurance d'immeuble, et les travaux ou réparations non locatives.
Il faut voir ca comme si le LMP ou le LMnP louait un bien qui ne lui appartient pas.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 50 PostĂ© - 12 mai 2010 :  08:16:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ory
Merci de votre intervention, et de votre point de vue de comptable, c'est ce qui nous manque un peu ici.
Pour ma part, je sais que j'essaye de me débrouiller, mais je ne suis pas un as dans ces techniques


citation:
"Les immobilisations sont les éléments destinés à servir de façon durable a l'activité de l'entreprise. ils ne se consomment pas par le premier usage".
La règle consistant à passer en charges les biens ayant une valeur inférieure à 500 euros est une tolérance, pas une obligation.
J'ai tout a fait compris ca.
citation:
A mon avis, si plusieurs achats, chacun d'une valeur inférieure à 500 euros, concourent à la production d'une immobilisation supérieure à 500 euros, j'immobilise le tout.
Par exemple pour contruire un mur j'achète des parpaings 200, du ciment 100, et je paie un ouvrier 400. Dans ce cas j'immobilise 700
Est-ce que je risque quelque chose si je fais trois déductions d'un montant total de 700?

Je n'ai réussi nulle part a trouver la réponse.


Mon souci est que personellement j'ia souvent des toutes petites factures de 80, 120, voire 150 euros relatives a des travaux qui seraient amortissables, et que je choisis de déduire, souvent sur le compte 605, parfois en compte 615 (Un robinet de lavabo prmeier prix Monsieur Bricolage, qui soit dit en passant vaut moins cher si on le jette et qu'on récupère la seule bonde que d'acheter une bonde neuve toute seule).

Est-ce que c'est honnĂŞte ou pas?

Édité par - ribouldingue le 12 mai 2010 08:19:27

ory
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Revenir en haut de la page 51 PostĂ© - 13 mai 2010 :  00:46:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne suis pas fiscaliste, et donc ce qui suit n'engage que moi lorsque la phrase commence par "a mon avis"

A mon avis on ne risque pas grand chose en passant en charge directement les petites factures si il s'agit de réparation/remplacement au cas par cas.

Changer un robinet, c'est de l'entretien, ça passe en charge. Même si il y a 1 robinet à changer par semaine. (et la on comprend pourquoi les plombiers roulent en BMW)

Par contre si on rénove la salle de bain, (remplacement de la douche, du carrelage des robinets...en même temps) alors le traitement correct est de rechercher toutes les factures de matériaux utilisés et de se faire "une livraison a soi même " pour la valeur de la salle de bain.

D'ailleurs ce ne sont pas obligatoirement des factures complètes. Vous pouvez avoir un stock de robinets d'avance si vous en faites une grande consommation et en extourner un des charges pour participer a la valeur de la nouvelle salle de bain. Comme un stock de ciment, de joint..

Ceci s'appliquera a ceux qui comme moi font la rénovation de leur immeuble eux même. (si il y a d'autres fous comme moi, faites vous connaitre, ça m'intéresse!)

----------------------------------------------------------------------------
Je répond au passage à la question sur les livraisons a soi même posée un peu plus haut. Les implications sont principalement au niveau de la TVA. Imaginons que la salle de bain créée ait un usage mixte (partiellement pour vous, partiellement pour vos clients), en fonction de la règle de l'affectation vous ne pouvez récuperer qu'une partie de la TVA des consommables utilisés pour construire la salle de bains.
-------------------------------------------------------------------------------

Donc c'est un question de circonstances et de nature de travaux.

En complément de ce qui précède, le memento précise que sont en général considérés comme des charges:
- les réfections de toitures,
- les peintures extérieures et intérieures (sauf si elles entrainent un accroissement de la valeur de l'immeuble),
- les travaux de peintures, vitrerie, nettoyage et réfection partielle de réseaux électrique et de plomberie,
- le remplacement d'une moquette,
- le ravalement d'un immeuble même s'il est réalisé immédiatement aprés l'acquisition du bien, à l'occasion de sa mise en service
.
-------------------------------------------------------------------------

D'autres précisions que j'ai retrouvé sur les biens de faibles valeur. (extraits du memento)

Fiscalement, par mesure de simplification, les entreprises peuvent comprendre parmi leur charges les matériels et mobiliers détaillés ci aprés dont la valeur unitaire est inférieure a 500 euros HT.

Cette tolérance concerne:

a) le matériel et outillage (en ce cas la limite de 500 euros s'applique à chaque élément séparé,
mais la tolérance n'est pas applicable
-aux biens qui constituent l'objet même de l'activité (par exemple un loueur de bicyclettes): il ne peut passer en charges les vélos
- aux biens loués dés lors que la durée de location excède un an et que l'activité de location n'est pas accessoire.

b) Cette tolérance concerne également le renouvellement courant d'une valeur inférieure à 500 E HT des meubles "meublants" (les chaises, les tables..) dont les achats au cours d'une même exercice sont limités, pour un bien déterminé, a un petit nombre d'unités.
La tolérance n'est pas applicable à l'équipement initial en mobilier d'un immeuble, ni au renouvellement complet du mobilier, même si la valeur unitaire de chaque meuble est inférieure a 500 euros. Toutefois cet aspect ne sera pas examiné lorsque la totalité des achats sur un exercice n'exède pas 500 euros.
Si un bien déterminé se décompose de plusieurs modules qui peuvent être achetés séparément (un meuble de rangement modulable par exemple), c'est la valeur totale du bien qui doit être pris en considération, à la différence du matériel et outillage.
c) la tolérance s'applique enfin aux logiciels acquis d'une valeur inférieure a 500 euros.


---------------------------------------------------------------------------
Autre présision intéressante:

Les Immobilisations corporelles qui sont constament renouvellées et dont la valeur globale est d'importance secondaire pour l'entreprise peuvent être conservés à l'actif pour une quantité et une valeur fixes, si leur quantité, leur valeur et leur composition ne varient pas sensiblement d'une année sur l'autre.
- la valeur initiale et immobilisée sans être amortie,
- les renouvellements sont enregistrés en charges (606 achats non stockés de matériels et fournitures).
- les compléments d'équipements (par exemple si vous équipez un logement de plus) sont immobilisés comme l'investissement initial, et non amortis

Ceci s'applique au petit outillage
(tournevis...), mais aussi a mon avis à la vaisselle, au linge de maison, au petit électroménager (grilles pains...).

J'espère avoir répondu a vos questions!
Signature de ory 
ory

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 52 PostĂ© - 13 mai 2010 :  07:50:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En effet, réponse complète et à analyser donc, merciinfiniment.

Je suis comme vous, apres avoir fait intervenir des artisans pour la réfection des premiers locaux d'un de mes immeubles, je continue en les faisant moi-même maintenant et ce pour plusieurs raisons (prix qui s'envolent, une marche en béton pas au devis initial facturée psueirus centaines d'euros, du carrelage a plus de cinquante euros du m2 posé parce que j'en avais besoin en urgence, finitions qui laissent parfois a désirer, le peintre qui peint les marches de l'eescalier en redescendant ses pots, premier électricien qui installe des prises murales non connectées ou un cable sur les commun jamais mis en service, disponibilité, j'ai attendu un couvreur pendant un an, un électricien, le troisième, pendant six mois pour les dernières finitions, voire artisan malhonnete, qui ne veut pas présenter ses assurances arguant de ce qu'il est asuré et qu'il ne comprend pasla question).

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 53 PostĂ© - 13 mai 2010 :  08:05:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
en faisant encore une fois u peu de recherche, je tombe par exempel sur ce texte venant du senat:

http://www.senat.fr/rap/l07-091-2-1...1-2-118.html

Les 500 euros ne sont notés nulle part mais ne sont d'une tolérance,

et en effet ils ne semblent pas valables pour les Ă©lements constituant d'une immobilisation de valeur plus forteauf exception (ordinateur, ... et meubles, et du coup vaisselles).

angelle
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Revenir en haut de la page 54 PostĂ© - 13 mai 2010 :  09:50:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par stef45

je me greffe au sujet puisque je suis en train de faire ma déclaration ,notamment les amortissement,pour rappel voici mon cas:

j'exploite une location saisonnière en BIC,option réel simplifié ,sans TVA.
Pour les charges déductibles c'est bon ,j'ai commencé a faire les calculs pour remplir les nombreux feuillets des impots !

Jusque la ca va ,ce midi je vais voir un ami comptable ,pour qu'il m'explique ou placer les chiffres dans les cases et le mécanisme,et il m'explique ,qu' a terme et en cas de revente du bien en l'ayant amorti totalement,je serais fortement imposé puisque j'aurais deja deduit la totalité de mon bien et donc réintegrer les amortissements .
Quand est-il de l'exoneration au bout des 15 ans de détention?

Etant deja déficitaire ,je pensais amortir mon bien ,afin de réutiliser cette réserve,du coup je ne suis plus certain de pratiquer les amortissements ,au pire les faire quand je n'aurais plus de charges a deduire.

Qu'en pensez vous ?


Mon comptable me dit la mĂŞme chose et ce lien aussi

http://www.netpme.fr/immobilier-ent...iduelle.html
citation:
Mais, à long terme, l’inscription d’un immeuble à l’actif d’une entreprise individuelle a des effets pervers en cas de cessation d’activité. En effet, dans cette hypothèse, l’immeuble est transféré du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé. Ce transfert donne lieu à l’imposition d’une plus-value, égale à la différence entre la valeur vénale de l’immeuble et sa valeur comptable (le plus souvent réduite du fait des amortissements pratiqués). Il conviendra d’expliquer cette plaisanterie fiscale à l’entrepreneur qui ayant créé son entreprise dans l’insouciance de ses jeunes années, ayant développé son activité toute sa vie, décide un beau jour de goûter aux joies de la retraite en cessant tout simplement son activité. Il devra alors acquitter cette année là un impôt sur le revenu démentiel, du fait des plus values dégagées par le transfert virtuel du patrimoine professionnel vers son patrimoine privé des immeubles inscrits à l’actif de son entreprise (alors même qu’il n’aura pas empoché un centime à raison de cette opération !).

Édité par - angelle le 13 mai 2010 09:52:38

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 55 PostĂ© - 13 mai 2010 :  12:32:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y a cependant une exonéraiton totale des plus values pour un LMP si il exerce en LMP l'année de la vente, qu'il fait moins de xxeuros de chiffre d'affaire (chiffre à retrouver mais situé autour de 90 000 euros) et qu'il a exploité en LMP pendant au moins 5 ans.

L'autre astuce c'est peut-etre de se trouver LMnP le jour de la vente, auquel cas vous êtes imposé au régime des plus values des particuliers, y compris si vous avez tout amorti et été LMP pendant 10 ans;

CORRECTION des fautes de frappe en ROUJJJJJJJJJJJJJ !

Édité par - ribouldingue le 13 mai 2010 17:58:24

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 56 PostĂ© - 13 mai 2010 :  12:43:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
extrait de l'instruction finale 4-F-3- 09

citation:
Sous-section 2 : RĂ©gime des plus-values
33. Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués
meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions
pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises aux règles prévues aux articles 150 U à 150 VH
pour les plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.
34. En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de l’actif immobilisé sont soumises aux
règles prévues aux articles 39 duodecies et suivants. L’activité n’étant pas exercée à titre professionnel, elles ne
peuvent bénéficier de l’exonération prévue à l’article 151 septies.


La 4 K-1-09 est entièrement dédie a ce problème par ailleurs

citation:
L’article 37 de la loi de finances rectificative pour 2005 (n° 2005-1720 du 30 décembre 2005) a
aménagé le régime d’exonération des plus-values professionnelles réalisées par les entreprises soumises
à l’impôt sur le revenu, prévu à l’article 151 septies du code général des impôts.
Cet article prévoit l’exonération des plus-values, à l’exception de celles afférentes aux biens entrant
dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G du même code, réalisées par les contribuables qui
exercent leur activité depuis au moins cinq ans et dont les recettes n’excèdent pas 250 000 € pour les
entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à
emporter ou Ă  consommer sur place ou de fournir le logement ainsi que les entreprises relevant des
bénéfices agricoles et 90 000 € pour les autres entreprises ou les titulaires de bénéfices non
commerciaux. Au-delà de ces seuils, une exonération dégressive est prévue lorsque les recettes sont
comprises entre 250 000 € et 350 000 € s’agissant de la première catégorie d’entreprises et entre
90 000 € et 126 000 € s’agissant de la seconde.
Pour l’essentiel, l’article 151 septies est modifié sur les points suivants :
- il est réservé aux plus-values de cession réalisées dans le cadre d’activités exercées à titre
professionnel ;
- la notion de recettes annuelles pour le calcul des seuils ouvrant droit à exonération s’entend de
la moyenne des recettes, appréciées hors taxes, réalisées au cours des deux années qui précèdent la
période de réalisation des plus-values ;



ory
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Revenir en haut de la page 57 PostĂ© - 13 mai 2010 :  14:38:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je reviens sur le sujet évoqué par angelle et stef45, imposition de la plus value à la cessation de l'activité.

En cas de cession la question me semble être a peu prés résolue si l'exploitation est exercée au moins une dizaine d'années, totalement si elle est exercée 15 ans: voir le paragraphe suivant dans le texte cité par angelle.

Par ailleurs, en cas de cession de l’immeuble, les plus values dégagées si l’immeuble figure au patrimoine professionnel, seront incontestablement soumises aux plus values professionnelles. Dans l’hypothèse inverse, les plus values sont soumises au régime des plus-values des particuliers, ce qui signifie qu’une exonération totale est susceptible de s’appliquer au bout de 15 années de détention (abattement de 10% par an à compter de la 5ème année de détention). Toutefois une nuance doit être apportée sur ce point. Depuis la loi de finances rectificative pour 2005, il convient d’appliquer un abattement pour durée de détention sur les plus-values immobilières professionnelles réalisées à compter du 1er janvier 2006 par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu. Ces plus values sont ainsi imposées après application d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la 5ème, ce qui conduit à leur exonération totale au terme de 15 années de détention. Ce dispositif, largement inspiré de celui prévu en faveur des particuliers, vise à atténuer les distorsions fiscales entre les immeubles affectés au bilan d’une exploitation et ceux conservés dans le patrimoine privé. Toutefois, ce régime ne s’applique qu’aux immeubles inscrits au bilan de l’entreprise et réellement affectées à l’exploitation. De plus, il concerne uniquement la fraction de plus-value qui excède les amortissements déduits.

En cas d'arrêt d'activité sans cession de l'immeuble, j'avoue que je ne sais pas trop. Cela semble choquant qu'il y ait une taxation d'un transfert "virtuel" d'actif entre le patrimoine professionnel et le patrimoine privé alors qu'il n'y en a pas en cas de cession (aprés 15 ans)du même immeuble à un tiers. Il faudrait voir un conseil fiscal sur cette question.

Si la distorsion était maintenue, cela vaudrait la peine de faire soulever la question par votre député favori.

Une autre parade si on pense n'exercer que sur une période courte (5 à 10 ans) et que vous n'avez pas le soucis d'"éponger" des bénéfices BIC me semble d'affecter des valeurs importantes aux éléments d'actifs non amortissables (terrain), ou amortissables sur de longues durées (constructions sur 50 ans). Ainsi le bien ne sera pas "totalement amorti" à la date de cessation de l'activité.

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ory
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Revenir en haut de la page 58 PostĂ© - 13 mai 2010 :  15:01:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Autre remarque, cela me rassure de voir que je ne suis pas la seule a être en retard pour le dépôt de ma déclaration BIC!!!
Bien que j'ai demandé un délai, je me sentais vraiment nulle!

Autre demande d'avis: pensez vous qu'il soit bon de demander un rendez-vous à un inspecteur pour déposer sa déclaration et expliquer les options qu'on a retenu? Ou est-il préférable d'expliquer ses choix dans une note jointe à la déclaration?

Dans mon cas personnel, les choix que j'ai du exercer consistent Ă 
- affecter partiellement ma maison à l'exploitation (partage des valeurs figurant à l'acte notarié par moi même - donc je n'ai aucun document émanant d'un tiers comportant les valeurs qui figurent à mon bilan)
- ne pratiquer aucun amortissement sur l'année 2009 puisque je n'ai pas débuté les locations. (je ne voudrais pas perdre les amortissement irrégulièrement différés).

Si l'inspecteur réagissait mal a mes choix, je pourrais reprendre ma copie et corriger. Qu'en pensez vous?
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 59 PostĂ© - 13 mai 2010 :  17:51:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Par ailleurs, en cas de cession de l’immeuble, les plus values dégagées si l’immeuble figure au patrimoine professionnel, seront incontestablement soumises aux plus values professionnelles.
Attention, ceci est absolument et totalement faux en ce qui concerne le loueur en meublé, si on comprend que en tant que LMnP on a un actif professionel (= porté à l'actif).


J'ai donné plus haut la définition fiscale donc officielle de la plus value elle a pour une fois le mérite
1/ de la simplicitré,
2/ et permet dans la plupart des cas l'exonération:

Si vous etes LMnP, vous êtes exonéré au bout de 15 ans.
Si vous ĂŞtes LMP le jour de la vente, relire ce que j'ai mis.

Le loueur en meublé qui va payer beaucoup de plus-value, c'est possible et ça existe, c'est vrai, mais je demande quand même a voir... Parlons sur des exemples, ca sera plus simple.

citation:
En cas d'arrêt d'activité sans cession de l'immeuble, j'avoue que je ne sais pas trop. Cela semble choquant qu'il y ait une taxation d'un transfert "virtuel"
En ce cas il n'y aura pas imposition, et le plus probable c'est que vous serez imposé sur la plus-value le jour de la cession au titre de votre détention ce jour la.

Édité par - ribouldingue le 13 mai 2010 17:54:11

ory
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Revenir en haut de la page 60 PostĂ© - 13 mai 2010 :  22:50:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ribouldingue, je n'ai fait que reprendre le texte cité par angelle (voir son lien). Ce qui me perturbe c'est que plusieurs experts comptables ont alerté leur client la dessus. (celui d'Angelle et celui de stef45 au moins).

C'est vrai que avec tous ces seuils différents et régimes dérogatoires on arrive à un ensemble peu cohérant, surtout avec les dernières définitions de LMP applicables a partir de 2009. On peut avoir un actif "professionnel" parce que figurant à l'actif d'un bilan BIC, et être LMnP parceque n'attegnant pas les seuils, et donc devoir faire figurer ce patrimoine sur la déclaration ISF.
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ory
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