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 LMP déficit et redressement!!
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lisarose
Nouveau Membre

France
2 message(s)
Statut: lisarose est déconnecté

Posté - 05 juil. 2012 :  12:13:27  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Loueur en meublé professionnef- statt LMP- depuis plus de 3 ans, je pensais, d'après ce que m'avait affirmé mon comptable que l'appartement remplissant toutes les conditions du lmp était exonéré de l'ISF.....et c'est là le piège à c...; si vous avez du déficit...même 50 Euros , le bien est à réintégrer dans votre ISF!!!!! ça fait mal ...avec les rappels sur 3 ans!!!
qu'en pensez vous
Lisarose





*** en accord avec l'auteur, ajustement du titre pour une meilleure lisibilité****

Édité par - bailleurx le 07 juil. 2012 11:06:18


bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

 1 Posté - 05 juil. 2012 :  20:36:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est surprenant...
êtes vous certain de ce que vous affirmez?


dlyz
Contributeur senior



France
587 message(s)
Statut: dlyz est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 juil. 2012 :  20:59:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bailleurx, là je vous rejoins:
C'est surprenant de voir un LMP payer les ISF quand il est déficitaire et ne rien payer quand il est bénéficiaire.
C'est contre toute la logique fiscale !



Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

angelle
Contributeur senior

570 message(s)
Statut: angelle est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 07 juil. 2012 :  12:36:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En effet le fisc a raison et votre comptable aussi mais désormais toutes les conditions ne sont plus réunies pour bénéficier du statut LMP
http://www.centralconseil.fr/partne...c17a6b03f5c7
citation:
LMP et exonération d'ISF

« Seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer au sens de l'article 885 R précité et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels.
Ainsi, la condition de seuil de 50 % n'a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d'autres revenus catégoriels. En présence d'une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23.000 d'euros mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut être considérée comme remplie. »
Réponse ministérielle BOBE du 1er août 2006


http://www.notaireconseil.fr/mon-pa...ine-lmp.html

citation:
Les pièges à éviter :

Si l’une des deux conditions n’est plus respectée, le statut de LMP cesse de s’appliquer.

Édité par - angelle le 07 juil. 2012 13:01:55

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 07 juil. 2012 :  20:57:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
angelle
vous voulez dire que cette situation est due au fait que Lisarose était LMP et a été requalifié LMNP du fait des nouvelles règles?
effectivement dans ce cas c'est pas le fait d'avoir du déficit qui aurait créé le redressement...

angelle
Contributeur senior

570 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 juil. 2012 :  21:39:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

angelle
vous voulez dire que cette situation est due au fait que Lisarose était LMP et a été requalifié LMNP du fait des nouvelles règles?
effectivement dans ce cas c'est pas le fait d'avoir du déficit qui aurait créé le redressement...


Oui c'est cela en effet. Le statu LMP n'est pas acquis une fois pour toutes.
Il est remis en cause chaque année.
http://avocats.fr/space/paul.duvaux...topicUid=all

Édité par - angelle le 07 juil. 2012 21:42:31

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 juil. 2012 :  21:46:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
peut être que lisarose finira par trouver le chemin pour venir ici nous donner sa réponse
je parle en MP avec elle mais elle a encore un peu de mal a comprendre le fonctionnement du forum
et je préférerais que ses réponses soient visibles de tous...

angelle
Contributeur senior

570 message(s)
Statut: angelle est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 juil. 2012 :  21:54:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par bailleurx

peut être que lisarose finira par trouver le chemin pour venir ici nous donner sa réponse
je parle en MP avec elle mais elle a encore un peu de mal a comprendre le fonctionnement du forum
et je préférerais que ses réponses soient visibles de tous...



http://www.conseil-defiscalisation-...vantages-lmp

citation:
L'Impôt Sur la Fortune : ISF

Sous certaines conditions, les biens affectés à l'activité de LMP sont exclus de l'assiette de calcul de l'ISF.

Les conditions sont les suivantes :

L'inscription au RCS (registre du Commerce et des sociétés)
Des recettes TTC égales ou supérieures à 23 000 € ET que les revenus tirés de l'activité soient supérieurs à la somme des autres revenus catégoriels.
La condition alternative suffisante pour l'IR devient cumulative po.ur l'ISF
Tous ces avantages font du LMP un investissement judicieux pour réduire son imposition (IR et ISF), et se constituer des revenus complémentaires tout en prévoyant une succession à moindre frais



Condition alternative et condition cumulative voila le piège

Je l'ai eu en MP je crois qu'elle a compris


Édité par - angelle le 07 juil. 2012 21:55:33

philippe30
Contributeur vétéran



1515 message(s)
Statut: philippe30 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 08 juil. 2012 :  07:16:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense qu'il y a un mélange de deux choses :

- Les modalités d'obtention du statut LMP qui sont immuables comme l'a
rappelé Angelle. ( 23 K€ et plus de 50 % des revenus )

- Le déficit de 50 € évoqué par lisarose.

A quoi correspond ce déficit de 50 € ?
Est-ce un déficit comptable de l'activité LMP ou un déficit pour atteindre la barre des 23 Ke ?

Si lisarose a son statut LMP et que rien ne change dans sa situation professionnelle ni dans son activité locative , il n'est pas possible de perdre le statut par contre il ne faut pas être trop juste au niveau des 23 Ke et des 50 % des revenus sinon effectivement il y a un risque en cas de vacance locative de se retrouver hors des critères.
pour cela il faut s'assurer un revenu locatif bien au dessus des 23 K€ et des 50 % des revenus afin de pouvoir lisser les à coups locatifs.

Philippe



Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 09 juil. 2012 :  09:13:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui mais le fait que
La condition alternative suffisante pour l'IR devient cumulative po.ur l'ISF
peut aussi avoir une influence si les autres revenus du foyer fiscal ont été plus importants que le revenu des meublés

fluo
Contributeur senior



France
652 message(s)
Statut: fluo est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 11 juil. 2012 :  12:24:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ATTENTION, de quand date cette source citée initialement par Angelle ?

http://www.conseil-defiscalisation-...vantages-lmp

En effet, au risque de paraître une fois de plus dédaigneux vis à vis de ce genre de sources (commerciales), je dirais qu'il ne s'agit ici que de "teasing" visant à vous faire interroger ce cabinet.

Je développe le fondement de mes doutes :
-1- le texte mentionne une durée de report d'amortissement de 6 ans
citation:
Nous avons vu que, dans le cadre du Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), ce déficit, dit déficit d'exploitation, est reportable pendant 6 ans sur les revenus de la même catégorie.
: depuis 2009 (si mes souvenirs sont bons), le report est passé à 10 ans pour un lmNp

-2- la source du problème vient de ce passage ?
citation:
La condition alternative suffisante pour l'IR devient cumulative pour l'ISF. Tous ces avantages font du LMP un investissement judicieux pour réduire son imposition (IR et ISF),

Depuis la réforme de 2009, CETTE AFFIRMATION EST DEVENUE FAUSSE.
J'invite à relire le topic que nous élaborons actuellement.
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=116259
Dans ce passage, nous écrivons :
citation:
- Le statut loueur en meuble Professionnel LMP plus" avantageux" est soumis à des conditions
Pour être éligible au statut LMP (professionnel),
depuis 2009, il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes :
-un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
- les recettes annuelle retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
- ces recettes excèdent l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires au sens de l'article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62).
avantages du LMP:
- exonération de la plus value au bout de 5 ans d'activité
- bien(s) non inscrit au patrimoine pour les déclarations ISF

Le travail de recherche de ces auteurs me semble beaucoup plus sérieux et désintéressé que les nombreuses sources citées ici et là qui ne sont en fait que des arguments publicitaires.
Je confirme donc que désormais si une des 3 conditions n'est pas remplie (même ponctuellement à cause d'une baisse de CA), on sort de lmp et devient lmnp.

Ces mises au point étant faites (je suis désolé, mais je n'ai pas pu retrouver le texte qui nous avait permis d'écrire ce qui est affirmé plus haut), je reviens brièvement sur l'origine de ce sujet :
Qu'est-ce qui motive la réintégration d'un (voire plusieurs) immeubles dans le calcul de l'ISF ?

Selon moi (j'ajoute ce parapluie qui me semble superflu par habitude), deux possibilités :
-vous remplissez les conditions lmp (CA>23KE+CA>autres revenus+inscritpion RCS) chaque année prise en considération => immeuble(s) exonéré(s) de l'ISF
-vous ne remplissez pas tout (par exemple une année votre CA<autres revenus) => immeuble(s) soumis ISF

J'espère avoir été assez clair, mais en résumé
pour être lmp, il faut cumuler 3 conditions ( que ce soit pour l'IR ou l'ISF)

angelle
Contributeur senior

570 message(s)
Statut: angelle est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 11 juil. 2012 :  14:48:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par fluo

ATTENTION, de quand date cette source citée initialement par Angelle ?

http://www.conseil-defiscalisation-...vantages-lmp

En effet, au risque de paraître une fois de plus dédaigneux vis à vis de ce genre de sources (commerciales), je dirais qu'il ne s'agit ici que de "teasing" visant à vous faire interroger ce cabinet.

Je développe le fondement de mes doutes :
-1- le texte mentionne une durée de report d'amortissement de 6 ans
citation:
Nous avons vu que, dans le cadre du Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), ce déficit, dit déficit d'exploitation, est reportable pendant 6 ans sur les revenus de la même catégorie.
: depuis 2009 (si mes souvenirs sont bons), le report est passé à 10 ans pour un lmNp

-2- la source du problème vient de ce passage ?
citation:
La condition alternative suffisante pour l'IR devient cumulative pour l'ISF. Tous ces avantages font du LMP un investissement judicieux pour réduire son imposition (IR et ISF),

Depuis la réforme de 2009, CETTE AFFIRMATION EST DEVENUE FAUSSE.
J'invite à relire le topic que nous élaborons actuellement.
http://www.universimmo.com/forum_un...LY_ID=116259
Dans ce passage, nous écrivons :
citation:
- Le statut loueur en meuble Professionnel LMP plus" avantageux" est soumis à des conditions
Pour être éligible au statut LMP (professionnel),
depuis 2009, il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes :
-un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
- les recettes annuelle retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
- ces recettes excèdent l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires au sens de l'article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62).
avantages du LMP:
- exonération de la plus value au bout de 5 ans d'activité
- bien(s) non inscrit au patrimoine pour les déclarations ISF

Le travail de recherche de ces auteurs me semble beaucoup plus sérieux et désintéressé que les nombreuses sources citées ici et là qui ne sont en fait que des arguments publicitaires.
Je confirme donc que désormais si une des 3 conditions n'est pas remplie (même ponctuellement à cause d'une baisse de CA), on sort de lmp et devient lmnp.

Ces mises au point étant faites (je suis désolé, mais je n'ai pas pu retrouver le texte qui nous avait permis d'écrire ce qui est affirmé plus haut), je reviens brièvement sur l'origine de ce sujet :
Qu'est-ce qui motive la réintégration d'un (voire plusieurs) immeubles dans le calcul de l'ISF ?

Selon moi (j'ajoute ce parapluie qui me semble superflu par habitude), deux possibilités :
-vous remplissez les conditions lmp (CA>23KE+CA>autres revenus+inscritpion RCS) chaque année prise en considération => immeuble(s) exonéré(s) de l'ISF
-vous ne remplissez pas tout (par exemple une année votre CA<autres revenus) => immeuble(s) soumis ISF

J'espère avoir été assez clair, mais en résumé
pour être lmp, il faut cumuler 3 conditions ( que ce soit pour l'IR ou l'ISF)





Fluo serait -il meilleur fiscaliste qu'un avocat ?

http://avocats.fr/space/paul.duvaux...CE37009B9E79

citation:
En 2009, les loueurs en meublé ont presque tous perdu le statut de LMP en raison de la réforme de la loi de finances pour 2009, cela a-t-il une influence sur le régime ISF ?

Non, cela n'a aucune influence.

En réalité, les LMP en fiscalité directe n'étaient pas exonérés nécessairement en matière d'ISF. La définition du loueur en meublé professionnel exonéré d'ISF est différente de celle du LMP au sens de la fiscalité directe.

En matière d'ISF, un loueur en meublé n'est exonéré que s'il a des recettes supérieures à 23 K€ et si les revenus de la location meublée représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Attention, il s'agit ici de deux conditions cumulatives et non alternatives.

De plus, la règle des 50 % vise à comparer les revenus, et non les recettes, de la location meublée avec l'ensemble des revenus professionnels (salaire, pensions, rémunérations de gérant, revenu de commerçant ou de professions libérales) ce qui exclut les revenus du patrimoine.

En pratique, il y a donc très peu de personnes qui peuvent prétendre être exonéré d'ISF au titre de leur placement en location meublée.



citation:
Par paul.duvaux le 31/05/10

Édité par - angelle le 11 juil. 2012 15:00:49

fluo
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 11 juil. 2012 :  19:39:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Une fois n'est pas coutume, je vais être bref :
je ne vois pas en quoi ce qu'écrit cet avocat fiscaliste contredit ce que j'ai écrit.
Vous avez repris l'intégralité de mon intervention, ce qui laisse entendre qu'elle est complètement infondée.
Or, la partie que vous avez extraite ne dit rien d'autre que ce que j'ai écrit (objet initial de mon intervention) : Pour être lmp, il faut cumuler les conditions.
La seule part qui prête à confusion est la phrase ou je parle de CA pour la prise en compte de l'ISF au lieu de revenus : d'où l'utilité du parapluie que j'avais ouvert

Plus sérieusement, je confirme que :
-je ne suis pas meilleurs qu'un avocat fiscaliste
-la source initialement citée par Angelle est bien devenue caduque depuis 2009 car dire que
citation:
La condition alternative suffisante pour l'IR devient cumulative po.ur l'ISF
EST FAUSSE !!!

Elle est d'autant plus fausse qu'un LMP qui a 55KE de CA, des revenus salariaux de 50 KE, est inscrit au registre cumule toutes les conditions.
peut être soumis à l'ISF !

Je maintiens donc mon intervention précédente pour la définition du LMP.
Je précise néanmoins un point qui pouvait prêter à confusion (si j'étais vraiment honnête, je dirais qu'il était peut-être faux)
Etant malgré tout ouvert, je prend la dernière source d'Angelle (qui me semble judicieuse et dénuée d'intérêt commercial, ELLE):
http://avocats.fr/space/paul.duvaux...rmat=default
Son billet du 19 mars 2012 (qui est donc, à priori, encore valable) répond à toutes les questions soulevées au cours de ce topic.
En conclusion, je suis ravi de trouver une autre source que celles que "nous" utilisons habituellement:
-les textes de lois parfois difficiles à trouver (ma source préférés)
-les sites commerciaux : qui ne font que du teasing pour vous faire aller chez eux et qui en fait sont souvent creux lorsqu'on veut réellement parler comptabilité : (vous savez que je les évite)

Notez au passage qu'il utilise aussi des parapluies qui me plaisent (même si je ne suis pas un avocat fiscaliste je les utilise aussi (cf avatar)) :
citation:
selon moi

citation:
A mon avis


Finalement, pour une intervention courte, je repasserai.
Attention, je n'ai pas voulu noyer le poisson mais ai voulu être complet en confirmant mes affirmations et "aménageant" mes inexactitudes.
Si tout le monde faisait de même, il faudrait qu'Universimmo triple sa capacité... néanmoins, cela ne ferait pas de mal

fluo
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 12 juil. 2012 :  19:23:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je reviens après avoir épluché le blog de Paul Devaux, avocat fiscaliste.
Il est TRES intéressant et surtout dénué de recherche commerciale. Les comportements de certaines sociétés de "défiscalisations" ne sont d'ailleurs pas épargnés lorsqu'ils sont "limites" (vendre de la défisc' plutôt qu'un bien pour ses qualités intrinsèques) : ce n'est pas pour me déplaire
Je ne peux que vivement conseiller de vous y rendre.
Certes, le côté comptable (je veux dire mains dans le cambouis) n'est pas abordé (ce n'est d'ailleurs pas le sujet), mais il est fourni et argumenté.
Merci à Angelle pour cette BONNE source que je redonne :
http://avocats.fr/space/paul.duvaux...stFormat=tag

Je sais bien qu'il n'a pas attendu Fluo mais je considère que ce blog est une source qui mérite d'être connue.

Comme d'habitude, prenez soin de vérifier les dates de publications et tenez comptes des mises en garde de la page d'accueil.

pino73
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 17 août 2012 :  05:38:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour

je reviens sur ce problème d'ISF et LMP.
les 3 conditions nécessaires pour être LMP sont claires.
Pour être exonéré d'ISF j'aimerai des précisions. Le résultat net de charges qui doit être supérieur aux autres revenus professionnels, comment celui ci doit être calculé.
Quelles charges doivent être prises compte : amortissement, intérêt d'emprunt, remboursement d'emprunt, ....
Ces questions sont juste pour confirmer mon point de vue. Charges=intérêt d'emprunt + autres charges... Mais je préfère confirmation.

laurent

fluo
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 17 août 2012 :  12:42:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

au risque de me faire tomber dessus à bras raccourcis, je vais synthétiser (et donc être approximatif).
Il faut différencier 2 approches :
-1-approche comptable (concernant les revenus liés à l'activité de loueur)
-2-approche concernant l'ISF


-1- Pour être lmp, (et donc pouvoir déduire les éventuels déficits des autres revenus du foyer ou encore être exonéré de" plus value" lors d'une revente après 5 ans), il faut REUNIR les 3 conditions maintes fois énumérées (plus ou moins clairement) :
. . . -a:un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du comerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
. . . -b: les recettes annuelle retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
. . . -c: ces recettes excèdent l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal (traitements et salaires au sens de l'article 79, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62).


-2-approche concernant l'ISF
Par ailleurs (donc en plus), pour prétendre "sortir" le bien de l'assiette ISF, il faut que le résultat (recettes-dépenses) soit supérieur aux autres revenus du foyer

lisarose
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 17 août 2012 :  13:43:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci fluo
j'attends la réponse du controleur alors que je lui ai répondu que mon lmp me payait un loyer (trop élevé je reconnais!) mais tout cela tombant dans la même caisse, le lmp par intermédiaire de la sci qui encaissait les loyers , celà représente, en dehors de ma retraite ....pas 50%, mais 100 % de mes revenus!

pino73
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 19 août 2012 :  21:25:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci fluo pour ce rappel.
Ma question concernant l'ISF est comment calculé le résultat. Que mettre dans les dépenses. Si on pouvait faire un petit récapitulatif ce serait bien.


dlyz
Contributeur senior



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Revenir en haut de la page 18 Posté - 22 sept. 2012 :  13:27:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par lisarose

merci fluo
j'attends la réponse du controleur alors que je lui ai répondu que mon lmp me payait un loyer (trop élevé je reconnais!) mais tout cela tombant dans la même caisse, le lmp par intermédiaire de la sci qui encaissait les loyers , celà représente, en dehors de ma retraite ....pas 50%, mais 100 % de mes revenus!

Ce message me soulève deux interrogations:
1) Une SCI a-t-elle le droit d'exercer une activetité de nature Commerciale dont location de logement meublé fait partie ?
2) Ayant le status de retraité, est-on légalement autorisé à exercer une activité dite Professionnelle ?


Signature de dlyz 
Un jugement dans lequel juge et partie n'en font qu'un est contesté et contestable...Vive le droit de l'Homme.

fluo
Contributeur senior



France
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 22 sept. 2012 :  14:28:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
1) Une SCI a-t-elle le droit d'exercer une activetité de nature Commerciale dont location de logement meublé fait partie ?
Théoriquement non (n'oublions pas le C de SCI qui signifie Civile). Néanmoins, la législation Française étant simple, il y a des exceptions (pour ne pas dire autre chose). Pour faire simple, normalement, une SCI est réservée à la location vide. Pour meublé, il y a notamment SARL.

citation:
2) Ayant le status de retraité, est-on légalement autorisé à exercer une activité dite Professionnelle ?
OUI. Le LMP est un statut "particulier" pour le notion de professionnelle. Par ailleurs, notre ancien président, avait fait voter des lois permettant aux retraités de travailler (je pense notamment à un retraité qui travaille près de chez moi dans un magasin de bricolage.
 
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