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lohalo
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 Posté - 27 mai 2011 : 09:19:41
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bonjour, notre AG a eu lieu le 12 mai(avancée d'un mois par l'ancien syndic qui ne se représentait plus) un nouveau syndic a été elu.
combien de temps dure la passation sachant que nous recevons aujurd'hui une affiche pour des congés de gardien émanant de l'ancien cabinet datée du 25 mai ?
a quelle date prend effet la charge du nouveau syndic le 12 mai date de notre AG ou fin juin date de l'ancien contrat du syndic sortant
on ne comprend plus rien .
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Posté - 27 mai 2011 : 09:23:01
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le 12 mai, date de l'Ă©lection du nouveau syndic. |
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 Posté - 27 mai 2011 : 11:33:36
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Et allez, encore la même désinformation, une fois de plus. Non, Philippe 388 , la date de fin de mandat n'est pas identique à celle de l'AG. Et ne venez pas une nuvelle fois me sortir une interprétation de l'article 46 du décret. La règle selon laquelle une texte spécifique déroge à un texte général présuppose un texte et non une interprétation. |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 27 mai 2011 : 15:29:43
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Links,
On pourrait à la rigueur, pour vous faire plaisir, débattre sur la fin du mandat fin juin (en attendant l’AJ) si le syndic actuel n’a pas été reconduit et qu’aucun autre syndic n’a été désigné.
Mais le nouveau syndic désigné le 12 mai devient syndic immédiatement et l’ancien ne l’est plus. Qu’est-ce qui peut bien vous faire pensez le contraire ?
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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felix1930
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Posté - 27 mai 2011 : 17:06:30
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un nouveau syndic a été "élu" le 12 mai et le 12 mai à XXXXheure l'ancien syndic n'est plus syndic ,il n'a plus le droit de fayer une facture....passer une commande.......
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JB22
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Posté - 27 mai 2011 : 17:41:59
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Je confirme la réponse de Félix1930:
"un nouveau syndic a été "élu" le 12 mai et le 12 mai à XXXXheure l'ancien syndic n'est plus syndic ,il n'a plus le droit de payer une facture....passer une commande......."
Un syndicat ne peut avoir deux syndics.
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GĂ©dehem
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Posté - 27 mai 2011 : 21:03:24
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Mettons que le syndic désigné le 12 mai soit le "Cabinet Links".
Sauf que le mandat du sortant étant à échéance du 31 aout, ce nouveau syndic n'entrera en fonction que le 1er septembre !
A suivre la démonstration de certain, cela veut dire que le syndicat qui ne veut plus du syndic sortant, qui ne veut pas le renouveler, qui en désigne un autre, va être contraint de supporter encore 1, 2 ou 3 mois celui dont la majorité ne veut plus entendre parler ..... le Cabinet Links désigné devant lui aussi patienter tout ce temps sans pouvoir rien faire !
A commencer par la procédure prévue L.art.18-2.
Pour le syndicat, en plus d'avoir le cul entre 2 chaises jusqu'au 31 aout, il faudrait ajouter 1 mois à échéance du mandat du sortant pour espérer avoir fonds et archives, + 1 mois pour le solde des comptes ....
En résumé, le foutoir dans ce syndicat entre le 12 mai et le début novembre. 
Franchement, choisir le cabinet Links pour faire ce type de salade au préjudice du syndicat, vaut mieux garder le sortant ! 
PS : En l'espèce, le "couperet" D.art.46 n'intervient pas ici, bien qu'il soit dans le même sens que ce qui suit !
Le principe qui s'impose : sauf précision éventuelle, les décisions d'AG s'imposent à l'instant même où elles sont prises, résultat proclamé en séance.
Exception pour les travaux décidés aux maj.art.25 et 26 : décisions suspendues au délai de contestation des 2 mois de notification du PV (L.art.42 al.2)
Il n'y a pas d'exception pour la désignation du syndic : à défaut de précision de l'AG, acceptée par les parties, effet immédiat. |
Édité par - Gédehem le 27 mai 2011 21:17:55 |
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Posté - 27 mai 2011 : 21:54:12
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mais on est toujours dans le même dilemne, effectivement le nouveau syndic est désigné à la date de l'AG (sauf précisions contraires), mais le sortant a un contrat signé par le syndicat dont la date de fin de contrat est plus tard. A la limite, il n'exerce plus mais il veut être payé...
Les contentieux ne vont pas tarder à surgir sur ce débat.
En effet, ce serait trop facile pour pouvoir changer de syndic avant terme... sans passer par la révocation.
Mais je ne veux pas relancer ce débat dont on a déjà beaucoup parlé, attendons ces contentieux, puisque voilà bientôt 1 an de l'aniversaire du texte incriminé. |
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GĂ©dehem
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Posté - 27 mai 2011 : 22:41:47
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Links va ressortir du bois, mais ...
".... mais le sortant a un contrat signé par le syndicat ....."
Hum !
Il a déja été dit et redit ici (et ailleurs), que le syndic agit dans le cadre d'un "contrat de mandat", lequel procède ("tire son origine de ...") du mandat qui lui a été donné par l'AG, mandat qui est "délégation de pouvoir"d'agir en lieu et place d'un mandant.
Ce n'est pas un contrat lambda, de nature commerciale ou autre !
Le syndicat ne pouvant avoir qu'un seul syndic, le mandat/délégation de pouvoir donné à Y fait tomber le précédent mandat/délégation de pouvoir donné à X, qui n'est pas reconduit.
De ce fait, sans qu'il soit nécessaire de le préciser, le contrat de mandat qui découlait de la délégation de pouvoir/mandat n'existe plus !
S'il s'agit d'un contrat de nature commerciale il faut le dire, position que ne partage pas la C Cass : le code du commerce ne s'applique pas au "contrat de mandat" du syndic qui procède du mandat.
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felix1930
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Posté - 28 mai 2011 : 07:20:10
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citation: notre AG a eu lieu le 12 mai(avancée d'un mois par l'ancien syndic qui ne se représentait plus) un nouveau syndic a été elu.
en + c'est quand même le syndic en place (qui ne se représente pas) qui a convoqué cette assemblée............ avant l'heure
citation: A la limite, il n'exerce plus mais il veut être payé...
étant donné que c'est lui qui détient les "clés" de la caisse c'est certainement fait depuis lontemps; en général les syndics paient les entreprises en retard sur les dates prévues mais, pour leurs honoraires, c'est plutôt "prélèvement d'avance"
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Édité par - felix1930 le 28 mai 2011 08:16:33 |
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JB22
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Posté - 28 mai 2011 : 10:29:41
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"i(avancée d'un mois par l'ancien syndic qui ne se représentait plus)"
Ce que ne dit pas lohalo c'est que l'ancien syndic a prévenu le C.S. plus de trois mois avant la convocation de l' A.G. qu'il ne se représenterait pas, parce qu'il avait cédé son cabinet, il a donc mis à l'ordre du jour la candidature du nouveau syndic, lequel a été élu faut d'autre candidat, le C.S. n'ayant pas réagit.
L'ancien syndic reste copropriétaire dans le syndicat. |
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Posté - 28 mai 2011 : 14:26:27
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links citation: Et allez, encore la même désinformation, une fois de plus. Non, Philippe 388 , la date de fin de mandat n'est pas identique à celle de l'AG. Et ne venez pas une nuvelle fois me sortir une interprétation de l'article 46 du décret. La règle selon laquelle une texte spécifique déroge à un texte général présuppose un texte et non une interprétation.
qui désinforme ?? moi, simple copro, présidnet d'un CS, Gedehem ou JPM, spécialistes de la coporpriété ou vous simple syndic, une profession maitre dans l'art de la désinformation !!
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GĂ©dehem
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Posté - 28 mai 2011 : 15:13:53
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Vous faites erreur, Philippe, ce n'est pas de la désinformation !
C'est l'habituelle mayonnaise qui permet à chacun d'arranger à sa sauce, dans son seul intéret, les dispositions légales ou réglementaires.
On ferme une porte ici ? Hop, je te passe par la fenetre !
On ferme la fenetre ? hop, c'est par le trou de WC que je remonte !
Inutile de refaire l'histoire du compte séparé obligatoire, pour lequel chacun a inventé des vrais faux sous compte séparé indépendamment séparé autour d'un compte pivot, sans parler du 'contrat de mandat' de syndic que l'aitorité administrative a eu l'audace de vouloir imposer .... avec le résultat que l'on sait : c'est à celui qui le contournera le mieux sans se faire prendre ! |
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Posté - 29 mai 2011 : 11:05:22
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Sommes nous dans un forum pour débattre d'idées ou d'arguments ou pour assener des "vérités" qui n'en sont peut être pas.
Mon point de vue est excluvivement juridique, il n'y a aucun "arrangement de sauce".
Vous avez raison sur un point Gedehem, la solution en droit n'est guère favorable aux SDC qui veulent changer de syndic. Mais les textes sont ainsi....il faut sans doute les changer mais cela n'autorise nullement à tordre les textes pour leur faire dire ce qu'ils ne disent pas.
Maintenant, vous refaites la théorie générale des obligation a votre goût, mais c'est juste exactement le contraire qui est enseigné dans toutes les universités de droit de France. Vous sortez le mandat de son contexte pour en faire une sorte d'entité autonome alors même qu'il s'agit d'une forme de contrat; de sorte que l'expression "contrat de mandat" peut être utilisée même si c'est un pléonasme.
Quant à l'application immédiate des décisions d'assemblée générale, elle veut dire que les résolutions s'appliquent, pas nécessairement leur contenu.
Par exemple, l'assemblée décide de changer son contrat d'assurance en y intégrant (ou en retirant) des garanties. Nous sommes bien dans le cas d'une saisine de l'AG. Et maintenant allez expliquer que le contrat d'assurance que l'on souhaite remplacer c'est terminé le jour de l'AG.
Vous avez également le cas plus courant des appels travaux, les dates d'appels sont biens différentes de l'AG, non?
Enfin, relisez tout le jurisprudence à propos de l'article 29 du décret et vous verrez que les tribunaux font toujours prévaloir la date d'écheance à celle de l'AG.
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JPM
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Posté - 29 mai 2011 : 15:36:41
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Il est bien certain que la syndic n'agit pas dans le cadre d'un contrat de mandat.
Il agit dans le cadre des dispositions du statut de la copropriété et le mandat dont on parle depuis un siècle et plus à propos des syndics, en tout cas bien avant l'apparition du contrat en syndic (1982) est un mandat social comme pour tout reprsentant légal d'une insitution collective (société ou association) et non pas le mandat du Code civil.
Gedehem, comme moi d'ailleurs, faisons souvent remarquer qu'on ne dit pas un mot du contrat de mandat dans la loi qui parle de la désignation du syndic par un vote de l'assemblée. Point c'est tout.
Le " contrat de syndic " n'est, en admettant son existence juridique, qu'un document accessoire à la désignation.
Il faut donc se référer à la durée du mandat social fixée par la dernière désignation. Il reste qu'à défaut de précision d'une date d'entrée en fonction du nouveau syndic (qui peut être différente de la date de l'assemblée) dans la décision de désignation, c'est bien à cette dernière date qu'entre en fonction le nouveau syndic.
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Posté - 29 mai 2011 : 17:23:08
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links : citation: vous refaites la théorie générale des obligation a votre goût, mais c'est juste exactement le contraire qui est enseigné dans toutes les universités de droit de France.
Quelle affirmation !!
links : citation: Quant à l'application immédiate des décisions d'assemblée générale, elle veut dire que les résolutions s'appliquent, pas nécessairement leur contenu.
citation: Vous avez également le cas plus courant des appels travaux, les dates d'appels sont biens différentes de l'AG, non?
Voilà des arguments totalement hors du sujet, on reconnait le syndic devant son AG !!! N'oubliez pas que la mission du syndic est d'exécuter les décisions de l'AG !!
Vous affirmez détenir la vérité juridique, comme tous vos collègues. Je suis le syndic et vous simples copros n'y connaissez rien !!!! la "France profonde" comme l'a affirmé un gestionnaire de L..y devant ses mandataires !!!
Vous affirmez qu'un contrat de syndic est la même chose qu'un contrat d'assurance !! Vous oubliez ainsi que vous êtes un mandataire, et que vous gérez les fonds de vons mandants. Une grande différence.
Vous oubliez également que ce mandat de syndic a été inventé, comme le quitus par votre profession !!! Donnez le texte que l'on apprends dans toutes les universités de France sur l'existence dans la loi d'un contrat de syndic obligatoire ???
De toute façon, comme l'a souligné JPM u- n syndic comme vous links - si l'AG décide de ne pas renouveller le contrat de links avec une prise d'effet dès ce vote par l'AG, le syndic links quittera cette AG sans mandat, même si son contrat dit le contraire !!! |
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JPM
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Posté - 29 mai 2011 : 18:19:43
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Le " contrat de syndic ", tel qu'on l'entend actuellement, est une invention des associations de consommateurs.
C'est à ce titre que les différentes versions ont été annexées à des dipositions diverses, en dernier lieu un engagement de lutte contre l'inflation BOCC 9 mars 1985.
Mes indications relatives à la date d'extinction du mandat visent le cas dans lequel le renouvellement du mandat ou la désignation d'un nouveau syndic est à l'ordre du jour. Il ne faut pas confondre avec la révocation qui doit être justifiée. A défaut, la décision de révocation prend effet, certes, mais souvent accompagnée de dommages et intérêts au profit du syndic abusivement révoqué.
Pour certaines juridictions le tarif correspond sensiblement au montant des honoraires pour la période restant à courir. Il est plus lourd encore lorsque la révocation aété accompagnée de manoeuvres déloyales et malicieuses. Abondante jurisprudence la dessus, généralement ancienne car les révocations se font plus rares, mais généralement justifiées par des fautes du syndic.
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Posté - 30 mai 2011 : 11:24:17
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Philippe388, merci d'essayez, pour une fois, d'argumenter....
Oui le mandat et le contrat d'assurance sont soumis aux mêmes règles tant qu'un texte spécifique n'en dispose autrement.
Je vous recommande la lecture de "droit civil : Les obligations " de François Terré, édition Dalloz (40 €) - qui fait référence en la matière -.
Il est quand même un comble que la Cour de Cassation ait rendu un grand nombre d'arrêts sur l'application de l'article 29 du décret de 1967, (vous savez celui qui traite de la durée du mandat d'un syndic) en faisant systématiquement primer la date de fin de contrat sur celle de l'AG, et que vous veniez ensuite expliquer sur ce forum qu'en réalité tout cela n'est qu'une interprétation vaseuse de syndic visant à pieger les copropriétaires.
De plus, à ma connaissance, aucune association de consommateurs ou de copropriétaires ne rejoint votre position sur ce sujet.
Enfin, votre dernière phrase peut avoir une suite, .... et le cabinet Links prendra ses honoraires jusqu'à la fin de son contrat sans que la copropriété ait la possibilité de les contester judiciairement... |
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etc
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Posté - 30 mai 2011 : 12:11:50
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Links,
Soyons sérieux, voilà de bien pauvres arguments !
citation: Quant à l'application immédiate des décisions d'assemblée générale, elle veut dire que les résolutions s'appliquent, pas nécessairement leur contenu.
Euh bah oui, la résolution peut prévoir une date d’application de la décision. Rien de nouveau ici…
citation: Vous avez également le cas plus courant des appels travaux, les dates d'appels sont biens différentes de l'AG, non?
Oui, effectivement, voilà un bon exemple comme quoi ces dates sont bien décidées en AG dans la résolution.
Si les dates de ces appels de fonds sont fixées, c’est pour que les copropriétaires n’aient pas tous à sortir leur chéquier de suite, c’est du bon sens.
Vous êtes un petit peu à côté de la plaque, alors rien que pour vous, on va le résumer ainsi :
Dans le silence, les résolutions d’AG sont d’application immédiate !
L’AG peut bien entendu fixer une date ultérieure pour l’application de la décision.
Exemple :
Désignation d’un nouveau syndic (sans précision de date) > au revoir immédiat à l’ancien syndic.
Désignation avec précision de la date (dans deux semaines) > le nouveau syndic prendra ses fonctions dans deux semaines.
Est-ce suffisamment clair pour vous, ou… ?
C’est étrange de soutenir le contraire !
Etes vous syndic pro ? Si oui, on dirait bien que vous n’avez toujours pas digéré de vous êtes fait jeté plusieurs fois par des syndicats. Si c’est le cas, j’espère que vous n’avez pas fait le procédurier rancunier qui réclame des honoraires allant jusqu’à la date de fin de mandat initialement prévue. Mais bon là aussi, vous avez dû vous faire débouter comme un malpropre…
citation: Enfin, relisez tout le jurisprudence à propos de l'article 29 du décret et vous verrez que les tribunaux font toujours prévaloir la date d'écheance à celle de l'AG ???
Quelle jurisprudente Links est-il allé pêcher ?
(Sans doute un arrêt de cour d’appel cassé par la suite)
Moi, je peux vous en citer à foison des cours de cassation qui confirme ce que j’essaie de vous expliquer.
Voyons Links, soyez raisonnable et ouvrez les yeux…
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Posté - 30 mai 2011 : 12:31:56
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Quand je cite la cour de cassation ce n'est pas une cour d'appel.
Je m'amuse que tous mes propos soit une nouvelle fois vu avec le prisme déformant de mon exercice professionnel. Bizarre mais quand j'étais juriste à l'UFC- Que choisir le mêmes propos emportaient l'agréemment. Visiblement, le coté de la barrière où l'on se trouve doit avoir une importance...
Vous ne connaissez pas ma pratique et donc rien ne vous permet de la juger.... En l'occurence j'inscris dans mon contrat que les fonctions cesseront lors de l'AG, comme quoi vous me pretez des intentions qui ne sont pas miennes.
Si j'ai choisi d'intervenir sur ce forum c'est plutot en qualité de juriste et non de syndic; d'ailleurs si vous relisez mes messages vous verrez que je conteste pas mal de discours soit disant juridique de nombre de syndics.
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etc
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Posté - 30 mai 2011 : 13:10:20
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Links,
citation: Quand je cite la cour de cassation ce n'est pas une cour d'appel.
Peut-être l’avez mentionnée mais vous ne l’avez pas encore citée…
citation: Je m'amuse que tous mes propos soit une nouvelle fois vu avec le prisme déformant de mon exercice
Toutes mes explications, pour vous faire ouvrir les yeux, sont objectives.
Le seul moment où je parle de votre profession, c’est pour tenter de comprendre ce qui vous rend amer et vous pousse à nier le caractère immédiat des décisions d’AG (laquelle, je le rappelle peut toutefois prévoir autrement).
Vous parlez déformation alors que vous utilisez le ridicule argument des appels de fonds pour travaux votés pour faire à votre sauce.
citation: Vous ne connaissez pas ma pratique et donc rien ne vous permet de la juger...
Vous vous trompez, nous sommes malheureusement trop nombreux à connaître certaines pratiques et à pouvoir les juger.
Citons donc la Cour de Cassation :
3ème chambre civile, 9 juin 2010 (08-19.696).
En gros, une cour d’appel a déduit que le mandat du nouveau syndic élu en AG débutait à la fin de cette AG alors que cela n’est pas précisé dans la résolution.
Voilà ce que répond la Cour de Cassation (laquelle casse l’arrêt de la Cour d’Appel) :
« Qu'en statuant ainsi, alors que sauf disposition contraire, les décisions d'assemblées générales sont immédiatement exécutoires, sans constater que la décision nommant le nouveau syndic reportait le point de départ de son mandat après la fin de la réunion, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Links, vous vous dites juriste, est-ce suffisamment clair ou...?
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